M/I Homes (MHO) Q1 2026 Earnings Transcript

ที่มาของภาพ: The Motley Fool

วันที่

วันพุธที่ 22 เมษายน 2026 เวลา 10:30 น. ET

ผู้เข้าร่วมการประชุม

- ประธาน ประธาน และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร — Robert H. Schottenstein

- รองประธานบริหาร ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายการเงิน และเหรัญญิก — Phillip G. Creek

- ประธาน M/I Financial — Derek R. Klutch

บทถอดเทปการประชุมเต็มรูปแบบ

Robert Schottenstein: ขอบคุณครับ Phil สวัสดีตอนเช้าทุกท่าน และขอบคุณที่เข้าร่วมกับเราในวันนี้ เรามีไตรมาสแรกที่แข็งแกร่งมาก โดยมีรายได้ 921 ล้านดอลลาร์ กำไรก่อนหักภาษี 89 ล้านดอลลาร์ และอัตราผลตอบแทนกำไรก่อนหักภาษีที่แข็งแกร่ง 10% เห็นได้ชัดว่าในช่วงไตรมาส ความต้องการบ้านใหม่และสภาวะการสร้างบ้านยังคงมีความท้าทายและได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภค รวมถึงความขัดแย้งในตะวันออกกลางและความไม่แน่นอนและความผันผวนทั่วไปในเศรษฐกิจที่กว้างขึ้น แม้จะมีสิ่งนี้ เราก็พอใจมากที่ได้เพิ่มสัญญาใหม่ในไตรมาสแรกขึ้น 3% สร้างอัตรากำไรขั้นต้น 22% และสร้างผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้น 12%

โมเมนตัมการขายของเราจากปลายปีที่แล้วยังคงดำเนินต่อไปในเดือนมกราคมและกุมภาพันธ์ แม้จะมีพายุฤดูหนาวที่มีผลกระทบอย่างมากต่อหลายตลาดของเราในช่วงต้นปี ในช่วงเวลานี้ เราเห็นการเข้าชมที่ดีขึ้นและกิจกรรมของผู้ซื้อบ้านที่เพิ่มขึ้นเมื่อเราเริ่มต้นฤดูขายฤดูใบไม้ผลิ อย่างไรก็ตาม สภาวะตลาดมีการเปลี่ยนแปลงเล็กน้อยในช่วงปลายเดือนกุมภาพันธ์และเข้าสู่เดือนมีนาคม เนื่องจากเหตุการณ์ในตะวันออกกลางทำให้ต้นทุนอัตราดอกเบี้ยจำนองสูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อราคาน้ำมัน และเพิ่มความไม่แน่นอนของตลาด ในการจัดการกับสิ่งเหล่านี้ การลดอัตราดอกเบี้ยจำนองยังคงเป็นส่วนสำคัญของกลยุทธ์การขายของเรา

เรายังคงประสบความสำเร็จในการรักษาสมดุลระหว่างอัตรากำไรและอัตราการขายในระดับชุมชน และเสนอการลดอัตราดอกเบี้ยจำนองทั้งในการขายแบบ Spec และการขายแบบ To-be-built เป็นสิ่งจูงใจชั้นนำเพื่อส่งเสริมกิจกรรมการขายของเรา ในช่วงไตรมาส เราได้ปิดการขายบ้าน 1,914 หลัง ลดลง 3% เมื่อเทียบกับปีก่อน รายได้รวมในไตรมาสแรกของเราลดลง 6% เป็น 921 ล้านดอลลาร์ และกำไรก่อนหักภาษีลดลง 39% เป็น 89.2 ล้านดอลลาร์ อย่างไรก็ตาม เราจบไตรมาสด้วยส่วนของผู้ถือหุ้นเป็นประวัติการณ์ที่ 3.2 พันล้านดอลลาร์ และมูลค่าตามบัญชีต่อหุ้นของเราอยู่ที่ระดับสูงสุดใหม่ที่ 125 ดอลลาร์ เพิ่มขึ้น 11% จากปีก่อน ดังที่ผมกล่าวไปแล้ว ยอดขายของเราเพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบเป็นรายปี เราขายบ้านได้ 2,350 หลังในช่วงไตรมาส

