Choice Properties Real Estate Investment Trust Q1 Earnings Call Highlights

Acquisizione di First Capital: Choice e il partner KingSett hanno concordato di acquistare First Capital REIT per circa 9,4 miliardi di CAD, con Choice che prevede di acquisire circa 5 miliardi di CAD di asset retail di First Capital e definendo l'accordo una rara opportunità strategica per rafforzare il proprio portafoglio.

Solidità operativa: l'occupazione del portafoglio è rimasta resiliente al 98,1% (retail 97,9%, industriale 98,6%), con spread di locazione medi del 21,8% che hanno guidato la crescita del NOI cash same-asset del 3%.

Finanziari e prospettive: FFO del primo trimestre pari a 196 milioni di CAD (0,271 CAD/unità, +2,7% YoY) e NAV IFRS salito a 14,53 CAD/unità; escludendo l'accordo First Capital, Choice ha ribadito la guidance per una crescita del NOI cash same-asset del 2-3% e un FFO diluito/unità di 1,08-1,10 CAD per l'anno.

I dirigenti di Choice Properties Real Est Invstmnt Trst (TSE:CHP.UN) hanno evidenziato un'occupazione resiliente, forti spread di locazione e una crescita costante del NOI same-asset durante la conference call sugli utili del primo trimestre 2026 del REIT, rivisitando anche un'acquisizione "trasformativa" recentemente annunciata che coinvolge First Capital REIT.

L'acquisizione di First Capital inquadrata come un'opportunità rara e strategica

Il Presidente e CEO Rael Diamond ha iniziato tornando su una transazione importante annunciata due settimane prima. Il 16 aprile, Choice Properties e il partner KingSett Capital hanno concordato di acquisire First Capital REIT per circa 9,4 miliardi di CAD. Alla chiusura, Diamond ha affermato che Choice prevede di acquisire circa 5 miliardi di CAD di asset retail di First Capital, con KingSett che acquisirà gli asset rimanenti.

"Le opportunità di acquisire asset di questa qualità e scala sono estremamente rare, specialmente quelle che si allineano così strettamente alla nostra strategia", ha detto Diamond, aggiungendo che l'acquisizione "rafforza ulteriormente il nostro portafoglio e consolida Choice come il REIT leader in Canada". Il management ha dichiarato che fornirà aggiornamenti sullo stato di avanzamento della transazione nel corso dell'anno.

Occupazione stabile, gli spread di locazione guidano la crescita del NOI same-asset

Diamond ha affermato che l'occupazione del portafoglio nel primo trimestre è rimasta "resiliente" al 98,1%, supportata da un'"attività di rinnovo eccezionale" e da spread di locazione medi del 21,8%, che hanno contribuito a una crescita del NOI same-asset del 3%. Ha affermato che il REIT ha visto una "sana attività sia nel retail che nell'industriale", continuando a riempire gli spazi retail e a guidare la crescita industriale con un'occupazione quasi completa.

Nel retail, Choice ha riportato un'occupazione del 97,9%, con 364.000 piedi quadrati di rinnovi e 97.000 piedi quadrati di nuove locazioni completate durante il trimestre. Gli spread di rinnovo retail sono stati del 17,2%, guidati dalle regioni dell'Atlantico e dell'Ontario, e il management ha notato che i risultati sono stati influenzati da un rinnovo. Diamond ha affermato che lo spread è stato "principalmente guidato da un rinnovo di 28.000 piedi quadrati", descritto come il primo rinnovo di mercato in 15 anni per quel locatario, che aveva pagato affitti inferiori al mercato. Escludendo tale rinnovo, lo spread medio retail è stato del 13,2%.

La ritenzione retail è stata del 75,8%, che Diamond ha attribuito in gran parte alla risoluzione anticipata di due sedi Toys "R" Us e a una separata risoluzione strategica già riaffittata a canoni più elevati, per un totale di circa 50.000 piedi quadrati. Escludendo queste risoluzioni, ha affermato che la ritenzione sarebbe stata di circa l'85%. Diamond ha aggiunto che più della metà dello spazio liberato nel trimestre ha già accordi impegnati che dovrebbero iniziare più avanti quest'anno, e Choice è in "discussioni di locazione avanzate" per riempire le ex sedi Toys "R" Us.

Evidenziate iniziative di creazione di valore, tra cui il riposizionamento di Bloor e Dundas

Il management ha anche discusso attività di creazione di valore nel retail, tra cui un riposizionamento legato alla riqualificazione a Bloor e Dundas. Diamond ha affermato che Loblaw ha liberato 90.000 piedi quadrati di spazio magazzino in un ex Zehrs a marzo, e Choice sta riposizionando la proprietà per introdurre un nuovo Shoppers Drug Mart e un GoodLife insieme all'investimento di Loblaw in una conversione di No Frills.

