Highwoods (HIW) 2026年第一季度盈利记录

图片来源：The Motley Fool。

DATE

2026年4月29日

CALL PARTICIPANTS

- 总裁、首席执行官兼董事 — Theodore J. Klinck

- 执行副总裁兼首席运营官 — Brian M. Leary

- 执行副总裁兼首席财务官 — Brendan Maiorana

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Full Conference Call Transcript

Theodore J. Klinck: 谢谢，Brendan，大家早上好。我们度过了一个出色的季度，在关键举措上执行到位。租赁量在我们的在营物业和开发物业中均表现强劲。这从在营组合租赁率提升50个基点、开发组合租赁率提升800个基点中可见一斑。未来几年，随着占用率上升，这两者都将为NOI、现金流和FFO带来显著上行空间。本季度，我们通过合资企业在达拉斯和罗利的BBD地段投资1.08亿美元用于一流、通勤便利的物业，并出售了里士满2200万美元的非核心物业。

所有这些活动都在优化我们的资产组合，并为将增长率和现金流显著推高奠定基础，从而为股东创造长期价值。即便本季度表现强劲，我们也认识到一个更广泛的叙事：AI的进步可能重塑劳动力结构，进而影响长期办公需求。潜在结果的范围广泛且多样，目前仍有许多未知数。然而，我们所知道的是，客户和潜在客户并未减少对空间的需求，他们正在对办公室策略做出长期承诺，并且在我们资产组合、市场和BBD中的活动表现强劲。本季度租赁情况稳健。我们的租赁管道依然强劲。BBD的高质量空间正在减少，在可预见的未来几乎没有新增供应。这种“品质迁移”动态为租金增长和溢价创造了强劲背景，我们在第一季度都实现了这两点。此外，信用良好的客户愿意做出长期承诺，这从我们第二代租赁量的加权平均租期为7.5年即可看出，比我们近期的平均租期长出一年多。此外，我们覆盖范围内的长期人口趋势有利，企业搬迁和扩张正在重新加速，推动健康的人口和就业增长。

我们坚信，位于BBD地段、由资金充裕的房东持有的一流、通勤便利物业，最有能力捕捉不断增长的需求和改善的经济效益。转到本季度，我们实现了稳健的财务表现，FFO为每股0.84美元，并维持全年展望。我们的租赁表现出色。我们签署了95.8万平方英尺的第二代租约，包括超过30万平方英尺的新租约。我们实现了19.4%的GAAP租金增长和4.8%的现金租金增长。净有效租金为公司历史第二高，较前五季度平均水平高出9%。扩张（我们将其计入续租）以接近2:1的比例超过收缩。此外，我们在开发物业中签署了10.7万平方英尺的第一代租约。客户和潜在客户认识到，在我们的覆盖范围内，拥有资金充裕业主的高质量、BBD地段办公空间区块正在减少，这使我们在最佳子市场中拥有强劲的定价权。本季度我们投入使用超过2亿美元、预租率87%的开发物业。GlenLake III包含20.3万平方英尺办公和1.5万平方英尺零售，目前预租率达94%。街对面，我们交付了GlenLake II Retail，已100%租给Crooked Hammock Brewery。新增2.4万平方英尺的餐饮选择提升了GlenLake的整体配套，并补充了我们在此处近100万平方英尺的办公空间。

这支持了我们在West Raleigh该园区推高租金的能力。我们还在达拉斯Legacy BBD投入使用Granite Park 6。这座42.2万平方英尺的一流办公物业预租率达80%。我们在剩余两个开发物业的租赁方面也取得了强劲进展。Uptown Dallas的64.2万平方英尺开发项目23 Springs持续吸引强劲活动，预租率现为83%，较上季度的75%和一年前的62%上升。我们有望将23 Springs的租率提升至90%以上。在Tampa的Westshore BBD，我们14.3万平方英尺的Midtown East开发项目现预租率达95%，较上季度的76%和一年前的39%上升。Midtown East的办公部分已100%租出。第一季度投入使用的物业与剩余开发管线合计预租率86%，但仅占用48%。随着租约生效，我们将显著提升NOI、现金流和FFO。我们开始收到定制开发和大型锚定租户对潜在新开发的兴趣。虽然目前尚早，很难说这些讨论是否会转化为新项目，但兴趣的增加令人鼓舞，也表明公司在寻找大块高质量空间时面临的库存有限。在处置方面，我们以4200万美元出售了里士满的一个非核心资产组合。

