Transkrypt z wyników M/I Homes (MHO) za I kwartał 2026 r.

Źródło obrazu: The Motley Fool.

Data

Środa, 22 kwietnia 2026 r., godz. 10:30 czasu wschodniego

Uczestnicy rozmowy

- Przewodniczący, Prezes i Dyrektor Generalny — Robert H. Schottenstein

- Wiceprezes wykonawczy, Dyrektor Finansowy i Skarbnik — Phillip G. Creek

- Prezes, M/I Financial — Derek R. Klutch

Pełny transkrypt rozmowy konferencyjnej

Robert Schottenstein: Dziękuję, Phil. Dzień dobry wszystkim i dziękuję za dzisiejsze dołączenie do nas. Mieliśmy bardzo solidny pierwszy kwartał, wyróżniony przychodami w wysokości 921 milionów dolarów, zyskiem brutto w wysokości 89 milionów dolarów i silnym zwrotem z zysku brutto w wysokości 10%. Wyraźnie w ciągu kwartału popyt na nowe domy i warunki budowy domów nadal stanowiły wyzwanie, były trudne i znajdowały się pod wpływem przystępności cenowej, a nawet pewności konsumentów, konfliktu na Bliskim Wschodzie oraz ogólnej niepewności i zmienności na szerszej gospodarce. Pomimo tego, byliśmy bardzo zadowoleni ze zwiększenia naszych nowych kontraktów w pierwszym kwartale o 3%, wygenerowania marż brutto w wysokości 22% i uzyskania zwrotu z kapitału własnego w wysokości 12%.

Nasza dynamika sprzedaży z końca ubiegłego roku utrzymała się w styczniu i lutym, nawet pomimo zimowych burz, które miały znaczący wpływ na wiele naszych rynków na początku roku. W tym okresie zaobserwowaliśmy zwiększony ruch i wzmożoną aktywność kupujących domy, gdy rozpoczynaliśmy wiosenną kampanię sprzedażową. Jednak warunki rynkowe nieznacznie się zmieniły pod koniec lutego i na początku marca, gdy wydarzenia na Bliskim Wschodzie spowodowały wzrost stóp hipotecznych, wpłynęły na ceny gazu i przyczyniły się do dalszej niepewności rynkowej. Zarządzając tym wszystkim, obniżki oprocentowania kredytów hipotecznych nadal stanowią ważną część naszej strategii sprzedaży.

Nadal skutecznie równoważymy marże i tempo sprzedaży na poziomie społeczności i oferujemy obniżki oprocentowania kredytów hipotecznych zarówno na sprzedaż domów w budowie, jak i na domy w budowie jako wiodącą zachętę do promowania naszej działalności sprzedażowej. W ciągu kwartału zamknęliśmy 1 914 domów, co stanowi spadek o 3% w porównaniu do roku poprzedniego. Nasze całkowite przychody w pierwszym kwartale spadły o 6% do 921 milionów dolarów, a zysk brutto spadł o 39% do 89,2 miliona dolarów. Niemniej jednak zakończyliśmy kwartał z rekordowym kapitałem własnym akcjonariuszy w wysokości 3,2 miliarda dolarów, a nasza wartość księgowa na akcję wynosi obecnie rekordowe 125 dolarów, co stanowi wzrost o 11% w porównaniu do roku poprzedniego. Jak wspomniałem, nasza sprzedaż wzrosła o 3% rok do roku. Sprzedaliśmy 2 350 domów w ciągu kwartału.

Nasze miesięczne tempo sprzedaży wynosiło średnio 3,4 domu na społeczność, co jest zgodne z rokiem 2025. Nadal obserwujemy kupujących wysokiej jakości pod względem zdolności kredytowej, ze średnimi wynikami punktacji kredytowej 747 i średnią zaliczką w wysokości 15%. Nasza seria Smart Series, która jest naszą najtańszą linią domów, nadal stanowi ważny czynnik w naszej sprzedaży. W pierwszym kwartale sprzedaż Smart Series stanowiła około 47% całkowitej sprzedaży w porównaniu do 53% rok wcześniej. W całej firmie około połowa naszych kupujących to kupujący po raz pierwszy, podczas gdy druga połowa to kupujący, którzy przenoszą się po raz pierwszy, drugi lub trzeci. Różnorodność naszej oferty produktowej pozostaje ważnym czynnikiem i przyczynia się do naszej sprzedaży i ogólnej rentowności.

