NexPoint Real Estate Finance สรุปผลประกอบการไตรมาส 1

การรีไฟแนนซ์: NREF ได้เปลี่ยนตราสารหนี้ที่ครบกำหนดอายุ 180 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ อัตราดอกเบี้ย 5.75% ด้วยสัญญาแลกเปลี่ยนผลตอบแทนรวม (total-return-swap facility) มูลค่ารวม 242 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ ที่กำหนดราคาที่ SOFR+375bp (อายุ 3 ปี ต่ออายุได้ 1 ปี) ซึ่งช่วยลดภาระหนี้สินระยะสั้น จับคู่อัตราดอกเบี้ยลอยตัวของสินทรัพย์ได้ดีขึ้น และเพิ่มความสามารถในการจัดสรรเงินทุนได้อีกประมาณ 45 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ โดยไม่ทำให้ผู้ถือหุ้นเสียสิทธิ

การหมุนเวียนเงินทุน / การทำ re-REMIC ใหม่: บริษัทได้ขาย B-piece ของ FREMF 2017-K62 ให้กับ Mizuho ที่ราคา 92.7 (ซื้อที่ราคา 68.69) นำเงินไปลงทุนในส่วน HRR ที่ให้ผลตอบแทน 18.5% สร้างมูลค่าทางบัญชีเพิ่มขึ้น 0.46 ดอลลาร์สหรัฐฯ ต่อหุ้น ลดการจัดหาเงินทุนแบบ repo ลง 75 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ และคาดว่าจะเพิ่ม CAD ได้ประมาณ 0.34 ดอลลาร์สหรัฐฯ ต่อหุ้นต่อปี

ผลประกอบการ เงินปันผล และแนวโน้ม: กำไรสุทธิไตรมาส 1 อยู่ที่ 0.42 ดอลลาร์สหรัฐฯ ต่อหุ้น (ลดลงจาก 0.70 ดอลลาร์สหรัฐฯ) โดยมี CAD 0.58 ดอลลาร์สหรัฐฯ และ EAD 0.43 ดอลลาร์สหรัฐฯ บริษัทจ่ายเงินปันผลรายไตรมาส 0.50 ดอลลาร์สหรัฐฯ (ครอบคลุมโดย CAD 1.16 เท่า) และประกาศจ่าย 0.50 ดอลลาร์สหรัฐฯ สำหรับไตรมาส 2 ในขณะที่มีแผนการลงทุนประมาณ 190 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ บวกกับโอกาสในการทำธุรกรรมโครงสร้าง 275 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ และโครงการริเริ่มด้าน AI ควรจะช่วยผลักดันการเพิ่มขึ้นของ CAD อย่างค่อยเป็นค่อยไปในช่วงครึ่งหลังของปี 2026

ผู้บริหารของ NexPoint Real Estate Finance (NYSE:NREF) ได้เน้นย้ำถึงการรีไฟแนนซ์หนี้สิน กิจกรรมการหมุนเวียนเงินทุน และแนวโน้มพอร์ตโฟลิโอ ในระหว่างการประชุมผลประกอบการไตรมาสแรกของปี 2026

ผลประกอบการและเงินปันผลไตรมาสแรก

Paul Richards รองประธานบริหารและประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายการเงิน กล่าวว่า บริษัทรายงานกำไรสุทธิ 0.42 ดอลลาร์สหรัฐฯ ต่อหุ้นปรับลดแล้วสำหรับไตรมาสแรก ลดลงจาก 0.70 ดอลลาร์สหรัฐฯ ในไตรมาสแรกของปี 2025 Richards ระบุว่าการลดลงนี้เกิดจาก "การปรับมูลค่าตามราคาตลาดเล็กน้อยของหุ้นบุริมสิทธิและวอร์แรนต์ รวมถึงการลดลงของการเปลี่ยนแปลงสินทรัพย์สุทธิที่เกี่ยวข้องกับ CMBS VIEs ที่รวมอยู่ด้วย"

