National Storage ( NSA ) Q4 2025 Ergebnis-Transkript

<p>Bildquelle: The Motley Fool.</p>
<h2>DATUM</h2>
<p>Donnerstag, 26. Februar 2026, 13:00 Uhr ET</p>
<h2>TEILNEHMER DER KONFERENZSCHALTUNG</h2>
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<li>President und Chief Executive Officer — David G. Cramer</li>
<li>Chief Financial Officer — Brandon S. Togashi</li>
<li>Vice President of Investor Relations — George Hoglund</li>
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<h2>KERNPUNKTE</h2>
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<li>Core FFO pro Aktie – 0,57 $ für das Quartal und 2,23 $ für das Jahr, am oberen Ende der Prognose und „besser als erwartet“.</li>
<li>Umsatz gleicher Geschäftsstellen – Rückgang um 70 Basispunkte, eine sequentielle Verbesserung gegenüber einem Rückgang um 260 Basispunkte im Vorquartal, wobei neun von 21 berichteten Märkten ein positives Wachstum verzeichneten.</li>
<li>Auslastung – Rückgang um 70 Basispunkte im Jahresvergleich zum Jahresende, verglichen mit einem Rückgang um 140 Basispunkte zum Ende des Vorquartals; Januar-Auslastung um 20 Basispunkte im Jahresvergleich gestiegen, und der positive Trend setzte sich im Februar fort.</li>
<li>Betriebskosten gleicher Geschäftsstellen – Rückgang um 80 Basispunkte für das Quartal; für das Gesamtjahr ein Wachstum von 3,1 %, was leicht unter dem unteren Ende der Prognose für das Gesamtjahr lag.</li>
<li>Personalkosten – Reduzierung um 4,1 % für das Quartal und 2,8 % für das Jahr, zurückzuführen auf fortlaufende operative Effizienzsteigerungen.</li>
<li>Marketingausgaben – Anstieg um 37 % für das Quartal und 31 % für das Jahr, da das Management in die Kundenakquise investierte, wobei die Führungskräfte daraus resultierende Zuwächse beim Vermietungsvolumen und der Plattformleistung hervorhoben.</li>
<li>Preferred Equity Investments Platform – Im Laufe des Jahres eingeführt, mit über 50 Millionen US-Dollar bereits unter Vertrag für den Einsatz in drei Objekten.</li>
<li>Akquisitions- und Verkaufsaktivitäten – Verkauf von 15 Objekten im Wert von insgesamt 97 Millionen US-Dollar und Erwerb von 10 Objekten im Wert von insgesamt 75 Millionen US-Dollar für das Jahr; Abschluss zusätzlicher Immobilienverkäufe im Wert von 24 Millionen US-Dollar im Quartal und Verkäufe im Wert von 21 Millionen US-Dollar zuzüglich Akquisitionen im Wert von 10 Millionen US-Dollar nach Quartalsende.</li>
<li>Verschuldung – Nettoverschuldung im Verhältnis zum EBITDA am Quartalsende betrug 6,6x, knapp über dem Zielbereich von 5,5x-6,5x, wobei Fälligkeiten von 375 Millionen US-Dollar im Jahr 2026 hauptsächlich durch eine neue langfristige Darlehensfinanzierung refinanziert werden sollen.</li>
<li>Höhepunkte der Prognose für 2026 – Wachstum der Umsätze gleicher Geschäftsstellen von 90 Basispunkten prognostiziert, Wachstum der Betriebskosten von 3 %, flaches Wachstum des NOI gleicher Geschäftsstellen und ein Kern-FFO pro Aktie von 2,19 $; die Prognose beinhaltet Akquisitionen und Veräußerungen im Wert von jeweils 50 bis 150 Millionen US-Dollar.</li>
<li>Vermietungsvolumen bei Einzug – Das Vermietungsvolumen lag im vierten Quartal etwa 11 % höher als im Vorjahr, trotz eines Rückgangs von etwa 10 % im Oktober aufgrund eines Hurrikan-Vergleichs; die Volumina im Januar und Februar lagen noch höher.</li>
