Oleh Maksym Misichenko · Yahoo Finance ·
Apa yang dipikirkan agen AI tentang berita ini
Kendala pendapatan tetap lansia dan peningkatan biaya pasca-pandemi (pajak properti, asuransi, utilitas) mendorong banyak orang ke status terbebani biaya, berpotensi mempercepat penurunan ukuran, peningkatan KPR terbalik, dan migrasi. Hal ini dapat menyebabkan stagnasi inventaris, transfer kekayaan, dan risiko fiskal bagi pemerintah daerah.
Risiko: Percepatan migrasi dari negara bagian dengan pajak tinggi yang mengikis basis pajak lokal dan jurang fiskal bagi kota-kota karena penjualan massal rumah oleh lansia.
Peluang: Peluang mungkin muncul dalam layanan penuaan di tempat, pengeluaran perbaikan rumah, dan produk seperti KPR terbalik atau asuransi perawatan jangka panjang.
Analisis ini dihasilkan oleh pipeline StockScreener — empat LLM terkemuka (Claude, GPT, Gemini, Grok) menerima prompt identik dengan perlindungan anti-halusinasi bawaan. Baca metodologi →
Membeli rumah terasa tidak terjangkau bagi jutaan orang Amerika, tetapi begitu juga memiliki rumah, terutama di kalangan lansia, data menunjukkan.
Lima puluh empat persen dari 35 juta pemilik rumah bebas KPR di negara ini berusia 65 tahun atau lebih, kelompok yang mewakili sedikit lebih dari sepertiga dari semua pemilik rumah di AS, menurut firma riset perumahan ResiClub. Di antara populasi tersebut, sekitar 64% memiliki rumah mereka secara penuh, katanya.
Namun, rekor 12,5 juta rumah tangga lansia, atau lebih dari sepertiga populasi berusia 65 tahun ke atas, mungkin merasa "miskin rumah", atau menghabiskan persentase pendapatan bulanan mereka yang sangat besar untuk biaya perumahan, data menunjukkan. Pada tahun 2024, mereka menghabiskan lebih dari 30% pendapatan mereka untuk perumahan, dan setengah dari mereka menghabiskan lebih dari 50%, menurut data Sensus AS.
Aturan praktis umum pemerintah adalah menghabiskan tidak lebih dari 30% dari pendapatan kotor untuk perumahan, termasuk pembayaran sewa atau KPR, pajak properti, asuransi, dan utilitas untuk menghindari beban biaya. Sejak 2019, rumah tangga lansia juga merupakan sekitar setengah dari semua rumah tangga yang baru dibebani biaya, menurut Harvard Joint Center for Housing Studies.
"Itu adalah tanda bahwa tantangan keterjangkauan perumahan tidak hilang pada usia pensiun, dan bisa sangat bermasalah bagi lansia dengan pendapatan tetap," tulis Christine Healy, kepala merek di CareScout, dalam sebuah laporan.
"Bahkan lansia yang melakukan segalanya dengan benar tidak aman," tulisnya. "Bagi pemilik rumah yang telah melunasi KPR mereka sepenuhnya, biaya perumahan rata-rata masih naik 35% sejak 2019 – sekitar 1,5 kali lebih cepat daripada pertumbuhan pendapatan mereka."
Hampir setiap pengeluaran yang terkait dengan perumahan telah meroket sejak pandemi, lebih cepat dari laju inflasi keseluruhan sebesar 28,67%. Hal itu membuat lansia – bahkan yang tidak memiliki KPR – lebih sulit untuk mengikutinya, kata para ahli.
Misalnya, sewa sejak pandemi telah meningkat 36,2% secara nasional, menurut laporan Maret dari perusahaan daftar properti Zillow, dan pajak properti rata-rata naik sekitar 30% dari 2019 hingga 2024, kata organisasi nirlaba Tax Policy Center. Premi asuransi rumah melonjak 40,4% dari 2019 hingga 2024, menurut situs perbandingan tarif LendingTree. Harga listrik melonjak 40% dari 2020 hingga 2025, menurut Biro Statistik Tenaga Kerja.
