Kilroy Realty (KRC) Q1 2026 Earnings Transcript

Image source: The Motley Fool.

DATE

Dienstag, 28. April 2026 um 13:00 Uhr ET

CALL PARTICIPANTS

- Präsident und Chief Executive Officer — Angela Aman

- Chief Investment Officer — Eliott Trencher

- Executive Vice President, Leasing und Business Development — Robert Paratte

- Senior Vice President, Finance und Accounting — Jeffrey Kuehling

Full Conference Call Transcript

Angela Aman: Danke, Doug. Und danke an Sie alle, dass Sie heute dabei sind. In den letzten Quartalen haben sich die Fundamentaldaten in unseren Westküstenmärkten merklich verbessert. Da der Trend zur Rückkehr in die Büros zunimmt, haben die Raumrationalisierungen durch große Nutzer abgenommen, und das künstliche Intelligenz-Ökosystem hat eine beträchtliche Anzahl neuer Unternehmensgründungen und Wachstum erzeugt, was alles zu einer Wiederbelebung der Flächenanforderungen von schnell wachsenden neuen Unternehmen und etablierten Akteuren gleichermaßen beiträgt. Das jüngste Verhalten der Mieter, sowohl in unserem Portfolio als auch in den Märkten, in denen wir tätig sind, deutet auf eine konstruktive Dynamik in Bezug auf technologischen Wandel hin, wobei Unternehmen versuchen, KI zu nutzen, um ihr Wachstum zu steigern und ihr talentiertes Team zu erweitern, anstatt einfach nur Kosten zu senken.

Vor diesem Hintergrund hat die disziplinierte Umsetzung unseres Teams unsere stärksten Leasingergebnisse seit 2017 erzielt, mit einer Gesamtproduktivität von etwa 568.000 Quadratfuß, mehr als dem zweifachen unserer Leistung im ersten Quartal des Vorjahres, was uns in die Lage versetzt, unsere jährliche durchschnittliche Belegungsrate um 25 Basispunkte im Mittelpunkt zu erhöhen. Wichtig ist, dass Mieten, die bereits unterzeichnet, aber noch nicht in Anspruch genommen wurden, nun 78 Millionen US-Dollar an vertraglich vereinbarten jährlichen Basismieten darstellen, die in den kommenden Jahren realisiert werden sollen, was eine erhebliche Transparenz in Bezug auf zukünftiges Wachstum bietet.

Um auf einige Highlights in unseren Regionen einzugehen, in San Francisco, dem Epizentrum des KI-Innovations-Ökosystems, verschärfen sich die Marktbedingungen weiter, da die Leasingaktivitäten im ersten Quartal 3 Millionen Quadratfuß überstiegen, was mehr als 10 % über den durchschnittlichen Quartalswerten vor der Pandemie liegt, was zu einem dritten positiven Quartal der Nettonebenfläche und einer guten Positionierung, um die breite Nachfrage in unserem Bay Area-Portfolio zu nutzen, führte. In San Francisco CBD haben wir bei unseren Objekten im South of Market, oder SoMa, Submarkt einen deutlichen Aufschwung erlebt. Bei 201 Third stieg unsere Auslastungsquote von 26 % zum Jahresende 2024 auf über 80 % in diesem Quartal.

Wir konnten die Nachfrage von einer Vielzahl wachsender Mieter gewinnen, darunter sowohl größere Nutzer wie Tubi und Harvey AI als auch eine Vielzahl kleinerer Nutzer. Wie Sie sich vielleicht erinnern, pachtete Harvey AI im Jahr 2025 93.000 Quadratfuß bei 201 Third, bevor er dieses Quartal eine Erweiterung um 62.000 Quadratfuß unterzeichnete, wobei die Besetzung im April 2026, nur einen Monat nach Vertragsunterzeichnung, erfolgte.

