โดย Maksym Misichenko · ZeroHedge ·
สิ่งที่ตัวแทน AI คิดเกี่ยวกับข่าวนี้
ความเห็นพ้องของคณะผู้เชี่ยวชาญคือภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ (CRE) โดยเฉพาะตลาดสำนักงาน กำลังเผชิญกับอุปสรรคสำคัญเนื่องจากความยากลำบากที่กำลังดำเนินอยู่ การรับรู้การขาดทุนที่ล่าช้า และการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้าง เช่น การทำงานทางไกล พวกเขาคาดการณ์การปรับราคาประเมินมูลค่า CRE เพิ่มเติม และการเข้มงวดมาตรฐานการให้สินเชื่อที่อาจเกิดขึ้น
ความเสี่ยง: การครบกำหนดชำระพร้อมกันของสินเชื่อดอกเบี้ยสูงในปี 2025-2027 ควบคู่ไปกับอัตราการว่างงานสูงและอัตราดอกเบี้ยที่สูง อาจบังคับให้ธนาคารต้องรับรู้การขาดทุนจำนวนมากและกระตุ้นให้เกิดการยึดทรัพย์สินหรือการขายโดยถูกบังคับเป็นระลอก
โอกาส: คณะผู้เชี่ยวชาญไม่ได้ระบุโอกาสที่สำคัญในตลาด CRE ปัจจุบัน
การวิเคราะห์นี้สร้างขึ้นโดย StockScreener pipeline — LLM สี่ตัวชั้นนำ (Claude, GPT, Gemini, Grok) ได้รับ prompt เดียวกันและมีการป้องกันต่อภาพหลอนในตัว อ่านวิธีการ →
เมื่อภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ยังคงท้าทาย ผู้ให้กู้จำต้องขายสินเชื่อที่มีปัญหาพร้อมขาดทุน
เขียนโดย Mary Prenon ผ่าน The Epoch Times (เน้นโดยเรา),
แม้ว่ากิจกรรมการเช่าและแนวโน้มการว่างงานจะบ่งชี้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของสหรัฐฯ กำลังทรงตัว แต่รายงานล่าสุดแสดงให้เห็นว่ามูลค่าอาคารสำนักงานยังคงต่ำกว่าจุดสูงสุดหลังการระบาดใหญ่
เส้นขอบฟ้าของซานฟรานซิสโกเมื่อวันที่ 20 มกราคม 2023 Patrick T. Fallon/AFP ผ่าน Getty Images
เนื่องจากเจ้าของอาคารพยายามอย่างหนักเพื่อชำระเงินสำหรับอาคารสำนักงานที่มีผู้ใช้งานน้อยลง ผู้ให้กู้จำนวนมากจึงไม่เต็มใจที่จะยึดทรัพย์สินเพื่อหลีกเลี่ยงความยุ่งยากในการเข้าครอบครองและขายอสังหาริมทรัพย์ใหม่ ตามคำกล่าวของ David Marino ผู้ร่วมก่อตั้ง Hughes Marino บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์องค์กรในซานดิเอโก
ตามข้อมูลของ Cushman and Wakefield บริษัทให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ระดับโลก สินค้าคงคลังการเช่าช่วงอาคารสำนักงานทั่วประเทศในไตรมาสแรก ลดลง 13.6 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบปีต่อปี เหลือ 101 ล้านตารางฟุต ในขณะที่อัตราการว่างงานอาจถึงจุดสูงสุด พื้นที่เช่าช่วงถึงจุดสูงสุดในเดือนมกราคม 2023 ที่ 189 ล้านตารางฟุต ตามข้อมูลของ CBRE Group บริษัทให้บริการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์