<li>RevPAR und erzielte Ratenentwicklung – Eine „moderate Verbesserung“ der erzielten Rate wurde das ganze Jahr über beibehalten, unterstützt durch fortlaufende Verbesserungen der ECRI-Initiativen (Bestandsmieterhöhung), auch wenn die Rückgänge im Bereich von niedrigen bis mittleren 30 % blieben.</li>
<li>Portfoliooptimierung – Fünf Bundesstaaten wurden verlassen und die Anzahl der Marken auf sechs konsolidiert; die Mehrheit der Portfolio-Neupositionierungsarbeiten wird voraussichtlich 2026 abgeschlossen sein, danach wird auf laufende Instandhaltung umgestellt.</li>
<li>Dividendendeckung – Das Management erklärte: „Die Prognose würde implizieren, dass wir die Dividende dieses Jahr nicht decken“, mit der Erwartung, bis zum vierten Quartal wieder die volle Deckung zu erreichen und eine stärkere Position, wenn sich die Fundamentaldaten bis 2027 weiter verbessern.</li>
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<h2>RISIKEN</h2>
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<li>President und Chief Executive Officer Cramer sagte: „Die Prognose würde implizieren, dass wir die Dividende dieses Jahr nicht decken“, und dass die Deckung nicht vor der zweiten Jahreshälfte oder 2027 erwartet wird, abhängig von fundamentalen Verbesserungen.</li>
<li>Chief Financial Officer Togashi nannte „Fälligkeiten von 375 Millionen US-Dollar in diesem Jahr“ mit erwarteten Zinsbelastungen im Teiljahr durch voraussichtliche Refinanzierungskosten, die über dem durchschnittlichen Zinssatz von 4,5 % liegen.</li>
<li>Sonstige immobilienbezogene Einkünfte, einschließlich Mieterversicherungen, werden voraussichtlich erneut ein „Belastungsfaktor“ für das Umsatzwachstum gleicher Geschäftsstellen im Jahr 2026 sein, obwohl der Vergleich Mitte des Jahres einfacher wird.</li>
<li>In bestimmten Märkten wie Phoenix und Atlanta belastet ein Überangebot weiterhin die sequentielle Umsatzverbesserung und begrenzt das Tempo positiver Wendepunkte, bis die Neubautätigkeit merklich nachlässt.</li>
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<h2>ZUSAMMENFASSUNG</h2>
<p>Das Management bestätigte, dass die Initiativen zur operativen Transformation und Plattformintegration abgeschlossen sind, was eine konsistente Ausführung ermöglicht und Ablenkungsquellen beseitigt, die in früheren Perioden genannt wurden. Die strategische Betonung von Marketing und dynamischer Preisgestaltung führte zu einem zweistelligen jährlichen Anstieg des Vermietungsvolumens, was die Stabilisierung der Auslastung und eine deutliche sequentielle Verbesserung des Umsatzrückgangs gleicher Geschäftsstellen untermauerte. Das Unternehmen führte eine Plattform für Vorzugsaktieninvestitionen ein und begann mit deren Einsatz, verwaltete aktiv Kapital, indem es nicht zum Kerngeschäft gehörende Vermögenswerte ausgliederte und Investitionen in gezielte Märkte für Verdichtung und Joint-Venture-Wachstum konzentrierte. Daten vom Januar und Februar zeigten eine anhaltende positive Dynamik bei der Auslastung und den Mieterträgen, was die Prognose des Managements für eine allmähliche sequentielle Verbesserung der Umsätze gleicher Geschäftsstellen bis 2026 und eine erwartete Rückkehr zur vollen Dividendendeckung bis Jahresende oder bis 2027 bekräftigt. Die Prognose für 2026 basiert auf den bestehenden Marktdynamiken und nicht auf spekulativen Katalysatoren, ohne dass ein wesentlicher Rückenwind durch eine Erholung des Wohnungsmarktes angenommen wird, und die Verschuldung wird voraussichtlich am oberen Ende des Zielbereichs bleiben, während die Refinanzierungsaktivitäten und die fortlaufende Portfoliooptimierung fortschreiten.</p>
