LXP Industrial (LXP) Q1 2026 Earnings Call Transcript

Джерело зображення: The Motley Fool.

ДАТА

Середа, 29 квітня 2026 року, о 8:30 ранку за східним часом

УЧАСНИКИ ДЗВІНКА

- Голова та Головний виконавчий директор — Т. Вілсон Іглін

- Головний фінансовий директор — Натан Бруннер

- Головний інвестиційний директор — Брендан Маллінікс

- Виконавчий віце-президент та директор з управління активами — Джеймс Дадлі

- Відносини з інвесторами — Хізер Джентрі

Потрібна цитата від аналітика Motley Fool? Напишіть на [email protected]

Повний транскрипт конференц-дзвінка

Хізер Джентрі: Дякую, операторе. Ласкаво просимо на конференц-дзвінок та веб-трансляцію LXP Industrial Trust щодо прибутків за перший квартал 2026 року. Реліз про прибутки був розповсюджений сьогодні вранці, і як реліз, так і квартальний додатковий матеріал доступні на нашому веб-сайті у розділі "Інвестори" та будуть надані SEC у формі 8-K. Деякі заяви, зроблені під час цього конференц-дзвінка щодо майбутніх подій та очікуваних результатів, можуть становити перспективні заяви у розумінні Закону про реформування судових процесів щодо приватних цінних паперів 1995 року. LXP вважає, що ці заяви базуються на розумних припущеннях.

Однак, певні фактори та ризики, включаючи ті, що включені до сьогоднішнього прес-релізу про прибутки, та ті, що описані у звітах, які LXP час від часу подає до SEC, можуть призвести до того, що фактичні результати LXP суттєво відрізнятимуться від тих, що виражені або маються на увазі в таких заявах. За винятком випадків, передбачених законом, LXP не бере на себе зобов'язання оновлювати будь-які перспективні заяви. У прес-релізі про прибутки та пакеті додаткових квартальних розкриттів LXP узгодив усі не-GAAP фінансові показники з найбільш безпосередньо порівнянними показниками GAAP. Будь-які посилання в цих документах на скориговані FFO компанії стосуються скоригованих коштів компанії від операцій, доступних для всіх власників акцій та паїв на повністю розмитій основі.

Показники операційної діяльності окремої інвестиції не призначені для розгляду як числовий показник історичних або майбутніх фінансових показників, фінансового стану або грошових потоків LXP. На сьогоднішньому дзвінку Віл Іглін, Голова та CEO; та Натан Бруннер, CFO, нададуть оновлення бізнесу та коментарі щодо результатів першого кварталу. Брендан Маллінікс, CIO; та Джеймс Дадлі, Виконавчий віце-президент та Директор з управління активами, будуть доступні для сесії запитань та відповідей цього дзвінка. Зараз я передаю слово Вілу.

Т. Вілсон Іглін: Дякую, Хізер, і доброго ранку всім. Після успішного виконання наших ключових стратегічних ініціатив у 2025 році, включаючи зміцнення нашого балансу, збільшення заповнюваності та вирішення проблеми вакантності великих приміщень. Цього року ми зосереджені переважно на створенні вартості в нашому земельному банку та вирішенні питань, пов'язаних з нашими найближчими термінами закінчення оренди та існуючою вакантністю. Ми уклали 3,2 мільйона квадратних футів нових договорів оренди та поновлення договорів оренди з початку року, що відзначилося успішним результатом у нашому об'єкті площею 1,1 мільйона квадратних футів на ринку Грінвілл-Спартанбург. Крім того, ми здали в оренду понад 300 000 квадратних футів вакантних площ та продовжили договір оренди об'єкта площею 850 000 квадратних футів у Сан-Антоніо на 10 років.

