LXP Industrial (LXP) 2026년 1분기 실적 발표 컨퍼런스 콜 녹취록

이미지 출처: The Motley Fool.

날짜

2026년 4월 29일 수요일, 오전 8:30 (동부 표준시)

통화 참여자

- 회장 겸 최고 경영자 — T. Wilson Eglin

- 최고 재무 책임자 — Nathan Brunner

- 최고 투자 책임자 — Brendan Mullinix

- 자산 관리 총괄 부사장 — James Dudley

- 투자 관계 — Heather Gentry

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전체 컨퍼런스 콜 녹취록

Heather Gentry: 운영자님, 감사합니다. LXP Industrial Trust 2026년 1분기 실적 발표 컨퍼런스 콜 및 웹캐스트에 오신 것을 환영합니다. 오늘 아침에 실적 발표 자료가 배포되었으며, 발표 자료와 분기별 보충 자료는 당사 웹사이트의 투자자 섹션에서 확인하실 수 있으며 SEC에 Form 8-K로 제출될 예정입니다. 본 컨퍼런스 콜에서 미래 사건 및 예상 결과에 대해 언급된 특정 진술은 1995년 민간 증권 소송 개혁법의 의미 내에서 미래 예측 진술을 구성할 수 있습니다. LXP는 이러한 진술이 합리적인 가정을 기반으로 한다고 믿습니다.

그러나 오늘 실적 보도 자료에 포함된 요인 및 위험과 LXP가 수시로 SEC에 제출하는 보고서에 설명된 요인 및 위험은 LXP의 실제 결과가 그러한 진술에서 명시되거나 암시된 것과 실질적으로 다를 수 있습니다. 법에서 요구하는 경우를 제외하고 LXP는 미래 예측 진술을 업데이트할 의무를 지지 않습니다. 실적 보도 자료 및 분기별 보충 공개 자료에서 LXP는 모든 비 GAAP 재무 지표를 가장 직접적으로 비교 가능한 GAAP 지표와 조정했습니다. 이러한 문서에서 조정 회사 FFO에 대한 모든 참조는 완전 희석 기준의 모든 주주 및 단위 보유자에게 제공되는 조정 회사 운영 자금을 의미합니다.

개별 투자에 대한 운영 성과 지표는 LXP의 과거 또는 미래 재무 성과, 재무 상태 또는 현금 흐름에 대한 수치적 척도를 제시하는 것으로 간주되지 않습니다. 오늘 통화에서는 Will Eglin 회장 겸 CEO와 Nathan Brunner CFO가 최근 비즈니스 업데이트 및 1분기 결과에 대한 논평을 제공할 것입니다. Brendan Mullinix CIO와 James Dudley 자산 관리 총괄 부사장이 본 통화의 질의응답 시간에 참여할 예정입니다. 이제 Will에게 통화를 넘기겠습니다.

T. Wilson Eglin: Heather, 그리고 여러분, 좋은 아침입니다. 2025년 주요 전략 이니셔티브의 성공적인 실행, 즉 대차대조표 강화, 점유율 증가, 대형 공실 해소에 이어 올해는 주로 토지 은행의 가치 창출과 단기 만기 및 기존 공실 해소에 집중하고 있습니다. 현재까지 320만 평방피트의 신규 임대차 및 임대차 갱신을 체결했으며, 그린빌-스파르탄버그 시장의 110만 평방피트 시설의 성공적인 결과가 이를 강조합니다. 또한, 30만 평방피트 이상의 공실을 임대하고 샌안토니오의 85만 평방피트 시설 임대를 10년 연장했습니다.

산업 펀더멘털은 계속해서 올바른 방향으로 추세를 보이고 있으며, 1분기 미국 순흡수량은 약 4,000만 평방피트로 3년 만에 가장 강력한 1분기를 기록했습니다. 당사의 목표 시장은 미국 순흡수량의 약 72%인 약 2,900만 평방피트를 차지했으며, 특히 피닉스, 인디애나폴리스, 휴스턴, 댈러스-포트워스, 애틀랜타, 콜럼버스에서 지속적인 강세를 보였습니다. 이러한 긍정적인 추세는 연초 이후 당사의 강력한 임대 모멘텀과 2027년까지의 개발 및 재개발 임대 공실 및 만기에 대한 740만 평방피트의 활발한 논의가 진행 중인 당사의 미래 파이프라인에 반영됩니다. 임대 활동은 대형 시설, 특히 100만 평방피트 이상의 시설에서 가장 강력합니다.