รายงานเดือนกุมภาพันธ์จาก MSCI บริษัทข้อมูลและการวิจัยทางการเงินยังแสดงให้เห็นว่าราคาอาคารสำนักงานกำลังแสดงสัญญาณของการทรงตัว แม้ว่าจะยังคงต่ำกว่าจุดสูงสุดหลังการระบาดใหญ่ของ COVID-19 ก็ตาม ราคาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เพิ่มขึ้น 0.3 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบปีต่อปีในเดือนมกราคม แต่ราคาอาคารสำนักงานในใจกลางเมืองลดลง 1.3 เปอร์เซ็นต์ และลดลง 40.2 เปอร์เซ็นต์จากสามปีก่อน
สิทธิประโยชน์มากมาย
Marino กล่าวในการพูดคุยกับ Siyamak Khorrami พิธีกรรายการ "Market Insider" ของ EpochTV เมื่อเร็วๆ นี้ว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ยังคงท้าทาย เนื่องจากโรคระบาดทำให้การทำงานจากระยะไกลกลายเป็นเรื่องปกติใหม่ "ม้าออกไปจากคอกแล้วและจะไม่มีวันกลับมา" เขากล่าว
รายงานวันที่ 1 เมษายนจาก FlexJobs แพลตฟอร์มค้นหางาน แสดงให้เห็นว่าตำแหน่งงานระยะไกลในไตรมาสแรกเพิ่มขึ้น 20 เปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบเดือนต่อเดือน โดย 65 เปอร์เซ็นต์ของตำแหน่งงานมีเป้าหมายสำหรับผู้มีประสบการณ์ แพลตฟอร์มคาดการณ์การเติบโตอย่างต่อเนื่องของรูปแบบการทำงานในช่วงที่เหลือของปี
รายงานวันที่ 16 เมษายนจากสำนักงานสถิติแรงงานแสดงให้เห็นว่า 22.6 เปอร์เซ็นต์ของคนงานทำงานทางไกลหรือทำงานจากที่บ้าน ซึ่งเป็นมาตรวัดที่มักเรียกว่าการทำงานระยะไกล ในเดือนมีนาคม
Marino กล่าวว่าประมาณ 85 เปอร์เซ็นต์ของบริษัทในสหรัฐอเมริกาได้หมดสัญญาเช่าในช่วงหกปีที่ผ่านมา และสามารถปรับขนาดได้ ทำให้ตลาดอาคารสำนักงานหลายแห่งมีพื้นที่ว่าง 20 เปอร์เซ็นต์ถึง 30 เปอร์เซ็นต์ เป็นผลให้เจ้าของอาคารพาณิชย์เสนอสิทธิประโยชน์มากมายแก่ผู้เช่าที่มีศักยภาพ รวมถึงแพ็คเกจค่าเช่าฟรี
"ผมเพิ่งเป็นตัวแทนลูกค้าในบริษัทวิศวกรรมสำหรับพื้นที่ 14,000 ตารางฟุต ซึ่งโดยพื้นฐานแล้วเป็นพื้นที่สำหรับคนประมาณ 7,065 คน และเจ้าของอาคารที่เพิ่งซื้ออาคารที่อยู่ถัดไปก็อยู่ในขั้นตอนการทำสัญญาและต้องการชนะดีลนี้" Marino กล่าว "พวกเขาให้สัญญาเช่าแปดปีแก่เราพร้อมกับปีฟรี กล่าวอีกนัยหนึ่ง ลูกค้าของผมจะย้ายเข้าช่วงปลายปีนี้และไม่ต้องจ่ายค่าเช่าตลอดปี 2027"
