LXP Industrial (LXP) Trascrizione della Chiamata sugli Utili del Q1 2026

Fonte dell'immagine: The Motley Fool.

DATA

Mercoledì 29 aprile 2026, ore 8:30 ET

PARTECIPANTI ALLA CHIAMATA

- Presidente e Amministratore Delegato — T. Wilson Eglin

- Direttore Finanziario — Nathan Brunner

- Direttore degli Investimenti — Brendan Mullinix

- Vice Presidente Esecutivo e Direttore della Gestione Patrimoniale — James Dudley

- Relazioni con gli Investitori — Heather Gentry

Hai bisogno di una citazione da un analista di Motley Fool? Invia un'email a [email protected]

Trascrizione completa della teleconferenza

Heather Gentry: Grazie, operatore. Benvenuti alla teleconferenza e webcast sugli utili del primo trimestre 2026 di LXP Industrial Trust. Il comunicato stampa sugli utili è stato distribuito stamattina e sia il comunicato che il supplemento trimestrale sono disponibili sul nostro sito web nella sezione Investitori e saranno forniti alla SEC tramite un modulo 8-K. Alcune dichiarazioni fatte durante questa teleconferenza riguardo a eventi futuri e risultati attesi possono costituire dichiarazioni previsionali ai sensi del Private Securities Litigation Reform Act del 1995. LXP ritiene che tali dichiarazioni si basino su presupposti ragionevoli.

Tuttavia, alcuni fattori e rischi, inclusi quelli inclusi nel comunicato stampa sugli utili di oggi e quelli descritti nei rapporti che LXP presenta alla SEC di volta in volta, potrebbero causare una differenza materiale tra i risultati effettivi di LXP e quelli espressi o impliciti in tali dichiarazioni. Salvo quanto richiesto dalla legge, LXP non si assume l'obbligo di aggiornare alcuna dichiarazione previsionale. Nel comunicato stampa sugli utili e nel pacchetto di divulgazione supplementare trimestrale, LXP ha riconciliato tutte le misure finanziarie non GAAP con le misure GAAP più direttamente comparabili. Qualsiasi riferimento in questi documenti a FFO rettificato della società si riferisce ai fondi da operazioni rettificati della società disponibili per tutti gli azionisti e i titolari di quote su base completamente diluita.

Le misure di performance operativa di un singolo investimento non sono destinate a essere considerate come una misura numerica della performance finanziaria storica o futura, della posizione finanziaria o dei flussi di cassa di LXP. Alla chiamata di oggi, Will Eglin, Presidente e CEO; e Nathan Brunner, CFO, forniranno un aggiornamento aziendale recente e un commento sui risultati del primo trimestre. Brendan Mullinix, CIO; e James Dudley, Vice Presidente Esecutivo e Direttore della Gestione Patrimoniale, saranno disponibili per la sessione di domande e risposte di questa chiamata. Ora cedo la parola a Will.

T. Wilson Eglin: Grazie, Heather, e buongiorno a tutti. A seguito della riuscita esecuzione delle nostre iniziative strategiche chiave nel 2025, tra cui il rafforzamento del nostro bilancio, l'aumento dell'occupazione e la risoluzione della nostra vacanza di grandi dimensioni. Quest'anno, ci concentriamo principalmente sulla creazione di valore nel nostro portafoglio di terreni e sull'affrontare le nostre scadenze a breve termine e la vacanza esistente. Abbiamo stipulato 3,2 milioni di piedi quadrati di nuovi contratti di locazione e rinnovi di locazione fino ad oggi, evidenziati dal successo del nostro stabilimento di 1,1 milioni di piedi quadrati nel mercato di Greenville-Spartanburg. Inoltre, abbiamo affittato oltre 300.000 piedi quadrati di vacanza e prorogato il contratto di locazione di uno stabilimento di 850.000 piedi quadrati a San Antonio per 10 anni.

I fondamentali industriali continuano a muoversi nella giusta direzione con un assorbimento netto del primo trimestre negli Stati Uniti di circa 40 milioni di piedi quadrati, rappresentando il primo trimestre più forte degli ultimi 3 anni. I nostri mercati di riferimento hanno rappresentato circa 29 milioni di piedi quadrati o il 72% dell'assorbimento netto degli Stati Uniti, dimostrando una continua forza nei nostri mercati, in particolare a Phoenix, Indianapolis, Houston, Dallas-Fort Worth, Atlanta e Columbus. Queste tendenze positive si riflettono nel nostro forte slancio di leasing fino ad oggi, nonché nella nostra pipeline futura in cui siamo in trattative attive su 7,4 milioni di piedi quadrati di sviluppo e riqualificazione di leasing, vacanza e scadenze fino al 2027. L'attività di leasing continua ad essere più forte per gli stabilimenti di grande formato, in particolare per quelli di 1 milione di piedi quadrati o più.