Richards กล่าวว่า กำไรที่พร้อมสำหรับการจัดสรร (EAD) อยู่ที่ 0.43 ดอลลาร์สหรัฐฯ ต่อหุ้นปรับลดแล้ว เทียบกับ 0.41 ดอลลาร์สหรัฐฯ ในไตรมาสเดียวกันของปีก่อน Cash available for distribution (CAD) เพิ่มขึ้นเป็น 0.58 ดอลลาร์สหรัฐฯ ต่อหุ้นปรับลดแล้ว จาก 0.45 ดอลลาร์สหรัฐฯ เมื่อปีก่อน

บริษัทจ่ายเงินปันผลปกติ 0.50 ดอลลาร์สหรัฐฯ ต่อหุ้นสำหรับไตรมาสแรก ซึ่ง Richards กล่าวว่า "ครอบคลุมโดยเงินสดที่พร้อมสำหรับการจัดสรร (CAD) 1.16 เท่า" เขายังกล่าวอีกว่าเมื่อวันที่ 28 เมษายน 2026 คณะกรรมการได้ประกาศจ่ายเงินปันผล 0.50 ดอลลาร์สหรัฐฯ ต่อหุ้นสำหรับไตรมาสที่สองของปี 2026

มูลค่าทางบัญชีต่อหุ้นลดลง 0.3% จากไตรมาสที่สี่ของปี 2025 เป็น 18.96 ดอลลาร์สหรัฐฯ ต่อหุ้นปรับลดแล้ว ซึ่ง Richards กล่าวว่ามีสาเหตุหลักมาจาก "การขาดทุนที่ยังไม่เกิดขึ้นจริงจากเงินลงทุนในหุ้นบุริมสิทธิและวอร์แรนต์หุ้น"

การรีไฟแนนซ์ทดแทนหนี้ที่ครบกำหนดระยะสั้นและเพิ่มขีดความสามารถ

Richards เรียกการรีไฟแนนซ์ตราสารหนี้ไม่มีหลักประกันอาวุโสว่า "การพัฒนาที่สำคัญที่สุดของไตรมาส และตามความเป็นจริงของสัปดาห์นี้" เขากล่าวว่า NREF ได้รีไฟแนนซ์ตราสารหนี้ไม่มีหลักประกันอาวุโสที่ครบกำหนดในวันที่ 1 พฤษภาคม มูลค่า 180 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ โดยแทนที่ตราสารหนี้อัตราดอกเบี้ยคงที่ 5.75% ด้วยสัญญาแลกเปลี่ยนผลตอบแทนรวม (TRS) ใหม่มูลค่า 242 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ ที่กำหนดราคาที่ SOFR บวก 375 จุดพื้นฐาน สัญญามีอายุสามปีพร้อมตัวเลือกในการต่ออายุหนึ่งปี

Richards ได้สรุปประโยชน์ที่ตั้งใจไว้หลายประการ รวมถึงการขจัด "ภาระหนี้สินระยะสั้น" การจับคู่หนี้สินกับสินทรัพย์อัตราดอกเบี้ยลอยตัวของ NREF ได้ดีขึ้น และการจัดหา "ขีดความสามารถในการจัดสรรเพิ่มเติมประมาณ 45 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ" เขายังกล่าวอีกว่าสัญญาดังกล่าวมี "ตัวเลือกเลเวอเรจย้อนหลังสำหรับตำแหน่งที่เข้าเกณฑ์" ซึ่งเขากล่าวว่าสามารถขยายขีดความสามารถในการปล่อยสินเชื่อได้โดยไม่ต้องออกตราสารหนี้เพิ่มเติม

Richards กล่าวว่าบริษัทได้ติดต่อคู่สัญญามากกว่า 20 ราย และราคา "ต่ำกว่าการดำเนินการรีไฟแนนซ์จำนองที่เทียบเคียงได้ในตลาดตราสารหนี้ลูกผสมผลตอบแทนสูงและตราสารหนี้ระยะยาว" เขากล่าวเสริมว่าการรีไฟแนนซ์เสร็จสมบูรณ์ "โดยไม่ทำให้ผู้ถือหุ้นสามัญเสียสิทธิในราคาที่ต่ำกว่ามูลค่าทางบัญชี"