正如我们在展望中所述，我们预计到今年年中将再出售约2亿美元的非核心资产，并正在将其他资产推向市场。我们相信，我们能够在杠杆中性基础上将非核心资产和土地出售所得再部署，从而进一步增强现金流并实现更高增长。正如我们上周宣布的，我们也可能使用非核心处置所得在杠杆中性基础上回购最多2.5亿美元的流通普通股。我们继续评估收购机会和高度预租的开发项目；股票回购是我们现在资本部署工具箱中的又一选项。在将发言权交给Brian之前，我想重申我们过去几年强调的将推动股东长期价值创造的优先事项。第一，我们将继续推动运营组合的占用率向稳定水平靠拢。第二，我们将交付并稳定开发管线。第三，我们将通过退出非核心、资本密集型资产（非BBD地段）并投资于具有更好现金流和更高长期增长率的物业，来提升资产质量和长期增长率。第四，我们将在此过程中保持强健且灵活的资产负债表。我们在第一季度在每一项优先事项上都取得了实质性进展。

我们相信，对这四个领域的关注，加上我们核心BBD因健康需求和有限新增供应而形成的强劲基本面，将在未来几年推动现金流和长期价值的显著增长。Brian？

Brian M. Leary: 谢谢，Ted，大家早上好。我们的经营业绩继续反映出在Sunbelt大都会最佳商业区拥有通勤便利、配套完善资产的优势。我们市场的基本面持续改善，证据是空置率和转租空间下降。租金上涨，加上稳定的优惠方案，带来了更高的净有效租金。就供应而言，最好的以及次好的资产都需求旺盛。由于办公建设处于历史低位，在许多市场甚至不存在，新增办公库存供应稀缺。

随着拆除量超过全国交付量，品质迁移在许多情况下已演变为一场全力以赴冲刺品质的行动，用户主动询问提前续租以锁定位置和条款。我们市场的一个共同主题是，办公租金与客户在人员上的投资相比相形见绌，卓越的环境和体验在员工到办公室办公并更好协作时能带来更优结果。客户选择位置便利、配套完善、资本充裕的业主持有并以客户为中心的Class A建筑，他们愿意为此付费。他们正迁往那些持续赢得人才和企业的都市，这些地方拥有最高的生活质量和最友好的商业前景。

这就是Highwoods Properties, Inc.的资产组合，这就是Highwoods Properties, Inc.的团队，这就是我们的Sunbelt市场和BBD。从达拉斯开始，该都会区仍是企业总部和扩张的全国首选目的地，这一点不应令人意外——考虑到它是Site Selection Magazine评选的总部搬迁第一城市，并且处于Chief Executive Magazine已连续21年评为最佳商业州的州内。从2018年到2024年，达拉斯吸引了约100个总部，2025年又新增11个。

该地区继续吸引金融和专业服务、先进制造、物流和生命科学等多元化企业，它们寻求中心位置、商业友好环境和深厚劳动力池。这一宏观故事与你在Q1经纪数据中看到的办公基本面一致。根据Cushman & Wakefield，DFW在2026年录得11.7万平方英尺的正净吸收量，为连续第五个正增长季度，其中Class A正净吸收量近34万平方英尺，而Class B继续流失空间。我们的达拉斯资产组合位于Uptown、Legacy和Preston Center，后者是该地区最紧俏的子市场，空置率低于6%，也是我们最新收购项目The Terraces所在地。

