Il Mercato Immobiliare Bloccato

Il Mercato Immobiliare Bloccato

A cura di Jeffrey Tucker via The Epoch Times,

I tassi dei mutui per un prestito trentennale hanno appena raggiunto il 7%, intensificando i problemi dal lato della domanda. Mutui più assicurazione—che trasformano una casa da mezzo milione di dollari in una casa da 1,2 milioni di dollari più tasse sulla proprietà—sono diventati inaccessibili per un'altra classe di acquirenti, mentre erano già fuori dalla portata della maggior parte delle persone.

Dal lato dell'offerta, milioni di proprietari di case esistenti sono bloccati in mutui dell'era COVID del 3% o inferiori, il che li rende negativi in termini reali. È un ottimo affare a meno che tu non venda e poi debba ricomprare. Non avrebbe senso vendere in ogni caso, ma si continua a pagare tasse sulla proprietà sempre più alte su valutazioni sempre più alte.

Ciò ha prodotto un problema evidente nei dati di gennaio sulle vendite di nuove case, che sono diminuite del 18%, il calo maggiore in 13 anni e un livello paragonabile al crollo seguito alla crisi finanziaria del 2008 iniziata con il settore immobiliare. Ciò che sta accadendo in tempo reale è suggerito dagli aneddoti. Le persone non vendono né comprano—a meno che, ovviamente, non si disponga di una notevole quantità di contanti.

Il quadro che si crea è da un lato di ricchezza illusoria e dall'altro di affittuari frustrati. I proprietari esistenti pagano tasse sulla proprietà sempre più alte su valutazioni immobiliari in aumento, ma la loro gioia deriva dal vedere la loro ricchezza cartacea aumentare su Zillow. È un guadagno non realizzato, e la sua realizzazione dipende da acquirenti disposti e redditizi.

Altrimenti, sono bloccati. Chiudere una vendita al prezzo di mercato è meraviglioso, ma trasformarlo in nuove condizioni abitative ti porterebbe certamente in una casa più piccola o in un mercato completamente diverso, richiedendo una ricollocazione geografica. Anche una casa da ristrutturare non è realmente praticabile quando sembra quasi impossibile trovare fornitori di servizi competenti e convenienti in questi giorni, oltre all'alto costo di tutte le risorse.

Questo è ancora un altro danno collaterale dei lockdown e dei tassi di interesse zero. Le persone che hanno utilizzato i pagamenti di stimolo per l'acquisto di case pensavano di aver fatto un ottimo affare. Per certi versi lo era, ma ciò è mitigato dall'aumento delle tasse sulla proprietà e dalla sensazione di essere bloccati in una situazione di proprietà immobiliare da cui non c'è una via di fuga finanziariamente razionale.

Il picco di acquisto del 2020 è eguagliato dal minimo di vendita del 2026 quasi come immagini speculari.

Il mercato immobiliare si distingue per essere scarsamente liquido. Questo non accade nel mercato delle uova, dei jeans o del manzo. Un mercato bloccato riguarda un'abbondante offerta ma pochi venditori o acquirenti disposti. I prezzi pubblicati diventano illusori perché non si manifestano in scambi effettivi. Sono solo stime di scambi, come un prodotto costoso su eBay che nessuno compra.

Le persone sono preoccupate per una ripetizione del 2008 con un crollo immobiliare. Non è da escludere, ma le circostanze sono diverse. Se gli acquirenti reali sono scarsi e i venditori sono bloccati nei loro contratti favorevoli, la pressione al ribasso sui prezzi è quindi ridotta. Gli affitti stanno diminuendo oggi, ma i prezzi delle case, non così tanto. Un mercato bloccato è diverso da uno in crollo.

È difficile vedere una via d'uscita da questa situazione in assenza di un enorme aumento dell'offerta e di un calo dei tassi dei mutui, nessuno dei quali sembra probabile nel prossimo futuro. Infatti, Trump ha annullato la sua promessa elettorale di maggiori scorte abitative con la motivazione di non voler ridurre il valore delle proprietà per i proprietari esistenti, la maggior parte dei quali appartiene alla generazione dei Boomer.

Questo argomento è particolarmente sensibile nella cultura americana. Ciò è dovuto al fatto che gli Stati Uniti sono stati il primo paese a realizzare veramente l'ideale di proprietà diffusa e accessibile per la classe media. Ciò è iniziato dopo la Seconda Guerra Mondiale grazie in parte alle detrazioni fiscali per gli interessi sui mutui e altre forme di sussidi. L'obiettivo era costruire il sogno americano. Ha funzionato.

Gli ultimi cinque anni hanno offerto una sfida fondamentale a quell'ideale, poiché i giovani non sono in grado di permettersi una casa. L'età media dei primi acquirenti di case dal 1950 al 1990 era di 24-28 anni. Dopo il 2008, ha iniziato a salire. Oggi, l'età dei nuovi acquirenti di case è di 40 anni e oltre. Questi numeri rappresentano la frantumazione di una parte importante del sogno americano.

La speranza dell'amministrazione Trump era di trovare modi per rivivere il vecchio sogno attraverso tassi di mutuo più bassi e altri benefici finanziari per i primi acquirenti. Ma in realtà, il problema è troppo radicato e troppo profondo per essere risolto con piccoli cambiamenti politici. Inoltre, dalla guerra in Iran, i mercati obbligazionari sono stati profondamente disturbati. La curva dei rendimenti si sta ripianando in modi che hanno scosso gli osservatori del mercato.

Questa è una lacuna evidente tra una politica promessa e i risultati effettivi. Illustra ulteriormente quanto poco controllo abbia il governo su uno spread di prezzi governato dalle forze di mercato piuttosto che dai funzionari dell'agenzia o dai leader eletti. Né i sussidi agli acquirenti funzionerebbero: questi vengono rapidamente incorporati nella domanda di mercato e riflessi in prezzi più alti.

Anche gli acconti medi sono aumentati. Sebbene la percentuale di acconto sia spesso stata inferiore oggi rispetto agli anni '60, l'importo reale in dollari è aumentato fino a quattro volte. Ciò è dovuto al fatto che le case sono molto più costose in termini aggiustati per l'inflazione. Risparmiare per un acconto ora richiede significativamente più tempo rispetto al reddito per molte famiglie rispetto al 1960.

I giovani, anche quelli abbastanza fortunati da trovare lavori ben retribuiti, sono esclusi dal mercato per un massimo di 15 anni della loro vita lavorativa. Se sono abbastanza fortunati da avere accesso a denaro di famiglia, un acquisto in contanti rimane di gran lunga l'opzione migliore, anche con la deduzione per i tassi di interesse in aumento.

Questa è una caratteristica significativa della demoralizzazione e della rabbia che gli elettori sotto i 35 anni provano oggi, insieme a una crescente insicurezza lavorativa, costi crescenti dell'assicurazione medica (a volte anche superiori agli affitti) e un'inflazione persistente e in aumento. Raccomando vivamente che ogni discorso su un'Età dell'Oro venga messo in attesa fino a quando questi seri problemi non inizieranno a risolversi da soli. Ciò non accadrà a breve.

Tyler Durden
Mer, 25/03/2026 - 20:55