ナショナル・ストレージ（NSA）2025年第4四半期決算トランスクリプト

<p>画像ソース：The Motley Fool。</p>
<h2>日付</h2>
<p>2026年2月26日木曜日 午後1時（米国東部時間）</p>
<h2>通話参加者</h2>
<ul>
<li>社長兼最高経営責任者 — David G. Cramer</li>
<li>最高財務責任者 — Brandon S. Togashi</li>
<li>投資家対応担当副社長 — George Hoglund</li>
</ul>
<h2>要点</h2>
<ul>
<li>コアFFO（不動産投資信託証券の1株当たり利益） — 四半期で0.57ドル、年間で2.23ドル。ガイダンスの上限であり、「コンセンサスを上回った」。</li>
<li>既存店売上高 — 前四半期の260ベーシスポイントの減少から改善し、70ベーシスポイント減少。21市場中9市場でプラス成長を記録。</li>
<li>稼働率 — 年末時点で前年比70ベーシスポイント低下。前期末の140ベーシスポイント低下と比較。1月は前年比20ベーシスポイント上昇し、プラスのトレンドは2月も継続。</li>
<li>既存店運営費用 — 四半期で80ベーシスポイント減少。通年では3.1%増加し、通年ガイダンスの下限をわずかに下回った。</li>
<li>人件費 — 四半期で4.1%、年間で2.8%削減。継続的な業務効率化によるもの。</li>
<li>マーケティング費用 — 四半期で37%、年間で31%増加。顧客獲得への投資によるもので、経営陣は賃貸量とプラットフォームパフォーマンスの向上を強調。</li>
<li>優先株式投資プラットフォーム — 年間に導入され、すでに3つの物件に5,000万ドル以上が契約済み。</li>
<li>買収・売却活動 — 年間で15物件（9,700万ドル相当）を売却し、10物件（7,500万ドル相当）を取得。四半期に追加で2,400万ドルの物件売却、期末以降に2,100万ドルの売却と1,000万ドルの買収を完了。</li>
<li>レバレッジ — 期末のネットデット対EBITDAは6.6倍で、目標レンジの5.5倍〜6.5倍をわずかに上回った。2026年の満期は3億7,500万ドルで、主に新規タームローンによる借り換えが予想される。</li>
<li>2026年ガイダンスハイライト — 既存店売上高成長率は90ベーシスポイント、運営費用成長率は3%、既存店NOI（不動産純利益）成長率は横ばい、コアFFOは1株当たり2.19ドルと予測。ガイダンスにはそれぞれ5,000万ドル〜1億5,000万ドルの買収・売却が含まれる。</li>
<li>賃貸量（入居時） — 第4四半期の賃貸量は前年比約11%増で着地。ハリケーンの影響で10月は約10%減少したものの、1月と2月はさらに高い水準で推移。</li>
<li>RevPAR（客室単価）と実現レートのトレンド — ECRI（既存顧客賃料引き上げ）イニシアチブの継続的な強化に支えられ、年間を通じて実現レートの「緩やかな改善」が維持された。ロールダウンは依然として30%台前半から半ばの範囲で推移。</li>
<li>ポートフォリオ最適化 — 5州から撤退し、ブランド数を6に統合。ポートフォリオ再編作業の大部分は2026年に完了する見込みで、その後は継続的なメンテナンスに移行。</li>
<li>配当カバレッジ — 経営陣は「ガイダンスは今年配当をカバーできないことを示唆する」と述べ、ファンダメンタルズが2027年まで改善を続ければ、第4四半期までに完全カバレッジに戻り、より有利な状況になるとの見通し。</li>
</ul>
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<h2>リスク</h2>
<ul>
<li>社長兼最高経営責任者（CEO）のクレイマー氏は、「ガイダンスは今年配当をカバーできないことを示唆する」と述べ、カバレッジは下半期またはファンダメンタルズの改善次第で2027年まで期待できないと述べた。</li>
<li>最高財務責任者（CFO）のトガシ氏は、「今年満期を迎える3億7,500万ドルの満期」を挙げ、予想される借り換えコストが4.5%のブレンドインプレイスレートを上回ることによる、年間の金利逆風を指摘した。</li>
<li>テナント保険を含むその他の不動産関連収入は、2026年も引き続き既存店売上高成長の「重し」になると予想されるが、年央にかけて比較対象は容易になる。</li>
<li>フェニックスやアトランタなどの一部市場では、供給過剰が引き続き売上高の逐次改善に影響を与えており、新規開発が大幅に鈍化するまでプラスへの転換ペースが限定される。</li>
</ul>
<h2>概要</h2>