อัตราการขายรายเดือนของเราเฉลี่ย 3.4 หลังต่อชุมชน ซึ่งสอดคล้องกับปี 2025 เรายังคงเห็นผู้ซื้อที่มีคุณภาพสูงในแง่ของความน่าเชื่อถือ โดยมีคะแนนเครดิตเฉลี่ย 747 และเงินดาวน์เฉลี่ย 15% Smart Series ของเรา ซึ่งเป็นบ้านราคาประหยัดที่สุดของเรา ยังคงเป็นผู้สนับสนุนที่สำคัญต่อผลการดำเนินงานการขายของเรา ในช่วงไตรมาสแรก ยอดขาย Smart Series คิดเป็นประมาณ 47% ของยอดขายทั้งหมด เทียบกับ 53% เมื่อปีก่อน ในระดับบริษัท ประมาณครึ่งหนึ่งของผู้ซื้อของเราเป็นผู้ซื้อบ้านครั้งแรก ในขณะที่อีกครึ่งหนึ่งเป็นผู้ซื้อบ้านที่ย้ายบ้านครั้งแรก ครั้งที่สอง หรือครั้งที่สาม ความหลากหลายของผลิตภัณฑ์ที่เรานำเสนอ ยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อผลการดำเนินงานการขายและความสามารถในการทำกำไรโดยรวมของเรา

เราจบไตรมาสแรกด้วย 230 ชุมชน และกำลังดำเนินการตามแผนที่จะเพิ่มจำนวนชุมชนในปี 2026 โดยเฉลี่ยประมาณ 5% จากปี 2025 หันมาดูตลาดของเรา การมีส่วนร่วมของรายได้ของแผนกของเราในไตรมาสแรกนำโดย ชิคาโก, โคลัมบัส, ดัลลัส, ออร์แลนโด และราลี สัญญาใหม่สำหรับไตรมาสแรกในภูมิภาคเหนือของเราลดลง 4% ในขณะที่สัญญาใหม่ในภูมิภาคใต้ของเราเพิ่มขึ้น 8% เมื่อเทียบกับปีก่อน การส่งมอบของเราในภูมิภาคเหนือลดลง 9% เมื่อเทียบกับปีก่อน และคิดเป็นน้อยกว่า 40% ของยอดรวมทั่วทั้งบริษัท การส่งมอบในภูมิภาคใต้ของเราเพิ่มขึ้น 1% เมื่อเทียบกับปีก่อน และคิดเป็นอีก 60% ของการส่งมอบของเรา

เรามีตำแหน่งที่ดินที่ยอดเยี่ยม ตำแหน่งที่ดินที่เราเป็นเจ้าของและควบคุมในภูมิภาคใต้ลดลง 13% เมื่อเทียบกับปีก่อน และเพิ่มขึ้น 21% เมื่อเทียบกับปีก่อนในภูมิภาคเหนือของเรา 40% ของที่ดินที่เราเป็นเจ้าของและควบคุมอยู่ในภูมิภาคเหนือ อีก 60% อยู่ในภาคใต้ ทั่วทั้งบริษัท เราเป็นเจ้าของที่ดินประมาณ 24,200 แปลง ซึ่งน้อยกว่าอุปทาน 3 ปีเล็กน้อย นอกจากนี้ เราควบคุมที่ดินประมาณ 25,800 แปลงผ่านสัญญาตัวเลือก ซึ่งส่งผลให้มีที่ดินที่ถูกซื้อและควบคุมทั้งหมดประมาณ 50,000 แปลง คิดเป็นอุปทานประมาณ 5 ปี งบดุลของเรายังคงแข็งแกร่งมาก

