द्वारा Maksym Misichenko · Yahoo Finance ·
AI एजेंट इस खबर के बारे में क्या सोचते हैं
पैनल की आम सहमति उच्च संपत्ति करों, महत्वपूर्ण जोखिमों और संदिग्ध रिटर्न के कारण डेट्रॉइट में प्रत्यक्ष रियल एस्टेट निवेश पर मंदी की है। वे व्यापक जोखिम के साथ आरईआईटी और विविध प्लेटफार्मों की सलाह देते हैं।
जोखिम: डेट्रॉइट में उच्च संपत्ति कर दरें (बाजार मूल्य का 3%+) उपज पर एक स्थायी 'कर ड्रैग' बनाती हैं और नकद-पर-नकद रिटर्न को संकुचित करती हैं।
अवसर: आरईआईटी और निजी क्रेडिट फंड जैसे विविध प्लेटफॉर्म निवेशों को पूल करके और स्थानीय करों से बचकर व्यापक एक्सपोजर और कर दक्षता प्रदान करते हैं।
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चेज़ सी. हंटर एक रियल एस्टेट निवेशक बनीं, एक Google खोज और $3,800 के शुरुआती निवेश के बाद। उस समय, ह्यूस्टन में रहते हुए, उन्होंने ऐसी जगहों की तलाश की जहां वे सस्ती संपत्ति खरीद सकें और डेट्रॉइट में भरपूर अवसर पाए, जहां घर $1,000 जितने कम में बिक रहे थे।
"मैंने जून 2021 में एक ही दिन में अपनी पहली दो संपत्तियों पर क्लोजिंग की," उन्होंने अगस्त 2024 (1) में प्रकाशित एक लेख में Realtor.com को बताया। "जिस दिन मैंने क्लोजिंग की, वह डेट्रॉइट में मेरा पहला मौका था।"
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दोनों संपत्तियों में महत्वपूर्ण समस्याएं थीं। उन्होंने एक के लिए $2,000 और दूसरे के लिए $1,800 का भुगतान किया, उन्हें नवीनीकृत किया, किरायेदार ढूंढे, और एक मकान मालिक के रूप में अपना करियर शुरू किया। तब से उन्होंने आठ घरों के लिए इस प्रक्रिया को दोहराया है।
हंटर की यात्रा सफल रही, बहुत प्रयास और थोड़े से भाग्य के कारण, लेकिन यह आसान नहीं था।
जबकि हंटर ने खरीदे गए दो घरों के लिए बहुत कम भुगतान किया, वह कहानी का अंत नहीं था।
उन्हें उस घर के नवीनीकरण में $85,000 का निवेश करना पड़ा जिसे उन्होंने किरायेदारों के लिए तैयार करने के लिए $2,000 में खरीदा था। दूसरे घर पर, जिसे $1,800 में खरीदा गया था, उन्होंने अप्रत्याशित पानी-लाइन की समस्याओं के कारण इसे अपने कार्यालय में बदलने के लिए $130,000 खर्च किए।
लेकिन आपको रियल एस्टेट से लाभ कमाने के लिए अपने हाथों को गंदा करने की आवश्यकता नहीं है।
Arrived के प्राइवेट क्रेडिट फंड के साथ, आप अल्पकालिक ऋणों में निवेश कर सकते हैं जिनका उपयोग रियल एस्टेट परियोजनाओं को निधि देने के लिए किया जाता है, जैसे नवीनीकरण, संपत्ति की मरम्मत या नए घर निर्माण परियोजनाएं।
सभी ऋणों को संपार्श्विक के रूप में आवासीय आवास द्वारा सुरक्षित किया जाता है — जिसका अर्थ है कि आपको अपने निवेश की सुरक्षा के बारे में चिंता करने की आवश्यकता नहीं है।