또한 당사 시장에서는 데이터 센터 관련 임차인 및 제조업체 공급업체 및 산업체로부터의 수요 증가를 목격하고 있습니다. 분기 동안 180만 평방피트의 임대 물량에는 그린빌-스파르탄버그의 110만 평방피트 시설 임대 연장이 포함되어 상당한 가치를 더했습니다. 2025년 5월에 체결된 초기 2년 임대 계약에 이어 이 임대 계약을 2031년까지 4년 더 연장했습니다. 이 연장은 개발 프로젝트의 8% 초기 현금 안정화 수익률을 향상시켰으며, 새로운 현금 임대료는 이전 임대료보다 5% 증가하고 연간 3%의 임대료 인상이 적용되었습니다. 분기 동안 임대한 나머지 70만 평방피트에서 기본 및 현금 기반 임대료 인상을 각각 34% 및 24% 달성했습니다.

지난 분기 실적 발표에서 발표한 피닉스 개발 프로젝트 120만 평방피트 건설이 진행 중입니다. 그 이후로 웨스트 밸리의 나머지 200만 평방피트가 임대되어 현재 시장에 100만 평방피트 규모의 건물이 남아 있지 않습니다. 우리는 잠재적 임차인과 논의 중이며, 웨스트 밸리 시장에서 100만 평방피트 규모의 건물이 부족한 상황을 고려할 때 그들이 임대를 진행할 경우 우리는 유리한 위치에 있습니다. 우리는 콜럼버스에 있는 69에이커의 Aetna 토지 부지를 포함하여 토지 은행에서 다른 개발 기회를 평가하고 있으며, 이는 약 125만 평방피트의 3개 시설을 지원할 수 있습니다.

지난 12개월 동안 콜럼버스 시장의 순흡수량은 1,000만 평방피트로, 공실률이 300bp 이상 감소했습니다. 콜럼버스는 계속해서 강력한 유통 시장이며, 특히 대형 공간에서 제품 크기에 걸쳐 수요가 증가하고 있으며, 데이터 센터 및 첨단 제조 시설을 지원하는 임차인 활동이 증가하고 있습니다. 향후 개발 프로젝트를 진행하는 경우, 비핵심 시장에서 기회적인 자산 매각을 통해 자금을 조달할 계획입니다. 이전에 언급했듯이 인수 활동은 선별적으로 이루어질 것이며, 처분 이익을 이연시키기 위한 1031 교환 거래를 통해 자금이 조달될 것입니다.

이제 재무, 임대 활동 및 대차대조표에 대한 자세한 개요를 제공할 Nathan에게 통화를 넘기겠습니다.

Nathan Brunner: 감사합니다, Will. 1분기 조정 회사 FFO는 약 4,700만 달러 또는 주당 0.80달러였으며, 이는 2025년 1분기 대비 2.6% 성장한 수치입니다. 동일 점포 NOI 성장률은 분기 동안 2%로 예상치와 일치했습니다. 당사의 안정화된 포트폴리오는 분기 말 기준 96.6% 임대되었으며, 4월에 체결된 신규 임대차를 반영한 예상 점유율은 97.1%로 2025년 말과 유사합니다.

2026년 조정 회사 FFO 가이던스 범위인 주당 3.22달러에서 3.37달러와 2026년 동일 점포 NOI 성장 가이던스 범위인 1.5%에서 2.5%를 유지하고 있습니다. 연말까지의 동일 점포 성장률 일정과 관련하여, 1분기 이사 퇴실의 영향과 연초 이후 체결된 신규 임대차 개시 시기를 반영하여 2분기 동일 점포 NOI 성장률이 1분기보다 낮을 것으로 예상합니다. 이러한 신규 임대차는 하반기 동일 점포 NOI 성장을 높이는 데 기여할 것으로 예상됩니다. 1분기 G&A는 약 1,030만 달러였으며, 2026년 연간 G&A는 3,900만 달러에서 4,100만 달러 범위 내에서 예상됩니다.

임대에 대해 말씀드리겠습니다. 2026년 만기 임대차에 대해 좋은 진전을 계속하고 있으며, 총 2026년 임대차 만기분의 약 57%인 370만 평방피트를 처리했으며, 고정 금리 갱신 2건을 제외한 평균 현금 임대료 인상률은 약 25%입니다. Will은 연초 이후 체결된 일부 대형 임대차에 대해 강조했으며, 저는 몇 가지 다른 주목할 만한 임대 결과에 대해 언급하겠습니다. 분기 동안 노스캐롤라이나 샬럿에 있는 640,000 평방피트 시설의 352,000 평방피트를 3.5% 연간 인상률이 적용된 3년 임대 기간으로 갱신했으며, 이는 42%의 현금 임대료 인상을 나타냅니다. 우리는 2026년 10월에 만료되는 해당 부동산의 나머지 288,000 평방피트를 적극적으로 마케팅하고 있습니다.