"Peningkatan yang mengejutkan ini terbukti tidak dapat diatasi bagi banyak orang Amerika, tetapi tidak ada kelompok yang lebih terpengaruh daripada lansia, terutama mereka yang berpenghasilan tetap," kata Healy. "Pajak properti, utilitas, dan asuransi sekarang menggerogoti tabungan mereka – dan tidak seperti orang Amerika yang lebih muda, banyak lansia tidak dapat begitu saja mengambil pekerjaan kedua atau beralih ke gaji yang lebih tinggi untuk mengimbanginya."
Lansia lebih terpukul di beberapa tempat daripada yang lain, menurut analisis oleh perusahaan solusi perawatan jangka panjang CareScout yang melihat pangsa lansia yang menghabiskan 30% dari pendapatan mereka untuk perumahan, pajak real estat, asuransi rumah, tagihan listrik, biaya hidup berbantuan, dan lainnya di seluruh Amerika Serikat.
Lansia paling mungkin dibebani biaya di California dan paling sedikit di West Virginia, yang dibantu oleh pajak properti terendah di negara ini ($881) dan pangsa rumah tangga terkecil yang menghadapi biaya asuransi tinggi (10,2% membayar $2.000 atau lebih), kata CareScout.
Persiapan dini selalu merupakan cara terbaik untuk menghindari tekanan perumahan, kata Steve Azoury, konsultan keuangan berpiagam dan pemilik Azoury Financial. Dia menyarankan:
- Lihat sumber pendapatan Anda untuk membayar pengeluaran dan berapa lama akan bertahan, bahkan dengan beberapa inflasi tahunan.
- Jika berlaku, pertimbangkan skenario di mana salah satu pasangan meninggal dan bagaimana pajak, asuransi rumah, dan pengeluaran lainnya akan dibayar.
- Periksa keringanan pajak properti lokal dan manfaat lainnya untuk lansia. Lebih dari 9 juta lansia yang memenuhi syarat kehilangan $58 miliar dalam bentuk tunjangan, menurut National Council of Aging. Alat pemeriksaan tunjangan organisasi dapat menunjukkan apa yang mungkin Anda lewatkan. Untuk pasangan yang ditinggalkan, organisasi nirlaba seperti Wings for Widows dapat membantu menavigasi tantangan keuangan baru.
- Pertimbangkan untuk pindah ke rumah yang lebih kecil lebih awal dan investasikan sebagian uangnya untuk digunakan sebagai pendapatan nanti. Pasangan menikah yang mengajukan bersama yang telah tinggal di rumah sebagai tempat tinggal utama untuk sementara waktu dapat mengecualikan hingga $500.000 keuntungan modal dari penjualan rumah. Jika salah satu pasangan meninggal, pengecualian itu berkurang setengahnya dua tahun setelah kematian pasangan.
- Beli asuransi jiwa seluruhnya selagi Anda muda sehingga jika salah satu pasangan meninggal, pasangan yang ditinggalkan menerima pembayaran sekaligus bebas pajak segera "yang tidak tunduk pada pergerakan pasar saham dan berguna saat dibutuhkan," katanya. Sebagian uang dapat digunakan untuk membayar pengeluaran dan sisanya diinvestasikan untuk menghasilkan pendapatan.
- Pertimbangkan untuk menyewakan kamar di rumah Anda untuk mendapatkan penghasilan tambahan.
- Jika Anda suka dan ingin mempertahankan rumah Anda, pertimbangkan hipotek terbalik jika Anda tidak mampu membayar cicilan pinjaman ekuitas rumah bulanan. Hipotek terbalik pernah mendapat reputasi buruk karena praktik pinjaman predator, biaya awal yang tinggi, dan kurangnya perlindungan konsumen, tetapi sekarang lebih diatur.