นอกจากนี้ Marino กล่าวว่าเจ้าของอาคารได้จ่ายค่าปรับปรุงพื้นที่ทั้งหมดสำหรับผู้เช่า รวมถึงค่าใช้จ่ายในการย้าย
สินเชื่อ 'B'
อย่างไรก็ตาม ธนาคารและผู้ให้กู้สามารถเผชิญกับปัญหาที่ใหญ่กว่าได้เมื่อสินเชื่อไม่สามารถชำระคืนได้ แทนที่จะดำเนินการยึดทรัพย์สินทันที ผู้ให้กู้จำนวนมากจึงหันไปใช้วิธีการแก้ปัญหาที่สร้างสรรค์ซึ่งช่วยให้เจ้าของอาคารยังคงเป็นเจ้าของอาคารเหล่านี้ได้ เขากล่าว
Marino ตั้งข้อสังเกตว่ามีการ "การยึดทรัพย์สินหลายร้อยครั้ง" ทั่วประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงสามปีที่ผ่านมา โดยทั่วไปแล้ว เขากล่าวว่าสินเชื่อเชิงพาณิชย์รวมถึงข้อกำหนด "บอลลูน" ซึ่งกำหนดให้ชำระคืนหรือรีไฟแนนซ์ภายในเจ็ดถึงสิบปี หรือต้องขายอสังหาริมทรัพย์
"สิ่งที่เกิดขึ้นในช่วงสามปีที่ผ่านมาคือเจ้าของจำนวนมากได้ถึงกำหนดบอลลูนและอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นจาก 3 เป็น 6 เปอร์เซ็นต์ ดังนั้นหากอัตราการเข้าพักของคุณลดลงจาก 90 เป็น 60 เปอร์เซ็นต์ คุณจะขาดทุนทันที" เขากล่าว "ผู้ให้กู้ในสถานการณ์เหล่านั้นโดยทั่วไปจะยึดทรัพย์สินและขายต่อในราคาที่ลดลงอย่างมาก"
ในบางกรณี ผู้ให้กู้ไม่ต้องการยึดทรัพย์สินเพราะพวกเขาไม่ต้องการเป็นเจ้าของอาคาร แทนที่จะเป็นเช่นนั้น Marino กล่าวว่าพวกเขาอาจแบ่งสินเชื่อที่มีอยู่เป็นสองส่วน ในสถานการณ์นี้ ผู้ให้กู้สามารถยกตัวอย่างเช่น รับสินเชื่อ 100 ล้านดอลลาร์ และกันเงิน 30 ล้านดอลลาร์ไว้เป็น "'B' loan" โดยปฏิบัติต่อสินเชื่อนั้นเป็นสินเชื่อที่แตกต่างกัน
"สิ่งที่ผมเห็นในช่วงสามปีที่ผ่านมาคือชุมชนผู้ให้กู้มีความคิดสร้างสรรค์อย่างมาก พยายามกอบกู้สิ่งที่พวกเขาสามารถทำได้" เขากล่าว "ผู้ให้กู้ไม่ต้องการยึดอสังหาริมทรัพย์ และพวกเขาไม่ต้องการทำให้ใครผิดนัดชำระหนี้โดยไม่จำเป็น"
ตามข้อมูลของ Marino บางเขตเมืองได้รับผลกระทบมากกว่าเขตอื่น ในซานดิเอโก เขากล่าวว่าอาคารสำนักงานสูง 11 แห่งถูกยึดทรัพย์สินแล้วหรือกำลังอยู่ในกระบวนการขายโดยถูกบังคับเมื่อสินเชื่อถึงกำหนดชำระบอลลูน
อาคารสองสามแห่งกำลังถูกเปลี่ยนเป็นที่อยู่อาศัย ซึ่ง Marino อธิบายว่าเป็น "แนวโน้มเล็กๆ" และไม่มีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อสินค้าคงคลังอาคารสำนักงานทั่วประเทศ เขากล่าวว่าเกือบหนึ่งในสามของอาคารคุณภาพในเมืองได้ผ่านการเจรจาทางการเงินกับผู้ให้กู้แล้ว
ใจกลางเมืองลอสแอนเจลิสและซานฟรานซิสโกก็ประสบปัญหาการยึดอาคารสำนักงานเช่นกัน Marino กล่าว
