أبرز النقاط من مكالمة أرباح صندوق استثمار عقاري Choice Properties للربع الأول

اكتساب First Capital: وافقت Choice وشركائها KingSett على شراء First Capital REIT مقابل حوالي 9.4 مليار دولار كندي، مع توقع Choice الحصول على ما يقرب من 5 مليارات دولار كندي من أصول البيع بالتجزئة الخاصة بـ First Capital، واعتبرت الصفقة فرصة استراتيجية نادرة لتعزيز محفظتها.

القوة التشغيلية: ظلت نسبة الإشغال في المحفظة مرنة عند 8.1٪ (التجزئة 7.9٪، الصناعية 8.6٪)، مع تحقيق متوسط ​​فروق الإيجار بنسبة 21.8٪ مما أدى إلى نمو في التدفق النقدي الصافي للأصول المتماثلة بنسبة 3٪.

المالية والتوقعات: كان FFO في الربع الأول 196 مليون دولار كندي (0.271 دولار كندي/وحدة، +2.7٪ على أساس سنوي)، وارتفع صافي قيمة الأصول IFRS إلى 14.53 دولار كندي/وحدة؛ باستثناء صفقة First Capital، أعادت Choice التأكيد على التوجيهات للنمو المتوقع في التدفق النقدي الصافي للأصول المتماثلة بنسبة 2-3٪ و FFO المخفف/وحدة من 1.08-1.10 دولار كندي للعام.

أبرز مديرو التنفيذيون في Choice Properties Real Estate Investment Trust (TSE:CHP.UN) نسبة إشغال مرنة، وفروق إيجار قوية، ونمو ثابت في التدفق النقدي الصافي للأصول المتماثلة خلال مكالمة أرباح REIT للربع الأول من عام 2026، بينما أعادوا أيضًا النظر في عملية استحواذ أعلنت عنها مؤخرًا ووصفوها بأنها "تحويلية" تتضمن First Capital REIT.

تم تصوير اكتساب First Capital كفرصة استراتيجية نادرة

افتتح الرئيس والرئيس التنفيذي رايل دايموند بالعودة إلى صفقة رئيسية أُعلنت قبل أسبوعين. في 16 أبريل، وافقت Choice Properties وشركائها KingSett Capital على الاستحواذ على First Capital REIT مقابل حوالي 9.4 مليار دولار كندي. عند الإغلاق، قال دايموند إن Choice تتوقع الحصول على ما يقرب من 5 مليارات دولار كندي من أصول البيع بالتجزئة الخاصة بـ First Capital، بينما ستستحوذ KingSett على الأصول المتبقية.

"فرص الحصول على أصول من هذا النوع والحجم نادرة للغاية، خاصة تلك التي تتوافق عن كثب مع استراتيجيتنا"، قال دايموند، مضيفًا أن الاستحواذ "يعزز محفظتنا بشكل أكبر ويعزز مكانة Choice كأكبر REIT في كندا". وأشار الإدارة إلى أنها ستقدم تحديثات حول تقدم الصفقة على مدار العام.

الإشغال ثابت، وتدفقات الإيجار تدفع نمو التدفق النقدي الصافي للأصول المتماثلة

قال دايموند إن نسبة الإشغال في المحفظة في الربع الأول ظلت "مرنة" عند 8.1٪، مدعومة بـ "نشاط تجديد استثنائي" ومتوسط ​​فروق الإيجار بنسبة 21.8٪، مما ساهم في نمو التدفق النقدي الصافي للأصول المتماثلة بنسبة 3٪. وأشار إلى أن REIT شهدت "نشاطًا صحيًا في كل من البيع بالتجزئة والصناعة"، بينما واصلت ملء المساحات التجارية وإطلاق النمو الصناعي عند نسبة إشغال قريبة من الكامل.