분기 이후, 우리는 사바나 시장의 다중 임차인 시설에서 270,000 평방피트를 점유하고 있는 임차인과 7월 30일 만기였던 임대차를 10년 연장했습니다. 3% 연간 인상률이 적용된 10년 임대차 연장은 이전 임대료 대비 19%의 현금 임대료 인상을 나타냅니다. 2027년 만기와 관련하여, 분기 이후 우리는 샌안토니오에 있는 850,000 평방피트 시설의 임대차를 2.75% 연간 인상률이 적용된 10년 임대 기간으로 연장했습니다. 임대차 연장은 2027년 5월에 시작되며, 25%의 현금 임대료 인상이 적용됩니다. 우리는 2026년 및 2027년 임대차 만기분의 460만 평방피트에 대한 활발한 논의에 고무되어 있으며, 여기에는 당사의 대형 시설 중 일부가 포함됩니다.

연초 이후 330,000 평방피트의 공실을 임대했습니다. 분기 동안 우리는 데이터 센터 개발에 관련된 임차인에게 인디애나폴리스의 85,000 평방피트를 임대했으며, 34%의 현금 임대료 인상을 달성했습니다. 분기 이후, 우리는 휴스턴 시장의 250,000 평방피트 시설을 3.75% 연간 인상률이 적용된 7년 임대 기간으로 임대했습니다. 새로운 휴스턴 임대차는 6월에 시작되며, 25%의 현금 임대료 인상을 나타냅니다. LXP의 대차대조표는 분기 말 기준 순부채 대 연간 조정 EBITDA 비율이 5.1배로 여전히 훌륭한 상태입니다. 분기 말 기준 대차대조표에 13억 달러의 현금을 보유하고 있으며, 6억 달러의 회전 신용 시설은 인출되지 않았고 전액 이용 가능했습니다.

지난 통화에서 강조했듯이, 1월에 6억 달러 회전 신용 시설 및 2억 5천만 달러 기간 대출을 재편성함으로써 회사의 부채 만기 프로필을 연장하고 이자 비용을 절감하여 대차대조표를 더욱 강화하고 재무 유연성을 제공했습니다. 마지막으로, 우리는 분기에 주당 평균 48.70달러의 가격으로 325,000주를 재매입했습니다. 이제 Will에게 통화를 다시 넘기겠습니다.

T. Wilson Eglin: 감사합니다, Nathan. 요약하자면, 우리는 1분기 실적과 연초 이후의 강력한 임대 결과에 만족합니다. 연중 계속해서 우리는 규율 있는 자본 배분, 가치 향상 성장 기회 추구, 피닉스 투기 프로젝트 및 남은 공실 임대, 시장 가격 상승 임대 성장 촉진을 포함한 전략적 우선 순위 실행에 집중할 것입니다. 임대 시장이 계속 개선됨에 따라 700만 평방피트 이상의 미래 임대 파이프라인이 강력한 시장 가격 상승 결과를 창출하는 수많은 매력적인 임대 결과를 가져올 것이라고 확신합니다. 이제 운영자에게 통화를 다시 넘기겠습니다.

Operator: [운영자 지침] 첫 번째 질문은 KeyBanc Capital Markets의 Todd Thomas입니다.

Todd Thomas: 두 가지 질문이 있습니다. 첫째, Will, 피닉스를 포함한 주요 시장에서 대형 공간 부족에 대해 말씀하셨는데, 피닉스에서는 착공까지 하셨습니다. 이것이 시장에 어떤 영향을 미치고 있는지 말씀해 주시겠습니까? 가격 결정력, 예상 임대 성장률에 대한 논의 개선, 또는 임차인의 긴급성으로 이어지고 있습니까? 그리고 개발 프로젝트를 위험에서 벗어나 선임대하는 것을 고려하시겠습니까? 아니면 완공 및 인도 시점에 가까워질 때까지 기다리는 것이 더 나은 수익 기회를 제공한다고 생각하십니까?