Diese erhebliche Erweiterung innerhalb eines Jahres nach Vertragsunterzeichnung spricht sowohl für die beeindruckenden Wachstumskurven, die wir bei einer Reihe von schnell wachsenden KI-Unternehmen sehen, als auch für die Disziplin, die sie im Allgemeinen in Bezug auf ihre Immobilienentscheidungen angewendet haben, indem sie nur dann Fläche einnahmen, wenn dies durch den aktuellen Bedarf des Unternehmens erforderlich war. Darüber hinaus konnte unser Team bei 201 Third einen überproportionalen Marktanteil durch den Einsatz eines kreativen und disziplinierten Spec-Suites-Programms gewinnen, wobei alle fünf unserer kürzlich errichteten Spec-Suites vermietet wurden. Wir freuen uns auch über die starke Nachfrage in anderen Kern-Submärkten der Bay Area.

Bei Crossing 900 in Downtown Redwood City schlossen wir im Laufe des Quartals einen direkten Pachtvertrag über 27.000 Quadratfuß mit einem aktuellen Submieter ab, was zu einer Erhöhung der Bareinnahmen aus Mieten um mehr als 40 % führte und die Tiefe der Nachfrage nach hochwertigen, gut gelegenen Flächen in diesem verkehrsorientierten, fußgängerfreundlichen und gut ausgestatteten Submarkt unterstreicht. In Seattle setzt sich die Stärke fort, die wir in den letzten Jahren in Bellevue erlebt haben, was uns optimal positioniert, um die kürzlich freigewordene Fläche kurzfristig zu vermieten und Mieten zu erhöhen. Darüber hinaus beschleunigte sich der Aufschwung, den wir im letzten Quartal im Denny Regrade Submarkt diskutiert haben, weiter und profitierte von unserem kürzlich umgestalteten Projekt, West 8th.

Nach der Unterzeichnung von etwa 74.000 Quadratfuß an neuen Mietverträgen bei West 8th im vierten Quartal des letzten Jahres freuen wir uns, die Unterzeichnung von zusätzlichen 76.000 Quadratfuß an neuen Mietverträgen für das Projekt bis zum heutigen Tag bekannt zu geben, darunter ein Mietvertrag über 43.000 Quadratfuß mit General Motors, der im ersten Quartal unterzeichnet wurde, und ein Mietvertrag über 33.000 Quadratfuß mit SoFi, der in den ersten Tagen des zweiten Quartals unterzeichnet wurde.

Mit weiteren Diskussionen mit Mietern im Gange haben wir einen guten Überblick über die zukünftige Pipeline und spiegeln damit die Stärke und Wettbewerbsfähigkeit dieses Objekts wider, da die kürzlichen Renovierungen und verbesserten Annehmlichkeiten weiterhin bei Mietern Anklang finden und das Objekt in die Lage versetzen, einen bedeutenden Anteil der wachsenden Marktnachfrage zu gewinnen. In Los Angeles hat sich die Leasingaktivität in unserem Portfolio im letzten Jahr merklich verbessert, wobei die Produktivität der letzten zwölf Monate um etwa 66 % gestiegen ist, was sowohl einer kontinuierlichen allmählichen Verbesserung des Gesamtmarktes als auch den erheblichen Portfolio-Umstrukturierungsarbeiten Rechnung trägt, die wir in LA in den letzten zwei Jahren durchgeführt haben.

Besonders hervorzuheben ist in der Region, dass Arrow in Long Beach eine Zunahme der Besichtigungsaktivitäten verzeichnet, da der lokale Markt eine Wiederbelebung der Anforderungen aus den Bereichen Verteidigung und Luft- und Raumfahrt erlebt. Blackwelder in Culver City verzeichnet eine Beschleunigung der Aktivitäten von einer Vielzahl von Nutzern, darunter Technologie- und KI-Unternehmen. Und Maple Plaza, eine kürzliche Akquisition in Beverly Hills, erlebt weiterhin eine starke, breite Nachfrage aus den Bereichen Finanzdienstleistungen sowie Medien und Unterhaltung, insbesondere über unsere ursprünglichen Erwartungen hinaus.

