National Storage ( NSA ) Q4 2025 Earnings Transcript

<p>ที่มาของภาพ: The Motley Fool.</p>
<h2>วันที่</h2>
<p>วันพฤหัสบดีที่ 26 กุมภาพันธ์ 2026 เวลา 13:00 น. ET</p>
<h2>ผู้เข้าร่วมการประชุม</h2>
<ul>
<li>ประธานและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร — David G. Cramer</li>
<li>ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายการเงิน — Brandon S. Togashi</li>
<li>รองประธานฝ่ายนักลงทุนสัมพันธ์ — George Hoglund</li>
</ul>
<h2>ประเด็นสำคัญ</h2>
<ul>
<li>Core FFO ต่อหุ้น -- $0.57 สำหรับไตรมาสและ $2.23 สำหรับทั้งปี อยู่ในระดับสูงสุดของประมาณการและ “สูงกว่าที่คาดการณ์ไว้”</li>
<li>รายได้จากร้านค้าเดียวกัน -- ลดลง 70 basis points ซึ่งเป็นการปรับปรุงตามลำดับจากที่ลดลง 260 basis points ในไตรมาสก่อนหน้า โดยมี 9 ใน 21 ตลาดที่รายงานให้ผลตอบแทนเป็นบวก</li>
<li>อัตราการครอบครอง -- ลดลง 70 basis points เมื่อเทียบปีต่อปี ณ สิ้นปี เทียบกับที่ลดลง 140 basis points ณ สิ้นไตรมาสก่อนหน้า อัตราการครอบครองในเดือนมกราคมเพิ่มขึ้น 20 basis points เมื่อเทียบปีต่อปี และแนวโน้มเชิงบวกยังคงดำเนินต่อไปในเดือนกุมภาพันธ์</li>
<li>ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของร้านค้าเดียวกัน -- ลดลง 80 basis points สำหรับไตรมาส สำหรับทั้งปี เพิ่มขึ้น 3.1% ซึ่งต่ำกว่าประมาณการทั้งปีเล็กน้อย</li>
<li>ค่าใช้จ่ายด้านบุคลากร -- ลดลง 4.1% สำหรับไตรมาสและ 2.8% สำหรับทั้งปี ซึ่งเป็นผลมาจากประสิทธิภาพการดำเนินงานอย่างต่อเนื่อง</li>
<li>ค่าใช้จ่ายทางการตลาด -- เพิ่มขึ้น 37% สำหรับไตรมาสและ 31% สำหรับทั้งปี เนื่องจากผู้บริหารได้ลงทุนในการหาลูกค้าใหม่ โดยผู้นำเน้นย้ำถึงผลกำไรที่ได้ในปริมาณการเช่าและประสิทธิภาพของแพลตฟอร์ม</li>
<li>แพลตฟอร์มการลงทุนตราสารทุนบุริมสิทธิ -- เปิดตัวในปีนี้ โดยมีมูลค่ากว่า 50 ล้านดอลลาร์ภายใต้สัญญาเพื่อนำไปใช้ในสามแห่ง</li>
<li>กิจกรรมการซื้อและจำหน่าย -- ขายทรัพย์สิน 15 แห่ง มูลค่ารวม 97 ล้านดอลลาร์ และซื้อทรัพย์สิน 10 แห่ง มูลค่ารวม 75 ล้านดอลลาร์สำหรับปีนี้ ดำเนินการขายทรัพย์สินเพิ่มเติมอีก 24 ล้านดอลลาร์ในไตรมาสนี้ และ 21 ล้านดอลลาร์ในการขาย บวกกับ 10 ล้านดอลลาร์ในการซื้อหลังสิ้นสุดไตรมาส</li>
<li>ภาระผูกพัน -- หนี้สินสุทธิต่อ EBITDA ณ สิ้นไตรมาสอยู่ที่ 6.6 เท่า สูงกว่าช่วงเป้าหมาย 5.5x-6.5x เล็กน้อย โดยมีหนี้ครบกำหนด 375 ล้านดอลลาร์ในปี 2026 ซึ่งคาดว่าจะได้รับการรีไฟแนนซ์เป็นหลักด้วยสินเชื่อระยะยาวใหม่</li>