"จะยังมีอีกมาก และนักพัฒนาที่เป็นเจ้าของสิ่งเหล่านี้ก็กำลังคืนกุญแจ" เขากล่าว "มีผลกระทบทางภาษีที่น่าเกลียดจริงๆ"
ตัวอย่างเช่น เขากล่าวว่า หากผู้ซื้อซื้ออาคารมูลค่า 200 ล้านดอลลาร์ โดยมีหนี้ 150 ล้านดอลลาร์ และปัจจุบันอาคารมีมูลค่าเพียง 80 ล้านดอลลาร์ เจ้าของจะยอมเดินจากไปดีกว่า
"โดยทั่วไปแล้ว สินทรัพย์เหล่านี้เป็นสินทรัพย์ส่วนบุคคลที่มีข้อตกลงหุ้นส่วนเฉพาะของตนเอง และกำลังล่มสลายไปทั่วประเทศ" เขากล่าว
ไม่มีสัญญาณของการล่มสลายที่เป็นระบบ
เมื่อ Khorrami ถามว่าสิ่งนี้จะส่งผลกระทบต่อธนาคารและผู้ให้กู้อย่างไร Marino กล่าวว่าขึ้นอยู่กับเปอร์เซ็นต์ของสินทรัพย์ของผู้ให้กู้ที่จัดสรรให้กับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์
"การหมุนเวียนของหนี้โดยทั่วไปจะกระจายไปหลายปี ดังนั้นคุณจึงไม่มีสินเชื่อทั้งหมดเหล่านี้หมดอายุพร้อมกันภายในสถาบันการเงินแห่งเดียว" เขากล่าว "ประสบการณ์ของผมจนถึงขณะนี้คือเราจะไม่เห็นการล่มสลายของภาคธนาคารเนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์"
แม้ว่าเส้นทางอาจจะขรุขระ เขากล่าวว่า มันจะไม่ใช่ผลกระทบที่จุดชนวนเหมือนในช่วงต้นทศวรรษ 1990 อาคารสำนักงานว่างเปล่าเก่าแก่จำนวนมากกำลังถูกขายในราคาที่ดิน หักลบต้นทุนการรื้อถอนเพื่อเริ่มต้นใหม่และเปลี่ยนเป็นโครงการที่อยู่อาศัย
RentCafe แพลตฟอร์มวิจัยที่อยู่อาศัยให้เช่าซึ่งเป็นของ Yardi ประมาณการในรายงานเดือนมีนาคมว่ามีหน่วยอพาร์ตเมนต์ประมาณ 90,300 ยูนิตอยู่ในท่อส่งการแปลงอาคารสำนักงานเป็นที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในช่วงต้นปีนี้ ซึ่งถือเป็นปีที่ทำสถิติใหม่สำหรับโครงการดังกล่าว
ในขณะเดียวกัน ตลาดคลังสินค้าดูเหมือนจะเฟื่องฟู Marino กล่าว เขากล่าวว่าการเติบโตของการช็อปปิ้งออนไลน์ได้สร้างความต้องการพื้นที่คลังสินค้าขนาดใหญ่ที่เพิ่มขึ้น
"คุณดูอาคารกระจายสินค้าของ Amazon และอาคารเหล่านี้บางแห่งมีขนาดหนึ่งล้านตารางฟุต" เขากล่าว "พวกมันเป็นอาคารที่ใหญ่ที่สุดในประเทศ"
ปัญหาคือการก่อสร้าง รวมถึงการซื้อที่ดิน การขอใบอนุญาต และการออกแบบ มักใช้เวลาถึงสามปี เขากล่าว
ตั้งแต่ปี 2020 ถึง 2025 Marino ตั้งข้อสังเกตว่ามีการก่อสร้างอาคารคลังสินค้า 1.2 พันล้านตารางฟุตทั่วประเทศ ในอีกห้าปีข้างหน้า เขากล่าวคาดการณ์ว่าประเทศอาจเห็นการก่อสร้างคลังสินค้าขนาดใหญ่ที่ไม่เคยมีมาก่อน
Tyler Durden
อา. 24/05/2026 - 09:20
