ตลาดบ้านที่หยุดนิ่ง

ตลาดบ้านที่หยุดนิ่ง

เขียนโดย Jeffrey Tucker ผ่าน The Epoch Times,

อัตราดอกเบี้ยจำนองสำหรับสินเชื่อ 30 ปีเพิ่งแตะ 7 เปอร์เซ็นต์ ทำให้ปัญหาด้านอุปสงค์ทวีความรุนแรงขึ้น ค่าจำนองบวกประกัน—ซึ่งทำให้บ้านมูลค่าครึ่งล้านดอลลาร์กลายเป็นบ้านมูลค่า 1.2 ล้านดอลลาร์ บวกภาษีทรัพย์สิน—กลายเป็นสิ่งที่ผู้ซื้อกลุ่มหนึ่งไม่สามารถจ่ายได้ ในขณะที่คนส่วนใหญ่ก็เอื้อมไม่ถึงอยู่แล้ว

ในด้านอุปทาน เจ้าของบ้านที่มีอยู่หลายล้านคนติดอยู่กับสินเชื่อจำนองยุคโควิดที่ 3 เปอร์เซ็นต์หรือต่ำกว่า ซึ่งทำให้พวกเขาขาดทุนจริง นั่นเป็นข้อตกลงที่ดี เว้นแต่คุณจะขายแล้วต้องซื้อใหม่ มันไม่มีเหตุผลที่จะขายไม่ว่ากรณีใดๆ แต่คุณก็ยังคงต้องจ่ายภาษีทรัพย์สินที่สูงขึ้นเรื่อยๆ บนการประเมินมูลค่าที่สูงขึ้นเรื่อยๆ

สิ่งนี้ได้ก่อให้เกิดปัญหาที่เห็นได้ชัดในตัวเลขยอดขายบ้านใหม่ในเดือนมกราคม ซึ่งลดลง 18 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งเป็นการลดลงครั้งใหญ่ที่สุดในรอบ 13 ปี และอยู่ในระดับที่เทียบเคียงได้กับภาวะตกต่ำหลังวิกฤตการณ์ทางการเงินปี 2008 ที่เริ่มต้นจากภาคอสังหาริมทรัพย์ สิ่งที่เกิดขึ้นในเวลาจริงนั้นบ่งชี้โดยเรื่องเล่า ผู้คนไม่ขายหรือไม่ซื้อ—เว้นแต่แน่นอนว่าคุณมีเงินสดเต็มจำนวน

ภาพที่สร้างขึ้นนี้คือความมั่งคั่งที่ลวงตาในด้านหนึ่ง และผู้เช่าที่ผิดหวังในอีกด้านหนึ่ง เจ้าของบ้านที่มีอยู่กำลังจ่ายภาษีทรัพย์สินที่สูงขึ้นเรื่อยๆ บนการประเมินมูลค่าบ้านที่เพิ่มขึ้น แต่ความสุขของพวกเขามาจากการมองดูความมั่งคั่งในกระดาษของพวกเขาเพิ่มขึ้นบน Zillow มันเป็นกำไรที่ยังไม่เกิดขึ้นจริง และการทำให้เกิดขึ้นจริงนั้นขึ้นอยู่กับผู้ซื้อที่เต็มใจและมีกำไร

มิฉะนั้น พวกเขาก็ติดอยู่ การปิดการขายในราคาตลาดเป็นสิ่งที่ดี แต่การเปลี่ยนไปสู่สภาพความเป็นอยู่ที่ใหม่จะทำให้คุณต้องไปอยู่ในบ้านที่เล็กลงหรือตลาดที่แตกต่างไปโดยสิ้นเชิง ซึ่งต้องมีการย้ายถิ่นฐานทางภูมิศาสตร์ บ้านที่ต้องปรับปรุงใหม่ก็ไม่สามารถทำได้จริงเช่นกัน เมื่อดูเหมือนเป็นไปไม่ได้เลยที่จะหาผู้ให้บริการที่สามารถจ่ายได้และมีความสามารถในปัจจุบัน บวกกับต้นทุนที่สูงของทรัพยากรทั้งหมด

