Highwoods (HIW) 2026年第1四半期 決算トランスクリプト

画像ソース：The Motley Fool。

日付

2026年4月29日

通話参加者

- 社長、最高経営責任者、取締役 — Theodore J. Klinck

- エグゼクティブ副社長兼最高執行責任者 — Brian M. Leary

- エグゼクティブ副社長兼最高財務責任者 — Brendan Maiorana

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完全な決算電話会議トランスクリプト

Theodore J. Klinck: Brendanありがとう、そして皆さん、おはようございます。重要な施策の実行において素晴らしい四半期でした。稼働中の物件と開発中の物件の両方でリーシング volumeは堅調でした。これは、稼働中ポートフォリオのリース率50ベーシスポイントの増加と、開発物件のリース率800ベーシスポイントの増加から明らかです。両方の物件とも、入居率が上昇するにつれて、今後数年間でNOI、キャッシュフロー、FFOにとって意味のある上方成長をもたらします。四半期中に、ダラスとレイleighのBBD立地でジョイントventuresを通じて108百万ドルを、通勤にuitableな最高品質の物件に投資し、リッチモンドで42百万ドルの非コア物件を売却しました。

これらの活動はすべてポートフォリオを改善し、成長率とキャッシュフローを大幅に押し上げるための基盤をさらに強化し、長期的な株主価値創造につながります。四半期の強力なパフォーマンスにもかかわらず、AIの進歩が労働力を再形成する可能性があり、長期的なオフィス需要に影響を与える可能性があるという広範な認識していることを理解しています。潜在的な結果の範囲は広範囲で多様であり、現時点では多くの不確実性があります。しかし分かっていることは、顧客と見込み客がスペースへの欲求を減らしておらず、インオフィス戦略への長期的なコミットメントを行っておりポートフォリオ、市場、BBD全体でアクティビティが堅調であるということです。リーは四半期で堅調でした。

リーのシングパイプラインは堅調です。BBD全体の高品質なスペースは減少しており、予測可能な将来において新規供給はほとんどまたは全く期待されていません。この品質への逃避というDynamicsは、私たちが第一季度で経験したように、レント成長と利益のための強力な背景を作成しています。さらに、信用力のある顧客は、第2世代リーシング volumeにおける加重平均リース期間が7.5 recent平均よりも1年以上長いことで示されているように、長期的なコミットメントを厭いません。さらに、私たちのフットプリント全体の人口動態トレンドは良好で、事業所の移転と拡張が再加速しており、健康的な人口と雇用成長を推進しています。

私たちは、BBD立地にあり、資金力のある地主が所有する高品質で通勤にuitableな物件が、需要と経済性の向上を捉えるために最も良い位置にあると固く信じています。四半期に転じてえると、FFOは1株あたり0.84ドルで、年間の見通しは維持しました。リーのシングパフォーマンスは優秀でした。300,000平方英尺以上の新規リーシングを含む、958,000平方英尺的第2世代リーシングに署名しました。GAAPレント成長は19.4%、キャッシュレント成長は4.8%でした。正味有効rentは会社史上2番目で、過去5四半期の平均より9%高でした。更新として含めている拡張は、ほぼ2対1の比率で縮小を上回りました。

さらに、開発物件で107,000平方英尺的第1世代リーシングに署名しました。顧客と見込み客は、私たちのフットプリント全体で、資金力のあるオーナーが所有するBBDに位置する高品質なオフィススペースのブロックが減少していることを認識しており、これは最高のサブマーケットで強力な価格設定力给我们ています。四半期中に87%リースされた200百万ドル以上の開発物件を稼働させました。203,000平方英尺のオフィスと15,000平方英尺の小売りを備えたGlenLake IIIは、現在94%leasedです。向かい側で、GlenLake II Retailを引き渡し、Cranked Hammock Breweryに100%leaseされています。24,000平方英尺のフード＆ beverageオプションの追加は、GlenLakeの提供物を向上させ、ここにあるほぼ100万平方英尺のオフィス Complementしています。

これは私たちがこのWest Raleighのpark全体でrentを押し上げる能力をサポートしました。ダラスのLegacy BBDでGranite Park 6も稼働させました。この422,000平方英尺の最高品質オフィス物件は80%leasedです。残りの2つの開発物件についてもリーシングで強い進捗がありました。Uptown Dallasでの642,000平方英尺の開発プロジェクトである23 Springsは、強いアクティビティを獲得し続けており、リース率は前四半期の75%から、12ヶ月前の62%から83%に上昇しました。23 Springsでのリース率を90台に引き上げる強い見込み客がいます。 TampaのWestshore BBDでは、143,000平方英尺のMidtown East開発が、前四半期の76%から、12ヶ月前の39%から現在95%leasedです。Midtown Eastのオフィスコンポーネントは100%leasedです。組み合わせてみると第一季度に稼働させた物件と残りの開発パイプラインは86%leasedですが、48%only占領されています。リーシングが開始されると、NOI、キャッシュフロー、FFOの大幅な成長を達成します。build-to-suitや大規模なanchor見込み客からの関心を集め始めています。新しい開発のための潜在的なものです。これらの議論が新しいプロジェクトにつながるかどうかは早期であり言うのは難しいですが、增加的関心は、高品質のLargeブロックを探求する際に直面する限られたinventoryを示しており、勇気づけられます。処分面では、リッチモンドで非コアポートフォリオを42百万ドルで売却しました。