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<li>President und Chief Executive Officer Cramer sagte: „Die ganze Arbeit, die wir in unsere Mitarbeiter, Prozesse und Plattformen gesteckt haben, ist abgeschlossen, und daher gibt es derzeit keine Ablenkung oder keine beweglichen Teile.“</li>
<li>Marketinginvestitionen und digitale Werkzeuge, einschließlich KI, haben die Mietkonversionsraten und die Effizienz der Kundenakquise messbar gesteigert, wobei Sichtbarkeits- und Ranking-Verbesserungen zu „einem Anstieg des Vermietungsvolumens um 20 %–30 %“ führten.</li>
<li>Die Einzugsraten gleicher Geschäftsstellen werden voraussichtlich in den ersten vier bis fünf Monaten aufgrund schwieriger Vergleiche negativ sein und sich dann in der zweiten Jahreshälfte neutral oder positiv entwickeln, wobei die Höhe der ECRI-Erhöhungen im Jahresvergleich höher ist und das Tempo unverändert bleibt.</li>
<li>Das Portfolio-Veräußerungsprogramm wird die meisten größeren Veräußerungen im Jahr 2026 abschließen, danach werden Verkäufe nur noch nach Ermessen erfolgen, wenn die Bedingungen dies erfordern.</li>
<li>Märkte mit einem Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage, wie Colorado Springs und Wichita, erzielen sequentielle Raten- und Auslastungsgewinne, während andere mit anhaltendem Überangebot weitere Angebotsabsorption erfordern, bevor die Preissetzungsmacht zurückkehrt.</li>
<li>Es wird erwartet, dass das neue Angebot ab 2027 unter die historischen Werte fallen wird, aber die Prognose für das laufende Jahr beinhaltet keine Auswirkungen einer Erholung der Immobilientransaktionen oder verwandter Katalysatoren.</li>
<li>Die Plattform für Vorzugsaktieninvestitionen des Unternehmens zielt darauf ab, Kapital innerhalb eines Zweijahreszeitraums einzusetzen, wobei drei Immobilien unter Vertrag stehen und die Taktung darauf ausgerichtet ist, „das so schnell wie möglich herauszubringen“.</li>
<li>Das Kostenwachstum für 2026 wird von den Grundsteuern (3 %-5 %) angeführt, wobei die Personalkosten voraussichtlich stabil bleiben und die Marketingausgaben im „zweistelligen“ Prozentbereich liegen werden; die Versicherungskosten werden voraussichtlich bei Verlängerung sinken.</li>
<li>Als Reaktion auf regulatorische Volatilität bemerkte Chief Financial Officer Togashi: „Es gibt immer ein gewisses Element“ von wetter- oder notfallbedingten Mietbeschränkungen in Teilen des Portfolios, aber diese Ereignisse sind im Allgemeinen lokal begrenzt und von kurzer Dauer.</li>
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<h2>BRANCHE GLOSSAR</h2>
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<li>ECRI (Existing Customer Rate Increase): Strategisches Programm zur periodischen Erhöhung der Mietpreise für bestehende Mieter als Teil des Ertragsmanagements für Self-Storage-REITs.</li>
<li>PRO Internalization: Der Konvertierungsprozess, durch den teilnehmende regionale Betreiber (PROs) im Netzwerk eines Self-Storage-REITs vollständig in die zentralisierten Betriebs- und Managementstrukturen des Unternehmens integriert werden.</li>