<li>ไฮไลท์ประมาณการปี 2026 -- คาดการณ์การเติบโตของรายได้จากร้านค้าเดียวกันที่ 90 basis points, การเติบโตของค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่ 3%, การเติบโตของ NOI จากร้านค้าเดียวกันที่คงที่ และ core FFO ต่อหุ้นที่ 2.19 ดอลลาร์ ประมาณการรวมถึงการซื้อและจำหน่าย 50 ล้านดอลลาร์–150 ล้านดอลลาร์ในแต่ละรายการ</li>
<li>ปริมาณการเช่าที่ย้ายเข้า -- ปริมาณการเช่าสิ้นสุดลงสูงกว่าปีที่แล้วประมาณ 11% สำหรับไตรมาสที่สี่ แม้ว่าจะลดลงประมาณ 10% ในเดือนตุลาคมเนื่องจากผลกระทบจากพายุเฮอริเคน ปริมาณในเดือนมกราคมและกุมภาพันธ์สูงขึ้นไปอีก</li>
<li>แนวโน้ม RevPAR และอัตราที่ได้รับ -- อัตราที่ได้รับที่ "ปรับปรุงเล็กน้อย" ได้รับการรักษาไว้ตลอดทั้งปี โดยได้รับการสนับสนุนจากการปรับปรุงอย่างต่อเนื่องในโครงการ ECRI (การเพิ่มอัตราสำหรับลูกค้าปัจจุบัน) แม้ว่าการลดลงจะยังคงอยู่ในช่วง 30% ต้นถึงกลาง</li>
<li>การเพิ่มประสิทธิภาพพอร์ตโฟลิโอ -- ออกจากห้าสถานะและลดจำนวนแบรนด์เหลือหกแบรนด์ คาดว่างานปรับโครงสร้างพอร์ตโฟลิโอส่วนใหญ่จะเสร็จสิ้นในปี 2026 จากนั้นจะเปลี่ยนไปสู่การบำรุงรักษาอย่างต่อเนื่อง</li>
<li>การครอบคลุมเงินปันผล -- ผู้บริหารระบุว่า "ประมาณการจะบ่งชี้ว่าเราไม่ครอบคลุมเงินปันผลในปีนี้" โดยคาดว่าจะกลับมาครอบคลุมเต็มจำนวนในไตรมาสที่สี่และมีตำแหน่งที่แข็งแกร่งขึ้นหากปัจจัยพื้นฐานยังคงปรับปรุงต่อไปในปี 2027</li>
</ul>
<p>ต้องการคำพูดจากนักวิเคราะห์ของ Motley Fool? อีเมล <a href="/cdn-cgi/l/email-protection">[email protected]</a></p>
<h2>ความเสี่ยง</h2>
<ul>
<li>ประธานและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร Cramer กล่าวว่า "ประมาณการจะบ่งชี้ว่าเราไม่ครอบคลุมเงินปันผลในปีนี้" และคาดว่าจะครอบคลุมได้ในช่วงครึ่งหลังของปีหรือปี 2027 ขึ้นอยู่กับการปรับปรุงปัจจัยพื้นฐาน</li>
<li>ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายการเงิน Togashi กล่าวถึง "หนี้ครบกำหนด 375 ล้านดอลลาร์ในปีนี้" โดยคาดว่าจะมีผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยในช่วงครึ่งปีจากค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้นเหนืออัตราเฉลี่ย 4.5% ที่มีอยู่</li>
<li>รายได้อื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สิน รวมถึงประกันผู้เช่า คาดว่าจะเป็น "ตัวฉุด" การเติบโตของรายได้จากร้านค้าเดียวกันอีกครั้งในปี 2026 แม้ว่าการเปรียบเทียบจะง่ายขึ้นในช่วงกลางปี</li>