Zakończyliśmy pierwszy kwartał z 230 społecznościami i jesteśmy na dobrej drodze do zwiększenia liczby społeczności w 2026 roku o średnio około 5% w porównaniu do 2025 roku. Przechodząc do naszych rynków. Nasze wkłady z dywizji w pierwszym kwartale były prowadzone przez Chicago, Columbus, Dallas, Orlando i Raleigh. Nowe kontrakty na pierwszy kwartał w naszym regionie północnym spadły o 4%, podczas gdy nowe kontrakty w naszym regionie południowym wzrosły o 8% w porównaniu do roku poprzedniego. Nasze dostawy w regionie północnym spadły o 9% w porównaniu do roku poprzedniego i stanowiły nieco poniżej 40% naszej całkowitej sprzedaży w całej firmie. Nasze dostawy w regionie południowym wzrosły o 1% w porównaniu do roku poprzedniego i stanowiły pozostałe 60% naszych dostaw.

Mamy doskonałą pozycję gruntową. Nasza pozycja działek posiadanych i kontrolowanych w regionie południowym spadła o 13% w porównaniu do roku poprzedniego, a wzrosła o 21% w porównaniu do roku poprzedniego w naszym regionie północnym, 40% naszych posiadanych i kontrolowanych działek znajduje się w regionie północnym, pozostałe 60% na południu. W całej firmie posiadamy około 24 200 działek, co stanowi nieco mniej niż 3-letnią podaż. Dodatkowo kontrolujemy około 25 800 działek na podstawie umów opcyjnych, co daje łącznie około 50 000 posiadanych i kontrolowanych działek, co odpowiada około 5-letniej podaży. Nasz bilans nadal jest bardzo silny.

Jak wspomniałem wcześniej, zakończyliśmy pierwszy kwartał z rekordowym kapitałem własnym w wysokości 3,2 miliarda dolarów, bez zadłużenia w ramach naszego niezabezpieczonego kredytu obrotowego w wysokości 900 milionów dolarów i ponad 750 milionów dolarów w gotówce. Spowodowało to wskaźnik zadłużenia do kapitału w wysokości 18% i wskaźnik zadłużenia netto do kapitału w wysokości ujemnych 2%. Podsumowując, przypomnę wszystkim, że rok 2026 oznacza 50. rok naszej działalności. Jesteśmy bardzo dumni z naszych osiągnięć i zamierzamy budować na naszym sukcesie w 2026 roku. Biorąc pod uwagę siłę naszego bilansu, szerokość naszego zasięgu geograficznego i doskonałą pozycję gruntową oraz dobrze zlokalizowane społeczności, wraz z zróżnicowaną ofertą produktową, jesteśmy dobrze przygotowani do dalszego dostarczania bardzo solidnych wyników w 2026 roku.

W związku z tym oddaję głos Philowi.

Phillip Creek: Dziękuję, Bob. Nasze nowe kontrakty wzrosły o 3% w porównaniu do roku poprzedniego. W styczniu wzrosły o 11%, w lutym o 7%, a w marcu spadły o 6%. Wskaźnik anulacji w kwartale wyniósł 8%. Nasze miesięczne nowe kontrakty rosły sekwencyjnie przez cały kwartał. Marcowe nowe kontrakty w zeszłym roku były najwyższym miesiącem 2025 roku. 50% naszych sprzedaży w pierwszym kwartale stanowili kupujący po raz pierwszy, a 70% to domy z zapasów. Liczba naszych społeczności na koniec pierwszego kwartału wynosiła 230 w porównaniu do 226 rok wcześniej. Podział według regionów to 91 w regionie północnym i 139 w regionie południowym. W ciągu kwartału otworzyliśmy 22 nowe społeczności, a zamknęliśmy 24.

