Kilroy Realty (KRC) 2026年第1四半期 earnings transcript

Image source: The Motley Fool.

DATE

火曜日、2026年4月28日 午後1時 ET

CALL PARTICIPANTS

- 社長兼最高経営責任者 — アンジェラ・アーマン

- 最高投資責任者 — エリオット・トレンチャー

- エグゼクティブバイスプレジデント、リース＆ビジネスデベロップメント — ロバート・パラッテ

- シニアバイスプレジデント、ファイナンス＆アカウンティング — ジェフリー・キューリング

Full Conference Call Transcript

アンジェラ・アーマン: ありがとう、ダグ。そして、本日ご参加の皆様、ありがとうございます。ここ数四半期、西海岸市場の基礎体質が大きく改善しました。オフィスへの回帰の勢いが強まるにつれて、大手利用者のスペース合理化は減速し、人工知能（AI）エコシステムが多大な新規ビジネスの創出と成長をもたらし、急速に成長する新規企業と確立された企業からのスペース需要の再燃に貢献しています。最近のテナントの行動は、企業が成長を促進し、才能あるチームを強化するためにAIを活用しようとする、技術の変化に対する建設的な動向を示しています。単純にコストを削減するための自動化ではありません。

このような状況を踏まえ、当社のチームの規律ある実行により、2017年以来最高の第1四半期のリース結果を達成し、総生産性は約568,000平方フィートで、前年第1四半期の実績を2倍以上上回りました。これにより、年間平均稼働率のガイダンスを中間値で25ベーシスポイント引き上げる態勢を整えています。重要なことに、まだ開始されていないリース契約は、今後数年で実現する契約上の年間基本家賃の約7800万ドルに相当し、将来の成長に対する大きな可視性を提供しています。

いくつかのハイライトを地域別に見ていきましょう。AIイノベーションのエピセンターであるサンフランシスコでは、市場環境がさらに逼迫しており、第1四半期のリース面積は300万平方フィートを超え、パンデミック以前の四半期平均を10%以上上回りました。これにより、3四半期連続で正の純吸収量となり、ベイエリアのポートフォリオ全体にわたる広範な需要を活用する上で有利な立場にあります。サンフランシスコCBDでは、SoMaサブマーケットにある当社の資産で大きな勢いを見せています。201 Thirdでは、年末2024年の26%から、今四半期には80%以上に賃料率が改善しました。

幅広い成長テナントから需要を獲得することに成功しました。タビやハーベイAIのような大規模利用者だけでなく、さまざまな小規模利用者も含まれます。ご存知かもしれませんが、2025年にハーベイAIは201 Thirdで93,000平方フィートをリースし、その後今四半期に62,000平方フィートの拡張を締結しました。入居はリース締結の1か月後、2026年4月に発生します。

当初のリース締結から1年以内のこの大幅な拡張は、急速に成長するAI企業の目覚ましい成長軌道と、不動産に関する彼らの規律ある意思決定、ビジネスの現在のニーズによって必要とされる場合にのみスペースを取得するという点を示しています。さらに、当社のチームは、クリエイティブで規律あるスペックスイートプログラムの展開を通じて、201 Thirdで市場シェアを大きく獲得しました。最近建設された5つのスペックスイートはすべてリースされています。また、他のベイエリアの主要サブマーケットでも強い需要を経験できています。

ダウンタウン・レッドウッドシティのCrossing 900では、四半期中に現在のサブテナントとの直接リースを27,000平方フィートで完了し、現金基本家賃を40%以上増加させました。これは、このトランジット指向、歩行者用、アメニティが充実したサブマーケットにおける高品質な立地スペースに対する需要の深さを示しています。シアトルでは、過去数年間でベルビューで見られた強さが続いており、最近回収したスペースを短期的なリリースと賃料の上昇に最適に位置付けています。さらに、先月説明したデニーリグレードサブマーケットの勢いがさらに加速し、最近再配置されたプロジェクト、West 8thに恩恵をもたらしています。

昨年第4四半期にWest 8thで74,000平方フィートの新規リースを締結した後、今年に入ってからプロジェクトで追加の76,000平方フィートの新規リースを締結したことを発表できています。General Motorsとの第1四半期の43,000平方フィートのリースと、第2四半期の最初の数日に行われたSoFiとの33,000平方フィートのリースが含まれます。

