วอร์เรน บัฟเฟตต์ ส่งสารตรงไปถึงเรื่องจำนองและการจัดหาเงินซื้อบ้าน

คนส่วนใหญ่คิดว่าการจำนองเป็นภาระ ภาระผูกพันรายเดือน หนี้สินที่ต้องชำระคืนให้เร็วที่สุดเท่าที่จะทำได้ วอร์เรน บัฟเฟตต์ มองต่างออกไป และเหตุผลของเขาก็มีค่าควรแก่การทำความเข้าใจในทุกสภาพอัตราดอกเบี้ย

ประธานของ Berkshire Hathaway ได้ให้เหตุผลเดียวกันนี้มานานหลายทศวรรษ เขาเชื่อว่าการจำนองแบบคงที่ 30 ปี เป็นหนึ่งในเครื่องมือทางการเงินที่ได้เปรียบที่สุดสำหรับผู้ซื้อบ้านทั่วไป ไม่ใช่เพราะหนี้สิน แต่เป็นเพราะหนี้สิน

คำพูดที่แน่นอนของบัฟเฟตต์เกี่ยวกับการจำนอง 30 ปี

"เหตุผลหนึ่งที่บ้านเป็นการซื้อที่ยอดเยี่ยมก็เพราะการจำนอง 30 ปี" บัฟเฟตต์กล่าว ตามรายงานของ Benzinga

เขากล่าวต่อไปว่า "การจำนอง 30 ปีเป็นเครื่องมือที่ดีที่สุดในโลก เพราะถ้าคุณผิดและอัตราดอกเบี้ยลดลงเหลือ 2% ซึ่งผมไม่คิดว่าจะเป็นเช่นนั้น คุณก็แค่จ่ายคืน มันเป็นการเจรจาต่อรองแบบทางเดียว มันเป็นเครื่องมือที่น่าดึงดูดอย่างเหลือเชื่อสำหรับเจ้าของบ้าน และคุณมีการเดิมพันแบบทางเดียว" บัฟเฟตต์กล่าว

ตรรกะเป็นเรื่องโครงสร้าง ผู้กู้จะล็อคอัตราดอกเบี้ยไว้ 30 ปี หากอัตราดอกเบี้ยลดลงในภายหลัง สินเชื่อสามารถรีไฟแนนซ์เป็นอัตราที่ต่ำกว่าได้ หากอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น อัตราเดิมจะยังคงอยู่

เจ้าของบ้านสามารถได้รับประโยชน์จากสถานการณ์ใดก็ได้ แต่จะถูกล็อคไว้เฉพาะในกรณีที่เสียเปรียบ ความไม่สมมาตรนี้คือสิ่งที่บัฟเฟตต์เรียกว่า "การเดิมพันแบบทางเดียว"

บัฟเฟตต์ใช้กลยุทธ์การจำนอง 30 ปีอย่างไรด้วยตนเอง

บัฟเฟตต์ไม่ได้เพียงแค่บรรยายกลยุทธ์นี้ เขานำไปใช้ เมื่อเขาซื้อบ้านใน Laguna Beach ในปี 1971 ด้วยราคา 150,000 ดอลลาร์ เขาเลือกที่จะจัดหาเงินทุนผ่าน Great Western Savings and Loans แทนที่จะจ่ายเงินสดทั้งหมด เขามีส่วนของผู้ถือหุ้นเพียงประมาณ 30,000 ดอลลาร์ในอสังหาริมทรัพย์ในขณะนั้น ตามรายงานของ Benzinga

"นี่เป็นการจำนองครั้งเดียวของผมในรอบ 50 ปี" บัฟเฟตต์กล่าว การตัดสินใจกู้ยืมนั้นเป็นการตัดสินใจโดยเจตนา ด้วยการจัดหาเงินทุนสำหรับบ้านแทนที่จะจ่ายเงินสด เขาได้สงวนเงินทุนที่สามารถนำไปใช้ที่อื่นได้ ในกรอบความคิดของบัฟเฟตต์ การผูกเงินสดทั้งหมดที่มีอยู่กับการซื้อบ้านเพียงหลังเดียวไม่ใช่การใช้เงินที่มีประสิทธิภาพสูงสุด แม้แต่สำหรับผู้ที่สามารถจ่ายได้เต็มจำนวน