Dostarczyliśmy 1 914 domów w pierwszym kwartale. Około 50% tych dostaw pochodziło z domów z zapasów, które zostały sprzedane i dostarczone w ciągu kwartału. Na dzień 31 marca mieliśmy 4 600 domów w budowie w porównaniu do 4 800 domów rok wcześniej. Przychody spadły o 6% w pierwszym kwartale. Nasza średnia cena zamknięcia w pierwszym kwartale wyniosła 459 000 dolarów, co stanowi spadek o 4% w porównaniu do średniej ceny zamknięcia z pierwszego kwartału ubiegłego roku wynoszącej 476 000 dolarów. Nasza marża brutto w pierwszym kwartale wyniosła 22%, co oznacza spadek o 390 punktów bazowych rok do roku z powodu wyższych zachęt dla kupujących domy i wyższych kosztów działek w porównaniu do tego samego okresu rok wcześniej.

Nasze koszty sprzedaży, ogólne i administracyjne w pierwszym kwartale stanowiły 12,7% przychodów w porównaniu do 11,5% rok wcześniej, a nasze wydatki w pierwszym kwartale wzrosły o 4% w porównaniu do roku poprzedniego. Wzrost kosztów wynikał głównie ze zwiększonych wydatków na sprzedaż, zwiększonej liczby społeczności i dodatkowego personelu. Odsetki naliczone netto od odsetek za kwartał wyniosły 3,1 miliona dolarów. Nasze naliczone odsetki wyniosły 9 milionów dolarów. Uzyskaliśmy solidne zwroty w pierwszym kwartale, biorąc pod uwagę wyzwania stojące przed naszą branżą. Nasz zysk brutto wyniósł 10%, a zwrot z kapitału własnego 12%. W ciągu kwartału wygenerowaliśmy 99 milionów dolarów EBITDA w porównaniu do 154 milionów dolarów rok wcześniej, a nasza efektywna stawka podatkowa wyniosła 24% w pierwszym kwartale, tak samo jak w poprzednim pierwszym kwartale.

Nasze zyski na akcję z rozcieńczenia za kwartał wyniosły 2,55 dolara na akcję w porównaniu do 3,98 dolara rok wcześniej, a nasza wartość księgowa na akcję wynosi obecnie 125 dolarów na akcję, co stanowi wzrost o 12 dolarów na akcję w porównaniu do roku poprzedniego. Teraz Derek Klutch omówi wyniki naszej firmy hipotecznej.

Derek Klutch: Dziękuję, Phil. Nasza działalność hipoteczna i tytułowa osiągnęła zysk brutto w wysokości 14,1 miliona dolarów, co stanowi spadek o 12% w porównaniu do 16,1 miliona dolarów w pierwszym kwartale 2025 roku. Przychody spadły o 1% rok do roku do 31,2 miliona dolarów z powodu nieznacznie niższych marż na sprzedanych pożyczkach i niższej średniej kwoty pożyczki, ale zostało to zrekompensowane wzrostem liczby udzielonych pożyczek. Średni wskaźnik pożyczki do wartości naszych pierwszych hipotek w kwartale wyniósł 85% w porównaniu do 83% w pierwszym kwartale 2025 roku, 66% zamkniętych pożyczek w kwartale było konwencjonalnych, a 34% FHA/VA, w porównaniu do odpowiednio 57% i 43% w pierwszym kwartale 2025 roku. Nasza średnia kwota pożyczki spadła do 401 000 dolarów w pierwszym kwartale 2026 roku w porównaniu do 406 000 dolarów rok wcześniej.

Liczba udzielonych pożyczek wzrosła do 1 579, co stanowi wzrost o 3% rok do roku, podczas gdy wolumen sprzedanych pożyczek wzrósł o 1%. Wreszcie, nasza operacja hipoteczna objęła 96% naszej działalności w pierwszym kwartale, w porównaniu do 92% rok wcześniej. Teraz oddaję głos Philowi.