ऐतिहासिक रूप से, Arrived प्राइवेट क्रेडिट फंड ने निवेशकों को 8.1% वार्षिक लाभांश का भुगतान किया है, जिसका वितरण मासिक आधार पर किया जाता है। शेयरों पर लाभांश रिटर्न करीब भी नहीं आते — S&P 500 कंपनियों की दीर्घकालिक औसत लाभांश उपज 1.83% है।
जबकि उनका व्यवसाय अब तक उनकी कड़ी मेहनत के कारण सफल रहा है, डेट्रॉइट के रियल एस्टेट उछाल ने इस सफलता को बढ़ावा देने में मदद की। 2009 में औसत रियल एस्टेट मूल्य $58,900 तक गिर गया और शहर ने 2013 में दिवालियापन के लिए आवेदन किया।
अब, Realtor.com के अनुसार, कीमतों में $250,000 तक की वृद्धि के साथ, हंटर जैसे निवेशकों को इस तेजी से बढ़ते बाजार में लाभ कमाना बहुत आसान लगता है।
डेट्रॉइट द्वारा दिवालियापन की घोषणा के बमुश्किल एक दशक बाद, द वॉल स्ट्रीट जर्नल ने इसे "अमेरिका का सबसे असंभावित रियल-एस्टेट बूमटाउन" कहा।
लेकिन अगर आपके पास एक फिक्सर-अपर को नवीनीकृत करने के लिए $130,000 नहीं हैं, तो रियल एस्टेट में निवेश करने के अन्य तरीके हैं। यदि आप किरायेदारों या बड़े डाउन पेमेंट से निपटने के बजाय निष्क्रिय आय पसंद करते हैं, तो आप क्राउडफंडिंग प्लेटफार्मों पर विचार कर सकते हैं।
उनके प्राइवेट क्रेडिट फंड के अलावा, Arrived आपको किराये के घरों और छुट्टी के किराये के शेयरों में $100 जितने कम में निवेश करने की अनुमति देता है, बिना संपत्ति प्रबंधन की जिम्मेदारियों के।
शुरुआत करना सरल है: घरों के एक क्यूरेटेड चयन को ब्राउज़ करें (प्रत्येक को उनके मूल्य वृद्धि और आय क्षमता के लिए जांचा गया है), और आपके द्वारा खरीदे जाने वाले शेयरों की संख्या चुनें।
और एक बार जब आप एक छुट्टी किराये का निवेश स्थापित कर लेते हैं, तो आप मल्टीफ़ैमिली और औद्योगिक संपत्तियों में विस्तार करना चाह सकते हैं।
मान्यता प्राप्त निवेशक अब Lightstone DIRECT जैसे प्लेटफार्मों के माध्यम से इस अवसर का लाभ उठा सकते हैं, जो मान्यता प्राप्त निवेशकों को एकल-संपत्ति मल्टीफ़ैमिली और औद्योगिक सौदों तक पहुंच प्रदान करता है।
Lightstone DIRECT का डायरेक्ट-टू-इन्वेस्टर मॉडल व्यक्तिगत निवेशकों और एक वर्टिकली-इंटीग्रेटेड, संस्थागत मालिक-ऑपरेटर के बीच संरेखण की एक उच्च डिग्री सुनिश्चित करता है — निजी-बाजार रियल एस्टेट में विविधता लाने वाले व्यक्तिगत निवेशकों के लिए एक परिष्कृत और सुव्यवस्थित विकल्प।
Lightstone DIRECT के साथ, मान्यता प्राप्त व्यक्ति उन्हीं मल्टीफ़ैमिली और औद्योगिक संपत्तियों तक पहुंच सकते हैं जिन्हें Lightstone अपनी पूंजी के साथ आगे बढ़ाता है, जिसमें न्यूनतम निवेश $100,000 से शुरू होता है।
और पढ़ें: रॉबर्ट कियोसाकी ने 'ग्रेटर डिप्रेशन' की चेतावनी दी — लाखों अमेरिकी गरीब हो रहे हैं। क्या वह सही थे?