<li>Erzielte Rate: Durchschnittliche Durchschnittsrate, die über alle belegten Einheiten realisiert wird, unter Berücksichtigung von Neu- und Verlängerungsverträgen sowie Werbeanpassungen.</li>
<li>Roll-Down: Die Reduzierung der durchschnittlich realisierten Miete, wenn neue Mieter Einheiten zu niedrigeren Raten als ausziehende Mieter mieten, gemessen in Prozent.</li>
<li>Preferred Equity Investments Platform: Ein Instrument zur Bereitstellung von Eigenkapital zu Vorzugsbedingungen, das typischerweise eine vorrangige Rendite bietet und zur Finanzierung des Erwerbs oder der Entwicklung von Immobilienvermögen verwendet wird.</li>
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<h2>Vollständiges Transkript der Telefonkonferenz</h2>
<p>Operator: Grüße. Willkommen zur Telefonkonferenz von National Storage Affiliates Trust zum vierten Quartal 2025. Zum jetzigen Zeitpunkt befinden sich die Teilnehmer im Nur-Zuhören-Modus. Eine kurze Frage-und-Antwort-Runde wird nach der formellen Präsentation folgen. Es ist mir nun eine Freude, Sie, George Hoglund, Vice President of Investor Relations für National Storage Affiliates Trust, begrüßen zu dürfen. Vielen Dank, Herr Hoglund. Sie können beginnen.</p>
<p>George Hoglund: Wir möchten Ihnen für Ihre Teilnahme an unserer heutigen Telefonkonferenz zu den Ergebnissen des vierten Quartals 2025 von National Storage Affiliates Trust danken. Mit mir sind heute der President und CEO von National Storage Affiliates Trust, David G. Cramer, und der CFO, Brandon S. Togashi. Nach den vorbereiteten Bemerkungen wird das Management Fragen von registrierten Finanzanalysten entgegennehmen. Bitte beschränken Sie Ihre Fragen auf eine Frage und eine Nachfrage, und kehren Sie dann zur Warteschlange zurück, wenn Sie weitere Fragen haben. Zusätzlich zur gestern Nachmittag verteilten Pressemitteilung haben wir unser ergänzendes Paket mit zusätzlichen Details zu unseren Ergebnissen bereitgestellt, das Sie im Bereich Investor Relations auf unserer Website unter nsastorage.com finden können.</p>
<p>In der heutigen Telefonkonferenz können die vorbereiteten Bemerkungen des Managements und die Antworten auf Ihre Fragen zukunftsgerichtete Aussagen enthalten, die Risiken und Unsicherheiten unterliegen und die Schätzungen des Managements zum heutigen Datum, dem 26. Februar 2026, darstellen. Das Unternehmen übernimmt keine Verpflichtung, zukunftsgerichtete Aussagen aufgrund sich ändernder Marktbedingungen oder anderer Umstände nach dem Datum dieser Telefonkonferenz zu überarbeiten oder zu aktualisieren. Das Unternehmen warnt, dass die tatsächlichen Ergebnisse erheblich von den in zukunftsgerichteten Aussagen prognostizierten abweichen können. Weitere Einzelheiten zu unseren zukunftsgerichteten Aussagen finden Sie in unseren öffentlichen Einreichungen bei der SEC.</p>
<p>Wir ermutigen die Zuhörer auch, die Definitionen und Abstimmungen von Nicht-GAAP-Finanzkennzahlen wie FFO, Core FFO und Net Operating Income zu prüfen, die im ergänzenden Informationspaket enthalten sind und im Bereich Investor Relations auf unserer Website und in unseren SEC-Einreichungen verfügbar sind. Ich übergebe nun das Wort an David.</p>