Im Bereich Life Sciences übertrifft KOP2 weiterhin den breiteren Markt in South San Francisco, da der Zweckbau für Life-Science-Flächen und die erstklassigen Annehmlichkeiten des Projekts bei Entscheidungsträgern Anklang finden, die eine höhere Bereitschaft zeigen, Verträge abzuschließen, als sie es in den letzten Jahren getan haben. Nach dem Ende des Quartals haben wir einen Mietvertrag über 38.000 Quadratfuß mit Olema Pharmaceuticals abgeschlossen, wodurch das Projekt zu 49 % vermietet ist. Die zukünftige Pipeline bleibt robust, während wir Möglichkeiten prüfen, den verbleibenden Mehrteil unseres Mehrfachmietergebäudes zu vermieten und gleichzeitig mit mehreren Nutzern im großen Format die verbleibende Gelegenheit für ein Vollgebäude zu evaluieren, die das attraktivste Angebot innerhalb von KOP Phase zwei darstellt und Premium-Ausblicke und die prominenteste Lage innerhalb des Projekts bietet.

Im Hinblick auf die Kapitalallokation haben wir im ersten Quartal weiterhin attraktiv bepreisetes Kapital durch Verkäufe von nicht-kerntragenden und nicht-strategischen Vermögenswerten beschafft, mit dem langfristigen Ziel, die Widerstandsfähigkeit und das Wachstumsprofil des Cashflows des Unternehmens zu verbessern. Im Zeitraum haben wir zwei Bürogebäude, Kilroy Sabre Springs und Del Mar Tech Center, beide in San Diego, zu einem Gesamtbruttoerlös von 146 Millionen US-Dollar verkauft. In beiden Fällen profitierten diese Vermögenswerte von der konstanten Nachfrage, die wir in den Märkten von Eigentumsnutzern für gut gelegene, hochwertige Immobilien gesehen haben, was zu einer hocheffizienten Ausführung für unsere Aktionäre führte.

Nach dem Ende des Quartals schlossen wir den Verkauf unserer beiden Hollywood-Wohnobjekte, Columbia Square Living und Jardine, zu einem Gesamtbruttoerlös von $[inaudible] ab, was zu Veräußerungen von Betriebsimmobilien im bisherigen Jahresverlauf von etwa 350 Millionen US-Dollar führt, was unser ursprüngliches Jahresziel übertrifft. Die Verkäufe von Wohnimmobilien folgten der Umsetzung einer ganzheitlichen Vermögensverwaltungsstrategie für unser Wohnportfolio, bei der wir eine deutliche Verbesserung der Gewinnspannen feststellten, was zu einer deutlich besseren Bewertung zum Zeitpunkt der Veräußerung führte. Nach der Transaktion ist unsere Wohnbelastung nun auf One Paseo Living beschränkt, das wir angesichts der erheblichen Synergien zwischen dem Objekt und den Einzelhandels- und Bürokomponenten des gesamten One Paseo-Campus als langfristige Kernposition betrachten, wo wir weiterhin Rekordmieten erzielen.

Mit den Erlösen aus unseren Veräußerungen im ersten Quartal haben wir opportunistisch Kapital zurückgekauft, da die Kapitalmärkte Volatilität aufwiesen, und etwa 73 Millionen US-Dollar an Aktien zu einem durchschnittlichen Preis von 30,80 US-Dollar pro Aktie zurückgekauft. Und im April haben wir die 50 Millionen US-Dollar-Tranche von festverzinslichen Schuldverschreibungen, die im Juli fällig waren, vollständig eingelöst. In der Zukunft werden wir weiterhin Möglichkeiten prüfen, attraktiv bepreisetes Kapital aus unserem bestehenden Portfolio zu generieren, während wir die gesamte Bandbreite der verfügbaren Wiedereinsatzalternativen prüfen. In der gestrigen Veröffentlichung haben wir außerdem die Gründung eines Joint Ventures zur Entwicklung eines erstklassigen, weitgehend vorvermieteten Bürogebäudes der Klasse A in Downtown Redwood City bekannt gegeben, einem der stärksten Submärkte im gesamten Kilroy Realty Corporation-Portfolio.