นั่นคือบทเรียนการจัดสรรเงินทุนที่ฝังอยู่ในปรัชญาการจำนองของเขา มันไม่ใช่เรื่องของการหลีกเลี่ยงหนี้สิน มันคือการเก็บเงินไว้ใช้ในวัตถุประสงค์อื่น ในขณะที่ปล่อยให้การกู้ยืมแบบอัตราคงที่ทำงานหนักในส่วนของอสังหาริมทรัพย์

เหตุใดภาวะเงินเฟ้อจึงทำให้ข้อโต้แย้งเรื่องการจำนองแข็งแกร่งขึ้น

กรอบความคิดของบัฟเฟตต์ยังมีมิติของเงินเฟ้อที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่มองข้าม การจำนองแบบคงที่ 30 ปีหมายถึงการชำระเงินจำนวนเท่าเดิมทุกเดือนเป็นเวลาสามทศวรรษ แต่เงินดอลลาร์ที่ใช้ในการชำระเงินเหล่านั้นในปีที่ 25 มีแนวโน้มที่จะมีมูลค่าจริงน้อยกว่าเงินดอลลาร์ที่ใช้ในปีแรก

พลวัตนั้นเป็นประโยชน์ต่อผู้กู้เมื่อเวลาผ่านไป ในสภาพแวดล้อมที่มีเงินเฟ้อ หนี้สินแบบคงที่จะมีราคาถูกลงอย่างสัมพัทธ์ในการให้บริการ เนื่องจากค่าจ้างและราคาสูงขึ้น ในขณะที่การชำระเงินรายเดือนยังคงที่ บัฟเฟตต์ได้อ้างถึงสิ่งนี้อย่างชัดเจนว่าเป็นหนึ่งในเหตุผลที่เขาเห็นว่าการกู้ยืมแบบอัตราคงที่เป็นการป้องกันความเสี่ยง

ประวัติอัตราดอกเบี้ยสนับสนุนตรรกะ ในช่วงต้นทศวรรษ 1980 อัตราการจำนอง 30 ปีพุ่งสูงกว่า 18% เจ้าของบ้านที่ล็อคอัตราคงที่สูงก่อนช่วงเวลานั้นได้เห็นเพื่อนบ้านของพวกเขาจ่ายมากขึ้น

หลายทศวรรษต่อมา อัตราดอกเบี้ยลดลงเหลือประมาณ 3% ในช่วงการระบาดใหญ่ ทำให้ใครก็ตามที่มีอัตราคงที่สูงกว่ามีทางเลือกในการรีไฟแนนซ์เป็นอัตราที่ต่ำกว่า ทุกรอบการซื้อขายให้รางวัลแก่ผู้กู้ที่ล็อคอัตราไว้แต่เนิ่นๆ ตามรายงานของ Benzinga

บัฟเฟตต์กล่าวถึงการจำนองในการประชุมผู้ถือหุ้น Berkshire ปี 2013

บัฟเฟตต์ได้ตอกย้ำมุมมองเดียวกันนี้ในอีกหลายปีต่อมาในการสัมภาษณ์ปี 2013 ทาง Fox Business หลังจากการประชุมประจำปีของ Berkshire Hathaway "ใครก็ตามที่กู้เงินควรจะกู้เป็นระยะเวลานาน และถ้าคุณเคยต้องการสินเชื่อที่อยู่อาศัย วันนี้คือวันที่ควรขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย" เขากล่าว

เขาเสริมว่าอัตราดอกเบี้ยต่ำ "จะคงอยู่ตลอดไป" โดยตอกย้ำถึงคุณค่าของการล็อคการจัดหาเงินทุนระยะยาว แทนที่จะรอหรือพยายามจับจังหวะตลาด ความคิดเห็นนี้เกิดขึ้นเมื่ออัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำเป็นประวัติการณ์ แต่ตรรกะพื้นฐานยังคงใช้ได้ในทุกสภาพแวดล้อมที่มีการกู้ยืมแบบอัตราคงที่

