LXP Industrial (LXP) Transcrição da Chamada de Resultados do 1º Trimestre de 2026

Fonte da imagem: The Motley Fool.

DATA

Quarta-feira, 29 de abril de 2026, às 8:30 a.m. ET

PARTICIPANTES DA CHAMADA

- Presidente e Chief Executive Officer — T. Wilson Eglin

- Chief Financial Officer — Nathan Brunner

- Chief Investment Officer — Brendan Mullinix

- Vice-Presidente Executivo e Diretor de Gestão de Ativos — James Dudley

- Relações com Investidores — Heather Gentry

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Transcrição Completa da Conferência

Heather Gentry: Obrigada, operadora. Bem-vindos à Conferência de Resultados e Webcast do LXP Industrial Trust do Primeiro Trimestre de 2026. O comunicado de resultados foi distribuído esta manhã e tanto o comunicado quanto o suplemento trimestral estão disponíveis em nosso site na seção de Investidores e serão arquivados na SEC em um Formulário 8-K. Certas declarações feitas durante esta conferência sobre eventos futuros e resultados esperados podem constituir declarações prospectivas no sentido do Private Securities Litigation Reform Act de 1995. A LXP acredita que essas declarações são baseadas em suposições razoáveis.

No entanto, certos fatores e riscos, incluindo aqueles incluídos no comunicado de imprensa de resultados de hoje e aqueles descritos em relatórios que a LXP arquiva na SEC de tempos em tempos, podem fazer com que os resultados reais da LXP difiram materialmente daqueles expressos ou implícitos em tais declarações. Exceto conforme exigido por lei, a LXP não assume o dever de atualizar quaisquer declarações prospectivas. No comunicado de imprensa de resultados e no pacote de divulgação suplementar trimestral, a LXP reconciliou todas as medidas financeiras não-GAAP com as medidas GAAP mais diretamente comparáveis. Quaisquer referências nestes documentos a FFO ajustado da empresa referem-se a fundos de operações ajustados da empresa disponíveis para todos os detentores de capital e cotistas em base totalmente diluída.

As medidas de desempenho operacional de um investimento individual não se destinam a ser vistas como apresentando uma medida numérica do desempenho financeiro histórico ou futuro, posição financeira ou fluxos de caixa da LXP. Na chamada de hoje, Will Eglin, Presidente e CEO; e Nathan Brunner, CFO, fornecerão uma atualização recente dos negócios e comentários sobre os resultados do primeiro trimestre. Brendan Mullinix, CIO; e James Dudley, Vice-Presidente Executivo e Diretor de Gestão de Ativos, estarão disponíveis para a parte de Perguntas e Respostas desta chamada. Agora, passarei a palavra para Will.

T. Wilson Eglin: Obrigado, Heather, e bom dia a todos. Após a execução bem-sucedida de nossas principais iniciativas estratégicas em 2025, incluindo o fortalecimento de nosso balanço patrimonial, o aumento da ocupação e a resolução de nossa vacância de grandes espaços. Este ano, estamos focados principalmente em criar valor em nosso banco de terras e abordar nossas expirações de curto prazo e vacância existente. Executamos 3,2 milhões de pés quadrados de novos contratos de locação e renovações de contratos de locação no ano até o momento, com destaque para o resultado bem-sucedido em nossa instalação de 1,1 milhão de pés quadrados no mercado de Greenville-Spartanburg. Além disso, alugamos mais de 300.000 pés quadrados de vacância e estendemos o contrato de locação de uma instalação de 850.000 pés quadrados em San Antonio por 10 anos.

Os fundamentos industriais continuam a evoluir na direção certa, com uma absorção líquida de aproximadamente 40 milhões de pés quadrados no primeiro trimestre nos EUA, representando o primeiro trimestre mais forte em 3 anos. Nossos mercados-alvo representaram aproximadamente 29 milhões de pés quadrados ou 72% da absorção líquida nos EUA, demonstrando força contínua em nossos mercados, particularmente em Phoenix, Indianapolis, Houston, Dallas-Fort Worth, Atlanta e Columbus. Essas tendências positivas são refletidas em nosso forte ímpeto de locação no ano até o momento, bem como em nosso pipeline futuro, no qual estamos em discussões ativas sobre 7,4 milhões de pés quadrados de desenvolvimento e redesenvolvimento de locação de vacância e expirações até 2027. A atividade de locação continua mais forte para instalações de grande formato, especialmente para aquelas de 1 milhão de pés quadrados ou mais.

