W.P. Carey Q1 收益电话会议要点

提高了全年指导：管理层将投资量指导上调 2.5 亿美元，范围为 15 亿至 20 亿美元，并将 2026 年每股 AFFO 提高至 5.16–5.26 美元（中点增长约 4.8%）；第一季度 AFFO 为 1.30 美元，同比增长 11.1%。

强大的交易管道和上限率前景：W.P. Carey 今年迄今已完成约 6.8 亿美元的投资，其中超过 5 亿美元处于高级阶段，并且对超过 10 亿美元的投资拥有“清晰的可见性”；今年迄今已完成的交易平均上限率为 7.2%，该公司预计 2026 年的平均上限率约为 7.5%。

稳健的资本市场活动和流动性：该公司获得了近 20 亿美元的资本（包括 10 亿欧元票据发行和股票远期销售），季度末拥有约 28 亿美元的流动性，加权平均利率为 3.1%，并且近期到期负债有限。

W.P. Carey (纽约证券交易所代码：WPC) 报告了 2026 年第一季度的业绩，管理层表示这些业绩反映了“业务各个领域的持续强劲执行力”，这得益于投资活动和资本市场行动，该公司认为这些行动在很大程度上为本年度的增长计划提供了资金。

首席执行官 Jason Fox 表示，该公司正在提高全年投资量和每股调整后基金运营（AFFO）的指导，原因是年初至今已完成的交易、“非常强劲”的管道以及对估计租金损失的“更有利的前景”。

Fox 表示，W. P. Carey 今年迄今已完成约 6.8 亿美元的投资，并且“目前处于高级阶段的交易超过 5 亿美元”，包括“最终阶段的关闭的大型工业组合的销售回租”。总的来说，他表示该公司对“超过 10 亿美元的投资拥有清晰的可见性”，这包括考虑今年的管道和预计交付的资本项目。

管理层将全年投资量指导上调 2.5 亿美元，范围为 15 亿美元至 20 亿美元。Fox 表示，该公司预计在已完成的交易、管道和 2026 年交付的资本项目中，平均上限率约为 7.5%，并表示预计全年将“保持在该水平附近”。

Fox 补充说，今年迄今已完成的交易平均上限率为 7.2%，他将此归因于时间安排和混合偏向于“我们预计在今年上半年收紧上限率的一些交易”。他还表示，年初的投资活动在很大程度上集中在加拿大和欧洲，该公司在季度内以较低成本获得了债务，从而有助于维持与“进入”上限率相比具有吸引力的利差。

按物业类型划分，Fox 表示第一季度投资量的约 60% 投入到仓库和工业资产中，零售占比约为 40%，这主要得益于对 Go Auto 的销售回租，该回租涉及大维多利亚地区汽车经销商组合。Fox 表示，Go Auto 是加拿大第二大汽车经销商集团，现在是 W. P. Carey 前 25 名租户之一（按年度基本租金（ABR）排名）。

关于大型交易，Fox 表示，鉴于其规模，2 亿美元至 3 亿美元的交易是公司流程的常规组成部分，并指出预计将在几周内完成的另一项“更大的销售回租”工业交易。

资本项目和 Carey 租户解决方案

Fox 表示，该公司在季度内完成了四项总额为 6800 万美元的资本项目，并且预计在未来 12 个月内有 11 项总额约为 2.8 亿美元的资本项目交付。他表示，这些项目正在产生“略高于”今年迄今投资和预计全年水平的上限率，并将它们描述为一种专有的交易来源，可以延长租期并增强租户对资产的重要性。

就 Carey 租户解决方案平台而言，Fox 表示这些以建筑为导向的项目（按需建造、扩建和再开发）是 W. P. Carey 业务中既定的组成部分，但已更正式地进行品牌推广，以支持更广泛的租户外联。他表示，该公司历来平均每年进行“约 2 亿美元”的此类项目，并且目前正在处理约 2.8 亿美元的项目，预计 2026 年完成约 1.8 亿美元，并且还有活跃的潜在项目管道。

收益、租金增长和投资组合业绩

首席财务官 Toni Sanzone 报告了每股第一季度 AFFO 为 1.30 美元，比上一季度增长 0.13 美元，即 11.1%。她将同比增幅归因于投资活动的增加，并表示该公司自 2025 年初以来已完成 28 亿美元的投资。

反映了更新的投资预期和更低的估计潜在租金损失假设，Sanzone 表示 W. P. Carey 将 2026 年每股 AFFO 指导上调至 5.16–5.26 美元，她表示这表明中点增长 4.8%。

