Der eingefrorene Immobilienmarkt

Der eingefrorene Immobilienmarkt

Verfasst von Jeffrey Tucker über The Epoch Times,

Hypothekenzinsen für ein 30-Jahres-Darlehen haben gerade 7 Prozent erreicht, was die Probleme auf der Nachfrageseite verschärft. Hypotheken plus Versicherungen – die aus einem halben Million Dollar Haus ein 1,2 Millionen Dollar Haus plus Grundsteuern machen – wurden für eine weitere Käuferschicht unerschwinglich, während sie für die meisten Menschen bereits unerreichbar waren.

Auf der Angebotsseite sind Millionen von bestehenden Hausbesitzern in Hypotheken aus der COVID-Ära von 3 Prozent oder niedriger gefangen, was sie real gesehen negativ macht. Das ist ein gutes Geschäft, es sei denn, man verkauft und muss dann wieder kaufen. Verkaufen wäre ohnehin sinnlos, aber man zahlt trotzdem immer höhere Grundsteuern auf immer höhere Bewertungen.

Dies hat zu einem Problem geführt, das sich in den Verkaufszahlen von Neubaubauten im Januar zeigt, die um 18 Prozent zurückgingen, der stärkste Rückgang seit 13 Jahren und ein Niveau, das mit dem Einbruch nach der Finanzkrise von 2008 vergleichbar ist, die mit dem Wohnungsbau begann. Was in Echtzeit geschieht, deuten die Anekdoten an. Die Leute verkaufen weder noch kaufen sie – es sei denn, man hat natürlich viel Bargeld zur Hand.

Das Bild, das sich dadurch ergibt, ist einerseits illusorischer Reichtum und andererseits frustrierte Mieter. Die bestehenden Eigentümer zahlen immer höhere Grundsteuern auf steigende Immobilienbewertungen, aber ihre eigene Freude kommt vom Betrachten ihres Papiervermögens, das auf Zillow steigt. Es ist ein nicht realisierter Gewinn, und die Realisierung hängt von willigen und lukrativen Käufern ab.

Andernfalls stecken sie fest. Ein Verkauf zum Marktpreis abzuschließen ist wunderbar, aber ihn in neue Lebensbedingungen umzuwandeln, würde Sie sicherlich in ein kleineres Haus oder einen anderen Markt bringen, was eine geografische Umsiedlung erfordert. Ein renovierungsbedürftiges Haus ist auch nicht wirklich machbar, wenn es heutzutage fast unmöglich scheint, erschwingliche und kompetente Dienstleister zu finden, plus die hohen Kosten aller Ressourcen.

Dies ist wieder einmal mehr Kollateralschaden durch Lockdowns und Nullzinsen. Die Leute, die Stimuluszahlungen für den Kauf von Häusern verwendet haben, dachten, sie würden ein gutes Geschäft machen. In gewisser Weise stimmte das, aber das wird durch steigende Grundsteuern und das Gefühl, in einer Immobiliensituation festzustecken, aus der es keinen finanziell rationalen Ausweg gibt, gemildert.

Der Kaufhöhepunkt von 2020 wird fast spiegelbildlich vom Verkaufstiefpunkt von 2026 erreicht.

Der Immobilienmarkt zeichnet sich durch seine stellenweise Illiquidität aus. Das passiert nicht auf dem Markt für Eier, Jeans oder Rindfleisch. Ein eingefrorener Markt bedeutet reichlich Angebot, aber wenige willige Verkäufer oder Käufer. Ausgeschriebene Preise werden illusorisch, weil sie sich nicht in tatsächlichen Transaktionen manifestieren. Sie sind nur Schätzungen von Transaktionen, wie ein teures Produkt bei eBay, das niemand kauft.

Die Leute machen sich Sorgen über eine Wiederholung von 2008 mit einem Immobiliencrash. Das ist nicht ausgeschlossen, aber die Umstände sind anders. Wenn echte Käufer rar sind und Verkäufer an ihre günstigen Verträge gebunden sind, wird der Abwärtsdruck auf die Preise dadurch reduziert. Die Mieten fallen heute, aber die Hauspreise nicht so sehr. Ein eingefrorener Markt ist etwas anderes als ein abstürzender.