T. Wilson Eglin: 네, 물론입니다. 감사합니다, Todd. 피닉스에서는 지난번 통화에서 예상했던 대로 마지막 200만 평방피트 규모의 경쟁 건물들이 임대되었습니다. 따라서 우리가 시작한 시설에 대해 매우 유리한 위치에 있습니다. 우리는 매우 긴밀하게 협력하고 있는 잠재적 임차인이 있지만, 오늘 보고할 내용은 없습니다. 우리는 투자를 선임대하고 위험을 줄이며 이익을 확정하고 다른 좋은 토지 은행 기회로 넘어가는 것을 선호할 것입니다. 콜럼버스를 언급하셨는데, 이는 우리에게 매우 유리하다고 생각하는 또 다른 곳입니다. 대형 공간 수요가 매우 잘 되고 있습니다. 그리고 현재로서는 피닉스 결과에 대해 매우 낙관적입니다.

Todd Thomas: 알겠습니다. 그리고 Nathan, 26년 만기 임대차의 57%가 처리되었다고 말씀하셨습니다. 여기에는 4월에 발생한 일부 활동이 포함된 것 같습니다. 26년 만기 임대차의 나머지 부분에 대한 업데이트와 예상치, 알려진 이사 퇴실이 있는지 알려주시겠습니까?

James Dudley: Todd, James입니다. 제가 답변드리겠습니다. 2026년 만기 임대차에 대해 매우 좋은 활동을 하고 있으며, 대부분 갱신될 것으로 예상합니다. 몇 가지 소규모의 알려진 이사 퇴실이 남아 있습니다. 콜럼버스의 다중 임차인 건물에 97,000 평방피트 공간이 있으며, 임차인이 이사 퇴실할 것으로 예상합니다. 해당 공간을 임대하기 위해 마케팅하고 있습니다. 그 공간에 대해서도 좋은 활동이 있습니다. 그리고 1분기에 발생한 두 개의 새로운 공실에 대해서도 언급하겠습니다.

탬파 이사 퇴실, 230,000 평방피트 공간에 대해 최근 좋은 활동이 있으며, 1분기에 이사 퇴실한 그린빌-스파르탄버그의 120,000 평방피트 공간에 대해서도 좋은 활동이 있습니다. 그리고 그린빌-스파르탄버그에 70,000 평방피트의 매우 작은 임대차와 163,000 평방피트의 또 다른 임대차도 이사 퇴실할 것으로 예상됩니다. 따라서 소규모 이사 퇴실, 강력한 시장에서의 좋은 활동, 그리고 그린빌-스파르탄버그의 공간은 대부분 우리가 소유한 단지 주변에 집중되어 있습니다.

따라서 크기 측면에서 다양한 작업을 할 수 있으며 임차인을 이동시킬 수 있습니다. 현재 단지 내 또는 주변에 있는 임차인들과 대화하여 일부가 확장하고 싶어하는지 알아보고 있습니다. 따라서 다가오는 공실 및 1분기에 발생한 공실에 대한 좋은 활동이 다시 한번 있습니다.

Todd Thomas: 알겠습니다. 도움이 됩니다. 그리고 마지막으로, 180만 평방피트의 공실 기회, 포트폴리오 내의 해당 기회는 약 0.32달러의 주식으로 추정됩니다. 올해 실적 가이던스에 해당 공실 공간 임대와 관련된 내용이 포함되어 있습니까?

Brendan Mullinix: 네. Todd, 아마도 제가 그것을 설명하는 방식은 Q4 실적 발표 때와 거의 변하지 않은 가이던스의 기본 동인으로 돌아가는 것입니다. 중간 지점에서 포트폴리오의 평균 점유율은 약 96.5%이며, 이는 1분기 말 점유율과 거의 같거나 4월 활동으로 인해 약간 더 높은 수준입니다. 가이던스의 상위권에서는 평균 점유율이 97%이고 하위권에서는 96%가 될 것입니다.

Operator: 다음 질문은 JPMorgan의 Anthony Paolone입니다.

Anthony Paolone: 콜럼버스에 대한 언급을 고려할 때, 올해 프로젝트를 하나 또는 두 개 시작할 가능성은 어느 정도입니까?

Brendan Mullinix: Brendan입니다. 오늘 발표할 내용은 없지만, 언급했듯이 콜럼버스의 펀더멘털은 오늘날 매우 긍정적입니다. 우리는 데이터 센터 관련 용도와 제조 분야 모두에서 많은 수요를 보고 있으며, 또한 이 [불분명] 시장에서 오랫동안 존재해 온 수요 동인도 있습니다. 현재로서는