Фундаментальні показники промисловості продовжують рухатися в правильному напрямку: чиста абсорбція в США за перший квартал склала приблизно 40 мільйонів квадратних футів, що є найсильнішим першим кварталом за 3 роки. Наші цільові ринки склали приблизно 29 мільйонів квадратних футів або 72% від чистої абсорбції в США, демонструючи постійну силу на наших ринках, особливо у Феніксі, Індіанаполісі, Х'юстоні, Даллас-Форт-Ворті, Атланті та Колумбусі. Ці позитивні тенденції відображені в нашій сильній орендній динаміці з початку року, а також у нашому перспективному портфелі, де ми ведемо активні переговори щодо 7,4 мільйонів квадратних футів розвитку та реконструкції, що звільняються та закінчуються до 2027 року. Орендна активність залишається найсильнішою для об'єктів великого формату, особливо для тих, що мають площу 1 мільйон квадратних футів або більше.

Ми також спостерігаємо зростання попиту з боку орендарів, пов'язаних з центрами обробки даних, та постачальників виробничих підприємств і галузей на наших ринках. Обсяг оренди в 1,8 мільйона квадратних футів протягом кварталу включав продовження договору оренди нашого об'єкта площею 1,1 мільйона квадратних футів у Грінвілл-Спартанбурзі, що додало значної вартості. Ми поновили цей договір оренди ще на 4 роки до 2031 року, після початкового 2-річного договору оренди, підписаного у травні 2025 року. Це продовження збільшило початкову валову прибутковість розвитку проекту на 8% при стабілізації, при цьому нова валова орендна плата становить 5% збільшення порівняно з попередньою орендною платою та 3% щорічного зростання орендної плати. Щодо решти 700 000 квадратних футів, які ми здали в оренду протягом кварталу, ми досягли збільшення базової та грошової орендної плати на 34% та 24% відповідно.

Будівництво триває на нашому проекті розвитку площею 1,2 мільйона квадратних футів у Феніксі, про який ми оголосили на нашому останньому квартальному дзвінку. З того часу решта 2 мільйони квадратних футів у Західній долині були здані в оренду, і наразі на ринку немає будівель площею в мільйон квадратних футів. Ми ведемо переговори з потенційним орендарем і добре позиціонуємо себе, якщо вони вирішать орендувати в Західній долині, враховуючи обмежену пропозицію будівель площею в мільйон квадратних футів. Ми оцінюємо інші можливості розвитку в нашому земельному банку, в тому числі в Колумбусі, де у нас є 69 акрів на ділянках Aetna, які можуть підтримати 3 об'єкти загальною площею приблизно 1,25 мільйона квадратних футів.

За останні 12 місяців чиста абсорбція на ринку Колумбуса склала 10 мільйонів квадратних футів, що призвело до зниження вакантності більш ніж на 300 базисних пунктів. Колумбус продовжує залишатися сильним дистрибуційним ринком зі зростаючим попитом на всі розміри продукції, особливо в сегменті великого формату, і спостерігав приплив орендної активності, що підтримує центри обробки даних та передові виробничі потужності. Якщо ми будемо рухатися вперед з майбутніми проектами розвитку, ми маємо намір фінансувати їх за рахунок вигідних продажів активів на наших нецільових ринках. Як ми вже зазначали раніше, орендна активність буде вибірковою і буде фінансуватися за допомогою транзакцій 1031 обміну для відстрочки прибутку від розпродажу.

Зараз я передаю слово Натану, який надасть більш детальну інформацію про наші фінанси, орендну активність та баланс.

Натан Бруннер: Дякую, Віл. Наші скориговані FFO компанії за перший квартал склали приблизно 47 мільйонів доларів або 0,80 долара на розмитий звичайний акцію, що становить 2,6% зростання порівняно з першим кварталом 2025 року. Зростання NOI за порівнянними об'єктами склало 2% за квартал, що відповідає нашим очікуванням. Наш стабілізований портфель був зданий в оренду на 96,6% на кінець кварталу та на 97,1% проформа для нових договорів оренди, підписаних у квітні, що відповідає кінцю 2025 року.