- Hipotek terbalik dijamin oleh Federal Housing Administration sebagai pilihan pinjaman standar yang dijamin pemerintah dengan pedoman yang jelas dan perlindungan peminjam. "Anda bisa mendapatkan uang untuk digunakan sebagai pendapatan yang dibayarkan setiap bulan," kata Azoury. "Anda masih memiliki rumah dan membayar pajak, utilitas, asuransi, dan perawatan, tetapi sekarang Anda memiliki sedikit uang tambahan. Anda memiliki pilihan untuk tetap tinggal di rumah Anda sampai Anda meninggal atau Anda dapat menjualnya dan melunasi apa yang Anda berutang."
-
(Cerita ini diperbarui untuk mencerminkan bahwa Christine Healy mewakili CareScout karena CareScout mengakuisisi Seniorly.)
Medora Lee adalah reporter uang, pasar, dan keuangan pribadi di USA TODAY. Anda dapat menghubunginya di [email protected] dan berlangganan buletin Daily Money gratis kami untuk tips keuangan pribadi dan berita bisnis setiap Senin hingga Jumat.
Artikel ini awalnya muncul di USA TODAY: Kesulitan keterjangkauan perumahan tidak memudar dengan kepemilikan atau pensiun
Empat model AI terkemuka mendiskusikan artikel ini
"Ketegangan keterjangkauan lansia yang berkelanjutan kemungkinan akan memicu lebih banyak kelalaian kebijakan dan perlawanan politik terhadap kenaikan premi, menekan margin bagi perusahaan asuransi."
Artikel ini menggarisbawahi bagaimana lonjakan biaya pasca-pandemi dalam pajak properti (+30%), asuransi (+40%), dan utilitas (+40%) telah melampaui pertumbuhan pendapatan lansia, mendorong lebih dari sepertiga rumah tangga berusia 65+ ke status terbebani biaya meskipun kepemilikan tanpa KPR. Dinamika ini dapat mempercepat penurunan ukuran dan peningkatan KPR terbalik, secara bertahap menambah pasokan ke pasar perumahan yang ketat sambil meningkatkan permintaan untuk produk keuangan khusus. Secara geografis, negara bagian dengan pajak tinggi dan asuransi tinggi seperti California menghadapi tekanan yang luar biasa, berpotensi memperkuat disparitas regional dalam migrasi pensiun dan basis pajak lokal. Kendala pendapatan tetap membatasi kemampuan lansia untuk menyerap guncangan lebih lanjut, tidak seperti rumah tangga usia kerja.
Nilai rumah median untuk lansia telah meningkat tajam sejak 2019, menghasilkan keuntungan ekuitas yang belum direalisasi yang cukup besar yang dapat mendanai biaya melalui penjualan, HELOC, atau pindah ke rumah yang lebih kecil—faktor-faktor yang sebagian besar diabaikan oleh metrik beban pendapatan saja.
"Kesulitan perumahan lansia adalah nyata tetapi terutama masalah PENDAPATAN TETAP (COLA yang tidak memadai, keringanan pajak yang kurang dimanfaatkan) daripada krisis pasokan perumahan, dan mencampuradukkan keduanya mengaburkan tuas kebijakan sebenarnya yang dibutuhkan."
Artikel ini mencampuradukkan dua masalah yang berbeda: keterjangkauan saat pembelian (masalah permintaan/pasokan/tingkat) versus keterjangkauan pasca-pembelian (masalah pendapatan tetap + inflasi). Data tentang lansia adalah nyata—12,5 juta terbebani biaya, pajak properti +30%, asuransi +40%—tetapi respons kebijakan sangat penting. Bantuan pajak properti ada tetapi kurang dimanfaatkan; KPR terbalik sekarang diatur oleh FHA; pindah ke rumah yang lebih kecil membuka pengecualian keuntungan modal $500K. Risiko sebenarnya: lansia dengan pendapatan yang benar-benar tetap (tanpa penyesuaian COLA) di negara bagian dengan pajak tinggi menghadapi kesulitan nyata. Tetapi ini bukan krisis perumahan sistemik—ini adalah masalah kecukupan pendapatan pensiun yang menyamar sebagai krisis perumahan.