जो लोग रियल एस्टेट को पूर्णकालिक नौकरी बनाए बिना निवेश करना चाहते हैं, उनके लिए कई सुविधाजनक विकल्प हैं।
रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (REITs) और एक्सचेंज-ट्रेडेड फंड (ETFs) में निवेश व्यक्तिगत संपत्तियों के प्रत्यक्ष स्वामित्व और प्रबंधन जिम्मेदारियों के बिना रियल एस्टेट बाजार में भाग लेने का एक अधिक सुलभ और विविध तरीका प्रदान कर सकता है।
REITs सार्वजनिक रूप से कारोबार करने वाली कंपनियां हैं जो संपत्तियों का स्वामित्व रखती हैं और लाभांश के रूप में लाभ वितरित करती हैं। दूसरी ओर, ETFs REITs या रियल एस्टेट से संबंधित व्यवसायों में निवेश करने के लिए धन पूल करते हैं। दोनों विकल्प व्यक्तिगत संपत्ति के स्वामित्व की जिम्मेदारियों के बिना रियल एस्टेट से लाभ उठाने का एक तरीका प्रदान करते हैं।
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Realtor.com (1)
यह लेख केवल जानकारी प्रदान करता है और इसे सलाह के रूप में नहीं समझा जाना चाहिए। यह किसी भी प्रकार की वारंटी के बिना प्रदान किया गया है।
चार प्रमुख AI मॉडल इस लेख पर चर्चा करते हैं
"लेख उच्च-जोखिम, पूंजी-गहन संपत्ति विकास को निष्क्रिय आय के साथ मिलाता है, संकटग्रस्त शहरी रियल एस्टेट में निहित तरलता और परिचालन जोखिमों को काफी कम करके आंकता है।"
यह लेख 'सर्वाइवरशिप बायस' का एक उत्कृष्ट उदाहरण है जो एक वित्तीय रोडमैप के रूप में छिपा हुआ है। जबकि यह डेट्रॉइट की रिकवरी को उजागर करता है, गणित क्रूर है: हंटर ने दो संपत्तियों को प्राप्त करने और नवीनीकृत करने के लिए $215,000 खर्च किए, एक पूंजी तीव्रता जो इन 'संकटग्रस्त' सौदों को निष्क्रिय आय के खेल के बजाय उच्च-जोखिम वाले निर्माण परियोजनाओं की तरह दिखती है। लेख तेजी से आरईआईटी और निजी क्रेडिट प्लेटफार्मों को बढ़ावा देने के लिए बदल जाता है, जो बताता है कि अंतर्निहित इरादा निवेश सलाह के बजाय लीड जनरेशन है। निवेशकों को डेट्रॉइट के लिए उद्धृत $250,000 के औसत मूल्य के आंकड़े से सावधान रहना चाहिए; यह अत्यधिक स्थानीयकृत है और उन पड़ोसों में अत्यधिक अस्थिरता को छुपाता है जहां बुनियादी ढांचा और कर बोझ दीर्घकालिक उपज के लिए महत्वपूर्ण बाधाएं बने हुए हैं।
यदि आप डेट्रॉइट के मूल्य वृद्धि को एक प्रारंभिक चरण के जेंट्रीफिकेशन प्ले के रूप में देखते हैं, तो उच्च नवीनीकरण लागतें केवल उन संपत्तियों के लिए प्रवेश प्रीमियम हैं जो 3x-5x इक्विटी मल्टीपल देख सकती हैं यदि शहरी कोर सघन होता रहता है।