关于租金增长，Sanzone 表示第一季度合同相同店租金同比增长 2.4%，固定和 CPI 挂钩的追加增长平均为 2.4%。对于全年，她表示该公司预计合同相同店增长将在“中 2% 范围内”。

综合相同店租金增长，包括再租赁、租金收款、空置率和租赁重组，第一季度为 1%，Sanzone 表示这主要是由空置率驱动的。她表示综合增长可能会波动，但历史上通常比合同低约 100 个基点。

季度末投资组合入住率达到 98.1%，略高于上一季度，Sanzone 表示预计随着公司再租户或处置空置资产，入住率将进一步提高。

管理层还强调了租赁活动。Sanzone 表示，第一季度的再租赁导致 1.4% 的投资组合 ABR 的先前租金总回收率为 103%，并增加了超过五年的加权平均租赁期限。

处置、信贷和资本市场

第一季度的资产销售产生了 1.63 亿美元的毛收益，包括出售剩余 11 处运营的自存储物业，收益为 7500 万美元。Sanzone 表示，这完成了该公司退出运营自存储，产生了约 8.6 亿美元的集总收益，平均上限率为“略低于 6%”，这些收益已用于更高收益的投资。

关于未来的处置计划，资产管理负责人 Brooks Gordon 表示，该公司在全年处置范围为 2.5 亿美元至 7.5 亿美元方面保持灵活性。他表示，W. P. Carey 正在评估几家酒店和一处学生宿舍物业，以在 2026 年下半年或明年进行潜在处置。

信贷表现被描述为稳定。Sanzone 表示，今年迄今为止“没有出现新的重大信贷变化”，促使该公司将指导中嵌入的潜在租金损失假设降低至 800 万美元至 1200 万美元，从之前 1000 万美元至 1500 万美元。Gordon 补充说，Hellweg 仍然是最大的 watchlist 敞口，占 ABR 的 1%，并且“正在迅速下降”，并引用 Cornerstone（占 ABR 的 60 个基点）为另一家值得注意的 watchlist 租户，表示该公司预计 Cornerstone 可能会进行重组，但鉴于房地产的“非常关键”性质，预计不会产生影响。

W. P. Carey 还详细介绍了重大的资本市场活动。Sanzone 表示，该公司在第一季度获得了近 20 亿美元的资本，包括在两个 5 亿欧元分额上发行了 3.25%（五年期）和 3.75%（九年期）的票据。她表示，所得资金用于解决 4 月份的欧元债券到期，偿还 2.15 亿欧元的定期贷款，并增加流动性。

此外，Sanzone 表示，该公司修订了其信贷协议，用新的加元定期贷款取代了欧元定期贷款，利率约为 3.1%，用于为加拿大投资提供资金，并改善了其循环定价网格，降低了 5 个基点。在股权方面，她表示 W. P. Carey 以 4.97 亿美元的毛收益售出了 690 万股股票，并以 2.47 亿美元的净收益结算了 345 万股股票，剩余 970 万股股票预计将在 3 月底结算，预计净收益为 6.53 亿美元。

Sanzone 表示，该公司季度末拥有约 28 亿美元的流动性，并指出剩余 2026 年债务到期负债有限，主要为 10 月到期的 3.5 亿美元的美国债券。她报告了该季度债务的加权平均利率为 3.1%，以及包括未结算的远期股票在内的净债务与调整后 EBITDA 的比率为 5.3 倍（不包括则为 5.7 倍）。

关于股东回报，Sanzone 表示 W. P. Carey 在 3 月份将每股季度股息提高了 4.5%，至每股 0.93 美元，派息率为 72%。

Fox 表示，管理层尚未观察到由于最近的地缘政治紧张局势而导致交易活动放缓，并告诉分析师该公司尚未观察到全球宏观事件对其欧洲投资组合产生影响，这归因于多元化和租户群体的构成，这些租户群体主要由大型公司组成。

展望未来，Fox 表示 W. P. Carey 预计将在一年中后期细化投资指导，并对持续部署能力充满信心，这得益于流动性和远期股票状况。他还表示，该公司仍然有信心在 2026 年再次实现“两位数的股东总回报”，而无需任何乘数扩张。

关于 W.P. Carey (纽约证券交易所代码：WPC)

W. P. Carey Inc. 是一家多元化的净租赁房地产投资信托基金，专门从事单租户商业地产。该公司通过销售回租和按需建造交易来提供长期净租赁融资，涵盖各种资产类别，包括工业设施、办公楼、零售中心和自存储设施。通过采用净租赁协议，W. P. Carey 将物业运营费用、税费和维护责任转移给租户，从而为投资者创造了稳定、可预测的收入来源。

该公司由 William Polk Carey 于 1973 年创立，通过有机增长和战略并购而不断扩张。