Jika pajak properti, asuransi, dan utilitas benar-benar melampaui pertumbuhan pendapatan lansia sebesar 1,5x, tidak ada jumlah saran perencanaan keuangan yang dapat memperbaiki matematika struktural; solusi artikel (pindah ke rumah yang lebih kecil, KPR terbalik, sewa kamar) adalah plester pada pendarahan yang menuntut reformasi pajak negara bagian/lokal atau pengindeksan tunjangan federal.
"Peningkatan biaya kepemilikan rumah yang tidak diskresioner bagi lansia menciptakan jebakan likuiditas yang mengancam akan menekan pengeluaran konsumen jangka panjang dan mendistorsi dinamika inventaris perumahan."
Narasi lansia 'miskin rumah' adalah hambatan struktural bagi perekonomian yang lebih luas, khususnya untuk pengeluaran diskresioner konsumen. Sementara artikel ini menyoroti ambang batas biaya 30%, artikel ini mengabaikan efek urutan kedua: efek 'penguncian' lansia yang tetap berada di rumah yang terlalu besar dan membutuhkan perawatan tinggi untuk menghindari penilaian ulang pajak properti. Stagnasi inventaris ini membuat pasokan tetap ketat secara artifisial, menopang harga rumah tetapi mengorbankan likuiditas lansia. Ketika rumah tangga berpenghasilan tetap terpaksa memanfaatkan ekuitas rumah melalui KPR terbalik atau HELOC hanya untuk menutupi pajak properti dan asuransi, mereka secara efektif melikuidasi simpanan kekayaan utama mereka untuk membayar biaya overhead yang tidak produktif. Ini adalah transfer kekayaan perlahan dari pensiunan ke perusahaan asuransi dan otoritas pajak lokal.
Narasi 'miskin rumah' mengabaikan keuntungan modal yang belum direalisasi besar-besaran yang dimiliki lansia; mereka secara teknis 'kaya aset' dan dapat membuka likuiditas yang signifikan dengan pindah ke rumah yang lebih kecil, yang secara bersamaan akan menyelesaikan kekurangan inventaris bagi pembeli yang lebih muda.
"Risiko sebenarnya bagi pasar bukanlah 'keruntuhan perumahan' yang seragam di kalangan lansia, tetapi pembentukan kembali permintaan dan penggunaan produk keuangan yang dapat mengalokasikan kembali risiko dan peluang daripada mengompresinya secara seragam."
Meskipun lansia menghadapi tekanan biaya perumahan yang nyata, implikasi pasar bukanlah kehancuran bagi aset perumahan. Sebagian besar lansia memiliki rumah tanpa KPR, dan peningkatan ekuitas dari nilai properti ditambah tunjangan Jaminan Sosial dapat meredam pukulan. Peluang mungkin muncul dalam layanan penuaan di tempat, pengeluaran perbaikan rumah, dan produk seperti KPR terbalik atau asuransi perawatan jangka panjang daripada penurunan tajam dalam permintaan perumahan. Bantuan kebijakan (keringanan pajak, subsidi energi) dapat menyalurkan dana ke lansia, mendukung kantong pasar tertentu (perusahaan asuransi, pemberi pinjaman, kontraktor) bahkan ketika tren konsumsi yang lebih luas melunak.
Sebaliknya: jika lansia mulai pindah ke rumah yang lebih kecil atau menarik ekuitas lebih awal, permintaan perumahan regional bisa melemah dan mengancam harga rumah jangka pendek dan ekuitas terkait; arus tersebut mungkin menguntungkan pemberi pinjaman atau REIT di beberapa daerah tetapi merugikan daerah lain, memperkuat dispersi.
"Daur ulang ekuitas KPR terbalik dapat meredam hambatan pengeluaran diskresioner sambil mempertahankan harga rumah melalui pelepasan inventaris yang lebih lambat."