นี่คือความเสียหายเพิ่มเติมจากมาตรการล็อกดาวน์และอัตราดอกเบี้ยศูนย์ ผู้คนที่ใช้เงินกระตุ้นเศรษฐกิจเพื่อซื้อบ้านคิดว่าพวกเขาได้ข้อตกลงที่ดี ในบางแง่มุม พวกเขาก็ได้ แต่สิ่งนี้ถูกหักล้างด้วยภาษีทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นและความรู้สึกติดอยู่ในสถานการณ์เจ้าของบ้านที่ไม่มีทางหลบหนีทางการเงินที่สมเหตุสมผล

จุดสูงสุดของการซื้อในปี 2020 ถูกจับคู่กับจุดต่ำสุดของการขายในปี 2026 เกือบจะเหมือนภาพสะท้อน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความแตกต่างตรงที่มีสภาพคล่องต่ำเป็นหย่อมๆ สิ่งนี้ไม่เกิดขึ้นในตลาดไข่ กางเกงยีนส์ หรือเนื้อวัว ตลาดที่หยุดนิ่งคือเรื่องของอุปทานที่อุดมสมบูรณ์ แต่มีผู้ขายหรือผู้ซื้อที่เต็มใจน้อย ราคาที่ประกาศกลายเป็นสิ่งลวงตาเพราะไม่ได้ปรากฏในการซื้อขายจริง พวกมันเป็นเพียงการประมาณการของการซื้อขาย เช่น สินค้าราคาแพงบน eBay ที่ไม่มีใครซื้อ

ผู้คนกังวลเกี่ยวกับการเกิดซ้ำของปี 2008 กับภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำ นั่นไม่ใช่สิ่งที่เป็นไปไม่ได้ แต่สถานการณ์แตกต่างกัน หากผู้ซื้อจริงมีน้อย และผู้ขายติดอยู่ในสัญญาที่ได้เปรียบของพวกเขา แรงกดดันต่อราคาจึงลดลง ค่าเช่ากำลังลดลงในวันนี้ แต่ราคาบ้านไม่มากนัก ตลาดที่ถูกล็อคแตกต่างจากตลาดที่กำลังตกต่ำ

เป็นการยากที่จะมองเห็นทางออกของปัญหานี้หากไม่มีการเพิ่มอุปทานอย่างมหาศาลและการลดลงของอัตราดอกเบี้ยจำนอง ซึ่งทั้งสองอย่างนี้ดูเหมือนจะไม่น่าจะเกิดขึ้นในเร็วๆ นี้ อันที่จริง ทรัมป์ได้ยกเลิกคำมั่นสัญญาในการรณรงค์หาเสียงของเขาเรื่องสต็อกบ้านที่มากขึ้น โดยให้เหตุผลว่าเขาไม่ต้องการลดมูลค่าทรัพย์สินสำหรับเจ้าของบ้านที่มีอยู่ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นรุ่น Boomer

หัวข้อนี้มีความละเอียดอ่อนเป็นพิเศษในวัฒนธรรมอเมริกัน นี่เป็นเพราะสหรัฐอเมริกาเป็นประเทศแรกที่บรรลุอุดมคติของการเป็นเจ้าของบ้านที่แพร่หลายและราคาไม่แพงสำหรับชนชั้นกลาง สิ่งนี้เริ่มต้นขึ้นหลังสงครามโลกครั้งที่สอง โดยส่วนหนึ่งต้องขอบคุณการหักลดหย่อนภาษีสำหรับดอกเบี้ยจำนองและรูปแบบการอุดหนุนอื่นๆ เป้าหมายคือการสร้างความฝันแบบอเมริกัน มันได้ผล

ห้าปีที่ผ่านมาได้นำเสนอความท้าทายพื้นฐานต่ออุดมคตินั้น เนื่องจากคนหนุ่มสาวไม่มีตำแหน่งที่จะซื้อบ้านได้ อายุเฉลี่ยของผู้ซื้อบ้านครั้งแรกตั้งแต่ปี 1950 ถึง 1990 คือ 24-28 ปี หลังปี 2008 สิ่งนั้นเริ่มเพิ่มขึ้น วันนี้ อายุของผู้ซื้อบ้านใหม่คือ 40 ปีขึ้นไป ตัวเลขเหล่านั้นแสดงถึงการแตกสลายของส่วนสำคัญของความฝันแบบอเมริกัน