Es ist schwer, hier einen Ausweg zu sehen, es sei denn, es gibt einen enormen Anstieg des Angebots und einen Rückgang der Hypothekenzinsen, von denen keines von beiden in absehbarer Zeit wahrscheinlich erscheint. Tatsächlich hat Trump sein Wahlversprechen von mehr Wohnungsbeständen widerrufen mit der Begründung, er wolle die Immobilienwerte für bestehende Hausbesitzer nicht reduzieren, von denen die meisten zur Babyboomer-Generation gehören.

Dieses Thema ist in der amerikanischen Kultur besonders sensibel. Das liegt daran, dass die Vereinigten Staaten das erste Land waren, das wirklich das Ideal des weit verbreiteten und erschwinglichen Wohneigentums für die Mittelschicht erreichte. Dies begann nach dem Zweiten Weltkrieg teilweise dank Steuerabzügen für Hypothekenzinsen und anderer Formen von Subventionen. Ziel war es, den amerikanischen Traum zu verwirklichen. Es hat funktioniert.

Die letzten fünf Jahre haben dieses Ideal grundlegend in Frage gestellt, da junge Menschen nicht in der Lage sind, sich ein Haus zu leisten. Das Durchschnittsalter von Erstkäufern von 1950 bis 1990 lag bei 24–28 Jahren. Nach 2008 begann dies zu steigen. Heute sind neue Hauskäufer 40 Jahre und älter. Diese Zahlen repräsentieren das Zerbrechen eines wichtigen Teils des amerikanischen Traums.

Die Hoffnung der Trump-Regierung war es, Wege zu finden, den alten Traum durch niedrigere Hypothekenzinsen und andere finanzielle Vorteile für Erstkäufer wiederzubeleben. Aber tatsächlich ist das Problem zu verankert und zu tief, um es mit kleinen politischen Änderungen zu beheben. Außerdem sind seit dem Krieg gegen Iran die Anleihenmärkte zutiefst gestört. Die Zinskurve steilt sich auf eine Weise auf, die Marktbeobachter beunruhigt hat.

Das ist eine deutliche Lücke zwischen einer versprochenen Politik und tatsächlichen Ergebnissen. Es zeigt weiter, wie wenig Kontrolle die Regierung über eine Preisspanne hat, die von Marktkräften und nicht von Beamten oder gewählten Amtsträgern bestimmt wird. Auch Käufersubventionen würden nicht funktionieren: Diese werden schnell in die Marktnachfrage eingerechnet und spiegeln sich in höheren Preisen wider.

Die durchschnittlichen Anzahlungen sind ebenfalls gestiegen. Während der prozentuale Anteil der Anzahlung heute oft niedriger ist als in den 1960er Jahren, ist der reale Dollarbetrag um das bis zu Vierfache gestiegen. Das liegt daran, dass Häuser inflationsbereinigt viel teurer sind. Das Sparen für eine Anzahlung dauert heute für viele Haushalte im Verhältnis zum Einkommen deutlich länger als 1960.

Junge Menschen, selbst diejenigen, die das Glück haben, gut bezahlte Jobs zu finden, sind bis zu 15 Jahre ihres Arbeitslebens vom Markt ausgeschlossen. Wenn sie das Glück haben, Zugang zu Familiengeld zu haben, bleibt ein Barkauf bei weitem die beste Option, selbst mit dem Abzug für steigende Zinsen.

Dies ist ein wesentliches Merkmal der Demoralisierung und Wut, die Wähler unter 35 Jahren heute empfinden, zusammen mit wachsender Arbeitsplatzunsicherheit, steigenden Kosten für Krankenversicherungen (manchmal sogar höher als Mieten) und anhaltender und steigender Inflation. Ich würde dringend empfehlen, alle Gespräche über ein Goldenes Zeitalter auf Eis zu legen, bis sich diese ernsten Probleme von selbst lösen. Das wird nicht bald geschehen.

Tyler Durden
Mi, 25.03.2026 - 20:55