การดำเนินการ Re-REMIC และการจัดวางพอร์ตโฟลิโอ

Richards ยังได้หารือเกี่ยวกับการหมุนเวียนเงินทุนผ่านการทำ re-REMIC ของ B-Piece ของ FREMF 2017-K62 ของบริษัท เขากล่าวว่า NREF ได้ขาย B-Piece ให้กับ Mizuho ที่ราคา 92.7 หลังจากซื้อที่ราคา 68.69 ในปี 2021 และนำเงินไปลงทุนในส่วน HRR ของโครงสร้างใหม่ที่ให้ผลตอบแทน 18.5%

Richards กล่าวว่าธุรกรรมดังกล่าวสร้างมูลค่าทางบัญชีเพิ่มขึ้น 0.46 ดอลลาร์สหรัฐฯ ต่อหุ้น ลดการจัดหาเงินทุนแบบ repo ลง 75 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ และคาดว่าจะเพิ่ม CAD ได้ประมาณ 0.34 ดอลลาร์สหรัฐฯ ต่อหุ้นต่อปี

ในระหว่างไตรมาส Richards กล่าวว่าบริษัทได้ให้เงินทุนมากกว่า 30 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ ในสองสินเชื่อที่ "ทั้งสองจ่ายดอกเบี้ยรายเดือนในระดับกลางถึงสูง"

ณ สิ้นไตรมาส Richards กล่าวว่าพอร์ตโฟลิโอประกอบด้วย 90 รายการลงทุน ด้วยยอดคงค้าง 1.1 พันล้านดอลลาร์สหรัฐฯ การจัดสรรภาคส่วนคือ:

39.4% อพาร์ตเมนต์ให้เช่า (multifamily)
35.9% วิทยาศาสตร์ชีวภาพ (life sciences)
17.1% บ้านเช่ารายหลัง (single-family rental)
3.9% คลังสินค้า (storage)
1.6% ท่าจอดเรือ (marina)
2.1% อุตสาหกรรม (industrial)

เขากล่าวว่าพอร์ตโฟลิโอตราสารหนี้ประกอบด้วย 19% CMBS B-pieces, 22% สินเชื่อเมซซานีน (mezzanine loans), 24.5% เงินลงทุนในหุ้นบุริมสิทธิ (preferred equity investments), 15.6% วงเงินสินเชื่อหมุนเวียน (revolving credit facilities), 10.1% สินเชื่ออาวุโส (senior loans), 4.2% IO strips, และ 4.6% ตั๋วสัญญาใช้เงิน (promissory notes)

ในด้านภูมิศาสตร์ Richards กล่าวว่าการเปิดรับสินทรัพย์ค้ำประกันนำโดยรัฐแมสซาชูเซตส์ (28.7%) และเท็กซัส (17.6%) ตามด้วยฟลอริดา (5.9%), แคลิฟอร์เนีย (5.2%), จอร์เจีย (4.9%), และแมริแลนด์ (4.7%) โดยส่วนที่เหลือกระจายอยู่ในรัฐที่มีสัดส่วนน้อยกว่า 4% ในแต่ละรัฐ เขาอธิบายว่าความชอบของบริษัทคือการมุ่งเน้นไปที่ตลาด Sunbelt ในขณะที่สังเกตว่าการเปิดรับสินทรัพย์ในรัฐแมสซาชูเซตส์และแคลิฟอร์เนีย "มีน้ำหนักมากต่อวิทยาศาสตร์ชีวภาพ"

Richards กล่าวว่าสินทรัพย์ค้ำประกันในพอร์ตโฟลิโอมีความมั่นคง 81.2% ด้วยอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่า (loan-to-value) 59.9% และอัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้สิน (debt service coverage ratio) ถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักที่ 1.32 เท่า เขากล่าวว่า NREF มีหนี้สินคงค้าง 665.2 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ ด้วยต้นทุนถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก 5.2% และอายุเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก 0.8 ปี และอัตราส่วนหนี้สินต่อทุน 0.7 เท่า