<li>ในบางตลาด เช่น ฟีนิกซ์และแอตแลนตา อุปทานส่วนเกินยังคงส่งผลกระทบต่อการปรับปรุงรายได้ตามลำดับ ทำให้การเปลี่ยนแปลงเชิงบวกช้าลงจนกว่าการพัฒนาใหม่จะชะลอตัวลงอย่างมาก</li>
</ul>
<h2>สรุป</h2>
<p>ผู้บริหารยืนยันว่าการเปลี่ยนแปลงการดำเนินงานและการรวมแพลตฟอร์มเสร็จสมบูรณ์แล้ว ทำให้สามารถดำเนินการได้อย่างสม่ำเสมอและขจัดแหล่งที่มาของการรบกวนที่กล่าวถึงในช่วงก่อนหน้า การเน้นเชิงกลยุทธ์ด้านการตลาดและการกำหนดราคาแบบไดนามิกขับเคลื่อนการเพิ่มขึ้นของปริมาณการเช่าเป็นตัวเลขสองหลักเมื่อเทียบปีต่อปี ซึ่งสนับสนุนการรักษาเสถียรภาพของอัตราการครอบครองและการปรับปรุงที่ชัดเจนตามลำดับในการลดลงของรายได้จากร้านค้าเดียวกัน บริษัทได้เปิดตัวและเริ่มใช้แพลตฟอร์มการลงทุนตราสารทุนบุริมสิทธิ โดยมีการจัดการเงินทุนอย่างแข็งขันโดยการหมุนเวียนสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลักออกไปและมุ่งเน้นการลงทุนในตลาดเป้าหมายเพื่อเพิ่มความหนาแน่นและการเติบโตของกิจการร่วมค้า ข้อมูลเดือนมกราคมและกุมภาพันธ์แสดงให้เห็นถึงโมเมนตัมเชิงบวกอย่างต่อเนื่องในอัตราการครอบครองและกระแสการเช่า ซึ่งตอกย้ำประมาณการของผู้บริหารสำหรับการปรับปรุงตามลำดับอย่างค่อยเป็นค่อยไปในรายได้จากร้านค้าเดียวกันตลอดปี 2026 และคาดว่าจะกลับมาครอบคลุมเงินปันผลเต็มจำนวนภายในสิ้นปีหรือภายในปี 2027 ประมาณการสำหรับปี 2026 สร้างขึ้นจากพลวัตของตลาดที่มีอยู่ แทนที่จะเป็นปัจจัยกระตุ้นที่คาดการณ์ไว้ โดยไม่มีปัจจัยสนับสนุนที่สำคัญจากการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัย และคาดว่าภาระผูกพันจะยังคงอยู่ที่ระดับสูงสุดของช่วงเป้าหมาย เนื่องจากกิจกรรมการรีไฟแนนซ์และการเพิ่มประสิทธิภาพพอร์ตโฟลิโออย่างต่อเนื่องดำเนินต่อไป</p>
<ul>
<li>ประธานและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร Cramer กล่าวว่า "งานทั้งหมดที่เราทุ่มเทให้กับบุคลากร กระบวนการ และแพลตฟอร์มของเราเสร็จสมบูรณ์แล้ว ดังนั้นจึงไม่มีสิ่งรบกวนหรือชิ้นส่วนที่เคลื่อนไหวอยู่ในขณะนี้"</li>
<li>การลงทุนทางการตลาดและเครื่องมือดิจิทัล รวมถึง AI ได้เพิ่มอัตราการแปลงการเช่าและประสิทธิภาพการหาลูกค้าอย่างมีนัยสำคัญ โดยการปรับปรุงการมองเห็นและการจัดอันดับส่งผลให้ "ปริมาณการเช่าเพิ่มขึ้น 20%–30%"</li>
<li>คาดว่าอัตราการย้ายเข้าของร้านค้าเดียวกันจะเป็นลบในช่วงสี่ถึงห้าเดือนแรกเนื่องจากผลกระทบที่ยากลำบาก จากนั้นจะเปลี่ยนเป็นกลางหรือบวกในช่วงครึ่งหลัง โดยขนาดของการเพิ่มขึ้นของ ECRI สูงกว่าปีต่อปีและจังหวะไม่เปลี่ยนแปลง</li>