Diese komplexe Transaktion war lange in der Mache und erforderte erhebliche Anstrengungen und Koordination über unsere Plattform, mit unserem Partner und mit dem Anchor-Mieter des Projekts. 1900 Broadway, für das bereits die Baugenehmigung für ein 250.000 Quadratfuß großes Bürogebäude vorliegt, befindet sich nur wenige Blocks von Kilroy Realty Corporations äußerst erfolgreichem Crossing 900-Objekt. Im Laufe der Zeit haben wir bei Crossing 900 kontinuierlich eine erhebliche Mieterhöhung erzielt, wobei wir seit 2023 über 80.000 Quadratfuß neu vermietet haben, wobei die Bareinnahmen aus Mieten um fast 60 % gestiegen sind.

Mit Abschluss des Joint Ventures haben wir einen 20-jährigen Mietvertrag mit einer globalen Top-Anwaltskanzlei über 145.000 Quadratfuß, was etwa 60 % des Gebäudes entspricht, zu den höchsten jemals im Kilroy Realty Corporation-Portfolio realisierten Raten abgeschlossen. Seit Abschluss haben wir ein starkes Interesse von einer Vielzahl hochwertiger Mieter erfahren, und wir freuen uns darauf, Sie über unsere Fortschritte zu informieren, während das Projekt voranschreitet. Eliott wird in Kürze die Projektkosten, die erwarteten Renditen und den Zeitplan erläutern, aber ich möchte darauf hinweisen, dass der Großteil unserer Eigenkapitalbeteiligung an diesem Projekt bereits durch den Verkauf von Grundstücken finanziert wurde, die derzeit in Verhandlung stehen.

Bevor ich die Leitung an Eliott übergebe, möchte ich einige Anmerkungen zum Flower Mart-Projekt machen. Wie Jeffrey gleich erläutern wird, haben wir unsere Annahmen über die Kapitalisierung der Kosten für Flower Mart überarbeitet, um eine Kapitalisierung bis zum Ende des laufenden Quartals widerzuspiegeln. Wie bereits erwähnt, arbeiten wir mit der Stadt San Francisco zusammen, um das Flower Mart-Projekt neu zu gestalten und zu überdenken, während wir unsere aktuellen Genehmigungen erhalten und ausbauen. Neben der Suche nach Flexibilität für eine breitere Mischung von Nutzungen prüfen wir auch, den bestehenden Entwicklungsvertrag zu ändern und einen Sondernutzungsbezirk zu schaffen, um von bestimmten Planungsbestimmungen befreit zu werden, deren Einzelheiten noch diskutiert werden.

Die Stadt, die ein konstruktiver und geschätzter Partner in diesem Prozess ist, hat einen alternativen Ansatz zur Analyse und Dokumentation der Änderungen im Sondernutzungsbezirk vorgeschlagen, von dem wir glauben, dass er langfristig unsere Flexibilität und Optionen erhöhen wird, obwohl der alternative Genehmigungsprozess zusätzliche Zeit in Anspruch nehmen wird. Wir gehen davon aus, dass der Prozess im späten vierten Quartal abgeschlossen sein wird und dass die Kapitalisierung der Kosten zu diesem Zeitpunkt endet. Wir sind fest davon überzeugt, dass der Weg, den wir bei Flower Mart beschreiten, das bestmögliche Ergebnis für die Aktionäre bringen wird, und wir werden Sie weiterhin auf dem Laufenden halten, während der Prozess voranschreitet.

Abschließend möchte ich mich bei dem gesamten Kilroy Realty Corporation-Team für ein unglaublich arbeitsreiches Quartal in fast allen Bereichen unseres Geschäfts bedanken. Ihre Bemühungen schaffen einen Mehrwert für alle unsere Stakeholder, und ich bin dankbar für Ihre anhaltende Energie und Begeisterung. Eliott?

