National Storage ( NSA ) Trascrizione degli utili del Q4 2025

<p>Fonte dell'immagine: The Motley Fool.</p>
<h2>DATA</h2>
<p>Giovedì 26 febbraio 2026 alle 13:00 ET</p>
<h2>PARTECIPANTI ALLA CHIAMATA</h2>
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<li>Presidente e Amministratore Delegato — David G. Cramer</li>
<li>Direttore Finanziario — Brandon S. Togashi</li>
<li>Vice Presidente delle Relazioni con gli Investitori — George Hoglund</li>
</ul>
<h2>PUNTI CHIAVE</h2>
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<li>Core FFO per azione — $0,57 per il trimestre e $2,23 per l'anno, al limite superiore delle previsioni e "superando il consenso".</li>
<li>Ricavi Same-Store — Diminuiti di 70 punti base, un miglioramento sequenziale rispetto a un calo di 260 punti base nel trimestre precedente, con nove dei 21 mercati segnalati che hanno registrato una crescita positiva.</li>
<li>Occupancy — Diminuita di 70 punti base anno su anno a fine anno, rispetto a un calo di 140 punti base a fine trimestre precedente; occupancy di gennaio in aumento di 20 punti base anno su anno, e il trend positivo è continuato a febbraio.</li>
<li>Spese Operative Same-Store — Diminuite di 80 punti base per il trimestre; per l'intero anno, cresciute del 3,1%, leggermente al di sotto del limite inferiore delle previsioni per l'intero anno.</li>
<li>Costi del Personale — Ridotti del 4,1% per il trimestre e del 2,8% per l'anno, attribuiti a continue efficienze operative.</li>
<li>Spese di Marketing — Aumentate del 37% per il trimestre e del 31% per l'anno, poiché il management ha investito nell'acquisizione di clienti, con la leadership che ha evidenziato i conseguenti guadagni in termini di volume di affitti e performance della piattaforma.</li>
<li>Piattaforma di Investimenti in Equity Preferenziale — Introdotta durante l'anno, con oltre 50 milioni di dollari già sotto contratto per l'impiego in tre proprietà.</li>
<li>Attività di Acquisizione e Vendita — Vendute 15 proprietà per un totale di 97 milioni di dollari e acquisite 10 proprietà per un totale di 75 milioni di dollari per l'anno; completati ulteriori 24 milioni di dollari in vendite di proprietà durante il trimestre e 21 milioni di dollari in vendite più 10 milioni di dollari in acquisizioni successive alla fine del trimestre.</li>
<li>Leva — Il rapporto debito netto/EBITDA a fine trimestre era di 6,6x, appena sopra l'intervallo target di 5,5x-6,5x, con 375 milioni di dollari di scadenze nel 2026 che dovrebbero essere principalmente rifinanziati con un nuovo prestito a termine.</li>
<li>Punti salienti delle previsioni per il 2026 — Crescita dei ricavi same-store proiettata al 90%, crescita delle spese operative al 3%, crescita piatta del NOI same-store e core FFO per azione a 2,19$; le previsioni includono 50-150 milioni di dollari in acquisizioni e dismissioni ciascuna.</li>
<li>Volume di Affitti per Trasferimento — Il volume di affitti è terminato circa l'11% più alto anno su anno per il quarto trimestre, nonostante un calo di circa il 10% a ottobre a causa di un confronto con un uragano; i volumi di gennaio e febbraio hanno registrato valori ancora più alti.</li>
<li>Trend di RevPAR e Tasso Raggiunto — Un "modesto miglioramento" del tasso raggiunto è stato sostenuto durante tutto l'anno, supportato da continui miglioramenti nelle iniziative ECRI (aumento del tasso per i clienti esistenti), anche se i roll-down sono rimasti nella fascia bassa-media del 30%.</li>
<li>Ottimizzazione del Portafoglio — Usciti da cinque stati e il numero di marchi consolidato a sei; la maggior parte del lavoro di riposizionamento del portafoglio dovrebbe essere completata nel 2026, per poi passare alla manutenzione ordinaria.</li>
<li>Copertura dei Dividendi — Il management ha dichiarato che "le previsioni implicherebbero che non copriamo il dividendo quest'anno", con l'aspettativa di tornare alla piena copertura entro il quarto trimestre e una posizione più solida se i fondamentali continueranno a migliorare nel 2027.</li>
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<h2>RISCHI</h2>