<li>โครงการจำหน่ายสินทรัพย์จะสิ้นสุดการขายหลักส่วนใหญ่ในปี 2026 หลังจากนั้นการขายจะเกิดขึ้นตามโอกาสเท่านั้นตามเงื่อนไขที่กำหนด</li>
<li>ตลาดที่มีสมดุลอุปสงค์และอุปทาน เช่น โคโลราโดสปริงส์และวิชิทา กำลังสร้างอัตราตามลำดับและการเพิ่มขึ้นของอัตราการครอบครอง ในขณะที่ตลาดอื่นๆ ที่มีอุปทานส่วนเกินอย่างต่อเนื่องจะต้องมีการดูดซับอุปทานเพิ่มเติมก่อนที่อำนาจในการกำหนดราคาจะกลับคืนมา</li>
<li>คาดว่าอุปทานใหม่จะต่ำกว่าระดับประวัติศาสตร์ตั้งแต่ปี 2027 เป็นต้นไป แต่ประมาณการสำหรับปีปัจจุบันไม่ได้รวมผลกระทบใดๆ จากการฟื้นตัวของธุรกรรมที่อยู่อาศัยหรือปัจจัยกระตุ้นที่เกี่ยวข้อง</li>
<li>แพลตฟอร์มการลงทุนตราสารทุนบุริมสิทธิของบริษัทมีเป้าหมายที่จะใช้เงินทุนตามกรอบเวลาสองปี โดยมีสามแห่งภายใต้สัญญาและกำลังดำเนินการเพื่อให้ "นำออกไปให้เร็วที่สุดเท่าที่จะทำได้"</li>
<li>การเติบโตของค่าใช้จ่ายสำหรับปี 2026 จะนำโดยภาษีทรัพย์สิน (3%-5%) โดยคาดว่าค่าใช้จ่ายด้านบุคลากรจะคงที่และค่าใช้จ่ายทางการตลาดจะเติบโตในระดับ "เลขสองหลัก" เปอร์เซ็นต์ ค่าใช้จ่ายประกันภัยคาดว่าจะลดลงเมื่อต่ออายุ</li>
<li>เพื่อตอบสนองต่อความผันผวนของกฎระเบียบ ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายการเงิน Togashi ตั้งข้อสังเกตว่า "มีความเสี่ยงบางประการเสมอ" จากข้อจำกัดค่าเช่าที่เกิดจากสภาพอากาศหรือเหตุฉุกเฉินในบางส่วนของพอร์ตโฟลิโอ แต่เหตุการณ์เหล่านี้โดยทั่วไปมีผลกระทบในท้องถิ่นและระยะสั้น</li>
</ul>
<h2>อภิธานศัพท์อุตสาหกรรม</h2>
<ul>
<li>ECRI (Existing Customer Rate Increase): โครงการเชิงกลยุทธ์ของการเพิ่มอัตราค่าเช่าเป็นระยะที่ใช้กับผู้เช่าปัจจุบันเป็นส่วนหนึ่งของการบริหารผลตอบแทนสำหรับ REITs ที่เก็บของด้วยตนเอง</li>
<li>PRO Internalization: กระบวนการแปลงที่ผู้ให้บริการระดับภูมิภาค (PROs) ที่เข้าร่วมในเครือข่ายของ REIT ที่เก็บของด้วยตนเองจะถูกรวมเข้ากับการดำเนินงานและโครงสร้างการจัดการแบบรวมศูนย์ของบริษัทอย่างเต็มที่</li>
<li>Achieved Rate: อัตราเฉลี่ยที่ได้รับจากการรวมหน่วยที่ครอบครองทั้งหมด โดยคำนึงถึงทั้งสัญญาเช่าใหม่และสัญญาเช่าต่ออายุ รวมถึงการปรับโปรโมชั่น</li>
<li>Roll-Down: การลดลงของค่าเช่าเฉลี่ยที่ได้รับเมื่อผู้เช่ารายใหม่เช่าหน่วยในอัตราที่ต่ำกว่าผู้เช่าที่ออกไป วัดเป็นเปอร์เซ็นต์</li>
<li>Preferred Equity Investments Platform: เครื่องมือสำหรับการจัดหาเงินทุนตราสารทุนภายใต้เงื่อนไขพิเศษ โดยทั่วไปจะให้ผลตอบแทนที่ได้รับสิทธิก่อน โดยใช้เพื่อจัดหาเงินทุนสำหรับการซื้อหรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์</li>