Diamond ha affermato che l'iniziativa dovrebbe generare circa 2 milioni di CAD di NOI incrementale alla stabilizzazione nella seconda metà del 2027 e creare circa 25 milioni di CAD di valore incrementale totale. Ha aggiunto che la rivitalizzazione non introduce ulteriori vincoli di locazione che influenzerebbero i piani di riqualificazione a lungo termine.

Nella sessione Q&A, il SVP di Leasing e Operazioni David Muallim ha affermato che l'aumento a Bloor e Dundas è guidato da nuovi locatari che entrano in spazi utilizzati temporaneamente. "Loblaw stava essenzialmente pagando un affitto lordo per utilizzare lo spazio come deposito temporaneo", ha detto Muallim, aggiungendo che è stato riaffittato a Shoppers e GoodLife.

Muallim ha anche affrontato come vengono strutturate le transazioni di "right-sizing" di Loblaw, affermando che i nuovi locatari terzi pagano l'affitto di mercato e che un pagamento di risoluzione da parte di Loblaw "tiene conto dei costi di locazione e di qualsiasi differenza tra l'affitto in essere che Loblaw sta pagando e l'affitto di mercato che il nuovo locatario sta pagando".

L'industriale rimane quasi completo, l'offerta di grandi baie nella GTA si sta restringendo

Nell'industriale, Diamond ha affermato che l'occupazione a fine trimestre era del 98,6%. Il REIT ha completato 103.000 piedi quadrati di rinnovi con uno spread del 46,2%, guidato principalmente dai portafogli dell'Alberta e dell'Atlantico. La ritenzione industriale è stata del 56,6%, che Diamond ha attribuito in gran parte a un mancato rinnovo di 73.000 piedi quadrati a Edmonton, dove Choice non è riuscita a soddisfare i requisiti di crescita del locatario.

Choice ha anche completato 24.000 piedi quadrati di nuove locazioni in Alberta e Ontario a canoni circa il 40% superiori ai tassi medi in essere, ha detto Diamond. Nell'area metropolitana di Toronto, ha sottolineato una crescente scarsità di spazio industriale di alta qualità e di grandi baie e ha affermato che, mentre Choice avanza nella prossima fase del Choice Caledon Business Park, il REIT si aspetta di essere "una delle uniche opzioni disponibili" per nuovi spazi superiori a 750.000 piedi quadrati sul mercato l'anno prossimo.

Muallim ha detto agli analisti che, data la forza del mercato retail, Choice anticipa "forti spread di locazione", ma si aspetta spread nell'intervallo "a doppia cifra bassa" per i restanti trimestri, notando che alcuni rinnovi sono legati a tassi fissi in contratti di locazione più vecchi.

Il FFO aumenta, il NAV sale leggermente; outlook ribadito escluso l'impatto dell'acquisizione

Il Chief Financial Officer Erin Johnston ha riportato i fondi dalle operazioni del primo trimestre pari a 196 milioni di CAD, ovvero 0,271 CAD per unità diluita, in aumento del 2,7% anno su anno. Johnston ha affermato che l'aumento è stato guidato da una crescita totale del NOI cash del 4,2%, inclusi i contributi dalla crescita same-asset, acquisizioni nette, nuovo sviluppo e maggiori ricavi da risoluzione di locazione. Fattori compensativi includevano minori redditi da investimento, maggiori spese per interessi dovute ad attività di rifinanziamento, maggiori G&A e minori ricavi da commissioni.

Johnston ha affermato che i risultati includevano voci non ricorrenti, tra cui circa 1,9 milioni di CAD di ricavi incrementali da risoluzione di locazione rispetto all'anno precedente e 3,2 milioni di CAD di minori redditi da investimento legati alla riduzione della distribuzione di Allied. Escludendo tali voci, ha affermato che la crescita del FFO per unità è stata di circa il 3,5%.

I fondi dalle operazioni rettificati sono stati pari a 0,247 CAD per unità, in calo dello 0,8% rispetto all'anno precedente, poiché maggiori spese di capitale per la manutenzione, descritte come "in gran parte legate alla tempistica", hanno compensato la crescita del FFO. Il rapporto di pagamento AFFO è stato del 78%.

Il NOI cash same-asset è aumentato di 7,5 milioni di CAD, ovvero del 3%, anno su anno. Il NOI cash same-asset retail è aumentato di 6 milioni di CAD (3,2%), l'industriale è aumentato di 3 milioni di CAD (6,2%), e il mixed-use/residenziale è diminuito di circa 1,5 milioni di CAD (15,4%) principalmente a causa di un incentivo sulle imposte immobiliari dell'anno precedente.