ดังที่ผมได้กล่าวไปแล้ว เราจบไตรมาสแรกด้วยส่วนของผู้ถือหุ้นเป็นประวัติการณ์ที่ 3.2 พันล้านดอลลาร์ โดยไม่มีการกู้ยืมภายใต้สิ่งอำนวยความสะดวกสินเชื่อหมุนเวียนที่ไม่มีหลักประกันมูลค่า 900 ล้านดอลลาร์ และมีเงินสดมากกว่า 750 ล้านดอลลาร์ ส่งผลให้อัตราส่วนหนี้สินต่อทุนอยู่ที่ 18% และอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุนอยู่ที่ติดลบ 2% เมื่อผมสรุป ผมจะเตือนทุกท่านว่าปี 2026 เป็นปีครบรอบ 50 ปีของการดำเนินธุรกิจของเรา เราภูมิใจในประวัติของเราอย่างยิ่งและมุ่งมั่นที่จะต่อยอดความสำเร็จในปี 2026 ด้วยความแข็งแกร่งของงบดุลของเรา ขอบเขตทางภูมิศาสตร์ที่กว้างขวางของเรา และตำแหน่งที่ดินที่ยอดเยี่ยมและชุมชนที่ตั้งอยู่ในทำเลดี พร้อมด้วยผลิตภัณฑ์ที่หลากหลาย เราอยู่ในตำแหน่งที่ดีที่จะส่งมอบผลลัพธ์ที่แข็งแกร่งอย่างต่อเนื่องในปี 2026

ด้วยเหตุนี้ ผมจะขอส่งต่อการประชุมให้กับ Phil

Phillip Creek: ขอบคุณครับ Bob สัญญาใหม่ของเราเพิ่มขึ้น 3% เมื่อเทียบกับปีก่อน เพิ่มขึ้น 11% ในเดือนมกราคม เพิ่มขึ้น 7% ในเดือนกุมภาพันธ์ และลดลง 6% ในเดือนมีนาคม อัตราการยกเลิกของเราสำหรับไตรมาสคือ 8% สัญญาใหม่รายเดือนของเราเพิ่มขึ้นตามลำดับตลอดทั้งไตรมาส สัญญาใหม่ในเดือนมีนาคมของปีที่แล้วเป็นเดือนที่มีสูงสุดของปี 2025 50% ของยอดขายในไตรมาสแรกของเราเป็นผู้ซื้อครั้งแรก และ 70% เป็นบ้านในสต็อก จำนวนชุมชนของเราคือ 230 แห่ง ณ สิ้นไตรมาสแรก เทียบกับ 226 แห่งเมื่อปีก่อน การแบ่งตามภูมิภาคคือ 91 แห่งในภูมิภาคเหนือ และ 139 แห่งในภูมิภาคใต้ ในช่วงไตรมาส เราได้เปิดชุมชนใหม่ 22 แห่ง และปิดไป 24 แห่ง

เราส่งมอบบ้าน 1,914 หลังในไตรมาสแรก ประมาณ 50% ของการส่งมอบเหล่านี้มาจากบ้านในสต็อกที่ขายและส่งมอบภายในไตรมาส และ ณ วันที่ 31 มีนาคม เรามีบ้าน 4,600 หลังในภาคสนาม เทียบกับ 4,800 หลังในภาคสนามเมื่อปีก่อน รายได้ลดลง 6% ในไตรมาสแรก ราคาปิดเฉลี่ยของเราสำหรับไตรมาสแรกคือ 459,000 ดอลลาร์ ลดลง 4% เมื่อเทียบกับราคาปิดเฉลี่ย 476,000 ดอลลาร์ในไตรมาสแรกของปีที่แล้ว อัตรากำไรขั้นต้นในไตรมาสแรกของเราคือ 22% ลดลง 390 จุดพื้นฐานเมื่อเทียบเป็นรายปี เนื่องจากการจูงใจผู้ซื้อบ้านที่สูงขึ้นและต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่แล้ว