</ul>
<h2>บทถอดเสียงการประชุมทางโทรศัพท์ฉบับเต็ม</h2>
<p>ผู้ดำเนินการ: สวัสดีครับ ยินดีต้อนรับสู่การประชุมทางโทรศัพท์เกี่ยวกับผลประกอบการไตรมาสที่สี่ของปี 2025 ของ National Storage Affiliates Trust ขณะนี้ ผู้เข้าร่วมอยู่ในโหมดฟังเท่านั้น จะมีการถาม-ตอบสั้นๆ หลังจากการนำเสนออย่างเป็นทางการ ตอนนี้เป็นความยินดีของผมที่จะแนะนำผู้ดำเนินรายการ George Hoglund รองประธานฝ่ายนักลงทุนสัมพันธ์ของ National Storage Affiliates Trust ขอบคุณครับ คุณ Hoglund คุณเริ่มได้เลย</p>
<p>George Hoglund: เราขอขอบคุณที่เข้าร่วมการประชุมทางโทรศัพท์เกี่ยวกับผลประกอบการไตรมาสที่สี่ของปี 2025 ของ National Storage Affiliates Trust ในวันนี้ ร่วมกับผมในวันนี้คือ ประธานและ CEO ของ National Storage Affiliates Trust, David G. Cramer และ CFO, Brandon S. Togashi หลังจากการกล่าวสุนทรพจน์ที่เตรียมไว้ ผู้บริหารจะตอบคำถามจากนักวิเคราะห์ทางการเงินที่ลงทะเบียน โปรดจำกัดคำถามของคุณไว้ที่หนึ่งคำถามและหนึ่งคำถามติดตามผล จากนั้นกลับไปที่คิวหากคุณมีคำถามเพิ่มเติม นอกเหนือจากข่าวประชาสัมพันธ์ที่เผยแพร่เมื่อบ่ายวานนี้ เราได้จัดเตรียมชุดข้อมูลเสริมพร้อมรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับผลลัพธ์ของเรา ซึ่งสามารถพบได้ในส่วนนักลงทุนสัมพันธ์บนเว็บไซต์ของเราที่ nsastorage.com</p>
<p>ในการประชุมวันนี้ สุนทรพจน์ที่เตรียมไว้ของผู้บริหารและการตอบคำถามของคุณอาจมีข้อความคาดการณ์ในอนาคตซึ่งอยู่ภายใต้ความเสี่ยงและความไม่แน่นอน และแสดงถึงการประมาณการของผู้บริหาร ณ วันนี้ 26 กุมภาพันธ์ 2026 บริษัทไม่รับภาระผูกพันในการแก้ไขหรือปรับปรุงข้อความคาดการณ์ในอนาคตใดๆ เนื่องจากสภาวะตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปหรือสถานการณ์อื่น ๆ หลังวันที่ของการประชุมทางโทรศัพท์นี้ บริษัทขอเตือนว่าผลลัพธ์ที่แท้จริงอาจแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญจากที่คาดการณ์ไว้ในข้อความคาดการณ์ในอนาคตใดๆ สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับข้อความคาดการณ์ในอนาคตของเรา โปรดดูเอกสารสาธารณะของเรากับ SEC</p>
<p>เรายังสนับสนุนให้ผู้ฟังทบทวนคำจำกัดความและการกระทบยอดของมาตรวัดทางการเงินที่ไม่ใช่ GAAP เช่น FFO, core FFO และรายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่อยู่ในแพ็คเกจข้อมูลเสริมที่มีอยู่ในส่วนนักลงทุนสัมพันธ์บนเว็บไซต์ของเราและในเอกสาร SEC ของเรา ตอนนี้ผมจะส่งต่อการประชุมให้ David</p>