Ми зберігаємо наш прогноз скоригованих FFO компанії на 2026 рік у діапазоні від 3,22 до 3,37 долара на звичайну акцію та прогноз зростання NOI за порівнянними об'єктами на 2026 рік у діапазоні від 1,5% до 2,5%. Щодо динаміки зростання за порівнянними об'єктами на решту року, ми очікуємо, що зростання NOI за порівнянними об'єктами у другому кварталі буде нижчим, ніж у першому кварталі, відображаючи вплив виселень у першому кварталі та терміни початку оренди для нових договорів, підписаних з початку року. Очікується, що ці нові договори оренди сприятимуть вищому зростанню NOI за порівнянними об'єктами у другій половині року. Витрати на загальне та адміністративне управління (G&A) у першому кварталі склали приблизно 10,3 мільйона доларів, при цьому очікується, що загальні витрати на G&A за весь 2026 рік будуть у діапазоні від 39 до 41 мільйона доларів.

Переходячи до оренди. Ми продовжуємо досягати хорошого прогресу щодо термінів закінчення оренди у 2026 році та врегулювали приблизно 3,7 мільйона квадратних футів або 57% від загального обсягу закінчення оренди у 2026 році із середнім збільшенням грошової орендної плати приблизно на 25%, за винятком 2 договорів з фіксованою ставкою. Віл висвітлив деякі з найбільших договорів оренди, які ми уклали з початку року, і я торкнуся кількох інших помітних результатів оренди. Протягом кварталу ми поновили 352 000 квадратних футів на нашому об'єкті площею 640 000 квадратних футів у Шарлотті, Північна Кароліна, на 3-річний термін зі щорічним зростанням на 3,5%, що становить 42% збільшення грошової орендної плати. Ми активно займаємося маркетингом решти 288 000 квадратних футів об'єкта, термін оренди якого закінчується у жовтні 2026 року.

Після закінчення кварталу ми продовжили договір оренди з орендарем, який займає 270 000 квадратних футів на нашому багатофункціональному об'єкті на ринку Саванни, термін оренди якого закінчувався 30 липня. 10-річне продовження договору оренди зі щорічним зростанням на 3% становить 19% збільшення грошової орендної плати порівняно з попередньою орендною платою. Щодо закінчення оренди у 2027 році, після кварталу ми продовжили договір оренди на наш об'єкт площею 850 000 квадратних футів у Сан-Антоніо на 10-річний термін з щорічним зростанням на 2,75%. Продовження договору оренди починається у травні 2027 року із збільшенням грошової орендної плати на 25%. Ми заохочені активними переговорами щодо 4,6 мільйонів квадратних футів з обсягу закінчення оренди у 2026 та 2027 роках, включаючи кілька наших найбільших об'єктів.

Ми здали в оренду 330 000 квадратних футів вакантних площ з початку року. Протягом кварталу ми здали в оренду 85 000 квадратних футів в Індіанаполісі орендарю, який займається розробкою центрів обробки даних, досягнувши збільшення грошової орендної плати на 34%. Після кварталу ми здали в оренду наш об'єкт площею 250 000 квадратних футів на ринку Х'юстона на 7-річний термін зі щорічним зростанням на 3,75%. Новий договір оренди в Х'юстоні починається у червні і становить 25% збільшення грошової орендної плати. Баланс LXP залишається у відмінному стані з чистим боргом до річного скоригованого EBITDA на рівні 5,1x на кінець кварталу. На кінець кварталу ми мали 1,3 мільярда доларів готівки на балансі, а наша кредитна лінія з оборотною позикою на 600 мільйонів доларів була невикористана та повністю доступна.

Як ми зазначали на нашому останньому дзвінку, реструктуризація нашої кредитної лінії з оборотною позикою на 600 мільйонів доларів та термінового кредиту на 250 мільйонів доларів у січні продовжила профіль погашення боргу компанії та зменшила витрати на відсотки, ще більше зміцнивши баланс та забезпечивши фінансову гнучкість. Нарешті, ми викупили 325 000 акцій у кварталі за середньою ціною 48,70 доларів за акцію. З цим я передаю слово назад Вілу.