Também estamos vendo aumento na demanda de locatários relacionados a data centers e fornecedores de manufatura e indústrias em nossos mercados. O volume de locação de 1,8 milhão de pés quadrados durante o trimestre incluiu a extensão em nossa instalação de 1,1 milhão de pés quadrados em Greenville-Spartanburg, que agregou valor considerável. Renovamos este contrato de locação por mais 4 anos até 2031, após o contrato de locação inicial de 2 anos assinado em maio de 2025. Esta extensão aprimorou o rendimento estabilizado em caixa inicial de 8% do projeto de desenvolvimento, com o novo aluguel em caixa representando um aumento de 5% sobre o aluguel anterior e aumentos anuais de aluguel de 3%. Na parte restante de 700.000 pés quadrados que alugamos durante o trimestre, alcançamos aumentos de aluguel base e em caixa de 34% e 24%, respectivamente.

A construção está em andamento em nosso projeto de desenvolvimento de 1,2 milhão de pés quadrados em Phoenix, que anunciamos em nossa última chamada trimestral. Desde então, os 2 milhões de pés quadrados restantes no West Valley foram alugados, não deixando edifícios de um milhão de pés quadrados atualmente disponíveis no mercado. Estamos em discussões com um locatário prospectivo e estamos bem posicionados se eles prosseguirem com um contrato de locação no mercado de West Valley, dada a oferta limitada de edifícios de um milhão de pés quadrados. Estamos avaliando outras oportunidades de desenvolvimento em nosso banco de terras, incluindo em Columbus, onde temos 69 acres em nossos terrenos da Aetna, que podem suportar 3 instalações totalizando aproximadamente 1,25 milhão de pés quadrados.

Nos últimos 12 meses, a absorção líquida no mercado de Columbus foi de 10 milhões de pés quadrados, resultando em uma queda na vacância de mais de 300 pontos base. Columbus continua sendo um forte mercado de distribuição com demanda crescente em todos os tamanhos de produtos, particularmente no espaço de grande formato, e tem visto um influxo de atividade de locatários que suportam data centers e instalações de manufatura avançada. Na medida em que avançamos com futuros projetos de desenvolvimento, pretendemos financiá-los por meio de vendas de ativos oportunistas em nossos mercados não-alvo. Como observamos anteriormente, a atividade de aquisição será seletiva e será financiada por meio de transações de troca 1031 para diferir ganhos de desinvestimentos.

Agora, passarei a palavra para Nathan, que fornecerá uma visão mais detalhada de nossas finanças, atividade de locação e balanço patrimonial.

Nathan Brunner: Obrigado, Will. Nosso FFO ajustado da empresa no primeiro trimestre foi de aproximadamente US$ 47 milhões ou US$ 0,80 por ação ordinária diluída, representando um crescimento de 2,6% em relação ao primeiro trimestre de 2025. O crescimento do NOI de mesmas lojas foi de 2% para o trimestre, o que estava de acordo com nossas expectativas. Nosso portfólio estabilizado estava 96,6% alugado no final do trimestre e 97,1% alugado proforma para novos contratos de locação assinados em abril, em linha com o final de 2025.

Estamos mantendo nossa orientação de FFO ajustado da empresa para 2026 na faixa de US$ 3,22 a US$ 3,37 por ação ordinária e nossa orientação de crescimento do NOI de mesmas lojas para 2026 na faixa de 1,5% a 2,5%. Em relação à cadência do crescimento de mesmas lojas para o restante do ano, antecipamos que o crescimento do NOI de mesmas lojas no segundo trimestre será menor do que no primeiro trimestre, refletindo o impacto das saídas do primeiro trimestre e o momento do início dos contratos de locação para novos contratos assinados no ano até o momento. Espera-se que esses novos contratos de locação contribuam para um crescimento maior do NOI de mesmas lojas no segundo semestre do ano. O G&A no primeiro trimestre foi de aproximadamente US$ 10,3 milhões, com o G&A para o ano inteiro de 2026 esperado dentro de uma faixa de US$ 39 milhões a US$ 41 milhões.