私たちの 전망에서 보면、今年中旬までに約200百万ドルの追加非コア資産を売却し、他の資産も売却のためにマーケティングする予想しています。非コア資産と土地売却からの資本を、レバrageニュートラルなベースで再配備できると考えています，这将进一步加强我们的现金流并带来更高的增长。正如我们上周宣布的那样，我们还可能利用非コア資産売却の proceeds to repurchase up to $250 million of outstanding shares of common stock on a leverage-neutral basis. We continue to evaluate acquisition opportunities and highly pre-leased developments; the repurchasing of our shares is another capital deployment option we now have in our arsenal.

Brianに引き継ぐ前に、長期的な shareholder value creation を推动するために過去数年間に強調してきた優先事項を重申 wants to reiterate. First, we will continue to drive occupancy towards stabilized levels in our operating portfolio. Second, we will deliver and stabilize our development pipeline. Third, we will improve our portfolio quality and long-term growth rate by recycling out of non-core, CapEx-intensive assets in non-BBD locations and invest in properties with better cash flows and higher long-term growth rates. And fourth, we will do all this while maintaining a strong and flexible balance sheet. We made meaningful progress on each of these priorities during the first quarter.

We believe the focus on these four areas, combined with a strong fundamental backdrop in our core BBDs due to the healthy demand and limited new supply, will drive significant growth in cash flow and long-term value over the next several years. Brian?

Brian M. Leary: Tedありがとう、そして皆さん、おはようございます。 operating resultsは、high-growth Sunbelt Metroの最佳のbusiness districtsにある、通勤にuitableでアメニティ付きの資産を所有することの利点を反映し続けています。市場全体のfundamentalsは、空室率とサブリーススペースの減少で証明されているように、改善を維持しています。rentは上昇しており、steadyなconcession packageと組み合わせにより、より高いnet effective rentsにつながっています。供給に関しては、最高とその他最高がhigh demandです。オフィス建設はhistoric lows、または多くの市場でnon-existentであり、新規オフィスinventoryはscare supplyです。

demolitionsがdeliveries nationwideを上回っているため、flight to qualityは、多くの場合、usersがlocationとtermsを確定するために早期extensionにproactivelyお問い合わせください。我们的市场共通テーマとしてオフィスrentは顧客のpeopleへのinvestmentと比較になると劣り、exceptional environmentsとexperiencesは他们的员工在办公室并更好地合作时会产生更好的结果。顧客は、立地が良好で、アメニティが豊富で、Class Aの建物、資金力のあるオーナー、customer-centricなoperationsを選択し、それに対して支払う意思があります。彼らは、人々と会社が最も高い生活水準と最もbusiness-friendlyな展望を持つMetroに移動しています。

これはHighwoods Properties, Inc. portfolioであり、これはHighwoods Properties, Inc. teamであり、これらは私たちのSunbelt marketsとBBDです。ダラスから始めると、Metroplexはcorporate headquartersとexpansionのためのcountryのPremier destinationsの1つであり considering it is Site Selection Magazineのheadquarter relocationsで第1位の都市であり、Chief Executive Magazineが21年連続でbusinessにbestと認定した州にあるため、この時点で驚くべきではありません。2018年から2024年までに、ダラスは約100のheadquartersを獲得し、2025年にはさらに11を獲得しました。

地域は、金融およびprofessional services、advanced manufacturing、logistics、life sciencesにわたる多様なfirmを引き付け続け、central location、business-friendly environment、deep labor poolを求めています。そのmacro storyは、Q1 broker dataで見るオフィスfundamentalsと一致しています。Cushman & Wakefieldによると、DFWは2026年に117,000平方英尺のpositive net absorptionを記録し、5連続positive四半 期目で、Class Aでは約340,000平方英尺のpositive absorptionがあり、Class Bはspaceをshedし続けています。私たちのダラスポートフォリオは、Uptown、Legacy、Preston Centerにあり、regionでleast vacancyの6%未満で最もtightなsubmarketで、最新のacquisitionの1つであるThe Terracesがあります。