这些BBD正处于需求路径上。我们通过McKinney & Olive和The Terraces的第二代租赁实现的市价重估显著，GAAP租金利差达27%。转到夏洛特，这座城市日益被认可为一个战略枢纽，并得到头条企业决策的验证。在Cushman & Wakefield追踪的104个大都会中，夏洛特就业增长排名第一。因此，继我们2月的最近一次业绩电话会议之后，三家全球金融机构宣布了重要的新增就业计划。

在夏洛特SouthPark BBD已有近80万平方英尺的JPMorgan最近宣布计划设立一个最终容纳1000个岗位的区域枢纽，其中400个岗位将在2028年前招聘。另外两个新进入市场的包括Capital Group计划在Uptown设立新总部，新增600名员工；以及日本最大银行之一Sumitomo Mitsui Banking Group经过全国范围选址后，也选择Uptown作为其第二美国总部，计划到2032年创造2000个岗位，这2000个岗位的预计平均年薪超过16.5万美元。

这一宏观背景与Q1办公基本面完美契合；CBRE指出第一季度正净吸收量约41万平方英尺，总租赁量约140万平方英尺，同比增长近74%，其中约70%的成交量来自Class A建筑。在Uptown，随着数百万平方英尺办公空间被转为住宅、酒店和零售用途而退出库存，分母正在缩小。对高质量空间的强劲需求和有限新增供应正在营造一个有利于房东推动租赁基本面的环境。我们的夏洛特资产正直接受益于这一需求，因此我们在夏洛特看到了强劲的租金递增和净有效租金增长。

在罗利，长期的人口流入和有机增长故事依然完整。最近的人口普查估计显示，2024年至2025年间罗利都会区是全国增长最快的前10个大都会之一，且全州范围内北卡罗来纳州在同一时期国内净迁移排名第一、人口总增长排名第三，新增居民约14.6万人。CBRE的科技报告指出，罗利地区每年培养近5000名科技毕业生，强化了可持续的技能人才管道。办公基本面反映了在最佳商业区的这种实力，我们的团队本季度忙于签署超过20万平方英尺的第二代空间。我们在罗利的两个新开发项目GlenLake提供多种用途，目前预租率达95%；Block 83是我们最近收购的混合用途合资项目，位于罗利CBD，预租率达97%，这与人口流入和企业需求最强的区域直接契合。在纳什维尔收尾，强劲的人口增长和多元化的经济继续吸引知名品牌雇主。就在上个月，Starbucks宣布了一项1亿美元的计划，将在纳什维尔市中心开设一个东南企业办公室，容纳2000名员工，部分从西雅图搬迁，其余在纳什维尔新聘。

第一季度办公数据显示，需求集中在较新或新配套完善的Class A节点，而我们28.7万平方英尺的季度租赁、加权平均租期9.8年、现金和GAAP租金利差分别为9.4%和26.5%，印证了这一数据。在我们的覆盖范围内，我们正将资本与持续赢得人才、就业和企业投资的都市和子市场对齐。我们正在确保我们的资产组合和团队准备好为我们的客户及其团队提供通勤便利的体验。本季度的成功支持了这一策略，我们相信它将继续为我们服务良好。Brendan？

Brendan Maiorana: 谢谢，Brian。第一季度，我们实现净收入3130万美元（每股0.29美元）和FFO 9400万美元（每股0.84美元）。本季度包括来自里士满处置的1700万美元资产出售收益，已计入净收入但未计入FFO。季度内，我们从一个未合并的合资企业收到一笔条件费，净220万美元（每股0.02美元），因客户从McKinney & Olive搬迁至23 Springs；我们出售了一家第三方经纪服务公司的权益，产生140万美元收益。这两项均计入FFO，并已纳入我们最初的FFO展望。

除此之外，本季度没有异常项目。你可能注意到我们昨天发布的补充材料中有些细微调整，我们认为这将使计算我们的合资企业NOI份额更加容易。我们还将达拉斯单独列为一个市场，目前我们在达拉斯有三个在营物业，稳定后将增至四个。