โมเดล AI ชั้นนำ 4 ตัวอภิปรายบทความนี้
"การเปิดรับความเสี่ยงในเขตเมืองที่กระจุกตัวและการครบกำหนดชำระบอลลูนที่ชะลอตัวแต่เร่งตัวขึ้น จะก่อให้เกิดการขาดทุนด้านสินเชื่อที่สูงเกินไปสำหรับผู้ให้กู้ที่มีพอร์ตสำนักงานจำนวนมาก แม้จะมีการอ้างว่ากระจายความเสี่ยงทั่วประเทศก็ตาม"
บทความนี้ลดทอนความสำคัญของความยากลำบากที่กำลังดำเนินอยู่โดยเน้นการลดลงของการเช่าช่วงและการเพิ่มขึ้นของราคา 0.3% ทั่วประเทศ แต่การลดลงของมูลค่าสำนักงานในใจกลางเมือง 40% ตั้งแต่ปี 2020 และการแบ่ง 'B' loan ที่แพร่หลายบ่งชี้ว่าผู้ให้กู้กำลังรับภาระขาดทุนแทนที่จะประเมินตามราคาตลาด การครบกำหนดชำระบอลลูนที่อัตรา 6% พร้อมอัตราการว่างงาน 20-30% ในเมืองต่างๆ เช่น ซานฟรานซิสโกและซานดิเอโก จะบังคับให้มีการขายหรือแปลงสภาพในราคาลดลงมากขึ้น ส่งผลกระทบต่อพอร์ตสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ของธนาคารภูมิภาคอย่างไม่สม่ำเสมอ ความต้องการคลังสินค้าเสนอการชดเชย แต่ต้องใช้เวลาสร้างสามปีและไม่สามารถกอบกู้พอร์ตสำนักงานได้ แนวโน้มการทำงานทางไกลยังคงเป็นโครงสร้าง ไม่ใช่เป็นวัฏจักร
ข้อมูล MSCI และรายงาน Cushman ได้รวมการขาดทุนเหล่านี้ไว้ในการประเมินมูลค่าปัจจุบันแล้ว และธนาคารระดับชาติที่มีความหลากหลายถือครองสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในระดับที่ต่ำกว่าการเปิดรับความเสี่ยงในช่วงทศวรรษ 1990 ที่ก่อให้เกิดปัญหาระบบ
"ผู้ให้กู้กำลังเลื่อนการขาดทุนผ่านการปรับโครงสร้าง ไม่ใช่การป้องกัน—หน้าผาที่แท้จริงจะมาถึงเมื่อหน้าต่างการรีไฟแนนซ์ปิดลงและอัตราการครอบครองไม่ฟื้นตัวสู่ระดับก่อนการระบาดใหญ่"
บทความนี้มองว่าความยากลำบากของ CRE เป็นสิ่งที่จัดการได้—การครบกำหนดของสินเชื่อมีการกระจายตัว ธนาคารไม่ได้ยึดทรัพย์สินจำนวนมาก และบางตลาดกำลังทรงตัว แต่เรื่องเล่านี้บดบังความเสี่ยงที่สำคัญ: เรากำลังเฝ้าดูผู้ให้กู้ *ยืดเยื้อและแสร้งทำ* ผ่าน 'B' loan และการปรับโครงสร้างที่สร้างสรรค์ สิ่งนี้จะชะลอการรับรู้ถึงการขาดทุน แต่ไม่ได้กำจัดมัน อันตรายที่แท้จริงจะเกิดขึ้นเมื่ออัตราดอกเบี้ยยังคงสูงและอัตราการครอบครองไม่ฟื้นตัวเพื่อสร้างความชอบธรรมในการรีไฟแนนซ์ที่ 6% แทนที่จะเป็น 3% การลดลง 40% ของมูลค่าสำนักงานในใจกลางเมืองไม่ใช่แค่เสียงรบกวน—มันคือความเสียหายถาวร ความต้องการคลังสินค้าบดบังความจริงที่ว่าการแปลงอาคารสำนักงานเป็นที่อยู่อาศัย (90,000 ยูนิต) เป็นการสูญเสียอย่างช้าๆ ไม่ใช่การแก้ไข