Phillip Creek: Dziękuję, Derek. Nasza pozycja finansowa pozostaje bardzo silna. Zakończyliśmy pierwszy kwartał bez zadłużenia w ramach naszego kredytu w wysokości 900 milionów dolarów i mieliśmy saldo gotówki w wysokości 767 milionów dolarów. Nadal mamy jeden z najniższych poziomów zadłużenia wśród publicznych deweloperów mieszkaniowych i jesteśmy bardzo dobrze przygotowani. Nasza linia bankowa wygasa w 2030 roku, a nasze dług publiczny wygasa w 2028 i 2030 roku, i ma oprocentowanie poniżej 5%. Nasza niesprzedana inwestycja w grunty na koniec kwartału wyniosła 1,9 miliarda dolarów w porównaniu do 1,7 miliarda dolarów rok wcześniej. Na dzień 31 marca posiadaliśmy 844 miliony dolarów surowych gruntów i gruntów w trakcie zagospodarowania oraz 1 miliard dolarów gotowych, niesprzedanych działek.

W pierwszym kwartale 2026 roku wydaliśmy 79 milionów dolarów na zakup gruntów i 104 miliony dolarów na zagospodarowanie gruntów, co daje łącznie 183 miliony dolarów. Na koniec kwartału mieliśmy 740 ukończonych domów w zapasach i łącznie 2 584 domy w zapasach. Z całkowitych zapasów, 999 znajduje się w regionie północnym, a 1 585 w regionie południowym. Na dzień 31 marca 2025 roku mieliśmy 686 ukończonych domów w zapasach i łącznie 2 385 domów w zapasach. Wydaliśmy 50 milionów dolarów w pierwszym kwartale na odkup naszych akcji i mamy 170 milionów dolarów pozostałych w ramach autoryzacji Zarządu. W ciągu ostatnich 4 lat odkupiliśmy 18% naszych wyemitowanych akcji. To kończy naszą prezentację. Teraz otwieramy rozmowę na pytania lub komentarze.

Operator: Wasze pierwsze pytanie pochodzi od Natalie Kulasekere z Zelman & Associates.

Nieznany Analityk: Jestem po prostu ciekawa, czy otrzymaliście jakąkolwiek formę komunikacji dotyczącą podwyżek kosztów od waszych dostawców z powodu cen paliw, być może byłby to dodatek paliwowy nałożony na wasze istniejące kontrakty? A jeśli tak, to czy uważacie, że jest to coś, co możecie negocjować z waszymi partnerami handlowymi?

Robert Schottenstein: Dziękuję, Natalie. Krótka odpowiedź brzmi: tak. Kwestia wzrostu cen paliw pojawiła się w kilku dywizjach. Nie wiem, czy pojawiła się wszędzie. Jestem świadomy 2 lub 3 lub 4 przypadków, w których tak się stało, i może być ich więcej. Jak dotąd nie było to miało dużego wpływu. W rzeczywistości, jak dotąd, myślę, że nie miało to żadnego wpływu.

Mając to na uwadze, jeśli warunki miałyby się utrzymać i pogorszyć, w pewnym momencie, jesteśmy w biznesie od 50 lat, i jedną z rzeczy, z których jesteśmy najbardziej dumni, jest nie tylko spójność naszej strategii, ale także długoterminowe relacje zarówno na poziomie krajowym, jak i lokalnym, które mamy z wieloma naszymi podwykonawcami i dostawcami, z wieloma z nich współpracujemy od bardzo, bardzo dawna. A jednym z powodów, dla których możemy współpracować z ludźmi przez długi czas, jest to, że staramy się traktować ich bardzo uczciwie, zarówno w dobrych, jak i w złych czasach. Może nie zadałaś tego pytania jako część swojego pytania.

Ale w ciągu ostatniego roku wróciliśmy do wielu z tych podwykonawców z naszej perspektywy i staraliśmy się uzyskać obniżki kosztów. Mieliśmy bardzo, bardzo agresywną, intensywną wewnętrzną akcję obniżania kosztów, którą rozpoczęliśmy, myślę, nieco ponad rok temu, może nieco więcej niż rok temu, w oczekiwaniu na obecne warunki ze spadającymi marżami i tak dalej. I odnieśliśmy w tym spore sukcesy. Wiemy, że to ulica dwukierunkowa, i są czasy, kiedy oni współpracują z nami. Są czasy, kiedy będziemy musieli z nimi współpracować.

Jednak jak dotąd w kwestii benzyny i ropy nie jestem świadomy żadnego wpływu, chyba że ty jesteś, Phil. Mam nadzieję, że to pomocne.