Eliott Trencher: Danke, Angela. In den letzten Monaten haben die Kapitalmärkte anhaltenden Schwung gezeigt, da Käufer die Umkehr der Fundamentaldaten und die positiven Auswirkungen der KI auf unsere Märkte erkennen. Infolgedessen steigen die Transaktionsgrößen und die Qualität der Vermögenswerte. So wurde beispielsweise die Transamerica Pyramid in San Francisco für 1.050 US-Dollar pro Quadratfuß gehandelt, was seit 2022 das erste Mal ist, dass eine institutionelle Immobilie in diesem Markt den Wert von 1.000 US-Dollar pro Quadratfuß überschreitet. Kilroy Realty Corporation ist weiterhin ein aktiver Verkäufer und hat im Quartal 146 Millionen US-Dollar durch den Verkauf von nicht-kerntragenden Vermögenswerten erzielt, die zuvor angekündigt wurden, darunter Kilroy Sabre Springs und Del Mar Tech Center.

Del Mar Tech Center ist ein 40.000 Quadratfuß großes Gebäude im Del Mar-Submarkt von San Diego, und zum Zeitpunkt des Verkaufs war das Gebäude zu etwa 50 % vermietet, mit einer durchschnittlichen Restlaufzeit des Mietvertrags von einem Jahr. Wir glauben weiterhin fest an Del Mar Heights und sind immer noch der größte Eigentümer in dem Submarkt, aber der Verkauf dieser Immobilie war wirtschaftlich sinnvoll. Darüber hinaus haben wir letzte Woche den Verkauf unserer beiden Wohnhochhäuser in Hollywood zu $[inaudible] abgeschlossen.

Wie viele von Ihnen wissen, wurden diese Türme von Kilroy Realty Corporation als Teil unserer Columbia Square- und On Vine-Projekte entwickelt, und das Layout der Campusse ermöglicht es, die Wohnungen von den benachbarten Bürogebäuden zu trennen und zu unterscheiden. Wir haben festgestellt, dass diese Gebäude gute Verkaufskandidaten sind, angesichts des Mangels an Synergien mit den Büros sowie der großen Nachfrage nach hochwertigen Wohnungen. Bevor wir die Immobilien auf den Markt brachten, haben wir Zeit damit verbracht, sicherzustellen, dass die Abläufe und die Struktur optimiert sind, um einen Verkauf zu erleichtern und die Erlöse zu maximieren. Die Zinssätze für alle angekündigten Verkäufe im Jahr bis heute liegen im mittleren einstelligen Bereich.

Darüber hinaus haben wir neben den Verkäufen von Betriebsimmobilien 165 Millionen US-Dollar an Grundstücksverkäufen, von denen etwa die Hälfte Ende dieses Jahres oder Anfang nächsten Jahres abgeschlossen werden sollen. Wir prüfen weiterhin zusätzliche Möglichkeiten, nicht-strategische Grundstücke zu verkaufen oder umzuplanen. Im Hinblick auf Akquisitionen haben wir, wie von Angela erwähnt, ein Joint Venture zur Entwicklung von 1900 Broadway, einem 250.000 Quadratfuß großen Projekt in Downtown Redwood City, abgeschlossen, das bereits zu etwa 60 % vorvermietet ist. 1900 Broadway liegt nur wenige Blocks von Kilroy Realty Corporations äußerst erfolgreichem Crossing 900-Objekt und ist damit eines der begehrtesten Objekte in Bezug auf Mieten in der Gegend.

Kilroy Realty Corporation war aufgrund unseres tiefen Marktverständnisses, unserer starken lokalen Beziehungen und unserer bewährten Entwicklungskompetenz einzigartig positioniert, um diese Off-Market-Chance zu nutzen. Diese Faktoren gaben unserem Partner, Lane Partners, und unserem Anchor-Mieter, Cooley, das Vertrauen in unsere Fähigkeit, diesen Deal zu realisieren. Wir planen, im nächsten Jahr mit dem Bau zu beginnen, und Cooley soll Anfang 2030 in Besitz treten. Die gesamten voraussichtlichen Kosten für das Projekt belaufen sich auf 330 bis 350 Millionen US-Dollar, von denen unser Anteil bei Abschluss 97 % betragen wird. Stabilisierte Renditen werden im niedrigen bis mittleren einstelligen Bereich erwartet.

Bevor ich die Leitung übergebe