Choice ha riportato un valore patrimoniale netto IFRS di 14,53 CAD per unità, in aumento di circa 67 milioni di CAD, ovvero dello 0,7%, rispetto alla fine dell'anno. Johnston ha affermato che l'aumento riflette un contributo netto di 51 milioni di CAD dalle operazioni e un guadagno netto di 66 milioni di CAD sul fair value delle proprietà di investimento, parzialmente compensato da una perdita di 49 milioni di CAD sul fair value dell'investimento di Choice in Allied Properties, che è valutato al valore di mercato ogni periodo secondo gli IFRS. I guadagni sul fair value delle proprietà di investimento sono stati "principalmente guidati dal nostro portafoglio retail", inclusi aggiustamenti dei tassi di capitalizzazione in Ontario, Quebec e British Columbia supportati da valutazioni esterne e risultati di locazione, ha detto.

In materia di leva finanziaria e liquidità, Johnston ha affermato che Choice ha mantenuto un "bilancio leader del settore", con circa 1,6 miliardi di CAD di liquidità disponibile e circa 14 miliardi di CAD di proprietà non gravate da ipoteche. Il rapporto Debito/EBITDA era di 7x, invariato rispetto alla fine dell'anno, e ha affermato che non ci sono state attività di finanziamento materiali o scadenze di debito nel trimestre.

Johnston ha anche dettagliato i completamenti di sviluppo: due intensificazioni retail per un totale di 22.000 piedi quadrati con un rendimento medio dell'8,9%, tra cui un Shoppers Drug Mart di 17.000 piedi quadrati a Renfrew, Ontario (rendimento del 7,5%) e un contratto di locazione di terreni di 5.000 piedi quadrati a un locatario QSR a Ottawa (rendimento del 42%).

Guardando avanti, Johnston ha ribadito le prospettive del REIT escludendo la tempistica incerta e gli impatti finanziari della transazione First Capital. Choice si aspetta un'occupazione stabile, una crescita del NOI cash same-asset del 2% al 3% e un FFO diluito per unità di 1,08-1,10 CAD per l'anno. Ha affermato che la crescita degli utili dovrebbe "moderarsi leggermente nei prossimi due trimestri" a causa del confronto con la favorevolezza legata all'acquisizione, della tempistica dei ricavi da risoluzione di locazione e della riduzione della distribuzione di Allied, ma ha aggiunto che la società rimane in linea con le sue prospettive per l'intero anno.

In risposta alle domande degli analisti, il management ha affermato che i ricavi da risoluzione di locazione nel 2026 sono "principalmente legati ai right-sizing di Loblaws coerentemente con gli anni precedenti", con la maggior parte previsti nel terzo e quarto trimestre. Muallim ha detto che Choice sta pianificando circa quattro sedi di right-sizing di Loblaw nel 2026, e che una riduzione di circa 30.000 piedi quadrati è "abbastanza standard", a seconda del sito.

Diamond ha detto agli analisti che l'attività di acquisizione al di fuori dell'accordo First Capital dovrebbe essere "molto leggera" quest'anno, anche se Choice potrebbe fare "qualche piccolo aggiustamento" prima della chiusura. Sulle potenziali sinergie legate al portafoglio First Capital, Johnston ha detto che la guidance iniziale del FFO includeva costi incrementali per scalare la piattaforma, inclusi personale aziendale aggiuntivo e un team di locazione incrementale, ma il REIT "non ha modellato alcuna sinergia incrementale relativa alla piattaforma". Diamond ha aggiunto che Choice la vede "più come una transazione di asset".

Diamond ha concluso dicendo che l'attività e il portafoglio rimangono "in ottima forma", e la società prevede di fornire un altro aggiornamento quest'estate.

Informazioni su Choice Properties Real Est Invstmnt Trst (TSE:CHP.UN)

Choice Properties Real Estate Investment Trust investe, gestisce e sviluppa proprietà retail e commerciali in tutto il Canada. Il portafoglio della società è composto principalmente da centri commerciali ancorati da supermercati e supermercati autonomi. Le proprietà si trovano per lo più in Ontario e Quebec, seguite da Alberta, Nuova Scozia, British Columbia e New Brunswick. Choice Properties genera la maggior parte dei ricavi dall'affitto di proprietà ai propri locatari. Il principale locatario della società, il rivenditore di grandi dimensioni Loblaw Companies, contribuisce alla stragrande maggioranza dell'affitto totale.