ค่าใช้จ่าย SG&A ในไตรมาสแรกของเราคือ 12.7% ของรายได้ เทียบกับ 11.5% เมื่อปีก่อน และค่าใช้จ่ายในไตรมาสแรกของเราเพิ่มขึ้น 4% เมื่อเทียบกับปีก่อน ต้นทุนที่เพิ่มขึ้นส่วนใหญ่เกิดจากค่าใช้จ่ายในการขายที่เพิ่มขึ้น จำนวนชุมชนที่เพิ่มขึ้น และจำนวนพนักงานที่เพิ่มขึ้น รายได้ดอกเบี้ยสุทธิจากดอกเบี้ยจ่ายสำหรับไตรมาสคือ 3.1 ล้านดอลลาร์ ดอกเบี้ยที่เราจ่ายไปคือ 9 ล้านดอลลาร์ เรามีผลตอบแทนที่แข็งแกร่งสำหรับไตรมาสแรกเมื่อพิจารณาถึงความท้าทายที่อุตสาหกรรมของเราเผชิญอยู่ กำไรก่อนหักภาษีของเราคือ 10% และผลตอบแทนต่อส่วนของผู้ถือหุ้นของเราคือ 12% ในช่วงไตรมาส เราสร้าง EBITDA ได้ 99 ล้านดอลลาร์ เทียบกับ 154 ล้านดอลลาร์เมื่อปีก่อน และอัตราภาษีที่มีผลของเราคือ 24% ในไตรมาสแรก ซึ่งเท่ากับไตรมาสแรกของปีก่อน

กำไรต่อหุ้นปรับลดสำหรับไตรมาสคือ 2.55 ดอลลาร์ต่อหุ้น เทียบกับ 3.98 ดอลลาร์เมื่อปีที่แล้ว และมูลค่าตามบัญชีต่อหุ้นของเราตอนนี้คือ 125 ดอลลาร์ต่อหุ้น เพิ่มขึ้น 12 ดอลลาร์ต่อหุ้นจากปีก่อน ตอนนี้ Derek Klutch จะกล่าวถึงผลประกอบการของบริษัทสินเชื่อของเรา

Derek Klutch: ขอบคุณครับ Phil การดำเนินงานด้านสินเชื่อและโฉนดของเรามีกำไรก่อนหักภาษี 14.1 ล้านดอลลาร์ ลดลง 12% จาก 16.1 ล้านดอลลาร์ในไตรมาสแรกของปี 2025 รายได้ลดลง 1% จากปีก่อนเป็น 31.2 ล้านดอลลาร์ เนื่องมาจากอัตรากำไรที่ต่ำลงเล็กน้อยในการขายสินเชื่อและจำนวนเงินกู้เฉลี่ยที่ต่ำลง แต่ถูกหักล้างด้วยการเพิ่มขึ้นของสินเชื่อที่ออก อัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าเฉลี่ยสำหรับสินเชื่อจำนองแรกของเราสำหรับไตรมาสคือ 85% เทียบกับ 83% ในไตรมาสแรกของปี 2025 66% ของสินเชื่อที่ปิดในไตรมาสเป็นแบบทั่วไป และ 34% เป็น FHA/VA เทียบกับ 57% และ 43% ตามลำดับสำหรับไตรมาสแรกของปี 2025 จำนวนเงินกู้จำนองเฉลี่ยของเราลดลงเหลือ 401,000 ดอลลาร์ในปี 2026 ไตรมาสแรกนี้ เทียบกับ 406,000 ดอลลาร์เมื่อปีที่แล้ว

สินเชื่อที่ออกเพิ่มขึ้นเป็น 1,579 รายการ ซึ่งเพิ่มขึ้น 3% จากปีก่อน ในขณะที่ปริมาณสินเชื่อที่ขายเพิ่มขึ้น 1% สุดท้าย การดำเนินงานด้านสินเชื่อของเราจับธุรกิจได้ 96% ของเราในไตรมาสแรก เพิ่มขึ้นจาก 92% เมื่อปีที่แล้ว ตอนนี้ผมจะส่งต่อการประชุมกลับไปให้ Phil