ความคิดเห็นของผู้บริหารเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย วิทยาศาสตร์ชีวภาพ และคลังสินค้า

Matt McGraner รองประธานบริหารและประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายการลงทุน กล่าวว่าที่อยู่อาศัยเป็นสัดส่วนการลงทุนที่ใหญ่ที่สุดที่ประมาณ 56% ของพอร์ตโฟลิโอเมื่อรวมบ้านเช่ารายหลังและอพาร์ตเมนต์ให้เช่า เขากล่าวว่าบริษัท "อยู่ในช่วงอุปทานที่ต่ำที่สุดแล้ว" หลังจากการส่งมอบอพาร์ตเมนต์ทั่วประเทศที่สูงเป็นประวัติการณ์ โดยอ้างอิงจากการส่งมอบสุทธิที่สูงถึงประมาณ 695,000 หน่วยในช่วง 12 เดือนที่สิ้นสุดไตรมาสที่สี่ของปี 2024 เขากล่าวถึงการคาดการณ์ของ CoStar ว่าการส่งมอบในปี 2026 จะลดลงประมาณ 49% จากระดับปี 2025 และคาดว่าจะลดลงอีก 20% ในปี 2027 รวมถึงการเริ่มก่อสร้างที่ต่ำกว่าจุดสูงสุดของปี 2022 ประมาณ 70%

ในด้านอุปสงค์ McGraner กล่าวว่า "การรองรับเชิงโครงสร้างยังคงไม่เปลี่ยนแปลง" และเสริมว่า "ต้นทุนในการเป็นเจ้าของบ้านในตลาดของเรายังคงอยู่ที่ประมาณสามเท่าของต้นทุนในการเช่า" เขากล่าวว่าข้อมูลการเช่าของ NREF สนับสนุน "สมมติฐานการเปลี่ยนแปลง" และครึ่งหลังของปี 2026 และ 2027 อาจ "ดีกว่าปี 2025 อย่างมีนัยสำคัญ" สำหรับผู้ประกอบการด้านที่อยู่อาศัย

ในด้านวิทยาศาสตร์ชีวภาพ McGraner กล่าวว่าการลงทุนของบริษัท "มีสมาธิ ตั้งใจ และลดความเสี่ยงลงเรื่อยๆ" เขากล่าวว่าโครงการ Alewife มีผู้เช่า 71% และมี Lila Sciences เป็นผู้เช่าหลักตามสัญญาเช่าระยะยาว 245,000 ตารางฟุตพร้อมตัวเลือกในการขยาย เขาเสริมว่าแผนการจัดหาเงินทุน (RFPs), หนังสือแสดงเจตจำนง (LOIs) และสัญญาเช่าที่กำลังดำเนินการอยู่คิดเป็นประมาณ 92% ของพื้นที่ว่างที่เหลืออยู่

McGraner ยังโต้แย้งว่า AI กำลังเพิ่มอุปสงค์สำหรับสินทรัพย์วิทยาศาสตร์ชีวภาพบางประเภท เนื่องจากผู้เช่า AI ต้องการลักษณะโครงสร้างพื้นฐานที่คล้ายคลึงกัน เขาเน้นว่า Alewife เป็น "สินทรัพย์ดังกล่าวในตลาดรองที่เหมาะสม ติดกับ MIT และกลุ่มเคมบริดจ์ที่กว้างขึ้น" และกล่าวว่าการลงทุนในวิทยาศาสตร์ชีวภาพของบริษัทเป็นการเดิมพันใน "สินทรัพย์ระดับโครงสร้างพื้นฐานในเขตการศึกษาชั้นนำที่เป็นทางเชื่อม AI ในปัจจุบัน"