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<li>Il Presidente e Amministratore Delegato Cramer ha dichiarato: "le previsioni implicherebbero che non copriamo il dividendo quest'anno", e che la copertura non è prevista prima della seconda metà dell'anno o del 2027, a seconda del miglioramento dei fondamentali.</li>
<li>Il Direttore Finanziario Togashi ha citato "375 milioni di dollari di scadenze quest'anno" con un previsto impatto negativo dei tassi di interesse per parte dell'anno dovuto ai costi di rifinanziamento previsti in aumento rispetto al tasso medio del 4,5% in essere.</li>
<li>Altri redditi legati alle proprietà, inclusa l'assicurazione degli inquilini, dovrebbero essere un "freno" alla crescita dei ricavi same-store anche nel 2026, sebbene il confronto diventi più facile a metà anno.</li>
<li>In alcuni mercati come Phoenix e Atlanta, l'eccesso di offerta continua a pesare sul miglioramento sequenziale dei ricavi, limitando il ritmo di inflessione positiva fino a quando i nuovi sviluppi non rallenteranno materialmente.</li>
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<h2>RIASSUNTO</h2>
<p>Il management ha confermato che le iniziative di trasformazione operativa e integrazione della piattaforma sono complete, consentendo un'esecuzione coerente ed eliminando le fonti di distrazione citate nei periodi precedenti. L'enfasi strategica sul marketing e sulla determinazione dinamica dei prezzi ha guidato un aumento a doppia cifra anno su anno dei volumi di affitto, sostenendo la stabilizzazione dell'occupancy e un pronunciato miglioramento sequenziale nel calo dei ricavi same-store. La società ha introdotto e iniziato a distribuire una piattaforma di investimenti in equity preferenziale, gestendo attivamente il capitale riciclando asset non strategici e concentrando gli investimenti in mercati mirati per la densificazione e la crescita delle joint venture. I dati di gennaio e febbraio hanno mostrato un continuo slancio positivo nell'occupancy e nei flussi di affitto, rafforzando le previsioni del management per un graduale miglioramento sequenziale dei ricavi same-store nel corso del 2026 e un ritorno atteso alla piena copertura dei dividendi entro la fine dell'anno o nel 2027. Le previsioni per il 2026 si basano sulle dinamiche di mercato esistenti piuttosto che su catalizzatori speculativi, senza ipotizzare venti favorevoli materiali da una ripresa del mercato immobiliare, e la leva finanziaria dovrebbe rimanere al limite superiore dell'intervallo target con il procedere delle attività di rifinanziamento e l'ottimizzazione continua del portafoglio.</p>
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<li>Il Presidente e Amministratore Delegato Cramer ha dichiarato: "Tutto il lavoro che abbiamo svolto sulle nostre persone, processi e piattaforme è completo, e quindi non ci sono distrazioni o pezzi in movimento in questo momento."</li>
<li>Gli investimenti di marketing e gli strumenti digitali, inclusa l'IA, hanno aumentato in modo misurabile i tassi di conversione degli affitti e l'efficienza nell'acquisizione dei clienti, con miglioramenti nella visibilità e nel posizionamento che si traducono in "volumi di affitto in aumento del 20%-30%".</li>
<li>I tassi di occupazione per trasferimento same-store dovrebbero essere negativi per i primi quattro o cinque mesi a causa di confronti difficili, per poi passare a neutrali o positivi nella seconda metà, con la magnitudo degli aumenti ECRI più elevata anno su anno e la cadenza invariata.</li>
<li>Il programma di dismissione del portafoglio concluderà la maggior parte delle principali cessioni nel 2026, dopodiché le vendite avverranno solo su base opportunistica, secondo le condizioni.</li>
<li>I mercati con equilibrio tra domanda e offerta, come Colorado Springs e Wichita, stanno producendo aumenti sequenziali di tariffe e occupazione, mentre altri con eccesso di offerta continueranno a richiedere ulteriore assorbimento dell'offerta prima che il potere di determinazione dei prezzi ritorni.</li>
<li>Si prevede che la nuova offerta scenderà al di sotto dei livelli storici a partire dal 2027, ma le previsioni per l'anno in corso non includono alcun impatto da una ripresa delle transazioni immobiliari o da catalizzatori correlati.</li>