في البيع بالتجزئة، أبلغت Choice عن نسبة إشغال 7.9٪، مع تجديد 364000 قدم مربع وإكمال 97000 قدم مربع من الإيجار الجديد خلال الربع. كانت فروق الإيجار للتجديد 17.2٪، بقيادة مناطق المحيط الأطلسي وأونتاريو، ولاحظت الإدارة أن النتائج تأثرت بتجديد واحد. وقال دايموند إن الفارق كان "مدفوعًا بشكل أساسي بتجديد 28000 قدم مربع"، والذي وصف بأنه أول تجديد للسوق في 15 عامًا لهذا المستأجر، والذي كان يدفع إيجارات أقل من السوق. باستثناء هذا التجديد، كان متوسط ​​الفارق في البيع بالتجزئة 13.2٪.

كان الاحتفاظ بالبيع بالتجزئة 75.8٪، وهو ما نسبه دايموند إلى إنهاء مبكر لمواقع Toys "R" Us موقعين على وجه الخصوص وإنهاء استراتيجي منفصل تم ملؤه بالفعل بإيجارات أعلى، بإجمالي حوالي 50000 قدم مربع. باستثناء هذه الإنهاءات، كان من المتوقع أن يكون الاحتفاظ حوالي 85٪. وأضاف دايموند أن أكثر من نصف المساحات الشاغرة في الربع لديها صفقات ملتزمة متوقعة للبدء لاحقًا هذا العام، وأن Choice في "مناقشات تأجير متقدمة" لملء مواقع Toys "R" Us السابقة.

تم تسليط الضوء على مبادرات خلق القيمة، بما في ذلك إعادة تموضع Bloor وDundas

ناقشت الإدارة أيضًا نشاط خلق قيمة البيع بالتجزئة، بما في ذلك إعادة تموضع في Bloor وDundas. قال دايموند إن Loblaw أخلت 90000 قدم مربع من مساحة المستودعات في Zehrs سابق في مارس، وأن Choice تعيد تموضع الممتلكات لتقديم Shoppers Drug Mart جديد وGoodLife جنبًا إلى جنب مع استثمار Loblaw في تحويل No Frills.

قال دايموند إن المبادرة من المتوقع أن تولد حوالي 2 مليون دولار كندي من التدفق النقدي الصافي الإضافي عند الاستقرار في النصف الثاني من عام 2027 وتخلق حوالي 25 مليون دولار كندي من القيمة الإجمالية الإضافية. وأضاف أن التجديد لا يقدم أي قيود إيجارية إضافية ستؤثر على خطط إعادة التطوير طويلة الأجل.

في جلسة الأسئلة والأجوبة، قال نائب الرئيس الأول للتأجير والعمليات ديفيد مواليم إن الارتفاع في Bloor وDundas مدفوع بمستأجرين جدد يدخلون المساحات التي كانت تستخدم مؤقتًا. "كان Loblaw يدفع إيجارًا إجماليًا لاستخدام المساحة للتخزين على أساس مؤقت"، قال مواليم، مضيفًا أنه تم ملؤه بـ Shoppers وGoodLife.

كما تناول مواليم كيفية هيكلة صفقات "تغيير حجم" Loblaw، قائلاً إن المستأجرين الجدد من أطراف ثالثة يدفعون إيجار السوق وأن دفعة إنهاء من Loblaw "تأخذ في الاعتبار تكلفة التأجير وأي فرق بين الإيجار الحالي الذي تدفعه Loblaw وإيجار السوق الذي يدفعه المستأجر الجديد".

الصناعة لا تزال قريبة من الكامل، وتضيق المعروض الكبير من Bay في GTA

في الصناعة، قال دايموند إن نسبة الإشغال في نهاية الربع كانت 8.6٪. أكملت REIT 103000 قدم مربع من التجديدات بمعدل 46.2٪، مدفوعة بشكل أساسي من خلال محافظ ألبرتا والمحيط الأطلسي. كان الاحتفاظ بالصناعة 56.6٪، وهو ما نسبه دايموند إلى عدم تجديد 73000 قدم مربع في إدمونتون حيث لم يتمكن Choice من تلبية متطلبات نمو المستأجر.