ในธุรกิจคลังสินค้าให้เช่า McGraner กล่าวว่าภาคส่วนนี้ "อยู่ในกระบวนการสิ้นสุดวงจร" โดยมีอุปทานที่ลดลงและผลประกอบการของ REIT สาธารณะสอดคล้องกับคำแนะนำเป็นส่วนใหญ่ เขากล่าวถึงข้อมูล REID ที่ระบุว่าโรงงานที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างคิดเป็นน้อยกว่า 3% ของอุปทานที่มีอยู่ และ NREF คาดว่าวินัยด้านอุปทานจะยังคงอยู่ McGraner กล่าวว่าอัตราการเข้าพักของพอร์ตโฟลิโอ NSP ของบริษัทอยู่ในช่วง 90% ต้นๆ และการเติบโตของค่าเช่าและผลการดำเนินงานของ NOI "ดีกว่า" การลดลงของภาคส่วนโดยรวมอย่างมีนัยสำคัญ "เกือบ 300-500 จุดพื้นฐาน"

แผนการลงทุน โครงการริเริ่มด้าน AI และคำแนะนำสำหรับไตรมาสที่สอง

McGraner กล่าวว่าแผนการลงทุนปัจจุบันประกอบด้วยการลงทุนของ NREF ประมาณ 190 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ ใน 11 ดีลที่กำลังดำเนินการ (3 ดีลปิดแล้วและ 8 ดีลอยู่ภายใต้ LOI) บวกกับโอกาสในการลงทุนในผลิตภัณฑ์โครงสร้างอีก 275 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสินเชื่ออาวุโสของอพาร์ตเมนต์ให้เช่าและกลุ่ม CMBS เขากล่าวว่าผลตอบแทนเฉลี่ยของแผนการลงทุน "สูงกว่า" ต้นทุนเงินทุนของบริษัทในสัญญา TRS ใหม่ ซึ่งเขากล่าวว่ากำลังผลักดัน "การเพิ่มขึ้นของ CAD อย่างค่อยเป็นค่อยไป" ที่บริษัทคาดว่าจะดำเนินต่อไปในช่วงครึ่งหลังของปี 2026

McGraner ยังกล่าวอีกว่า NREF กำลังนำ AI มาใช้ในการประเมินสินเชื่อ การติดตามพอร์ตโฟลิโอ และการดำเนินงาน เขาอธิบายถึงความพยายามนำร่องในการคัดกรองดีลและการตรวจสอบสถานะด้วยความช่วยเหลือจาก AI และบริษัทตั้งเป้าลดระยะเวลาในการประเมินสินเชื่อลง 50% เขายังกล่าวอีกว่า NREF กำลังใช้ "การเฝ้าระวังตลอดเวลา" ใน "การลงทุนทั้งหมด 92+ รายการ" และสร้างแบบจำลองการให้คะแนนความน่าเชื่อถือเชิงคาดการณ์ ในขณะที่ใช้ AI เชิงสร้างสรรค์เพื่อเร่งกระบวนการรายงานและการร่างเอกสาร เขากล่าวว่าแผนงานรวมถึงการวางรากฐานในไตรมาสที่สองและสามของปี 2026 การขยายขนาดในไตรมาสที่สี่ และ "การเพิ่มประสิทธิภาพเต็มรูปแบบตลอดปี 2027"

ในด้านการจัดสรรเงินทุน McGraner กล่าวว่าอัตราส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุนยังคงต่ำกว่า 1 เท่า และเป็นหนึ่งในอัตราส่วนที่ต่ำที่สุดในกลุ่ม REIT สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เขาตั้งข้อสังเกตว่าหุ้นของบริษัทซื้อขายอยู่ที่สิ่งที่เขาอธิบายว่าเป็น "ส่วนลดอย่างมีนัยสำคัญจากมูลค่าทางบัญชีประมาณ 19 ดอลลาร์สหรัฐฯ ต่อหุ้น" และ NREF มองว่าการซื้อหุ้นคืนในราคาลดดังกล่าวเป็นการเพิ่มมูลค่า และคาดว่าจะดำเนินการซื้อหุ้นคืนอย่างต่อเนื่องตามโอกาสควบคู่ไปกับการจัดหาเงินทุนตามแผน