<li>La piattaforma di investimenti in equity preferenziale della società mira a impiegare capitale su un orizzonte temporale di due anni, con tre proprietà sotto contratto e un ritmo impegnato a "farlo uscire il più velocemente possibile".</li>
<li>La crescita delle spese per il 2026 sarà guidata dalle imposte immobiliari (3%-5%), con il personale che dovrebbe rimanere stabile e le spese di marketing in crescita nella fascia percentuale "teens"; le spese assicurative sono previste in calo al rinnovo.</li>
<li>In risposta alla volatilità normativa, il Direttore Finanziario Togashi ha osservato: "C'è sempre un certo elemento" di restrizioni sugli affitti indotte dal tempo o da emergenze in parti del portafoglio, ma questi eventi sono generalmente localizzati e di breve impatto.</li>
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<h2>GLOSSARIO DEL SETTORE</h2>
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<li>ECRI (Existing Customer Rate Increase): Programma strategico di aumenti periodici del canone di locazione applicati agli inquilini esistenti come parte della gestione del rendimento per i REIT del self-storage.</li>
<li>PRO Internalization: Il processo di conversione attraverso il quale i regional operator (PRO) partecipanti nella rete di un REIT del self-storage vengono completamente integrati nelle operazioni centralizzate e nella struttura di gestione della società.</li>
<li>Achieved Rate: Tasso medio ponderato realizzato su tutte le unità occupate, tenendo conto sia dei nuovi contratti che dei rinnovi, nonché degli aggiustamenti promozionali.</li>
<li>Roll-Down: La riduzione del canone medio realizzato quando i nuovi inquilini affittano unità a tariffe inferiori rispetto agli inquilini uscenti, misurata in percentuale.</li>
<li>Preferred Equity Investments Platform: Uno strumento per fornire capitale di rischio a condizioni preferenziali, che offre tipicamente un rendimento prioritario, utilizzato per finanziare l'acquisizione o lo sviluppo di asset immobiliari.</li>
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<h2>Trascrizione completa della conference call</h2>
<p>Operatore: Salve. Benvenuti alla conference call di National Storage Affiliates Trust del quarto trimestre 2025. Al momento, i partecipanti sono in modalità di solo ascolto. Seguirà una breve sessione di domande e risposte dopo la presentazione formale. È ora un piacere presentarvi il vostro ospite, George Hoglund, Vice Presidente delle Relazioni con gli Investitori di National Storage Affiliates Trust. Grazie, Signor Hoglund. Può iniziare.</p>
<p>George Hoglund: Vorremmo ringraziarvi per esservi uniti a noi oggi per la conference call sugli utili del quarto trimestre 2025 di National Storage Affiliates Trust. Con me oggi ci sono il Presidente e CEO di National Storage Affiliates Trust, David G. Cramer, e il CFO, Brandon S. Togashi. Dopo le osservazioni preparate, il management risponderà alle domande degli analisti finanziari registrati. Si prega di limitare le domande a una domanda e un follow-up, e poi tornare in coda se avete altre domande. Oltre al comunicato stampa distribuito ieri pomeriggio, abbiamo fornito il nostro pacchetto supplementare con ulteriori dettagli sui nostri risultati, che si trova nella sezione Investor Relations sul nostro sito web all'indirizzo nsastorage.com.</p>
<p>Nella chiamata di oggi, le osservazioni preparate dal management e le risposte alle vostre domande potrebbero contenere dichiarazioni previsionali soggette a rischi e incertezze e rappresentano le stime del management a partire da oggi, 26 febbraio 2026. La società non si assume alcun obbligo di rivedere o aggiornare alcuna dichiarazione previsionale a causa di mutevoli condizioni di mercato o altre circostanze successive alla data di questa conference call. La società avverte che i risultati effettivi potrebbero differire materialmente da quelli proiettati in qualsiasi dichiarazione previsionale. Per ulteriori dettagli riguardanti le nostre dichiarazioni previsionali, si prega di fare riferimento ai nostri documenti pubblici depositati presso la SEC.</p>