Stiamo anche assistendo a una maggiore domanda da parte di locatari legati ai data center e fornitori e industrie manifatturiere nei nostri mercati. Il volume di leasing di 1,8 milioni di piedi quadrati durante il trimestre ha incluso la proroga del nostro stabilimento di 1,1 milioni di piedi quadrati a Greenville-Spartanburg, che ha aggiunto un valore considerevole. Abbiamo rinnovato questo contratto di locazione per ulteriori 4 anni fino al 2031, a seguito del contratto di locazione iniziale di 2 anni firmato nel maggio 2025. Questa proroga ha migliorato il rendimento iniziale stabilizzato in contanti dell'8% sul progetto di sviluppo con l'affitto in contanti che rappresenta un aumento del 5% rispetto all'affitto precedente e aumenti annuali del 3%. Sul restante 700.000 piedi quadrati che abbiamo affittato durante il trimestre, abbiamo ottenuto aumenti dell'affitto base e in contanti rispettivamente del 34% e del 24%.

La costruzione è in corso presso il nostro progetto di sviluppo a Phoenix di 1,2 milioni di piedi quadrati che abbiamo annunciato nella nostra ultima chiamata trimestrale. Da allora, i restanti 2 milioni di piedi quadrati nella West Valley sono stati affittati, lasciando nessun edificio da un milione di piedi quadrati attualmente disponibile sul mercato. Siamo in trattative con un potenziale locatario e siamo ben posizionati se procedono con un contratto di locazione nel mercato della West Valley, data la limitata offerta di edifici da un milione di piedi quadrati. Stiamo valutando altre opportunità di sviluppo nel nostro portafoglio di terreni, anche a Columbus, dove abbiamo 69 acri nei nostri siti terrieri Aetna, che possono supportare 3 stabilimenti per un totale di circa 1,25 milioni di piedi quadrati.

Negli ultimi 12 mesi, l'assorbimento netto nel mercato di Columbus è stato di 10 milioni di piedi quadrati, con un calo della vacanza di oltre 300 punti base. Columbus continua ad essere un forte mercato di distribuzione con una crescente domanda su tutte le dimensioni dei prodotti, in particolare nello spazio di grande formato, e ha visto un afflusso di attività di locatari che supportano data center e stabilimenti di produzione avanzata. Nella misura in cui procediamo con futuri progetti di sviluppo, intendiamo finanziarli attraverso vendite di asset opportunistiche nei nostri mercati non target. Come abbiamo notato in precedenza, l'attività di acquisizione sarà selettiva e sarà finanziata tramite transazioni di scambio 1031 per differire i guadagni sulle dismissioni.

Ora cedo la parola a Nathan, che fornirà una panoramica più dettagliata dei nostri dati finanziari, dell'attività di leasing e del bilancio.

Nathan Brunner: Grazie, Will. Il nostro FFO rettificato della società nel primo trimestre è stato di circa 47 milioni di dollari o 0,80 dollari per azione ordinaria diluita, rappresentando una crescita del 2,6% rispetto al primo trimestre 2025. La crescita del NOI same-store è stata del 2% per il trimestre, in linea con le nostre aspettative. Il nostro portafoglio stabilizzato era affittato al 96,6% alla fine del trimestre e al 97,1% pro forma per i nuovi contratti di locazione firmati ad aprile, in linea con la fine del 2025.

Manteniamo sia la nostra guidance FFO rettificato della società per il 2026 nell'intervallo di 3,22-3,37 dollari per azione ordinaria, sia la nostra guidance di crescita del NOI same-store per il 2026 nell'intervallo di 1,5%-2,5%. Per quanto riguarda la cadenza della crescita same-store per il resto dell'anno, prevediamo che la crescita del NOI same-store del secondo trimestre sarà inferiore a quella del primo trimestre, riflettendo l'impatto dei traslochi del primo trimestre e la tempistica dell'inizio dei contratti di locazione per i nuovi contratti firmati fino ad oggi. Si prevede che questi nuovi contratti di locazione contribuiranno a una maggiore crescita del NOI same-store nella seconda metà dell'anno. Le spese generali e amministrative (G&A) nel primo trimestre sono state di circa 10,3 milioni di dollari, con le spese generali e amministrative per l'intero anno 2026 previste nell'intervallo di 39-41 milioni di dollari.