<p>David G. Cramer: ขอบคุณ George และขอบคุณทุกคนที่เข้าร่วมการประชุมของเราในวันนี้ ไตรมาสที่สี่ให้การยืนยันเพิ่มเติมว่าประสิทธิภาพพอร์ตโฟลิโอของเราได้เปลี่ยนแปลงไปในทิศทางเชิงบวก เราได้รับประโยชน์จากความพยายามในการดำเนินงานที่สำคัญที่ทีมของเราดำเนินการในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ซึ่งทำให้ National Storage Affiliates Trust มีศักยภาพในการเติบโตที่เหนือกว่า เราได้สร้างผลลัพธ์ที่แข็งแกร่งสำหรับไตรมาสนี้และประสบความสำเร็จในหลายด้าน รวมถึงแม้ว่าหนึ่งใน 21 MSA ที่เรารายงานจะมีการปรับปรุงการเติบโตของรายได้จากร้านค้าเดียวกันเมื่อเทียบกับที่เรารายงานใน Q3 การเติบโตของรายได้จากร้านค้าเดียวกันลดลง 70 basis points ในไตรมาสที่สี่ เทียบกับการลดลง 260 basis points ในไตรมาสที่สาม ซึ่งเป็นการปรับปรุงที่สำคัญ เราประสบกับการปรับปรุงตามลำดับในแต่ละเดือนของไตรมาส</p>
<p>อัตราการครอบครองเมื่อเทียบปีต่อปีก็ยังคงปรับปรุงอย่างต่อเนื่อง โดยสิ้นปีลดลง 70 basis points โปรดจำไว้ว่าเราลดลง 140 basis points ณ สิ้นไตรมาสที่สาม ผลลัพธ์ core FFO ต่อหุ้นของเราอยู่ที่ระดับสูงสุดของช่วงประมาณการของเรา ซึ่งสูงกว่าที่คาดการณ์ไว้ เมื่อมองไปที่ทั้งปี เราได้บรรลุความสำเร็จที่สำคัญหลายประการ รวมถึงการรวมแบรนด์อีกหนึ่งแบรนด์ ลดจำนวนแบรนด์ที่เหลืออยู่เหลือหกแบรนด์ และตัวขับเคลื่อนการเติบโตเพิ่มเติมด้วยการก่อตั้งแพลตฟอร์มการลงทุนตราสารทุนบุริมสิทธิของเรา เรายังคงดำเนินการตามโครงการเพิ่มประสิทธิภาพพอร์ตโฟลิโอของเราโดยการออกจากห้าสถานะและขายทรัพย์สิน 15 แห่ง มูลค่ารวม 97 ล้านดอลลาร์ เรายังได้ซื้อทรัพย์สิน 10 แห่ง มูลค่ารวม 75 ล้านดอลลาร์ ผ่านกิจการร่วมค้าและในงบดุลของเรา</p>
<p>ที่สำคัญที่สุด เราสิ้นสุดปีด้วยพื้นฐานที่แข็งแกร่งพร้อมโมเมนตัมเชิงบวกที่ส่งต่อไปยังปี 2026 โดยอัตราการครอบครอง ณ สิ้นเดือนมกราคมเพิ่มขึ้น 20 basis points เมื่อเทียบปีต่อปี เราได้ผ่านพ้นจุดวิกฤตไปแล้ว ความพยายามอันยิ่งใหญ่ที่ทีมของเราดำเนินการเพื่อรวมโครงสร้าง PRO การจำหน่ายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก การอัปเกรดและรวมศูนย์แพลตฟอร์มการตลาด การบริหารรายได้ และการดำเนินงานของเรา ควบคู่ไปกับการรวมแบรนด์และการย้ายไปยังโดเมนเว็บเดียว กำลังให้ผลตอบแทน เมื่อมองไปที่ปี 2026 และปีต่อๆ ไป สภาพแวดล้อมสำหรับที่เก็บของด้วยตนเองกำลังดีขึ้น ประการแรก อุปทานใหม่มีเสถียรภาพในปัจจุบันและคาดว่าจะลดลงในช่วงสองสาม