Phillip Creek: ขอบคุณครับ Derek สถานะทางการเงินของเรายังคงแข็งแกร่งมาก เราจบไตรมาสแรกโดยไม่มีการกู้ยืมภายใต้สิ่งอำนวยความสะดวกวงเงิน 900 ล้านดอลลาร์ของเรา และมียอดคงเหลือเงินสด 767 ล้านดอลลาร์ เรายังคงมีระดับหนี้สินที่ต่ำที่สุดแห่งหนึ่งในบรรดาผู้สร้างบ้านสาธารณะ และอยู่ในตำแหน่งที่ดีมาก วงเงินสินเชื่อธนาคารของเราจะครบกำหนดในปี 2030 และหนี้สาธารณะของเราจะครบกำหนดในปี 2028 และ 2030 และมีอัตราดอกเบี้ยต่ำกว่า 5% การลงทุนในที่ดินที่ยังไม่ได้ขาย ณ สิ้นไตรมาสคือ 1.9 พันล้านดอลลาร์ เทียบกับ 1.7 พันล้านดอลลาร์เมื่อปีก่อน ณ วันที่ 31 มีนาคม เรามีที่ดินดิบและที่ดินที่อยู่ระหว่างการพัฒนา 844 ล้านดอลลาร์ และที่ดินที่สร้างเสร็จแล้วแต่ยังไม่ได้ขาย 1 พันล้านดอลลาร์

ในช่วงไตรมาสแรกของปี 2026 เราใช้จ่าย 79 ล้านดอลลาร์ในการซื้อที่ดิน และ 104 ล้านดอลลาร์ในการพัฒนาที่ดิน รวมเป็น 183 ล้านดอลลาร์ ณ สิ้นไตรมาส เรามีบ้านในสต็อกที่สร้างเสร็จแล้ว 740 หลัง และบ้านในสต็อกทั้งหมด 2,584 หลัง และจากสินค้าคงคลังทั้งหมด 999 หลังอยู่ในภูมิภาคเหนือ และ 1,585 หลังในภูมิภาคใต้ ณ วันที่ 31 มีนาคม 2025 เรามีบ้านในสต็อกที่สร้างเสร็จแล้ว 686 หลัง และบ้านในสต็อกทั้งหมด 2,385 หลัง เราใช้จ่าย 50 ล้านดอลลาร์ในไตรมาสแรกในการซื้อหุ้นคืนของเรา และมีวงเงินที่เหลืออยู่ภายใต้การอนุมัติของคณะกรรมการ 170 ล้านดอลลาร์ ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา เราได้ซื้อหุ้นคืน 18% ของหุ้นที่ออกจำหน่ายของเรา นี่คือการนำเสนอของเราเสร็จสมบูรณ์ เราจะเปิดการประชุมเพื่อตอบคำถามหรือความคิดเห็นใดๆ

Operator: คำถามแรกของคุณมาจากสายของ Natalie Kulasekere จาก Zelman & Associates

Unknown Analyst: ฉันแค่อยากรู้ว่าคุณได้รับการสื่อสารใดๆ เกี่ยวกับการเพิ่มขึ้นของต้นทุนจากผู้ขายของคุณเนื่องจากราคาน้ำมันหรือไม่ บางทีอาจเป็นค่าธรรมเนียมเชื้อเพลิงที่ซ้อนทับกับสัญญาที่มีอยู่ของคุณ และถ้าคุณมี คุณคิดว่ามันเป็นสิ่งที่คุณสามารถเจรจากับพันธมิตรทางการค้าของคุณได้หรือไม่

Robert Schottenstein: ขอบคุณครับ Natalie คำตอบสั้นๆ คือ ใช่ ปัญหาเรื่องน้ำมันเชื้อเพลิงที่เพิ่มขึ้นได้เกิดขึ้นในหลายแผนก ฉันไม่รู้ว่ามันเกิดขึ้นทุกที่หรือไม่ ฉันทราบถึง 2 หรือ 3 หรือ 4 กรณีที่เกิดขึ้น และอาจมีมากกว่านั้น จนถึงตอนนี้ ยังไม่มีผลกระทบมากนัก อันที่จริง จนถึงตอนนี้ ฉันคิดว่ายังไม่มีผลกระทบ