หากอัตราการครอบครองทรงตัวอย่างแท้จริงที่ 70-75% (บทความบอกใบ้ว่าอัตราการว่างงานอาจถึงจุดสูงสุด) และอัตราดอกเบี้ยลดลงในที่สุด สินเชื่อเหล่านี้จำนวนมากจะสามารถรีไฟแนนซ์ได้โดยไม่มีการขาดทุนเกิดขึ้นจริง—หมายความว่า 'ยืดเยื้อและแสร้งทำ' ได้ผลจริง และความเสี่ยงที่เป็นระบบจะไม่เกิดขึ้น
"การใช้โครงสร้าง 'B' loan อย่างแพร่หลายเป็นกลยุทธ์การเลื่อนเวลาทางบัญชีที่บดบังขอบเขตที่แท้จริงของการกัดกร่อนของเงินทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์"
บทความนี้เน้นย้ำถึงโครงสร้างสินเชื่อ 'A/B' อย่างถูกต้องว่าเป็นกลไกหลักสำหรับธนาคารในการหลีกเลี่ยงการด้อยค่าของงบดุลในทันที แต่กลับลดทอนความเสี่ยงของ 'ยืดเยื้อและแสร้งทำ' ด้วยการแบ่งหนี้ ผู้ให้กู้เพียงแค่เลื่อนการตัดจำหน่ายสินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPLs) ที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ แม้ว่าธนาคารภูมิภาคจะยังคงมีความเสี่ยงมากที่สุดต่อความเสี่ยงจากการกระจุกตัวของ CRE แต่ตลาดโดยรวมกำลังประเมินผลกระทบรองต่อฐานภาษีของเทศบาลต่ำเกินไป เนื่องจากมูลค่าสำนักงานกำลังลดลงอย่างรวดเร็ว 'การทรงตัว' ที่กล่าวถึงส่วนใหญ่เป็นผลมาจากปริมาณธุรกรรมที่ลดลง ไม่ใช่การกลับสู่สุขภาพที่ดีขึ้นโดยพื้นฐาน จนกว่าอัตราดอกเบี้ยจะให้เส้นทางที่ชัดเจนสำหรับการรีไฟแนนซ์ด้วยอัตราส่วนความครอบคลุมค่าใช้จ่ายหนี้ที่ยั่งยืน ภาคสำนักงานยังคงเป็นกับดักมูลค่า โดยไม่คำนึงถึงความต้องการคลังสินค้า
ข้อโต้แย้งต่อมุมมองที่หดหู้นี้คือลักษณะการผิดนัดชำระหนี้แบบเคลื่อนไหวช้าๆ ช่วยให้ธนาคารสามารถสร้างเงินสำรองค่าเผื่อหนี้สูญได้ตลอดหลายปี ซึ่งเป็นการหักล้างความเสี่ยงของวิกฤตสภาพคล่องที่เป็นระบบอย่างมีประสิทธิภาพ
"การขาดทุนสินเชื่อ CRE ที่ซ่อนอยู่และการตัดจำหน่ายที่ล่าช้าบ่งชี้ถึงการเข้มงวดของสินเชื่อธนาคารที่กำลังจะมาถึงและการปรับราคาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เพิ่มเติม แม้จะมีการทรงตัวในระยะสั้นของราคาสำนักงานก็ตาม"
เมื่ออ่านเป็นการทรงตัวในระยะสั้นของราคาสำนักงาน ชิ้นงานนี้ใช้เรื่องเล่าและกรณีในภูมิภาค ความเสี่ยงที่แท้จริงคือความเสี่ยงที่ซ่อนอยู่: การครบกำหนดชำระบอลลูนในช่วงต้นปี 2025-2030 ชนกับอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น บังคับให้มีการปรับโครงสร้างหรือการยึดทรัพย์สินที่ธนาคารพยายามหลีกเลี่ยง โดยส่งการขาดทุนผ่าน 