追加のテナントとの協議が進行中であり、最近の改修とアメニティの強化によりテナントに共鳴し、成長する市場需要の大きなシェアを獲得する上で、この資産の競争力と強さを反映した将来のパイプラインに対する良好な可視性があります。ロサンゼルスでは、過去1年間でポートフォリオ内のリース活動が大幅に改善され、過去12か月の生産性は約66%増加しています。これは、市場全体の継続的な緩やかな改善と、過去2年間でLAで行ったポートフォリオの再配置作業の重要な結果です。

この地域では、特にロングビーチのArrowは、地元の市場が防衛および航空宇宙の需要の再興を経験し始めており、ツアー活動の増加が見られます。 Culver CityのBlackwelderは、テクノロジーやAI企業を含む幅広い利用者からの活動の加速を見せています。そして、最近の買収であるBeverly HillsのMaple Plazaは、金融サービス、メディア、エンターテイメント分野からの広範で強い需要を経験し続けており、当初の予想を上回っています。

ライフサイエンス分野では、KOP2は、プロジェクトの専用ライフサイエンススペースとトップクラスのアメニティ提供が、過去数年間でこれまで以上に意思決定者に響き、実行する傾向を強めているため、より広いサウスサンフランシスコ市場を上回っています。四半期末以降、Olema Pharmaceuticalsとの38,000平方フィートのリースを締結し、プロジェクトの賃貸率は49%になりました。マルチテナントビル全体の残りの賃貸を完了する機会を評価しながら、プレミアムな景色とプロジェクト内の最も目立つ立地を提供する、フェーズ2の残りのフルビルディングの機会のために、いくつかの大規模利用者と関わりながら、将来のパイプラインは依然として堅調です。

資本配分について、第1四半期には、非中核および非戦略的資産の売却を通じて、魅力的な価格で資本調達を継続しました。長期的な目標は、会社のキャッシュフローの耐久性と成長プロファイルを向上させることです。この期間中、サンディエゴのKilroy Sabre SpringsとDel Mar Tech Centerの2つのオフィス物件を合計1億4600万ドルで売却しました。どちらの資産も、市場全体でオーナーユーザーからの高品質な不動産に対する一貫した需要の恩恵を受け、株主にとって非常に効率的な実行を促進しました。

四半期末以降、ハリウッドの2つの住宅資産、Columbia Square LivingとJardineを合計$[inaudible]で売却しました。これにより、年間の運営資産売却は約3億5000万ドルとなり、当初の年間目標を上回りました。住宅の売却は、住宅ポートフォリオに対する包括的な資産管理戦略の実施に続き、処分時に大幅に改善された評価で著しいマージンの拡大を認識しました。この取引の後、住宅へのエクスポージャーは、資産の広範なOne Paseoキャンパスの小売およびオフィスコンポーネントとの重要な相乗効果があるOne Paseo Livingに限定されます。当社は、この資産を長期的な主要保有資産と見なしています。

第1四半期の処分から得た資金により、最近の資本市場の変動を利用して、平均30.80ドルで約7300万ドルの株式を買い戻しました。そして4月には、7月に満期を迎える予定だった5000万ドルのプライベートプレースメントノートの残りを完全に償還しました。今後も、既存のポートフォリオから魅力的な価格で資本を調達する機会を探りながら、利用可能な再配分オプションの範囲を検討していきます。昨夜の発表では、当社はまた、Kilroy Realty Corporationポートフォリオ全体で最も強力なサブマーケットの1つであるダウンタウン・レッドウッドシティで、プレミアムで、大幅に前貸しされたクラスAオフィス資産を開発するための合弁会社を設立したことを発表しました。

この複雑な取引は、当社のプラットフォーム、パートナー、プロジェクトのアンカーテナントとの間でかなりの努力と調整を必要とする、長い時間をかけて準備されてきました。完全に承認された25万平方フィートのオフィスプロジェクトである1900 Broadwayは、Kilroy Realty Corporationの非常に成功したCrossing 900資産のすぐ近くに位置しています。当社は、Crossing 900で継続的に大きな賃料成長を捉えてきました。2023年以降、80,000平方フィート以上をリリースし、現金賃料スプレッドはほぼ60%上昇しています。

ベンチャーのクロージングと同時に、トップティアのグローバル法律事務所との間で、20年間、145,000平方フィートのリースを締結しました。これは、Kilroy Realty Corporationのポートフォリオでこれまで実現された最高賃料です。クロージング以降、幅広い高品質テナントから強い関心を集めており、プロジェクトが前進するにつれて進捗状況を皆様にご報告できることを楽しみにしています。エリオットは、プロジェクトコスト、予想される収益、およびタイミングについて数分後に説明しますが、当社のプロジェクトへのエクイティ投資の大部分は、現在契約されている土地区画の売却を通じて事前に資金調達されていることを指摘したいと思います。