أكملت Choice أيضًا 24000 قدم مربع من الإيجار الجديد في ألبرتا وأونتاريو بمعدلات أعلى بنسبة 40٪ من متوسط ​​الأسعار الحالية، قال دايموند. في منطقة تورونتو الكبرى، أشار إلى تضاؤل المعروض من المساحات الصناعية عالية الجودة والكبيرة، وقال إن Choice، مع تقدمها في المرحلة التالية من Choice Caledon Business Park، ستكون "من الخيارات القليلة المتاحة" للمساحات الجديدة التي تزيد عن 750000 قدم مربع في السوق العام المقبل.

أخبر مواليم المحللين أنه بالنظر إلى قوة سوق البيع بالتجزئة، تتوقع Choice "فروق إيجار قوية"، ولكنها تتوقع فروقًا في نطاق "الضعف المزدوج" خلال الأرباع المتبقية، ولاحظ أن بعض التجديدات مرتبطة بأسعار ثابتة في العقود القديمة.

ارتفاع FFO، وارتفاع NAV؛ تم إعادة تأكيد التوقعات باستثناء تأثير الاستحواذ

أفادت الرئيسة المالية إيرين جونسون بأرباح تشغيلية في الربع الأول بلغت 196 مليون دولار كندي، أو 0.271 دولار كندي لكل وحدة مخففة، بزيادة 2.7٪ على أساس سنوي. وقالت جونسون إن الزيادة كانت مدفوعة بنمو إجمالي التدفق النقدي الصافي للأصول بنسبة 4.2٪، بما في ذلك المساهمات من النمو المتماثل، والاستحواذات الصافية، والتطوير الجديد، وإيرادات استسلام الإيجار الأعلى. عوامل التعويض شملت دخل الاستثمار الأقل، وزيادة مصروفات الفائدة من أنشطة إعادة التمويل، وزيادة G&A، ودخل الرسوم الأقل.

أفادت جونسون أن النتائج شملت بنودًا غير متكررة، بما في ذلك حوالي 1.9 مليون دولار كندي من إيرادات استسلام الإيجار الإضافية مقارنة بالعام السابق و 3.2 مليون دولار كندي من دخل الاستثمار الأقل المرتبط بتخفيض توزيعات Allied. باستثناء هذه البنود، قالت جونسون إن نمو FFO لكل وحدة كان حوالي 3.5٪.

كانت أرباح التشغيل المعدلة 0.247 دولار كندي للسهم الواحد، بانخفاض 0.8٪ من العام السابق، حيث تعوضت نفقات رأس المال الصيانة الأعلى - والتي وصفت بأنها "مرتبطة في الغالب بالوقت" - عن نمو FFO. كان معدل دفع AFFO 78٪.

زاد التدفق النقدي الصافي للأصول المتماثلة بمقدار 7.5 مليون دولار كندي، أو 3٪ على أساس سنوي. ارتفع التدفق النقدي الصافي للأصول المتماثلة في مجال البيع بالتجزئة بمقدار 6 ملايين دولار كندي (3.2٪)، وزاد الصناعي بمقدار 3 ملايين دولار كندي (6.2٪)، وانخفض المختلط/السكن بمقدار حوالي 1.5 مليون دولار كندي (15.4٪) في الغالب بسبب حافز ضريبي مسبق للعام السابق.

أبلغت Choice عن صافي قيمة أصول IFRS قدرها 14.53 دولار كندي للسهم الواحد، بزيادة قدرها حوالي 67 مليون دولار كندي، أو 0.7٪، من نهاية العام. قالت جونسون إن الزيادة تعكس مساهمة صافية قدرها 51 مليون دولار كندي من العمليات وكسب صافي قدره 66 مليون دولار كندي في القيمة العادلة لاستثمارات الملكية، ولهما تعويض متبادل بسبب خسارة في القيمة العادلة قدرها 49 مليون دولار كندي في استثمار Choice في Allied Properties، والتي يتم تقييمها بالقيمة العادلة كل فترة بموجب معايير IFRS. كانت المكاسب في القيمة العادلة لاستثمارات الملكية "مدفوعة بشكل أساسي من خلال محفظة البيع بالتجزئة الخاصة بنا"، بما في ذلك تعديلات أسعار رأس المال في أونتاريو وكيبيك وبريتيش كولومبيا مدعومة بتقييمات خارجية ونتائج التأجير، وقالت.