<p>経営陣は、オペレーションの変革とプラットフォーム統合イニシアチブが完了し、一貫した実行が可能になり、過去の期間で指摘された混乱の原因が排除されたことを確認した。マーケティングとダイナミックプライシングへの戦略的重点は、賃貸量の二桁増を促進し、稼働率の安定化と既存店売上高減少の顕著な逐次改善を裏付けた。同社は優先株式投資プラットフォームを導入・展開開始し、非コア資産を売却し、ターゲット市場への投資を集中させることで資本を積極的に管理し、高密度化とジョイントベンチャーの成長を図っている。1月と2月のデータは、稼働率と賃貸フローにおける継続的なプラスの勢いを示しており、2026年を通じた既存店売上高の緩やかな逐次改善と、年末または2027年までの配当カバレッジの完全回復という経営陣のガイダンスを裏付けている。2026年のガイダンスは、投機的な触媒ではなく、既存の市場力学に基づいており、住宅回復からの実質的な追い風は想定されておらず、借り換え活動と継続的なポートフォリオ最適化が進むにつれて、レバレッジはターゲットレンジの上限で推移すると予測される。</p>
<ul>
<li>社長兼最高経営責任者（CEO）のクレイマー氏は、「人材、プロセス、プラットフォームに注いだすべての作業が完了し、現在、混乱や動く要素はない」と述べた。</li>
<li>マーケティング投資とAIを含むデジタルツールは、レンタルコンバージョン率と顧客獲得効率を測定可能に向上させ、可視性とランキング向上は「レンタル量が20%〜30%増加」につながった。</li>
<li>既存店への入居率は、厳しい比較対象のため最初の4〜5ヶ月はマイナスになると予想されるが、その後は後半にニュートラルまたはプラスに転換し、ECRIの増加幅は前年比で大きく、ペースは変わらない。</li>
<li>ポートフォリオ売却プログラムは、2026年にほとんどの主要な売却を完了する予定で、その後は状況に応じて機会ベースでのみ売却が行われる。</li>
<li>コロラドスプリングスやウィチタなどの需給均衡が取れている市場では、賃料と稼働率の逐次的な上昇が見られる一方、供給過剰が続く他の市場では、価格決定力が回復する前にさらなる供給吸収が必要となる。</li>
<li>新規供給は2027年から歴史的水準を下回ると予想されるが、今年のガイダンスには住宅取引の回復や関連する触媒からの影響は含まれていない。</li>
<li>同社の優先株式投資プラットフォームは、2年間のタイムテーブルで資本を配備することを目的としており、3つの物件が契約下にあり、「できるだけ早く展開する」というコミットメントで進んでいる。</li>
<li>2026年の費用増加は固定資産税（3%〜5%）が主導し、人件費は横ばい、マーケティング費用は「ティーンズ」のパーセンテージ範囲で増加すると予想される。保険費用は更新時に減少すると予測される。</li>
<li>規制の変動性に対応して、最高財務責任者（CFO）のトガシ氏は、「ポートフォリオの一部では、常に天候や緊急事態による家賃制限の要素がある」と述べたが、これらの事象は一般的に局所的で影響は短期間であると指摘した。</li>
</ul>
<h2>業界用語集</h2>
<ul>
<li>ECRI（既存顧客賃料引き上げ）：セルフストレージREITの収益管理の一環として、既存テナントに適用される定期的な賃料引き上げの戦略的プログラム。</li>
<li>PRO内部化：セルフストレージREITのネットワークに参加する地域オペレーター（PRO）が、同社の集中化されたオペレーションおよび管理構造に完全に統合されるプロセス。</li>
<li>実現レート：新規および更新リース、ならびにプロモーション調整を考慮して、全占有ユニットで実現された加重平均レート。</li>
<li>ロールダウン：新規テナントが退去テナントよりも低いレートでユニットをリースした場合の、平均実現賃料の減少率。</li>
<li>優先株式投資プラットフォーム：不動産資産の取得または開発の資金調達に使用される、通常は優先リターンを提供する有利な条件でのエクイティ資本の提供のための手段。</li>
</ul>
<h2>全カンファレンスコールトランスクリプト</h2>
<p>オペレーター：皆様、こんにちは。ナショナル・ストレージ・アフィリエイツ・トラストの2025年第4四半期決算カンファレンスコールへようこそ。現在、参加者はリスニングオンリーモードです。正式なプレゼンテーションの後、簡単な質疑応答セッションが行われます。それでは、ホストであるナショナル・ストレージ・アフィリエイツ・トラストの投資家対応担当副社長、ジョージ・ホグランド氏にご紹介します。ホグランド様、どうぞ。</p>
<p>ジョージ・ホグランド：本日は、ナショナル・ストレージ・アフィリエイツ・トラストの第4四半期決算カンファレンスコールにご参加いただき、誠にありがとうございます。本日は、ナショナル・ストレージ・アフィリエイツ・トラストの社長兼CEO、デビッド・G・クレイマー、およびCFOのブランドン・S・トガシが同席しております。準備された発言の後、経営陣が登録済みの金融アナリストからの質問を受け付けます。質問は1件とそのフォローアップ1件に制限し、さらに質問がある場合はキューに戻ってください。昨日の午後に配布されたプレスリリースの他に、当社の業績に関する詳細情報を含む補足資料を、当社のウェブサイトの投資家向け広報セクション（nsastorage.com）で提供しております。</p>