บริบทสำคัญเกี่ยวกับทฤษฎีการจำนองของบัฟเฟตต์และสภาพแวดล้อมอัตราดอกเบี้ยปัจจุบัน:

อัตราการจำนองแบบคงที่ 30 ปีในปัจจุบัน: อยู่ในช่วงกลาง 6% ณ เดือนพฤษภาคม 2026 สูงกว่าปีก่อนๆ แต่ยังคงให้ความแน่นอนของอัตราคงที่ ตามรายงานของ Benzinga

การซื้อบ้านใน Laguna Beach ของบัฟเฟตต์: 150,000 ดอลลาร์ในปี 1971 จัดหาเงินทุนผ่าน Great Western Savings and Loans โดยมีส่วนของผู้ถือหุ้นประมาณ 30,000 ดอลลาร์ในขณะนั้น Benzinga ยืนยัน

อัตราการจำนอง 30 ปีต่ำสุดในช่วงการระบาดใหญ่: ประมาณ 3% แสดงให้เห็นถึงประโยชน์ในการรีไฟแนนซ์ที่บัฟเฟตต์อธิบายไว้สำหรับผู้กู้ที่ล็อคอัตราที่สูงกว่าไว้ ตามรายงานของ Yahoo Finance

คำอธิบายของบัฟเฟตต์ในปี 2017 เกี่ยวกับการเป็นเจ้าของบ้านทาง CNBC: "หากคุณรู้ว่าคุณจะอาศัยอยู่ในพื้นที่หนึ่งๆ หรือคิดว่ามีแนวโน้มสูงที่จะอาศัยอยู่ในช่วงเวลาที่ยาวนาน และคุณมีครอบครัว บ้านก็เป็นสิ่งที่ยอดเยี่ยม" CNBC รายงาน

คำแนะนำเรื่องการจำนองของบัฟเฟตต์มีความหมายอย่างไรในสภาพแวดล้อมอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น

ด้วยอัตราดอกเบี้ย 30 ปีที่ปัจจุบันอยู่ที่ช่วงกลาง 6% กรอบความคิดของบัฟเฟตต์จึงเผชิญกับการทดสอบที่ยากขึ้น

ความสามารถในการซื้อหาได้ถูกบีบคั้นมากขึ้น การชำระเงินรายเดือนสูงขึ้น และกลุ่มผู้ซื้อที่สามารถรับภาระการชำระเงินคงที่ได้อย่างสบายใจในอัตราปัจจุบันมีจำนวนน้อยกว่าเมื่ออัตราดอกเบี้ยใกล้เคียงกับระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์

แต่ตรรกะหลักยังไม่เปลี่ยนแปลง ผู้ซื้อที่ล็อคอัตราไว้ที่ 6.5% ในวันนี้และถือครองเป็นเวลา 20 ปี จะได้รับประโยชน์หากอัตราดอกเบี้ยลดลงและทำให้การรีไฟแนนซ์น่าสนใจ หากอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นอีก 6.5% จะได้รับการคุ้มครอง โครงสร้างการเดิมพันแบบทางเดียวที่บัฟเฟตต์อธิบายไว้ยังคงใช้ได้ การเดิมพันเพียงแค่เริ่มต้นจากฐานที่สูงขึ้น

วินัยที่บัฟเฟตต์ยึดถือในมุมมองนี้ก็มีความสำคัญเช่นกัน เขาไม่ได้สนับสนุนการจำนองเพื่อซื้อบ้านที่เกินกำลังของตนเอง ข้อโต้แย้งของเขาเจาะจงสำหรับผู้ซื้อที่สามารถรับภาระการชำระเงินได้อย่างสบายใจ ผู้ที่วางแผนจะอยู่ในบ้านเป็นระยะเวลานาน และผู้ที่ต้องการเก็บเงินสดไว้ใช้มากกว่าที่จะผูกติดกับสินทรัพย์เพียงอย่างเดียว

เงื่อนไขเหล่านั้นยังไม่เปลี่ยนแปลง สภาพแวดล้อมอัตราดอกเบี้ยได้เปลี่ยนแปลงไปแล้ว