Passando para locação. Continuamos a fazer bom progresso nas expirações de 2026 e abordamos aproximadamente 3,7 milhões de pés quadrados ou 57% de nosso total de expirações de 2026 com um aumento médio de aluguel em caixa de aproximadamente 25%, excluindo 2 renovações de taxa fixa. Will destacou alguns dos maiores contratos de locação que executamos no ano até o momento, e abordarei alguns outros resultados notáveis de locação. Durante o trimestre, renovamos 352.000 pés quadrados em nossa instalação de 640.000 pés quadrados em Charlotte, Carolina do Norte, por um prazo de 3 anos com escalonamentos anuais de 3,5%, representando um aumento de aluguel em caixa de 42%. Estamos comercializando ativamente os 288.000 pés quadrados restantes da propriedade, que expira em outubro de 2026.

Subsequentemente ao final do trimestre, estendemos o contrato de locação com o locatário que ocupa 270.000 pés quadrados em nossa instalação multi-locatário no mercado de Savannah, que tinha expiração em 30 de julho. A extensão do contrato de locação de 10 anos com escalonamentos anuais de 3% representa um aumento de aluguel em caixa de 19% sobre o aluguel anterior. Com relação às expirações de 2027, após o trimestre, estendemos o contrato de locação em nossa instalação de 850.000 pés quadrados em San Antonio por um prazo de locação de 10 anos com escalonamentos anuais de 2,75%. A extensão do contrato de locação começa em maio de 2027 com um aumento de aluguel em caixa de 25%. Estamos encorajados pelas discussões ativas em andamento sobre 4,6 milhões de pés quadrados do total de expirações de 2026 e 2027, incluindo várias de nossas maiores instalações.

Alugamos 330.000 pés quadrados de vacância no ano até o momento. Durante o trimestre, alugamos 85.000 pés quadrados em Indianapolis para um locatário envolvido no desenvolvimento de data centers, alcançando um aumento de aluguel em caixa de 34%. Após o trimestre, alugamos nossa instalação de 250.000 pés quadrados no mercado de Houston por um prazo de 7 anos com escalonamentos anuais de 3,75%. O novo contrato de locação em Houston começa em junho e representa um aumento de aluguel em caixa de 25%. O balanço patrimonial da LXP permanece em ótima forma, com dívida líquida para EBITDA anualizado ajustado de 5,1x no final do trimestre. Tínhamos US$ 1,3 bilhão em caixa no balanço patrimonial no final do trimestre, e nossa linha de crédito rotativo de US$ 600 milhões estava sem saques e totalmente disponível.

Como destacamos em nossa última chamada, a reestruturação de nossa linha de crédito rotativo de US$ 600 milhões e empréstimo a prazo de US$ 250 milhões em janeiro estendeu o perfil de maturidade da dívida da empresa e reduziu os custos de juros, fortalecendo ainda mais o balanço patrimonial e proporcionando flexibilidade financeira. Finalmente, recompraremos 325.000 ações no trimestre a um preço médio de US$ 48,70 por ação. Com isso, passarei a palavra de volta para Will.

T. Wilson Eglin: Obrigado, Nathan. Em resumo, estamos satisfeitos com os resultados do primeiro trimestre e nossos fortes resultados de locação no ano até o momento. À medida que avançamos no ano, continuaremos focados em executar nossas prioridades estratégicas, incluindo implantação disciplinada de capital, busca por oportunidades de crescimento que agreguem valor, locação de nosso projeto especulativo em Phoenix e vacâncias remanescentes, e impulsionamento do crescimento de aluguel de marcação ao mercado. À medida que o mercado de locação continua a melhorar, estamos confiantes de que nosso pipeline de locação futuro de mais de 7 milhões de pés quadrados resultará em inúmeros resultados de locação atraentes que produzirão fortes resultados de marcação ao mercado. Com isso, passarei a palavra de volta para a operadora.

Operador: [Instruções do Operador] Nossa primeira pergunta vem da linha de Todd Thomas com KeyBanc Capital Markets.