<p>本日の電話会議では、経営陣の準備された発言および皆様からのご質問への回答には、リスクと不確実性を伴う将来の見通しに関する記述が含まれる可能性があり、これらは2026年2月26日現在の経営陣の推定を表すものです。当社は、本カンファレンスコールの日付以降の市場状況の変化その他の状況により、将来の見通しに関する記述を修正または更新する義務を負いません。実際の業績は、将来の見通しに関する記述で示されたものと大きく異なる可能性があることを当社は警告します。将来の見通しに関する記述の詳細については、SECへの提出書類をご参照ください。</p>
<p>また、リスナーの皆様には、ウェブサイトの投資家向け広報セクションおよびSEC提出書類で入手可能な補足情報パッケージに含まれる、FFO、コアFFO、純営業収益などの非GAAP財務指標の定義および調整表をご確認いただくことをお勧めします。それでは、デビッドに交代します。</p>
<p>デビッド・G・クレイマー：ジョージ、そして皆様、本日の電話会議にご参加いただきありがとうございます。第4四半期は、当社のポートフォリオパフォーマンスが好転したことをさらに確認するものでした。過去数年間に当社のチームが実行した多大なオペレーション上の努力から恩恵を受けており、ナショナル・ストレージ・アフィリエイツ・トラストをアウトサイダー成長に向けて位置づけています。四半期で堅調な業績を上げ、いくつかの分野で勝利を収めました。21の報告MSAのうち1つは、Q3で報告した内容と比較して既存店売上高成長が改善しました。第4四半期の既存店売上高成長率は、第3四半期の260ベーシスポイント低下から大幅に改善し、70ベーシスポイント低下しました。四半期の各月で逐次的な改善を経験しました。</p>
<p>前年同期比の稼働率も改善を続け、期末時点で70ベーシスポイント低下しました。第3四半期末には140ベーシスポイント低下していたことを思い出してください。当社のコアFFO（不動産投資信託証券の1株当たり利益）は、ガイダンスレンジの上限に達し、コンセンサスを上回りました。通年で見ると、ブランドをさらに1つ統合して残りのブランド数を6に減らし、優先株式投資プラットフォームを設立するという追加の成長ドライバーを含む、いくつかの注目すべき成果を達成しました。当社は、5州から撤退し、15物件（9,700万ドル相当）を売却し、ジョイントベンチャーおよびバランスシート上で10物件（7,500万ドル相当）を取得するというポートフォリオ最適化プログラムを引き続き実行しています。</p>
<p>最も重要なことは、当社は堅調な基盤と勢いを持って期末を迎え、それが2026年に持ち越されており、1月末の稼働率は前年比20ベーシスポイント上昇しました。私たちは明らかに転換点を迎えました。PRO構造の内部化、非コア資産の処分、マーケティング、収益管理、オペレーションプラットフォームのアップグレードと集中化、ブランドの統合、そして単一ウェブドメインへの移行のためにチームが払った多大な努力が実を結んでいます。2026年以降を見ると、セルフストレージの背景は改善しています。第一に、新規供給は現在安定しており、今後数年間で長期的な歴史的平均をはるかに下回る水準に低下すると予測されており、その影響は2027年にさらに顕著になります。</p>
<p>第二に、現在の政権が住宅手頃価格問題に取り組む勢いは、住宅取引市場とセルフストレージ需要を押し上げる可能性があります。最後に、セルフストレージの価格設定慣行の安定化の増加は、賃料の引き上げにつながり、収益成長に短期的な押し上げをもたらす可能性があります。次に、セクター内での当社の相対的な位置についてコメントします。当社のポートフォリオのファンダメンタルズは好転しており、住宅回転率の回復から最も多くを得ることができます。私たちの熱意は、強力な賃貸量、稼働率のマイナスからプラスへの転換、そして既存店売上高成長の好調な軌道で年をスタートしているという事実によって裏付けられており、規律ある費用管理に引き続き注力しています。</p>
<p>春の賃貸シーズンに入るにあたり、マーケティング費用の増加、賃料とプロモーションにおける競争力のあるポジション、販売プロセスからの堅調な実行、そしてECRI戦略に対する積極的な姿勢を通じて、内部成長を推進し続けます。一方、資本の循環を通じてポートフォリオを改善し、物件に再投資するとともに、拡張と買収を通じてポートフォリオを成長させていきます。それでは、ブランドンに交代して財務結果について説明します。</p>
<p>ブランドン・S・トガシ：デビッド、ありがとうございます。昨日の午後、第4四半期のコアFFO（不動産投資信託証券の1株当たり利益）は0.57ドル、通年では2.23ドルであったと報告しました。これはガイダンスレンジの上限であり、オペレーション改善への注力が実を結び始めています。</p>