Passando al leasing. Continuiamo a fare buoni progressi sulle scadenze del 2026 e abbiamo affrontato circa 3,7 milioni di piedi quadrati o il 57% del nostro totale di scadenze del 2026 con un aumento medio dell'affitto in contanti di circa il 25%, escludendo 2 rinnovi a tasso fisso. Will ha evidenziato alcuni dei contratti di locazione più importanti che abbiamo stipulato fino ad oggi, e io mi soffermerò su alcuni altri risultati di leasing degni di nota. Durante il trimestre, abbiamo rinnovato 352.000 piedi quadrati presso il nostro stabilimento di 640.000 piedi quadrati a Charlotte, North Carolina, per un periodo di 3 anni con aumenti annuali del 3,5%, rappresentando un aumento dell'affitto in contanti del 42%. Stiamo attivamente commercializzando i restanti 288.000 piedi quadrati della proprietà, che scade nell'ottobre 2026.

Successivamente alla fine del trimestre, abbiamo prorogato il contratto di locazione con il locatario che occupa 270.000 piedi quadrati presso il nostro stabilimento multi-locatario nel mercato di Savannah, la cui scadenza era il 30 luglio. La proroga del contratto di locazione di 10 anni con aumenti annuali del 3% rappresenta un aumento dell'affitto in contanti del 19% rispetto all'affitto precedente. Per quanto riguarda la scadenza del 2027, dopo il trimestre, abbiamo prorogato il contratto di locazione presso il nostro stabilimento di 850.000 piedi quadrati a San Antonio per un periodo di locazione di 10 anni con aumenti annuali del 2,75%. La proroga del contratto di locazione inizia nel maggio 2027 con un aumento dell'affitto in contanti del 25%. Siamo incoraggiati dalle attive discussioni in corso su 4,6 milioni di piedi quadrati del piano di scadenze del 2026 e 2027, inclusi diversi dei nostri stabilimenti più grandi.

Abbiamo affittato 330.000 piedi quadrati di vacanza fino ad oggi. Durante il trimestre, abbiamo affittato 85.000 piedi quadrati a Indianapolis a un locatario coinvolto nello sviluppo di data center, ottenendo un aumento dell'affitto in contanti del 34%. Dopo il trimestre, abbiamo affittato il nostro stabilimento di 250.000 piedi quadrati nel mercato di Houston per un periodo di 7 anni con aumenti annuali del 3,75%. Il nuovo contratto di locazione di Houston inizia a giugno e rappresenta un aumento dell'affitto in contanti del 25%. Il bilancio di LXP rimane in ottime condizioni con un rapporto debito netto/EBITDA rettificato annualizzato di 5,1x alla fine del trimestre. Avevamo 1,3 miliardi di dollari di liquidità in bilancio alla fine del trimestre e la nostra linea di credito revolving da 600 milioni di dollari era non utilizzata e completamente disponibile.

Come abbiamo evidenziato nella nostra ultima chiamata, la ristrutturazione della nostra linea di credito revolving da 600 milioni di dollari e del prestito a termine da 250 milioni di dollari a gennaio ha esteso il profilo di scadenza del debito della società e ridotto i costi di interesse, rafforzando ulteriormente il bilancio e fornendo flessibilità finanziaria. Infine, abbiamo riacquistato 325.000 azioni nel trimestre a un prezzo medio di 48,70 dollari per azione. Detto questo, cedo la parola a Will.

T. Wilson Eglin: Grazie, Nathan. In sintesi, siamo soddisfatti dei risultati del primo trimestre e dei nostri forti risultati di leasing fino ad oggi. Mentre avanziamo nell'anno, rimarremo concentrati sull'esecuzione delle nostre priorità strategiche, tra cui l'impiego disciplinato del capitale, la ricerca di opportunità di crescita che aumentano il valore, il leasing del nostro progetto speculativo di Phoenix e le vacanze rimanenti e la guida della crescita degli affitti mark-to-market. Poiché il mercato del leasing continua a migliorare, siamo fiduciosi che la nostra pipeline di leasing futura di oltre 7 milioni di piedi quadrati si tradurrà in numerosi risultati di leasing interessanti che produrranno forti risultati mark-to-market. Detto questo, cedo la parola all'operatore.

Operatore: [Istruzioni dell'operatore] La nostra prima domanda proviene dalla linea di Todd Thomas con KeyBanc Capital Markets.

Todd Thomas: Un paio di domande. Una, su -- hai parlato Will, della mancanza di spazio di grandi dimensioni in alcuni dei tuoi mercati principali, incluso Phoenix, dove hai iniziato i lavori. Puoi parlare di come questo sta influenzando il mercato? Stai vedendo che si traduce in potere di prezzo, migliori discussioni sul potenziale aumento degli affitti o urgenza da parte dei locatari? E poi, cercheresti di ridurre il rischio e pre-affittare quel progetto di sviluppo? O pensi che offra migliori opportunità di rendimento aspettare fino a quando non sarà più vicino al completamento e alla consegna?

