住宅市場の凍結

住宅市場の凍結

Jeffrey Tucker 著、The Epoch Times より

30年ローン住宅ローンの金利が7パーセントに達し、需要サイドの問題を深刻化させている。住宅ローンと保険（これにより50万ドルの家が120万ドルになり、さらに固定資産税がかかる）は、ほとんどの人にとってすでに手が届かないものとなっていたが、さらに別の層の買い手にとっても手が届かないものとなった。

供給サイドでは、何百万人もの既存の住宅所有者が、COVID時代の3パーセント以下の住宅ローンに縛られている。これは実質的にマイナス金利である。売却しない限り、これは素晴らしい取引だが、売却して買い直さなければならない場合はそうではない。いずれにせよ売却する意味はないが、評価額が上昇し続ける住宅の固定資産税を、さらに高く払い続けなければならない。

これは1月の新築住宅販売件数に現れている問題を生み出している。販売件数は18パーセント減少し、これは過去13年間で最大の落ち込みであり、住宅から始まった2008年の金融危機の後の低迷期に匹敵する水準である。リアルタイムで何が起こっているかは、逸話から示唆される。人々は売却も購入もしていない――もちろん、手元に現金が満載している場合を除いては。

これにより生じる状況は、一方では幻想的な富、もう一方では不満を抱える賃借人である。既存の所有者は、住宅評価額の上昇に対して固定資産税をますます高く支払っているが、彼ら自身の喜びは、Zillowで紙上の富が増加するのを見ることにある。それは未実現の利益であり、それを実現するには、意欲的で儲かる買い手にかかっている。

そうでなければ、彼らは立ち往生している。市場価格での売却完了は素晴らしいことだが、それを新しい生活状況に転換するには、間違いなくより小さな家や、全く異なる市場に移らなければならないだろう。地理的な移転が必要になるだろう。最近では、手頃な価格で有能なサービス提供者を見つけることがほぼ不可能に見えることと、すべての資源のコストが高いことを考えると、改修が必要な家も実際には実行可能ではない。

これは、ロックダウンとゼロ金利政策によるさらなる副次的被害である。景気刺激策の小切手を住宅購入に使った人々は、素晴らしい取引を手に入れたと思っていた。ある意味ではそうだったが、これは固定資産税の上昇と、経済的に合理的な脱出方法がない住宅所有状況に閉じ込められているという感覚によって相殺されている。

2020年の購入のピークは、2026年の売却の底とほぼ鏡像のように対応している。

住宅市場は、まだらな流動性の低さという点で独特である。これは卵、ジーンズ、牛肉の市場では起こらない。凍結した市場とは、豊富な供給があるにもかかわらず、売買を希望する人が少ない状態を指す。提示価格は、実際の取引に現れないため、幻想的になる。それらは単なる取引の推定値であり、eBayで誰も買わない高価な製品のようなものである。

人々は、住宅バブル崩壊による2008年の再来を心配している。それは不可能ではないが、状況は異なっている。もし実際の買い手が少なく、売り手が有利な契約に縛られているなら、価格への下落圧力はそれによって軽減される。家賃は今日下落しているが、住宅価格はそれほどではない。凍結した市場は、崩壊する市場とは異なる。

供給の大幅な増加と住宅ローンの金利低下がない限り、この状況から抜け出す道筋を見るのは難しいが、どちらも当面は可能性が低いように思われる。実際、トランプ氏は、既存の住宅所有者（そのほとんどがベビーブーマー世代）の不動産価値を低下させたくないという理由で、より多くの住宅供給という公約を覆した。

このテーマは、アメリカの文化において特にデリケートである。なぜなら、アメリカは、中間層のための広範で手頃な住宅所有という理想を最初に達成した国だからである。これは第二次世界大戦後、住宅ローン利子の税控除やその他の補助金のおかげで始まった。目標は、アメリカン・ドリームを構築することだった。それはうまくいった。

過去5年間は、若者が家を購入できる状況にないため、その理想に根本的な挑戦をもたらしている。1950年から1990年代にかけて、初めて住宅を購入する人の平均年齢は24〜28歳だった。2008年以降、その年齢は上昇し始めた。今日、新しい住宅購入者の年齢は40歳以上である。これらの数字は、アメリカン・ドリームの重要な部分の崩壊を表している。

トランプ政権の希望は、より低い住宅ローン金利や初めての購入者へのその他の財政的利益を通じて、古い夢を復活させる方法を見つけることだった。しかし実際には、問題はあまりにも根深く、あまりにも深刻で、小規模な政策変更では解決できない。さらに、イランとの戦争以来、債券市場は深刻に混乱している。利回り曲線は、市場観察者を動揺させるような形で急峻になっている。

これは、約束された政策と実際の成果との間に顕著な隔たりがあることを示している。それはまた、価格スプレッドが、政府当局者や選出された指導者ではなく、市場の力によって支配されていることに対して、政府がどれほどほとんど制御力を持っていないかをさらに示している。買い手への補助金も効果がないだろう。それらはすぐに市場の需要に織り込まれ、より高い価格に反映される。

平均的な頭金も上昇している。頭金の割合は1960年代よりも今日の方が低いことが多いが、実質的なドル額は4倍にも増加している。これは、住宅がインフレ調整後の terms で、はるかに高価になっているためである。頭金の貯蓄は、1960年よりも多くの世帯にとって、収入に対する相対的な期間が大幅に長くなっている。

高給の仕事を見つける幸運な人々でさえ、労働人生の15年間もの間、市場から締め出されている。もし家族のお金にアクセスできる幸運に恵まれれば、利上げに対する控除があったとしても、現金購入が依然として最も良い選択肢である。

これは、今日の35歳未満の有権者が感じている士気の低下と怒りの重要な特徴であり、それに加えて、雇用の不安定さの増大、医療保険費用の増加（時には家賃よりも高い）、そして持続的で上昇するインフレがある。これらの深刻な問題が解決され始めるまで、黄金時代についてのあらゆる議論は保留されるべきだと強く推奨する。それは当面、起こらないだろう。

Tyler Durden
Wed, 03/25/2026 - 20:55