สำหรับไตรมาสที่สอง Richards ให้คำแนะนำ EAD ที่ 0.43 ดอลลาร์สหรัฐฯ ต่อหุ้นปรับลดแล้วที่จุดกึ่งกลาง (ช่วง 0.38 ถึง 0.48 ดอลลาร์สหรัฐฯ) และ CAD ที่ 0.54 ดอลลาร์สหรัฐฯ ต่อหุ้นปรับลดแล้วที่จุดกึ่งกลาง (ช่วง 0.49 ถึง 0.59 ดอลลาร์สหรัฐฯ)

ในระหว่างช่วงถาม-ตอบ McGraner กล่าวว่าแม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะสูงขึ้นในช่วงไม่กี่สัปดาห์ที่ผ่านมา แต่กระบวนการตลาดทุนที่เขาได้สังเกตเห็น "ยังคงดำเนินต่อไปโดยไม่มี...การหยุดชะงักอย่างมีนัยสำคัญ" แม้ว่าเขาจะสังเกตเห็นการปรับราคาบางส่วนก็ตาม เขากล่าวเสริมว่าปัจจัยพื้นฐานของอพาร์ตเมนต์ให้เช่า "เริ่มเห็น...การเปลี่ยนแปลงและแข็งแกร่งขึ้น" และกล่าวว่าในพอร์ตโฟลิโอของ NREF การให้ส่วนลดลดลง 50% จากไตรมาสที่สี่

เมื่อถูกถามเกี่ยวกับสินทรัพย์อื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับวิทยาศาสตร์ชีวภาพ McGraner กล่าวว่า Holly Springs และ Vacaville เป็น "สินทรัพย์การผลิตขั้นสูงทั้งคู่" และแนะนำว่าอาจมีการรีไฟแนนซ์หรือชำระคืน ซึ่งอาจลดการเปิดรับสินทรัพย์ลงในช่วง 12 เดือนข้างหน้า เขายังกล่าวอีกว่า Alewife อาจได้รับการชำระคืนภายใน 12 เดือนเนื่องจากความคืบหน้าในการเช่า

Richards ปฏิเสธที่จะแจกแจงส่วนประกอบของ "รายได้อื่นๆ" ในระหว่างการประชุม โดยกล่าวว่ารายละเอียดเพิ่มเติมจะให้ไว้ในการยื่นแบบรายไตรมาสและอาจมีการเปิดเผยเพิ่มเติมในอนาคต

เกี่ยวกับ NexPoint Real Estate Finance (NYSE:NREF)

NexPoint Real Estate Finance, Inc. เป็นกองทรัสต์เพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งมุ่งเน้นการปล่อยสินเชื่อ การเข้าซื้อ และการบริหารจัดการพอร์ตโฟลิโอที่หลากหลายของการลงทุนในตราสารหนี้อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ บริษัทมุ่งหวังที่จะสร้างรายได้ปัจจุบันและการเพิ่มมูลค่าโดยการจัดหาโซลูชันทางการเงินทั่วทั้งโครงสร้างเงินทุนสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มั่นคงและกำลังเปลี่ยนผ่าน การลงทุนของบริษัทรวมถึงสินเชื่อเต็มจำนวน (whole loans), สินเชื่อเมซซานีน (mezzanine loans), หุ้นบุริมสิทธิ (preferred equity) และผลิตภัณฑ์สินเชื่อโครงสร้างอื่นๆ ที่ค้ำประกันโดยสินทรัพย์ประเภทอพาร์ตเมนต์, สำนักงาน, อุตสาหกรรม, ค้าปลีก และโรงแรม

นับตั้งแต่การเสนอขายหุ้นแก่ประชาชนทั่วไปครั้งแรกในเดือนมีนาคม 2021 NexPoint Real Estate Finance ได้ดำเนินการธุรกรรมจำนวนมากกับผู้กู้ทั่วประเทศ รวมถึงผู้สนับสนุนสถาบันและเจ้าของที่ถือครองโดยเอกชน