Come la guerra in Iran potrebbe schiacciare la ripresa del mercato immobiliare statunitense, e non si tratta solo dei tassi dei mutui

L'impatto immediato della guerra con l'Iran sul mercato immobiliare statunitense è stato un forte aumento dei tassi dei mutui. Un giorno prima dell'inizio degli attacchi, il tasso medio sul prestito fisso trentennale era del 5,99%, secondo Mortgage News Daily. Ora si aggira intorno al 6,5%.
Tassi più elevati hanno limitato quello che ci si aspettava fosse un miglioramento dell'accessibilità economica. Non solo i tassi dei mutui stavano scendendo prima della guerra, ma i guadagni sui prezzi delle case si stavano riducendo e l'offerta di case in vendita stava aumentando. Tutto ciò ha favorito gli acquirenti, che si erano scontrati con un mercato ristretto e costoso.
Con l'aumento dei tassi di interesse la scorsa settimana, le richieste di mutui per l'acquisto di una casa sono diminuite del 5% rispetto alla settimana precedente, secondo la Mortgage Bankers Association. Ma non si tratta solo dei tassi dei mutui.
Zillow aveva previsto un aumento del 4,3% delle vendite di case esistenti quest'anno, rispetto all'anno scorso.
"Sebbene questo ovviamente non sarebbe un mercato forte, rappresenterebbe un mercato che ha voltato pagina, con il 2026 che fungerebbe da anno di 'reset'", ha scritto Mischa Fisher, capo economista di Zillow, in un rapporto martedì. "Tuttavia, è emersa una nuova incertezza attraverso i prezzi dell'energia e le preoccupazioni sull'inflazione, aggiungendo nuova complessità alle nostre prospettive."
Fisher ha utilizzato l'aumento dei tassi dei mutui, dovuto alle maggiori preoccupazioni sull'inflazione e alla "potenziale leggera impennata del tasso di disoccupazione dato il ridotto potere di spesa dei consumatori derivante dai prezzi più alti".
Modellando questi fattori, ha previsto che se lo scenario attuale durasse solo fino alla fine di aprile, le vendite di case aumenterebbero comunque del 3,48% quest'anno rispetto all'anno scorso. Se terminasse il 1° luglio, l'aumento delle vendite scenderebbe al 2,33%. Se terminasse il 1° settembre, l'aumento sarebbe dell'1,21%. Infine, se i tassi dei mutui rimanessero 50 punti base più alti del loro percorso originale e la disoccupazione aumentasse anche di 20 punti base per il resto del 2026, Fisher prevede un calo dello 0,73%.
Gli effetti, tuttavia, stanno già colpendo il mercato delle nuove costruzioni. Dopo aver riportato deludenti utili trimestrali martedì, KB Home ha abbassato le sue previsioni per l'intero anno.
"I consumatori hanno affrontato una serie di sfide negli ultimi due anni, e il conflitto in Medio Oriente iniziato alla fine di febbraio ha aggiunto un altro livello di incertezza", ha detto il presidente di KB Home Jeff Mezger in una chiamata con gli analisti. "In questo contesto, e tenendo conto che i nostri ordini netti nel primo trimestre sono stati inferiori al livello necessario per mantenere la nostra precedente guida di consegna per l'intero anno, stiamo abbassando il nostro intervallo per l'anno."
I costruttori hanno ora un'offerta molto alta di case in vendita, e anche l'inventario sul lato esistente sta aumentando, sebbene più nel Sud e nell'Ovest che nel Nord-Est e nel Midwest.
Anche prima dell'inizio della guerra, gli acquirenti stavano annullando contratti al tasso più alto dal 2017, secondo un conteggio di Redfin. Circa 1 casa su 7, ovvero il 13,7% delle case che sono andate sotto contratto a febbraio, è stata annullata, rispetto al 12,8% di un anno prima. Gli acquirenti hanno improvvisamente il sopravvento, con oltre 600.000 venditori in più rispetto agli acquirenti sul mercato, secondo Redfin. Si tratta di un divario quasi record, sebbene vari ampiamente da mercato a mercato.
"Mentre il mercato immobiliare si avvicina alla stagione del 'momento migliore per vendere', si trova in una posizione precaria, diviso tra miglioramenti a lungo termine e improvvisa instabilità a breve termine", ha scritto Jake Krimmel, economista senior di Realtor.com in un rapporto settimanale.