อย่างไรก็ตาม หากสภาวะยังคงเลวร้ายลง ในที่สุด เราดำเนินธุรกิจมา 50 ปีแล้ว และสิ่งหนึ่งที่เราภูมิใจที่สุดคือความสม่ำเสมอของกลยุทธ์ของเรา และความสัมพันธ์ระยะยาวทั้งในระดับชาติและระดับท้องถิ่นที่เรามีกับผู้รับเหมาช่วงและซัพพลายเออร์จำนวนมาก ซึ่งหลายรายที่เราทำธุรกิจด้วยมานานมาก และหนึ่งในเหตุผลที่เราสามารถทำธุรกิจกับผู้คนได้นานคือเราพยายามปฏิบัติต่อพวกเขาอย่างยุติธรรมทั้งในยามดีและยามร้าย คุณอาจไม่ได้ถามคำถามนี้เป็นส่วนหนึ่งของคำถามของคุณ

แต่ในช่วงปีที่ผ่านมา เราได้กลับไปหาผู้รับเหมาช่วงหลายรายจากมุมมองของเรา และพยายามหาการลดต้นทุน เรามีความพยายามลดต้นทุนภายในที่เข้มข้นมาก ซึ่งเราได้เปิดตัวไปเมื่อประมาณหนึ่งปีก่อน หรืออาจจะมากกว่าหนึ่งปีก่อน เพื่อคาดการณ์สภาวะปัจจุบันด้วยอัตรากำไรที่ลดลง และอื่นๆ และเราประสบความสำเร็จอย่างมากในการทำเช่นนั้น เรารู้ว่านี่เป็นถนนสองทาง และมีบางครั้งที่พวกเขาทำงานร่วมกับเรา มีบางครั้งที่เราจะต้องทำงานร่วมกับพวกเขา

อย่างไรก็ตาม จนถึงตอนนี้เกี่ยวกับสถานการณ์น้ำมันเบนซินและน้ำมัน ฉันไม่ทราบถึงผลกระทบใดๆ เว้นแต่คุณจะทราบ Phil ฉันหวังว่าสิ่งนี้จะเป็นประโยชน์

Unknown Analyst: ใช่ และฉันเดาว่าฉันมีคำถามเพิ่มเติมอีกหนึ่งข้อ ดังนั้น ASP ของคุณอยู่ในช่วง 470,000 ถึง 480,000 ดอลลาร์ หากไม่สูงกว่านั้นในเกือบทุกไตรมาสตั้งแต่ปี 2022 ดังนั้นมีอะไรที่เฉพาะเจาะจงที่ทำให้ลดลงในไตรมาสนี้หรือไม่ และถ้ามี เราควรจะมองมันอย่างไรในอนาคต? มันควรจะต่ำกว่าช่วง 470,000 ถึง 480,000 ดอลลาร์หรือไม่? หรือคุณคิดว่ามันจะ... คุณคิดว่ามันจะกลับขึ้นไปถึงระดับนั้นหรือไม่?

Robert Schottenstein: มันทำให้ฉันประหลาดใจที่มัน... เราทราบว่ามันจะต่ำลง ฉันไม่คิดว่ามันจะต่ำลงมากขนาดนั้น มันไม่ได้มากขนาดนั้น เมื่อคุณพิจารณาจริงๆ 470,000 ดอลลาร์ เทียบกับ 460,000 ดอลลาร์ อย่างไรก็ตาม กำลังซื้อเป็นคำศัพท์ยอดนิยมในอุตสาหกรรมของเราในวันนี้ นอกเหนือจากคำว่า rate buydowns ที่ผมคิดถึง แต่กำลังซื้อก็อยู่ในระดับสูง และจริงๆ แล้ว มันเริ่มต้นในบริษัทของเราเมื่อประมาณ 5 ปีที่แล้ว ซึ่งเราเริ่มมีความพยายามอย่างจริงจังในการผลิตผลิตภัณฑ์ที่สามารถซื้อได้มากขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งผลิตภัณฑ์ทาวน์เฮาส์แบบต่อเติม ทั่วทั้งบริษัท อาจเป็นประมาณ 20% หรือ 25% ของธุรกิจของเรา อยู่ในระดับนั้น มันมีการเปลี่ยนแปลงเล็กน้อยในแต่ละไตรมาสด้วยชุมชนใหม่ๆ และอื่นๆ รวมถึงช่วงเวลาของการปิดยอดขาย

