Wie der Iran-Krieg die Erholung des US-Wohnungsmarktes zunichtemachen könnte, und es geht nicht nur um Hypothekenzinsen

Die unmittelbare Auswirkung des Krieges mit dem Iran auf den US-Wohnungsmarkt war ein deutlicher Anstieg der Hypothekenzinsen. Einen Tag vor Beginn der Angriffe betrug der durchschnittliche Zinssatz für einen 30-jährigen festverzinslichen Kredit 5,99 %, so Mortgage News Daily. Er liegt nun bei etwa 6,5 %.
Höhere Zinsen haben die erwartete Verbesserung der Erschwinglichkeit eingeschränkt. Nicht nur, dass die Hypothekenzinsen vor dem Krieg fielen, sondern die Hauspreisanstiege verlangsamten sich und das Angebot an zum Verkauf stehenden Häusern nahm zu. All das begünstigte Käufer, die gegen einen engen und teuren Markt angetreten waren.
Wie die Zinsen letzte Woche stiegen, fielen die Anträge auf einen Hypothekenkredit zum Kauf eines Hauses im Vergleich zur Vorwoche um 5 %, so die Mortgage Bankers Association. Aber es geht nicht nur um Hypothekenzinsen.
Zillow hatte für dieses Jahr einen Anstieg der Verkäufe von Bestandsimmobilien um 4,3 % im Vergleich zum Vorjahr prognostiziert.
"Obwohl dies natürlich kein starker Markt wäre, würde dies einen Markt darstellen, der eine Ecke eingeschlagen hat, wobei 2026 als 'Reset'-Jahr dienen würde", schrieb Mischa Fisher, Zillows Chefökonom, in einem Bericht am Dienstag. "Neue Unsicherheiten sind jedoch durch Energiepreise und Inflationsbedenken entstanden, was unserer Prognose zusätzliche Komplexität verleiht."
Fisher führte den Anstieg der Hypothekenzinsen auf die zunehmenden Bedenken hinsichtlich der Inflation und die "mögliche leichte Erhöhung der Arbeitslosenquote aufgrund der verringerten Kaufkraft der Verbraucher infolge höherer Preise" zurück.
Unter Berücksichtigung dieser Faktoren prognostizierte er, dass die Immobilienverkäufe im Jahr noch um 3,48 % im Vergleich zum Vorjahr steigen würden, wenn das aktuelle Szenario nur bis Ende April andauern würde. Wenn es am 1. Juli endete, würde der Anstieg auf 2,33 % sinken. Wenn es am 1. September endete, würde der Anstieg 1,21 % betragen. Schließlich prognostiziert Fisher, dass es zu einem Rückgang von 0,73 % kommen wird, wenn die Hypothekenzinsen um 50 Basispunkte über ihrem ursprünglichen Pfad bleiben und die Arbeitslosigkeit bis Ende 2026 ebenfalls um 20 Basispunkte steigt.
Die Auswirkungen treffen jedoch bereits den Neubau. Nachdem KB Home am Dienstag enttäuschende Quartalsergebnisse gemeldet hatte, wurde die Prognose für das Gesamtjahr gesenkt.
"Die Verbraucher standen in den letzten zwei Jahren vor einer Reihe von Herausforderungen, und der Konflikt im Nahen Osten, der Ende Februar begann, hat eine weitere Schicht der Unsicherheit hinzugefügt", sagte KB Home Chairman Jeff Mezger in einem Gespräch mit Analysten. "Vor diesem Hintergrund und in Anbetracht der Tatsache, dass unsere Nettoaufträge im ersten Quartal unter dem Niveau lagen, das wir benötigen, um unsere bisherige Jahresprognose für die Auslieferung aufrechtzuerhalten, senken wir unseren Bereich für das Jahr."
Die Bauherren haben nun einen sehr hohen Bestand an zum Verkauf stehenden Häusern, und auch das Inventar auf der Seite der Bestandsimmobilien nimmt zu, wenn auch mehr im Süden und Westen als im Nordosten und Mittwesten.
Schon vor Beginn des Krieges kündigten Käufer Verträge in der höchsten Rate seit 2017. Ungefähr 1 von 7 Häusern oder 13,7 % der Häuser, die im Februar unter Vertrag kamen, wurden storniert, was einem Anstieg von 12,8 % im Vorjahr entspricht. Käufer haben plötzlich die Oberhand, mit mehr als 600.000 mehr Verkäufern als Käufern auf dem Markt, so Redfin. Das ist eine beinahe rekordverdächtige Differenz, die jedoch je nach Markt stark variiert.
"Während sich der Wohnungsmarkt dem 'besten Zeitpunkt zum Verkaufen' nähert, befindet er sich in einer prekären Lage, gefangen zwischen langfristigen Verbesserungen und plötzlicher kurzfristiger Instabilität", schrieb Jake Krimmel, Senior Economist bei Realtor.com, in einem wöchentlichen Bericht.