これらのBBDはdemandのpathの真中にあります。McKinney & OliveとThe Terracesの両方で第2世代リーシング via mark-to-marketは重要で、27%のGAAP rent spreadsを生成しています。シャーロットに転じると、このcityはheadline corporate decisionsによってvalidationされているstrategic hubとしてますます認識されています。Cushman & Wakefieldがtrackする104のmetroの中で、シャーロットはjob growthで第1位でした。その点で、最新のearnings call以降の2月以降、3つのglobal financial institutionsが主要な新規job announcementsを行いました。

SouthPark BBDに確立されたhomeを持つシャーロットでほぼ800,000平方英尺を持つJPMorganは、最終的に1,000-job regional hubをannounceし、その400は2028年までに採用されます。市場への2つの新規entryには、Uptownに600 new employeesを予定するCapital Groupのplanned new homeを含み、全国的なsearchの後、日本の最大手銀行の1つであるSumitomo Mitsui Banking Groupは、Uptownを2番目のU.S. headquartersとして選択し、2032年までに2,000のjobを作成し、これらの2,000のjobのaverage salaryは年間165,000ドルを超えると予想されています。

このmacro backdropはQ1 office fundamentalsと完全に一致しています。CBREは第一季度に約410,000平方英尺のpositive net absorptionと約140万平方英尺のtotal leasing volumeを指摘し、前年比約74%増加し、そのvolumeの約70%はClass A建物でした。Uptownでは、denominatorが縮小しており、数百万平方英尺のオフィススペースがresidential、hotel、retail usesへのconversionのためにinventoryから削除されています。高品質なspaceへのstrong demandとlimited new supplyは、リーシングfundamentalsを推進するためのlandlord-favorable environmentを生み出しています。私たちのシャーロット資産はこのdemandから直接benefitしており、これがシャーロットでstrong rent roll-upsとnet effective rent growthを目にしている理由です。

レイleighでは、in-migrationとorganic growthの長期的なstoryはそのままです。最新のcensus推定では、レイleigh metroは2024年から2025年の間に国内で最も成長が速い10のmetroの1つであり、州全体で、ノースカロライナは同期間のdomestic net migrationで第1位overall population gainで第3位となり、約146,000のresidentsを追加しました。CBREのtech reportは、レイleigh地域も年間約5,000のtech graduatesを生産し、skilled workersのsustainable pipelineを強化していることも指摘しました。オフィスfundamentalsは最佳のbusiness districtsでのそのstrengthを反映しており、チームは四半期で200,000平方英尺以上の第2generation spaceに署名して忙しくしました。

GlenLakeでの2つの新規開発はmix of usesを提供し95%leasedであり、最近のmixed-use JV acquisitionであるBlock 83はレイleighのCBDで97%leasedであり、in-migrationとcorporate demandが最も強い場所にdirectly alignedしています。ナッシュビルで終え、strong population growthとdiversified economyがbrand-name employersを引き付け続けており、先月Starbucksはシアトルから一部が移転し、残りはナッシュビルでの新規採用で、2,000 employeesのためのDowntownナッシュビルにSoutheast corporate officeを開く100百万ドルのplanをannounceしました。

第一四半期のオフィスdataは、demandがnewerまたはnewly amenitized Class A nodesに焦点を当てており、私たちの287,000平方英尺の四半期リーシングは9.8年の加重平均リース期間と、それぞれ9.4%と26.5%のcashとGAAP rent spreadsが、このdataの証拠です。私たちのfootprint全体で、人々、job、corporate investmentを勝ち取り続けるmetroとsubmarketsにcapitalを整合させています。ポートフォリオとpeopleが顧客とそのteamにcommute-worthyなexperiencesを提供できるように準備ができていることを確認しています。私たちのこの四半期の成功はこのstrategyをsupportしており、これが引き続き私たちのために機能すると確信しています。Brendan?

Brendan Maiorana: Brianありがとう。第一四半期に、1株あたり0.29ドルの純利益31.3百万ドルと、1株あたり0.84ドルのFFO94百万ドルを達成しました。四半期には、純利益に 포함되었지만FFOには含まれなかったリッチモンドでの処分からの17百万ドルのproperty sale gainが含まれていました。四季度中に、McKinney & Oliveから23 Springsに移動した顧客から、非連結JVで正味2.2百万ドル（1株あたり0.02ドル）のterm feeを受け取り、サードパーティbrokerage services firmのinterestを売却し、1.4百万ドルのgainをもたらしました。これらの2つの項目はFFOに含まれており、元のFFOの見通しに考慮されていました Otherwise, there were no unusual items in the quarter. You may have noticed some minor changes to our supplemental package we released yesterday that we believe will make it easier to derive our share of joint venture NOI. We also broke out Dallas as its own market now that we have three in-service properties in Dallas, which will increase to four upon stabilization