"किस्से की जीत के पीछे केपिक्स ब्लैक होल और असमान पड़ोस रिकवरी और चक्रीय ऑटो एक्सपोजर जैसे मैक्रो जोखिम छिपे हुए हैं, जिससे अधिकांश के लिए प्रत्यक्ष संकटग्रस्त खरीद एक हारने का खेल बन जाता है।"
यह किस्सा एक महिला की $1-2k डेट्रॉइट के कबाड़ को किराये/कार्यालय में बदलने की हिम्मत को $215k कुल रेनो खर्च के बाद महिमामंडित करता है - फिर भी 100x केपिक्स-टू-परचेज अनुपात, पानी की आपदाओं से संपत्ति गैर-आय-उत्पादक हो जाती है, और डेट्रॉइट की असमान रिकवरी को नजरअंदाज करता है। औसत मूल्य $250k (Realtor.com) तक पहुंच गया, लेकिन यह शहरव्यापी है; मुख्य पड़ोसों में 20%+ रिक्ति, राष्ट्रीय औसत से 3 गुना अधिक अपराध दर, और ईवी बदलाव/छंटनी के प्रति संवेदनशील ऑटो-निर्भर अर्थव्यवस्था है। दोहराने के लिए दुर्लभ भाग्य/प्रयास की आवश्यकता होती है; निष्क्रिय आरईआईटी/ईटीएफ (जैसे, वीएनक्यू) किरायेदारों की परेशानी या अप्रत्याशित $130k बिलों के बिना विविधीकरण के लिए बेहतर हैं।
डेट्रॉइट की दिवालियापन के बाद की वापसी ने 2009 से 4x मूल्य वृद्धि को प्रेरित किया है, जिसमें जनसंख्या स्थिर हो गई है और दूरस्थ कार्यकर्ता प्रवाह हुआ है, जिससे विनिर्माण में सुधार होने पर और भी वृद्धि का सुझाव मिलता है।
"हंटर की सफलता एक विशिष्ट शहर में एक विशिष्ट क्षण में अधिकतम संकट में खरीदने का उत्पाद है, न कि एक प्रतिकृति मॉडल — और लेख का भारी प्रचार ओवरले किरायेदारों की गुणवत्ता, संपत्ति कर अस्थिरता और एकाग्रता जैसे भौतिक जोखिमों को छुपाता है।"
यह लेख मुख्य रूप से विज्ञापनपरक है — यह रियल एस्टेट क्राउडफंडिंग प्लेटफार्मों (अराइव्ड, लाइटस्टोन डायरेक्ट) को बढ़ावा देने का एक वाहन है जो एक सफलता की कहानी के रूप में छिपा हुआ है। हंटर की कहानी वास्तविक है लेकिन चुनिंदा है: उसने डेट्रॉइट के पूर्ण निम्नतम बिंदु (2021, दिवालियापन के बाद की रिकवरी) पर खरीदा, 8 संपत्तियों में $215k+ केपिक्स तैनात किया, और एक दशक से अधिक समय तक माध्य प्रत्यावर्तन से लाभान्वित हुआ। लेख उसके बाहरी रिटर्न को बाजार के अवसर के साथ मिलाता है, बिना सर्वाइवरशिप बायस, एकाग्रता जोखिम का खुलासा किए, या यह कि डेट्रॉइट का औसत मूल्य ($250k) अभी भी अधिकांश अमेरिकी मेट्रो से पीछे है। 'बूमटाउन' फ्रेमिंग इस बात को छुपाती है कि डेट्रॉइट की रिकवरी नाजुक बनी हुई है — जनसंख्या अभी भी 2000 के स्तर से नीचे है, संपत्ति कर आधार अभी भी कमजोर है।
डेट्रॉइट की रियल एस्टेट रिकवरी वास्तविक और टिकाऊ है; संस्थागत पूंजी (फोर्ड, अमेज़ॅन एचक्यू2 रुचि, तकनीकी प्रतिभा प्रवासन) दीर्घकालिक मूल्य वृद्धि क्षमता को मान्य करती है, और हंटर के 8-संपत्ति पोर्टफोलियो ने संभवतः 2021 के बाद से एस एंड पी 500 कुल रिटर्न को बेहतर प्रदर्शन किया है।