Nieznany Analityk: Tak. I myślę, że mam tylko jedno dodatkowe pytanie. Wasza ASP w przedziale 470 000 - 480 000 dolarów, jeśli nie wyższa, w większości kwartałów od 2022 roku. Czy jest coś konkretnego, co spowodowało jej spadek w tym kwartale? A jeśli tak, to jak powinniśmy na to patrzeć w przyszłości? Czy powinna być niższa niż w przedziale 470 000 - 480 000 dolarów? Czy uważacie, że wróci do tego poziomu?

Robert Schottenstein: Zaskoczyło mnie, że była — wiedzieliśmy, że będzie niższa. Nie sądziłem, że będzie aż tak niższa. To nie jest aż tak dużo. Kiedy naprawdę się na to spojrzeć, 470 000 dolarów w porównaniu do 460 000 dolarów. Mając to na uwadze, przystępność cenowa jest dziś ulubionym słowem branżowym w naszej branży, oprócz może obniżek stóp, jak o tym myślę. Ale przystępność cenowa jest na czele. I naprawdę, zaczęło się to w naszej firmie około 5 lat temu, kiedy rozpoczęliśmy bardzo skoordynowane wysiłki na rzecz produkcji bardziej przystępnych cenowo produktów, w szczególności domów szeregowych. W całej firmie stanowi to prawdopodobnie może 20% lub 25% naszej działalności, gdzieś w tym przedziale. Zmienia się to nieco z kwartału na kwartał wraz z nowymi społecznościami i tak dalej oraz czasem zamykania.

I myślę, że to — właściwie myślę, że to bardziej kwestia miksu niż czegokolwiek innego. Spodziewałbym się, że nasza średnia cena sprzedaży będzie na tym poziomie, być może nieco wyższa, więc będą się one wahać w tym — w górnych 400 tysiącach w przewidywalnej przyszłości.

Operator: [Instrukcje operatora] Wasze kolejne pytanie pochodzi od Kennetha Zenere z Seaport Research Partners.

Kenneth Zener: Zastanawiam się, biorąc pod uwagę waszą Smart Series, bardzo udaną, 47%, nazwę ją połową. I jak — czy możecie o tym opowiedzieć. Czy większość waszych zamknięć zamówień wewnątrzkwartalnych pochodzi z Smart Series, niemal z definicji, ponieważ jest to jakby wstępnie zbudowane? Czy to jest poprawne założenie, które czynię?

Robert Schottenstein: Niekoniecznie. Zarządzamy naszymi poziomami zapasów lub poziomami domów w zapasach na zasadzie podziału na poszczególne osiedla. I czasami mniej się to wiąże z punktem cenowym społeczności niż — myślę, że bardziej — bardziej wiąże się z lokalizacją społeczności, skąd, jak sądzimy, pochodzą kupujący. Jasne, myślę, że jest trochę więcej domów w budowie z produktem połączonym, ponieważ budujesz budynek po budynku. A część z tego to Smart Series, część nie. Nie sądzę, żeby istniała jakaś zauważalna różnica między zamknięciami wewnątrzkwartalnymi pochodzącymi z domów w budowie Smart Series a drugą połową naszej działalności. A propos, nie każdy kupujący Smart Series jest również kupującym po raz pierwszy.

To po prostu linia produktów, którą staraliśmy się bardzo mocno promować, aby skorzystać z obniżenia naszych cen. Ale Phil, czy chcesz coś dodać?

Phillip Creek: Tak. I ogólnie, czujemy się bardzo dobrze z naszymi poziomami zapasów. Jak mówi Bob, naprawdę różni się to w zależności od społeczności. Jest to wyższy procent, około 50% zamknięć przypada na kwartał. Zmniejszony czas cyklu pomógł. Budowa domów nie zajmuje nam tyle czasu, co rok temu. Staramy się również nadal skupiać na tym, aby, kiedy wystawiamy domy w budowie, upewnić się, że wystawiamy odpowiednie domy w budowie na odpowiednich działkach. Jesteśmy jak większość budowniczych, wolelibyśmy mieć więcej sprzedaży z działek, więcej sprzedaży domów w budowie, ponieważ,