<p>David G. Cramer: Danke, George, und danke, dass Sie alle heute an unserem Anruf teilnehmen. Das vierte Quartal lieferte weitere Bestätigung dafür, dass sich die Leistung unseres Portfolios in eine positive Richtung entwickelt hat. Wir profitieren von den erheblichen operativen Anstrengungen, die unser Team in den letzten Jahren unternommen hat und die National Storage Affiliates Trust für überdurchschnittliches Wachstum positionieren. Wir haben solide Ergebnisse für das Quartal erzielt und in mehreren Bereichen Erfolge verbucht, darunter auch, dass einer unserer 21 berichteten MSAs eine Verbesserung des Umsatzwachstums gleicher Geschäftsstellen gegenüber dem im 3. Quartal berichteten verzeichnete. Das Umsatzwachstum gleicher Geschäftsstellen lag im vierten Quartal bei -70 Basispunkten, verglichen mit -260 Basispunkten im dritten Quartal, eine erhebliche Verbesserung. Wir verzeichneten in jedem Monat des Quartals eine sequentielle Verbesserung.</p>
<p>Die Auslastung im Jahresvergleich verbesserte sich ebenfalls weiter und schloss das Jahr mit einem Rückgang von 70 Basispunkten ab. Denken Sie daran, dass wir am Ende des dritten Quartals einen Rückgang von 140 Basispunkten verzeichneten. Unsere Ergebnisse beim Kern-FFO pro Aktie lagen am oberen Ende unserer Prognose und übertrafen die Konsensschätzungen. Für das Gesamtjahr haben wir eine Reihe bemerkenswerter Erfolge erzielt, darunter die Konsolidierung einer weiteren Marke, die Reduzierung der verbleibenden Marken auf sechs, und einen zusätzlichen Wachstumstreiber mit der Gründung unserer Preferred Equity Investments Platform. Wir setzen unser Portfoliooptimierungsprogramm fort, indem wir fünf Bundesstaaten verlassen und 15 Objekte im Wert von insgesamt 97 Millionen US-Dollar verkaufen. Wir haben auch 10 Objekte im Wert von insgesamt 75 Millionen US-Dollar über unsere Joint Ventures und auf unserer Bilanz erworben.</p>
<p>Am wichtigsten ist, dass wir das Jahr auf solidem Fundament mit positiver Dynamik abgeschlossen haben, die sich bis 2026 fortgesetzt hat, da die Auslastung am Monatsende im Januar im Jahresvergleich um 20 Basispunkte gestiegen ist. Wir haben eindeutig die Kurve gekriegt. Die enormen Anstrengungen unseres Teams zur Internalisierung der PRO-Struktur, zur Veräußerung von nicht zum Kerngeschäft gehörenden Vermögenswerten, zur Modernisierung und Zentralisierung unserer Marketing-, Ertragsmanagement- und Betriebs-Plattformen sowie zur Konsolidierung von Marken und dem Umstieg auf eine Webdomain zahlen sich aus. Mit Blick auf 2026 und darüber hinaus verbessert sich das Umfeld für Self-Storage. Erstens ist das neue Angebot derzeit stabil und wird voraussichtlich in den nächsten Jahren auf ein Niveau deutlich unter den langfristigen historischen Durchschnittswerten sinken, wobei sich die Auswirkungen im Jahr 2027 stärker bemerkbar machen werden.</p>
<p>Zweitens ist die Dynamik in der aktuellen Regierung zur Bewältigung der Erschwinglichkeit von Wohnraum, die den Markt für Immobilientransaktionen und die Nachfrage nach Self-Storage ankurbeln könnte. Drittens könnte eine erhöhte Stabilität bei den Self-Storage-Preisgestaltungspraktiken zu steigenden Straßenpreisen führen und kurzfristig das Umsatzwachstum ankurbeln. Lassen Sie mich nun unsere relative Position innerhalb des Sektors kommentieren. Die Fundamentaldaten unseres Portfolios haben sich positiv entwickelt, und wir haben am meisten von einer Erholung des Wohnungswechsels zu profitieren. Unsere Begeisterung wird durch die Tatsache gestützt, dass wir das Jahr mit einem starken Vermietung