ความหวังของฝ่ายบริหารของทรัมป์คือการหาวิธีฟื้นฟูความฝันเก่าผ่านอัตราดอกเบี้ยจำนองที่ต่ำลงและผลประโยชน์ทางการเงินอื่นๆ สำหรับผู้ซื้อครั้งแรก แต่ในความเป็นจริง ปัญหามีรากฐานที่ฝังแน่นและลึกเกินกว่าจะแก้ไขได้ด้วยการเปลี่ยนแปลงนโยบายเล็กน้อย นอกจากนี้ เนื่องจากสงครามกับอิหร่าน ตลาดพันธบัตรก็ปั่นป่วนอย่างมาก เส้นอัตราผลตอบแทนกำลังชันขึ้นในลักษณะที่ทำให้ผู้สังเกตการณ์ตลาดตกใจ

นั่นเป็นช่องว่างที่เห็นได้ชัดระหว่างนโยบายที่สัญญาไว้และผลลัพธ์ที่แท้จริง มันแสดงให้เห็นเพิ่มเติมว่ารัฐบาลมีการควบคุมน้อยเพียงใดต่อส่วนต่างราคาที่ถูกกำหนดโดยแรงตลาดมากกว่าเจ้าหน้าที่หน่วยงานหรือผู้นำที่ได้รับเลือก การอุดหนุนผู้ซื้อก็ไม่ได้ผลเช่นกัน: สิ่งเหล่านั้นจะถูกคำนวณเข้าสู่ความต้องการของตลาดอย่างรวดเร็วและสะท้อนให้เห็นในราคาที่สูงขึ้น

การชำระเงินดาวน์โดยเฉลี่ยก็เพิ่มสูงขึ้นเช่นกัน แม้ว่าเปอร์เซ็นต์การชำระเงินดาวน์มักจะต่ำกว่าในปัจจุบันเมื่อเทียบกับทศวรรษ 1960 แต่จำนวนเงินจริงได้เพิ่มขึ้นถึงสี่เท่า นี่เป็นเพราะบ้านมีราคาแพงกว่ามากในแง่ของค่าเงินเฟ้อ การออมเพื่อการชำระเงินดาวน์ตอนนี้ใช้เวลานานขึ้นอย่างมากเมื่อเทียบกับรายได้สำหรับหลายครัวเรือนกว่าที่เคยเป็นในปี 1960

คนหนุ่มสาว แม้แต่ผู้ที่โชคดีที่ได้งานที่มีรายได้สูง ก็ถูกกันออกจากตลาดนานถึง 15 ปีของชีวิตการทำงาน หากพวกเขาโชคดีที่มีเงินจากครอบครัว การซื้อด้วยเงินสดก็ยังคงเป็นตัวเลือกที่ดีที่สุด แม้จะมีการหักลดหย่อนสำหรับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นก็ตาม

นี่เป็นคุณสมบัติที่สำคัญของการบั่นทอนกำลังใจและความโกรธที่ผู้มีสิทธิเลือกตั้งอายุต่ำกว่า 35 ปีรู้สึกในวันนี้ ควบคู่ไปกับความไม่มั่นคงของงานที่เพิ่มขึ้น ค่าใช้จ่ายประกันสุขภาพที่สูงขึ้น (บางครั้งสูงกว่าค่าเช่า) และอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ฉันขอแนะนำอย่างยิ่งให้ระงับการพูดคุยเกี่ยวกับยุคทองจนกว่าปัญหาที่ร้ายแรงเหล่านี้จะเริ่มแก้ไขตัวเองได้ ซึ่งจะยังไม่เกิดขึ้นในเร็วๆ นี้

Tyler Durden
พุธ, 25/03/2026 - 20:55