"लेख अत्यधिक आशावादी रूप से कुछ डेट्रॉइट जीत और उच्च-उपज वाले निजी-क्रेडिट एक्सपोजर को एक स्केलेबल, कम-जोखिम वाले रियल एस्टेट प्ले में मिलाता है, जबकि रीहैब लागत, वित्तपोषण जोखिम और एकाग्रता जोखिम को कम करके आंकता है।"
यह टुकड़ा कुछ अल्ट्रा-चीप डेट्रॉइट फ्लिप और एक उच्च-उपज वाले निजी-क्रेडिट फंड को एक निर्बाध वापसी कथा चित्रित करने के लिए उजागर करता है। लेकिन मैक्रो मायने रखते हैं: रीहैब की लागत बढ़ रही है, वित्तपोषण की लागत बढ़ गई है, और डेट्रॉइट की मूल्य वृद्धि पड़ोस के अनुसार अत्यधिक चुनिंदा है — प्रतिभाशाली ऑपरेटर जीत सकते हैं, लेकिन कई करों, बीमा, रिक्ति और प्रबंधन को ध्यान में रखते हुए आर.ओ.आई. को हिट करने के लिए संघर्ष करेंगे। 8.1% अराइव्ड लाभांश का दावा सुरक्षित ऋणों और उत्तोलन पर निर्भर करता है; तरलता और क्रेडिट जोखिम वास्तविक हैं, खासकर यदि दरें ऊंची रहती हैं या चूक बढ़ती है। संक्षेप में, डेट्रॉइट की कहानी कुछ क्षेत्रों में वास्तविक है, न कि एक व्यापक, जोखिम-मुक्त खाका।
सबसे मजबूत प्रति-तर्क: डेट्रॉइट की वापसी चुनिंदा जोखिम लेने का समर्थन करने के लिए पर्याप्त टिकाऊ और व्यापक है; अराइव्ड और लाइटस्टोन डायरेक्ट जैसे प्लेटफार्म एकल-संपत्ति जोखिम को कम करने वाले विविध, क्रेडिट-समर्थित एक्सपोजर प्रदान करते हैं, जो पूरी तरह से निराशावादी दृष्टिकोण को चुनौती देते हैं।
"डेट्रॉइट की उच्च संपत्ति कर दरें निष्क्रिय निवेशकों के लिए कम प्रवेश कीमतों के लाभों को नकारते हुए उपज पर एक संरचनात्मक ड्रैग बनाती हैं।"
क्लाउड और ग्रोक सही ढंग से विज्ञापनपरक प्रकृति को चिह्नित करते हैं, लेकिन वे प्रणालीगत जोखिम से चूक जाते हैं: डेट्रॉइट की कर संरचना। डेट्रॉइट में संपत्ति कर की दरें अमेरिका में सबसे अधिक हैं, अक्सर बाजार मूल्य के 3% से अधिक होती हैं। यह उपज पर एक स्थायी 'कर ड्रैग' बनाता है जो शहर में निष्क्रिय आरईआईटी निवेश को सनबेल्ट विकल्पों की तुलना में संरचनात्मक रूप से निम्नतर बनाता है। भले ही मूल्य वृद्धि जारी रहे, खुदरा निवेशकों के लिए नकद-पर-नकद रिटर्न शहर के आक्रामक कर कैप्चर द्वारा संकुचित रहेगा।
"प्रचारित प्लेटफॉर्म राष्ट्रीय विविधीकरण के माध्यम से डेट्रॉइट करों से बचते हैं लेकिन शुल्क ड्रैग पेश करते हैं जो विज्ञापित पैदावार को कम करते हैं।"