فيما يتعلق بالرافعة المالية والسيولة، قالت جونسون إن Choice حافظت على "ميزانية عمومية رائدة في الصناعة"، مع حوالي 1.6 مليار دولار كندي من السيولة المتاحة وحوالي 14 مليار دولار كندي من الممتلكات غير المرهونة. كان الدين إلى EBITDA 7x، دون تغيير عن نهاية العام، وقالت إنه لم تكن هناك أنشطة تمويلية أو استحقاقات ديون مادية خلال الربع.

كما فصّلت جونسون إنجازات التطوير: اثنين من تكثيفات البيع بالتجزئة بإجمالي 22000 قدم مربع بمعدل عائد 8.9٪، بما في ذلك Shoppers Drug Mart بمساحة 17000 قدم مربع في Renfrew، أونتاريو (7.5٪ عائد) وتأجير أراضي بمساحة 5000 قدم مربع لمستأجر QSR في أوتاوا (42٪ عائد).

بالنظر إلى المستقبل، أعادت جونسون تأكيد توقعات REIT مع استبعاد التأثيرات غير المؤكدة للوقت والمالية لصفقة First Capital. تتوقع Choice إشغالًا مستقرًا، ونموًا في التدفق النقدي الصافي للأصول المتماثلة بنسبة 2٪ إلى 3٪، و FFO المخفف للسهم الواحد من 1.08 دولار كندي إلى 1.10 دولار كندي للعام. وقالت إن نمو الأرباح من المتوقع أن "يتباطأ قليلاً على مدى الربعين المقبلين" بسبب تراجع نشاط الاستحواذ، وتوقيت إيرادات استسلام الإيجار، وتخفيض توزيعات Allied، لكن الشركة لا تزال على المسار الصحيح لتحقيق توقعاتها للعام بأكمله.

في الرد على أسئلة المحللين، قالت الإدارة إن إيرادات استسلام الإيجار في عام 2026 "مرتبطة بشكل أساسي بتغييرات حجم Loblaw المتسقة مع السنوات السابقة"، مع توقع معظمها في الأرباع الثالث والرابع. وقال مواليم إن Choice تخطط لحوالي أربع مواقع تغيير حجم Loblaw في عام 2026، وأن تخفيضًا بمقدار 30000 قدم مربع "معقول بشكل عادل"، اعتمادًا على الموقع.

قال دايموند للمحللين إن نشاط الاستحواذ خارج صفقة First Capital من المتوقع أن يكون "خفيفًا جدًا" هذا العام، على الرغم من أن Choice قد تقوم بـ "بعض التخفيضات الصغيرة" قبل الإغلاق. فيما يتعلق بالتآزر المحتمل المرتبط بمحفظة First Capital، قالت جونسون إن إرشادات FFO الأولية تضمنت تكاليف إضافية لتوسيع نطاق المنصة، بما في ذلك الموظفين المؤسسيين الإضافيين وفريق تأجير إضافي، لكن الشركة "لم تقم بنمذجة أي تآزر إضافي متعلق بالمنصة". وأضاف دايموند أن Choice تنظر إليها "بشكل أكبر كصفقة أصول".

اختتم دايموند بالقول إن الأعمال والمحفظة "في حالة ممتازة"، وأن الشركة تتوقع تقديم تحديث آخر هذا الصيف.

حول Choice Properties Real Estate Investment Trust (TSE:CHP.UN)

تستثمر Choice Properties Real Estate Investment Trust وتدير وتطور العقارات التجارية وتجارية في جميع أنحاء كندا. تتكون محفظة الشركة بشكل أساسي من مراكز التسوق التي ترتكز عليها محلات السوبر ماركت والمحلات الفردية. تقع الممتلكات في الغالب في أونتاريو وكيبيك، تليها ألبرتا ونوفا سكوشا وبريتيش كولومبيا ونيو برونزويك. تولد Choice Properties معظم الإيرادات من تأجير الممتلكات لمستأجريها. تساهم شركة Choice Properties's principal tenant، الكبرى في مجال البيع بالتجزئة على نطاق واسع Loblaw Companies، في الغالبية العظمى من الإيجار الإجمالي.