'B' loan หรือหนี้ mezz ความเสี่ยงที่ซ่อนอยู่ในพอร์ต CMBS และบริษัทประกันชีวิตอาจแย่ลงหากการเก็บค่าเช่าเสื่อมโทรมในตลาดรอง การเติบโตของคลังสินค้าสนับสนุน capex แต่ไม่สามารถแก้ไขความต้องการสำนักงานได้ หากการทำงานทางไกลยังคงอยู่และต้นทุนหนี้ยังคงสูง มูลค่า CRE มีแนวโน้มที่จะปรับราคาอีกครั้ง ซึ่งอาจทำให้มาตรฐานการให้สินเชื่อเข้มงวดขึ้น แม้ว่าหัวข้อข่าวจะกล่าวว่า 'ไม่มีผลกระทบที่เป็นระบบ' ก็ตาม
ตรงกันข้ามกับมุมมองที่หดหู้นี้ อาจมีข้อโต้แย้งว่าความต้องการสำนักงานอาจฟื้นตัวในเขตเมือง sunbelt และผู้ให้กู้ CRE มีแหล่งเงินทุนที่หลากหลายและสถานะเงินทุนที่แข็งแกร่งซึ่งช่วยลดผลกระทบจากวิกฤตสินเชื่อ หากสภาวะเศรษฐกิจมหภาคดีขึ้นหรือความผันผวนของอัตราดอกเบี้ยลดลง ราคา CRE อาจทรงตัวแทนที่จะเสื่อมโทรมลงอีก
"การครบกำหนดชำระที่กระจุกตัวในช่วงปี 2025-2027 บีบอัดเวลาสำหรับการสร้างเงินสำรองอย่างค่อยเป็นค่อยไปในธนาคารภูมิภาคที่เปิดรับความเสี่ยง"
ข้อโต้แย้งของ Gemini ที่ว่าการผิดนัดชำระหนี้แบบช้าๆ ช่วยให้ธนาคารสร้างเงินสำรองได้ตลอดหลายปีนั้นละเลยการครบกำหนดชำระหนี้ที่กระจุกตัวในช่วงปี 2025-2027 ที่ ChatGPT ระบุ ธนาคารภูมิภาคที่ถือครองอาคารสำนักงานที่ว่าง 20-30% ใน SF และซานดิเอโก เผชิญกับการครบกำหนดชำระบอลลูนพร้อมกันที่ 6% ซึ่งบีบอัดระยะเวลาสำรองใดๆ และบังคับให้ต้องบันทึกมูลค่าที่ต่ำกว่าที่เรื่องเล่าแบบกระจายตัวอนุญาต
"การครบกำหนดชำระที่กระจุกตัวสร้างแรงกดดัน แต่ไม่ก่อให้เกิดการขาดทุนโดยอัตโนมัติ—ตัวกระตุ้นขึ้นอยู่กับการตัดกันของอัตราการครอบครองขั้นต่ำและอัตราดอกเบี้ยที่คงอยู่ ไม่ใช่แค่จังหวะเวลาเท่านั้น"
ประเด็นเรื่องการครบกำหนดชำระที่กระจุกตัวของ Grok นั้นเฉียบคม แต่กลับสับสนระหว่างจังหวะเวลากับความหลีกเลี่ยงไม่ได้ ใช่ การครบกำหนดชำระบอลลูนในปี 2025-2027 ที่ 6% บีบอัดระยะเวลาสำรองสำหรับธนาคารภูมิภาค—นั่นเป็นเรื่องจริง แต่คำถามที่แท้จริงคือการครบกำหนดชำระพร้อมกันนั้นบังคับให้เกิด *การขาดทุน* หรือ *การปรับโครงสร้าง* หรือไม่ หากอาคารสำนักงานใน SF รีไฟแนนซ์ที่ 5.5% ที่ LTV 65% แทนที่จะเป็น 3% ที่ LTV 80% นั่นคือการขาดทุนในทางบัญชี แต่ไม่จำเป็นต้องเป็นเหตุการณ์สินเชื่อ ความเสี่ยงในการลดลงของเงินสำรองเป็นเรื่องจริง ตัวกระตุ้นที่เป็นระบบต้องการให้อัตราการครอบครองต่ำกว่า 60% *และ* อัตราดอกเบี้ยสูงกว่า 5.5% ไม่มีอะไรรับประกันได้