<p>Incoraggiamo inoltre gli ascoltatori a rivedere le definizioni e le riconciliazioni delle misure finanziarie non-GAAP come FFO, core FFO e reddito operativo netto contenute nel pacchetto di informazioni supplementari disponibile nella sezione Investor Relations sul nostro sito web e nei nostri depositi SEC. Ora cedo la parola a David.</p>
<p>David G. Cramer: Grazie, George, e grazie a tutti per esservi uniti alla nostra chiamata oggi. Il quarto trimestre ha fornito un'ulteriore conferma che la performance del nostro portafoglio ha avuto un'inflessione in direzione positiva. Stiamo beneficiando degli significativi sforzi operativi eseguiti dal nostro team negli ultimi anni, posizionando National Storage Affiliates Trust per una crescita fuori misura. Abbiamo prodotto risultati solidi per il trimestre e ottenuto successi in diverse aree, tra cui, sebbene uno dei nostri 21 MSA segnalati abbia visto un miglioramento nella crescita dei ricavi same-store rispetto a quanto riportato nel Q3. La crescita dei ricavi same-store è diminuita del 70 punti base nel quarto trimestre rispetto a un calo del 260 punti base nel terzo trimestre, un miglioramento sostanziale. Abbiamo sperimentato un miglioramento sequenziale ogni mese del trimestre.</p>
<p>Anche l'occupancy anno su anno ha continuato a migliorare, chiudendo l'anno in calo di 70 punti base. Ricordate, eravamo in calo di 140 punti base alla fine del terzo trimestre. I nostri risultati di core FFO per azione sono arrivati al limite superiore del nostro intervallo di previsione, superando il consenso. Guardando all'intero anno, abbiamo raggiunto una serie di risultati notevoli, tra cui il consolidamento di un altro marchio, riducendo il numero di marchi rimanenti a sei, e un ulteriore motore di crescita con la formazione della nostra piattaforma di investimenti in equity preferenziale. Continuiamo a eseguire il nostro programma di ottimizzazione del portafoglio uscendo da cinque stati e vendendo 15 proprietà per un totale di 97 milioni di dollari. Abbiamo anche acquisito 10 proprietà per un totale di 75 milioni di dollari attraverso le nostre joint venture e sul bilancio.</p>
<p>Soprattutto, siamo usciti dall'anno su basi solide con uno slancio positivo che si è protratto nel 2026, poiché l'occupancy a fine gennaio è aumentata del 20% anno su anno. Abbiamo chiaramente superato il peggio. Gli sforzi tremendi intrapresi dal nostro team per internalizzare la struttura PRO, dismettere asset non strategici, aggiornare e centralizzare le nostre piattaforme di marketing, gestione dei ricavi e operazioni, insieme al consolidamento dei marchi e al passaggio a un unico dominio web stanno dando i loro frutti. Guardando al 2026 e oltre, il contesto per il self-storage sta migliorando. Primo, la nuova offerta è attualmente stabile e si prevede che diminuirà nei prossimi anni a livelli ben al di sotto delle medie storiche a lungo termine, con un impatto più significativo nel 2027.</p>
<p>Secondo, c'è uno slancio nell'amministrazione attuale per affrontare l'accessibilità economica delle case, il che potrebbe dare una spinta al mercato delle transazioni immobiliari e alla domanda di self-storage. Infine, una maggiore stabilità nelle pratiche di determinazione dei prezzi del self-storage potrebbe portare a un aumento dei tassi di mercato, fornendo un impulso a breve termine alla crescita dei ricavi. Ora, permettetemi di commentare la nostra posizione relativa all'interno del settore. I fondamentali del nostro portafoglio hanno avuto un'inflessione positiva e abbiamo il massimo da guadagnare da una ripresa del livello di turnover immobiliare. Il nostro entusiasmo è supportato dal fatto che stiamo iniziando l'anno con un forte volume di affitti, un'inflessione da occupazione negativa a positiva anno su anno e una traiettoria incoraggiante della crescita dei ricavi same-store, mentre rimaniamo concentrati su un controllo disciplinato delle spese.</p>
<p>Entrando nella stagione degli affitti primaverili, continueremo a concentrarci sulla guida della crescita interna con un aumento della spesa di marketing, una posizione competitiva in termini di tariffe e promozioni, una solida esecuzione del processo di vendita e rimanendo assertivi con le nostre strategie ECRI. Nel frattempo, continuiamo a migliorare il nostro portafoglio attraverso il riciclo del capitale, reinvest