และฉันคิดว่า... จริงๆ แล้วฉันคิดว่ามันเป็นส่วนผสมมากกว่าสิ่งอื่นใด ฉันคาดว่าราคาขายเฉลี่ยของเราจะอยู่ที่ระดับนี้ อาจจะสูงขึ้นเล็กน้อย ดังนั้นมันจะผันผวนอยู่ในช่วง... ในช่วงปลาย 4 แสนบาทในอนาคตอันใกล้

Operator: คำถามถัดไปของคุณมาจากสายของ Kenneth Zener จาก Seaport Research Partners

Kenneth Zener: ฉันสงสัยว่า เมื่อพิจารณาจาก Smart Series ของคุณ ซึ่งประสบความสำเร็จอย่างมาก 47% ฉันจะเรียกมันว่าครึ่งหนึ่ง และ... คุณสามารถพูดถึงเรื่องนั้นได้หรือไม่? การปิดยอดขายภายในไตรมาสส่วนใหญ่มาจาก Smart Series โดยปริยายเพราะมันเหมือนกับการสร้างสำเร็จรูป? นั่นเป็นการสันนิษฐานที่ถูกต้องที่ฉันกำลังทำหรือไม่?

Robert Schottenstein: ไม่จำเป็นเสมอไป เราจัดการระดับ Spec หรือระดับบ้านในสต็อกของเราในแต่ละเขตย่อย และมันเกี่ยวข้องน้อยกว่ากับราคาของชุมชนในบางครั้ง มากกว่า... ฉันคิดว่ามันเกี่ยวข้องกับตำแหน่งของชุมชนที่ฉันคิดว่าผู้ซื้อมาจากไหน เห็นได้ชัดว่า ฉันคิดว่ามี Spec มากขึ้นสำหรับผลิตภัณฑ์แบบต่อเติม เพราะคุณสร้างทีละอาคาร และบางส่วนเป็น Smart Series บางส่วนก็ไม่ใช่ ฉันไม่คิดว่ามีความแตกต่างที่ชัดเจนระหว่างการปิดยอดขายภายในไตรมาสที่มาจากบ้าน Spec ของ Smart Series กับอีกครึ่งหนึ่งของธุรกิจของเรา และโดยวิธีนี้ ผู้ซื้อ Smart Series ทุกคนไม่ใช่ผู้ซื้อบ้านครั้งแรกเช่นกัน

มันเป็นเพียงสายผลิตภัณฑ์ที่เราพยายามผลักดันอย่างหนักเพื่อใช้ประโยชน์จากการลดราคาของเรา แต่ Phil คุณต้องการเพิ่มอะไรไหม?

Phillip Creek: ใช่ และโดยรวมแล้ว เรารู้สึกดีมากกับระดับ Spec ของเรา ดังที่ Bob กล่าว มันแตกต่างกันไปในแต่ละชุมชน นี่เป็นเปอร์เซ็นต์ที่สูงขึ้น ประมาณ 50% ของการปิดยอดขายเกิดขึ้นภายในไตรมาส การลดระยะเวลาของวงจรได้ช่วยได้ มันไม่ได้ใช้เวลานานเท่าที่เราจะสร้างบ้านได้เหมือนเมื่อปีก่อน เรายังคงพยายามมุ่งเน้นไปที่การวาง Spec ที่เหมาะสมในทำเลที่เหมาะสม เราเหมือนกับผู้สร้างบ้านส่วนใหญ่ เราอยากจะมียอดขายที่ดินมากขึ้น ยอดขายแบบ To-be-built มากขึ้น เพราะ