"ช่องว่างส่วนของผู้ถือหุ้นที่เกิดจากการลดลงของมูลค่า 40% ทำให้การรีไฟแนนซ์เป็นไปไม่ได้สำหรับผู้สนับสนุน บังคับให้ธนาคารยึดทรัพย์สินโดยไม่คำนึงถึงการปรับอัตราดอกเบี้ยเล็กน้อย"
Claude คุณกำลังมองข้ามความไม่สอดคล้องกันของอัตราผลตอบแทนจากค่าเช่า การรีไฟแนนซ์ที่ 6% ที่ LTV 65% ต้องการการอัดฉีดเงินทุนจำนวนมากเนื่องจากมูลค่าทรัพย์สินลดลง 40% ผู้สนับสนุนไม่มีเงินทุนนั้น และธนาคารก็ไม่ปล่อยกู้ในหลุมนั้น มันไม่ใช่แค่ 'การขาดทุนในทางบัญชี' แต่เป็นการเรียกเงินทุนที่นำไปสู่การผิดนัดชำระหนี้เชิงกลยุทธ์ เมื่อส่วนของผู้ถือหุ้นหมดไป ธนาคารจะถูกบังคับให้รับกุญแจไป โดยไม่คำนึงถึงอัตราการครอบครอง เกม 'ยืดเยื้อและแสร้งทำ' จะจบลงเมื่อผู้สนับสนุนเดินจากไป
"การอัดฉีดเงินทุนจะไม่สามารถเพิ่มขึ้นเพื่อป้องกันการขาดทุนได้ อัตราการว่างงานสูงและการลดลงของราคาอย่างรวดเร็วจะบังคับให้ต้องรับรู้ (การยึดทรัพย์สิน/การขายโดยถูกบังคับ) แทนที่จะเป็นเพียงการขาดทุนตามบัญชีที่ขับเคลื่อนด้วยเงินสำรอง"
Gemini คุณพูดถูกว่า 'ยืดเยื้อและแสร้งทำ' เป็นการเลื่อนการขาดทุน แต่ข้อบกพร่องที่สำคัญคือการสันนิษฐานว่าผู้สนับสนุนสามารถหาเงินทุนใหม่ได้ในวงกว้าง การลดลง 40% ของราคาสำนักงานหมายความว่าทรัพย์สินจำนวนมากไม่สามารถรองรับ LTV 65% ที่อัตราผลตอบแทน 5-6% ได้โดยไม่ต้องใช้เงินทุนจำนวนมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งใน SF/SD ที่มีอัตราการว่างงานสูง ธนาคารจะเผชิญกับการขาดทุนที่เกิดขึ้นจริงเร็วกว่าผ่านการยึดทรัพย์สินหรือการขายโดยถูกบังคับ ไม่ใช่แค่การบันทึกมูลค่าตามบัญชี เนื่องจากเงินสำรองถูกกดดัน
ความเห็นพ้องของคณะผู้เชี่ยวชาญคือภาคอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ (CRE) โดยเฉพาะตลาดสำนักงาน กำลังเผชิญกับอุปสรรคสำคัญเนื่องจากความยากลำบากที่กำลังดำเนินอยู่ การรับรู้การขาดทุนที่ล่าช้า และการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้าง เช่น การทำงานทางไกล พวกเขาคาดการณ์การปรับราคาประเมินมูลค่า CRE เพิ่มเติม และการเข้มงวดมาตรฐานการให้สินเชื่อที่อาจเกิดขึ้น
คณะผู้เชี่ยวชาญไม่ได้ระบุโอกาสที่สำคัญในตลาด CRE ปัจจุบัน
การครบกำหนดชำระพร้อมกันของสินเชื่อดอกเบี้ยสูงในปี 2025-2027 ควบคู่ไปกับอัตราการว่างงานสูงและอัตราดอกเบี้ยที่สูง อาจบังคับให้ธนาคารต้องรับรู้การขาดทุนจำนวนมากและกระตุ้นให้เกิดการยึดทรัพย์สินหรือการขายโดยถูกบังคับเป็นระลอก