T. Wilson Eglin: Sì, certo. Grazie, Todd. Penso che, come ci aspettavamo a Phoenix dall'ultima nostra chiamata, gli ultimi 2 milioni di piedi quadrati di edifici competitivi sono stati affittati. Quindi siamo essenzialmente in un'ottima posizione per quanto riguarda questo stabilimento che abbiamo iniziato. Abbiamo un potenziale locatario con cui stiamo lavorando abbastanza a stretto contatto, ma niente da segnalare oggi. Penso che preferiremmo pre-affittare e ridurre il rischio dell'investimento e bloccare un profitto e poi andare avanti, perché ci sono altre buone opportunità nel portafoglio di terreni. Hai menzionato Columbus, quello è un altro che pensiamo si configuri abbastanza bene per noi. La domanda di grandi dimensioni sta andando molto bene. E al momento, siamo piuttosto ottimisti sull'esito per Phoenix, di sicuro.

Todd Thomas: Ok. E poi, Nathan, hai indicato che il 57% delle scadenze del '26 è stato affrontato. Credo che ciò includa alcune delle attività che si sono verificate ad aprile. Puoi fornire un aggiornamento sulle restanti scadenze del '26 in termini di aspettative, se ci sono traslochi noti?

James Dudley: Todd, sono James. Me ne occupo io. Abbiamo un'ottima attività sulle restanti scadenze del 2026 e la maggior parte delle quali ci aspettiamo di rinnovare. Abbiamo alcuni piccoli traslochi noti rimanenti. Abbiamo uno spazio di 97.000 piedi quadrati nel nostro edificio multi-locatario a Columbus, da cui ci aspettiamo che il locatario si trasferisca. Lo stiamo commercializzando per affittarlo. Abbiamo una buona attività su questo. E poi, direi, toccando un paio delle nuove vacanze che abbiamo avuto, anche.

Abbiamo avuto il trasloco da Tampa, i 230 per cui abbiamo un'attività discreta di recente e anche i 120 che si sono appena trasferiti nel primo trimestre a Greenville-Spartanburg, per i quali abbiamo un'ottima attività. E poi abbiamo anche un contratto di locazione molto piccolo a Greenville-Spartanburg di 70.000 piedi quadrati da cui ci aspettiamo che il locatario si trasferisca potenzialmente e un altro per 163.000 piedi quadrati a Greenville-Spartanburg che si trasferirà. Quindi piccoli traslochi, buona attività in un mercato forte e le cose di Greenville-Spartanburg sono concentrate principalmente attorno al parco che possediamo.

Quindi abbiamo molte cose diverse che possiamo fare da una prospettiva di dimensioni e spostando i locatari, stiamo parlando con i locatari che sono attualmente nel o intorno a quello spazio nel parco per capire se alcuni vogliono espandersi. Quindi, ancora una volta, buona attività su quella prossima vacanza e sulla vacanza che abbiamo avuto nel primo trimestre.

Todd Thomas: Ok. Questo è utile. E infine, credo, gli 1,8 milioni di piedi quadrati di vacanza, quell'opportunità nel portafoglio, la stimate a circa 0,32 dollari per azione. C'è qualcosa incorporato nella guidance relativo al leasing di quello spazio vacante che colpirebbe o che è incluso nella guidance di quest'anno?

Brendan Mullinix: Sì. Todd, forse il modo in cui inquadrerei questo è tornando ai driver sottostanti della guidance. E sono praticamente invariati rispetto alla nostra chiamata sugli utili del quarto trimestre. Ovvero, l'occupazione media del portafoglio al punto medio è di circa il 96,5%, che è essenzialmente in linea con dove abbiamo chiuso il primo trimestre o leggermente al di sopra con alcune delle attività che abbiamo avuto ad aprile. Al limite superiore della guidance, l'occupazione media sarebbe del 97% e al limite inferiore, l'occupazione media sarebbe del 96%.

Operatore: La nostra prossima domanda proviene dalla linea di Anthony Paolone con JPMorgan.

Anthony Paolone: Dati i commenti su Columbus, qual è la probabilità che iniziate uno o due progetti quest'anno?

Brendan Mullinix: Sono Brendan. Niente da annunciare oggi, ma come è stato notato, i fondamentali a Columbus sono molto positivi oggi. Abbiamo visto molta domanda sia da usi legati ai data center che dalla produzione, nonché dai driver di domanda che esistono in quel mercato [indiscernibile] da tempo. Al momento,