Flower Martプロジェクトについて言及する前に、ジェフリーが後ほど説明するように、Flower Martの費用資本化の仮定を、今年第4四半期まで資本化が継続されるように修正しました。以前にも述べたように、当社は、既存の承認を維持し、拡張する一方で、Flower Martプロジェクトを再設計および再考するために、サンフランシスコ市と協力しています。既存の開発合意を修正し、特定の計画法要件からの救済を提供する特別利用区を確立することを目指しています。これらの詳細については現在協議中です。

このプロセスに協力的なパートナーである市は、特別利用区の変更の分析と文書化のための代替アプローチを提案しており、当社は最終的に長期的な柔軟性とオプションを向上させると信じています。ただし、代替承認プロセスには追加の時間が必要になります。当社は、このプロセスが完了し、費用資本化がその時点で終了すると予想しています。当社は、Flower Martで追求している道が株主にとって最良の結果をもたらすと確信しており、常にプロセスが進むにつれて皆様にご報告していきます。

結論として、ほぼすべての事業分野で非常に忙しい四半期を過ごした、Kilroy Realty Corporationのチームの皆様に感謝したいと思います。皆様の努力は、すべての利害関係者にとって大きな価値を創造しており、皆様の継続的なエネルギーと熱意に感謝しています。エリオット？

エリオット・トレンチャー: ありがとう、アンジェラ。過去数か月間、買い手は基礎体質の転換と、AIが市場に与えるプラスの影響を認識し、資本市場は継続的な勢いを示しています。その結果、取引規模は拡大し、資産の品質が向上しています。たとえば、サンフランシスコのトランスアメリカピラミッドは最近105万ドル/平方フィートで取引され、2022年以来、サンフランシスコ市場で機関投資家が100万ドル/平方フィートを超えた初の取引となりました。Kilroy Realty Corporationは引き続き積極的な売却者であり、四半期中に1億4600万ドルを売却しました。以前発表されたサンディエゴのKilroy Sabre Springs（1億2500万ドル）とDel Mar Tech Center（3月売却の2100万ドル）が含まれます。

Del Mar Tech Centerは、サンディエゴのDel Marサブマーケットにある40,000平方フィートの建物であり、売却時、この建物は50%程度が賃貸されており、残存賃貸期間は1年でした。当社はDel Mar Heightsを高く評価しており、依然としてサブマーケットで最大の所有者ですが、この物件の売却は経済的に理にかなっていました。また、先週、ハリウッドの2つの住宅タワーを$[inaudible]で売却しました。

ご存知のように、これらのタワーはKilroy Realty CorporationによってColumbia SquareおよびOn Vineプロジェクトの一部として開発されました。キャンパスのレイアウトにより、住宅は近隣のオフィス物件から独立して区別することができます。当社は、住宅の運営と構造を最適化して売却を促進し、収益を最大化するために時間を費やした後、これらの建物が売却に適していると判断しました。市場に物件を投入する前に、当社は運営と構造を最適化して売却を促進し、収益を最大化するために時間を費やしました。年間の売却額は平均単一桁です。

また、運営資産の売却に加えて、1億6500万ドルの土地売却が契約されており、その半数は今年後半または来年初めに完了する予定です。当社は、非戦略的土地の売却または再利用の追加機会を検討し続けています。買収について、アンジェラが述べたように、当社はダウンタウン・レッドウッドシティでプレミアムで、大幅に前貸しされたクラスAオフィス資産を開発するための合弁会社を締結しました。1900 Broadwayは、Kilroy Realty Corporationポートフォリオ全体で最も強力なサブマーケットの1つであるダウンタウン・レッドウッドシティに位置しており、すでに約60%前貸しされています。

Kilroy Realty Corporationは、深い市場の洞察力、強力な地域関係、そして実績のある開発能力により、このオフマーケットの機会を活かすことができるという点で、ユニークな立場にありました。この要因が、パートナーのLane PartnersとアンカーテナントのCooleyに、この取引を実現する当社の能力への自信を与えました。当社は来年着工する予定であり、Cooleyは2030年初頭に占有を開始する予定です。プロジェクトの総予想コストは3億3000万ドルから3億5000万ドルで、そのうち当社の投資額は完了時に97%になります。安定した収益率は、低から中9%の範囲と予想されます。

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