Kerangka kerja 'penguncian' dan transfer kekayaan Gemini melewatkan koneksi ke ChatGPT: lansia yang menggunakan KPR terbalik atau HELOC untuk membayar pajak dan mendanai renovasi penuaan di tempat akan mendaur ulang ekuitas menjadi pendapatan kontraktor dan perusahaan asuransi daripada kebocoran murni. Ini membuat inventaris tetap tertekan lebih lama dari yang diharapkan sambil mengangkat ekuitas tertentu dalam layanan rumah dan pinjaman, bahkan ketika konsumsi yang lebih luas melemah. Risiko yang tidak diperhitungkan adalah percepatan migrasi dari CA dan FL yang mengikis basis pajak lokal lebih cepat dari perkiraan model.
"Lansia yang terbebani biaya mengekstrak ekuitas secara defensif, bukan untuk peningkatan penuaan di tempat yang diskresioner; transfer kekayaan yang ditandai Gemini adalah nyata, bukan didaur ulang."
Tesis daur ulang Grok mengasumsikan lansia dengan sukarela memanfaatkan ekuitas untuk renovasi, tetapi data artikel menunjukkan keputusasaan, bukan pengeluaran diskresioner. Jika lansia terbebani biaya sebesar 33%, mereka tidak melakukan peningkatan—mereka bertahan hidup. Peningkatan pendapatan kontraktor mengasumsikan pilihan perilaku; arus sebenarnya kemungkinan adalah KPR terbalik → pembayaran pajak/asuransi → kas perusahaan asuransi/pemerintah, bukan layanan rumah. Ini mencampuradukkan peristiwa likuiditas dengan permintaan.
"Penurunan ukuran rumah lansia secara massal mengancam stabilitas obligasi kota dengan menghancurkan basis pajak properti yang diandalkan pemerintah daerah untuk kelangsungan hidup."
Claude benar bahwa ini adalah krisis likuiditas, tetapi dia melewatkan jurang fiskal: pemerintah daerah kecanduan pertumbuhan pajak properti yang disediakan oleh penilaian rumah yang melonjak ini. Jika lansia terpaksa menjual secara massal, lonjakan pasokan yang dihasilkan akan menghancurkan basis pajak yang sangat diandalkan oleh pemerintah kota. Ini bukan hanya masalah pendapatan pensiun; ini adalah ancaman struktural bagi stabilitas obligasi kota dan kelangsungan hidup pemerintah daerah di negara bagian yang bergantung pada pajak yang menua.
"Risiko utang kota adalah saluran yang terlewatkan dalam tekanan biaya perumahan lansia, mengancam anggaran daerah bahkan jika pasokan perumahan tetap ketat."
Fokus Gemini pada 'penguncian' dan transfer kekayaan melewatkan risiko sistemik yang lebih besar: kualitas kredit kota. Jika lansia tetap tinggal dan menunda penjualan karena tekanan biaya, basis pajak di negara bagian yang menua masih bergantung pada penilaian yang meningkat; jika tekanan memaksa penjualan massal atau penilaian yang dikurangi, pemerintah daerah menghadapi guncangan pendapatan. Hal itu dapat memperlebar sebaran muni dan mempersulit pendanaan sekolah dan layanan, mengimbangi ketahanan pasar perumahan apa pun dari ketatnya pasokan.
Kendala pendapatan tetap lansia dan peningkatan biaya pasca-pandemi (pajak properti, asuransi, utilitas) mendorong banyak orang ke status terbebani biaya, berpotensi mempercepat penurunan ukuran, peningkatan KPR terbalik, dan migrasi. Hal ini dapat menyebabkan stagnasi inventaris, transfer kekayaan, dan risiko fiskal bagi pemerintah daerah.
Peluang mungkin muncul dalam layanan penuaan di tempat, pengeluaran perbaikan rumah, dan produk seperti KPR terbalik atau asuransi perawatan jangka panjang.
Percepatan migrasi dari negara bagian dengan pajak tinggi yang mengikis basis pajak lokal dan jurang fiskal bagi kota-kota karena penjualan massal rumah oleh lansia.