Todd Thomas: Algumas perguntas. Uma, sobre o -- você falou, Will, sobre a falta de espaço de grande porte em alguns de seus principais mercados, incluindo Phoenix, onde você deu início às obras. Você pode falar sobre como isso está impactando o mercado? Você está vendo isso se traduzir em poder de precificação, melhores discussões sobre crescimento prospectivo de aluguel ou urgência dos locatários? E então você tentaria reduzir o risco e pré-alugar esse projeto de desenvolvimento? Ou você acha que provavelmente oferece melhores oportunidades de retorno esperar até que esteja mais perto da conclusão e entrega?

T. Wilson Eglin: Sim, claro. Obrigado, Todd. Acho que, como esperávamos em Phoenix desde nossa última chamada, os últimos 2 milhões de pés quadrados de edifícios competitivos foram alugados. Portanto, estamos essencialmente em uma ótima posição nesta instalação que iniciamos. Temos um prospect que estamos trabalhando de perto, mas nada a relatar hoje. Acho que preferiríamos pré-alugar e reduzir o risco do investimento e garantir um lucro e seguir em frente, porque há outras boas oportunidades no banco de terras. Você mencionou Columbus, essa é outra que achamos que se configura muito bem para nós. A demanda por grandes espaços está indo muito bem. E no momento, estamos bastante otimistas quanto ao resultado em Phoenix, com certeza.

Todd Thomas: Ok. E então, Nathan, você indicou que 57% das expirações de 26 foram tratadas. Isso incluiu algumas das atividades que ocorreram em abril. Você pode apenas fornecer uma atualização sobre as expirações restantes de 26 em termos de suas expectativas, se há alguma saída conhecida?

James Dudley: Todd, aqui é o James. Eu cuido disso. Temos uma atividade muito boa nas expirações restantes de 2026 e a maioria das quais esperamos renovar. Temos algumas pequenas saídas conhecidas restantes. Temos um espaço de 97.000 pés quadrados em nosso edifício multi-locatário em Columbus, onde esperamos que o locatário saia. Estamos marcando isso para locação. Temos boa atividade nisso. E então, acho que abordando algumas das novas vacâncias que tivemos também.

Tivemos a saída de Tampa, os 230 que temos alguma atividade decente recentemente e também os 120 que acabaram de sair no primeiro trimestre em Greenville-Spartanburg, nos quais temos muito boa atividade. E então também temos uma locação muito pequena em Greenville-Spartanburg de 70.000 pés quadrados que esperamos que o locatário possa sair e outra de 163.000 pés quadrados em Greenville-Spartanburg que sairá. Portanto, pequenas saídas, boa atividade em um mercado forte e as coisas de Greenville-Spartanburg estão concentradas principalmente em torno do parque que possuímos.

Portanto, temos muitas coisas diferentes que podemos fazer em termos de tamanho e movimentando locatários, estamos conversando com os locatários que estão no ou perto desse espaço no parque atualmente, tentando descobrir se alguns querem expandir. Portanto, novamente, boa atividade nessa vacância futura e na vacância que tivemos no primeiro trimestre.

Todd Thomas: Ok. Isso é útil. E apenas por último, acho que os 1,8 milhão de pés quadrados de vacância, essa oportunidade no portfólio, você estima em cerca de US$ 0,32 por ação. Há algo embutido na orientação relacionado à locação desse espaço vago que seria atingido ou que está incluído na orientação deste ano?

Brendan Mullinix: Sim. Todd, talvez a maneira como eu descreveria isso é voltando aos impulsionadores subjacentes da orientação. E eles são praticamente os mesmos em comparação com nossa chamada de resultados do quarto trimestre. Isso é uma ocupação média para o portfólio no ponto médio de cerca de 96,5%, o que está essencialmente em linha com onde terminamos o primeiro trimestre ou um pouco acima disso com alguma da atividade que tivemos em abril. Na extremidade superior da orientação, a ocupação média seria de 97% e na extremidade inferior, a ocupação média seria de 96%.

Operador: Nossa próxima pergunta vem da linha de Anthony Paolone com JPMorgan.

Anthony Paolone: Dadas as observações sobre Columbus, qual a probabilidade de você iniciar um ou dois projetos este ano?

Brendan Mullinix: É o Brendan. Nada a anunciar hoje, mas como foi notado, os fundamentos em Columbus são muito positivos hoje. Temos visto muita demanda tanto de usos relacionados a data centers quanto de manufatura, bem como dos impulsionadores de demanda que existem nesse mercado [indiscernível] há algum tempo. No momento,