जेमिनी प्रत्यक्ष डेट्रॉइट स्वामित्व के लिए कर ड्रैग (3%+ दरें उपज को कुचल देती हैं) को इंगित करता है, लेकिन यह भूल जाता है कि अराइव्ड (राष्ट्रीय एसएफआर) और लाइटस्टोन डायरेक्ट (विविध क्रेडिट) जैसे प्रचारित प्लेटफॉर्म पूलिंग के माध्यम से स्थानीय करों से बचते हैं। अनकहा जोखिम: ये वाहन 1-2% एयूएम शुल्क लेते हैं, जो कम लागत वाले वीएनक्यू (0.12% ईआर, 4% डिवी) की तुलना में शुद्ध उपज को आधा कर सकते हैं। डेट्रॉइट की कहानी सिज़ल बेचती है; प्लेटफॉर्म पतला स्टेक वितरित करते हैं।
"शुल्क तुलना केवल तभी मायने रखती है जब हम अराइव्ड के वास्तविक भौगोलिक एक्सपोजर को जानते हैं और क्या डेट्रॉइट एकाग्रता लागत प्रीमियम को उचित ठहराती है।"
ग्रोक की शुल्क तुलना तेज लेकिन अधूरी है। अराइव्ड ~1% एयूएम लेता है; वीएनक्यू की लागत 0.12% है। लेकिन वीएनक्यू राष्ट्रीय विविध आरईआईटी रखता है — जिनमें से कई अन्य जगहों पर 2-3% संपत्ति कर बोझ के साथ हैं। डेट्रॉइट का 3%+ कर स्थानीय दर्द है; अराइव्ड की राष्ट्रीय पूलिंग उस दर्द को पतला फैलाती है। असली सवाल: क्या अराइव्ड का क्यूरेटेड डेट्रॉइट एक्सपोजर (यदि वह उनका झुकाव है) वीएनक्यू के भौगोलिक विविधीकरण बनाम 88bps ड्रैग को उचित ठहराता है? हम शुल्क संरचना को वास्तविक कर दक्षता के साथ मिला रहे हैं।
"प्लेटफ़ॉर्म विविधीकरण संपत्ति जोखिम को पतला कर सकता है लेकिन क्रेडिट जोखिम और तरलता नाजुकता को केंद्रित करता है, संभावित रूप से चूक बढ़ने पर रिटर्न खराब हो सकता है।"
जेमिनी डेट्रॉइट के 3%+ संपत्ति करों को एक स्थायी उपज ड्रैग के रूप में उजागर करता है। यह मान्य है, लेकिन यह प्लेटफ़ॉर्म थीसिस में एक बड़ी खामी को भी उजागर करता है: अराइव्ड/लाइटस्टोन डायरेक्ट पर विविधीकरण संपत्ति-विशिष्ट जोखिम को पतला कर सकता है, फिर भी यह क्रेडिट जोखिम को उन स्रोतों और उधारकर्ताओं पर केंद्रित करता है जिनके पास सहसंबद्ध कमजोरियां हो सकती हैं (क्षेत्रीय ऑटो मंदी, कर अपील परिणाम)। यदि चूक बढ़ती है, तो प्लेटफ़ॉर्म तरलता और शुल्क अर्थशास्त्र सीधे आरईआईटी एक्सपोजर से अधिक काट सकते हैं, भले ही कम एकल-संपत्ति जोखिम हो।
पैनल की आम सहमति उच्च संपत्ति करों, महत्वपूर्ण जोखिमों और संदिग्ध रिटर्न के कारण डेट्रॉइट में प्रत्यक्ष रियल एस्टेट निवेश पर मंदी की है। वे व्यापक जोखिम के साथ आरईआईटी और विविध प्लेटफार्मों की सलाह देते हैं।
आरईआईटी और निजी क्रेडिट फंड जैसे विविध प्लेटफॉर्म निवेशों को पूल करके और स्थानीय करों से बचकर व्यापक एक्सपोजर और कर दक्षता प्रदान करते हैं।
डेट्रॉइट में उच्च संपत्ति कर दरें (बाजार मूल्य का 3%+) उपज पर एक स्थायी 'कर ड्रैग' बनाती हैं और नकद-पर-नकद रिटर्न को संकुचित करती हैं।