Т. Вілсон Іглін: Дякую, Натан. Підсумовуючи, ми задоволені результатами першого кварталу та нашими сильними результатами оренди з початку року. Протягом року ми будемо залишатися зосередженими на виконанні наших стратегічних пріоритетів, включаючи дисципліноване розміщення капіталу, пошук можливостей зростання, що підвищують вартість, оренду нашого спекулятивного проекту у Феніксі та решти вакантних площ, а також стимулювання зростання орендної плати за ринковими цінами. Оскільки ринок оренди продовжує покращуватися, ми впевнені, що наш перспективний орендний портфель з понад 7 мільйонів квадратних футів призведе до численних привабливих результатів оренди, що забезпечать сильні результати за ринковими цінами. З цим я передаю слово назад оператору.

Оператор: [Інструкції оператора] Наше перше запитання надходить від Тодда Томаса з KeyBanc Capital Markets.

Тодд Томас: Кілька запитань. По-перше, щодо -- ви говорили, Віл, про відсутність великих приміщень на деяких ваших основних ринках, включаючи Фенікс, де ви розпочали будівництво. Чи можете ви розповісти, як це впливає на ринок? Чи бачите ви, що це призводить до цінової сили, кращих обговорень щодо потенційного зростання орендної плати або терміновості з боку орендарів? І чи будете ви прагнути "деріскувати" та попередньо здати в оренду цей проект розвитку? Або ви вважаєте, що, ймовірно, це надасть кращі можливості для отримання прибутку, якщо почекати до його завершення та здачі?

Т. Вілсон Іглін: Так, звичайно. Дякую, Тодд. Я думаю, що, як ми і очікували у Феніксі з нашого останнього дзвінка, останні 2 мільйони квадратних футів конкурентних будівель були здані в оренду. Отже, ми знаходимося у чудовій позиції щодо цього об'єкта, який ми розпочали. У нас є потенційний орендар, з яким ми досить тісно співпрацюємо, але сьогодні нічого повідомити. Я думаю, що ми б віддали перевагу попередній оренді та зниженню ризику інвестицій, зафіксувавши прибуток, а потім рухатися далі, оскільки є інші хороші можливості в земельному банку. Ви згадали Колумбус, це ще один, який, на нашу думку, добре підходить для нас. Попит на великі приміщення дуже хороший. І на даний момент ми досить оптимістично налаштовані щодо результату у Феніксі, безумовно.

Тодд Томас: Гаразд. А потім, Натан, ви зазначили, що 57% закінчень оренди у 2026 році були врегульовані. Я думаю, що це включало деяку активність, яка відбулася у квітні. Чи можете ви просто надати оновлення щодо решти закінчень оренди у 2026 році з точки зору ваших очікувань, якщо є якісь відомі виселення?

Джеймс Дадлі: Тодд, це Джеймс. Я візьму це. У нас є дуже хороша активність щодо решти 2026 року, і більшість з них ми очікуємо поновити. У нас є кілька невеликих відомих виселень, які залишилися. У нас є приміщення площею 97 000 квадратних футів у нашій багатофункціональній будівлі в Колумбусі, де ми очікуємо, що орендар виїде. Ми маркуємо це для оренди. У нас є хороша активність щодо цього. А потім, я думаю, торкнуся кількох нових вакансій, які у нас також були.

У нас було виселення з Тампи, 230, щодо яких ми нещодавно мали непогану активність, а також 120, які щойно виїхали у першому кварталі також у Грінвілл-Спартанбурзі, щодо яких ми маємо дуже хорошу активність. А потім у нас також є дуже невелика оренда у Грінвілл-Спартанбурзі площею 70 000 квадратних футів, де ми очікуємо, що орендар потенційно виїде, і ще одна на 163 000 квадратних футів у Грінвілл-Спартанбурзі, яка виїжджає. Отже, невеликі виселення, хороша активність на сильному ринку, а матеріали Грінвілл-Спартанбург в основному зосереджені навколо парку, яким ми володіємо.

Отже, у нас є багато різних речей, які ми можемо зробити з точки зору розміру та переміщення орендарів, ми спілкуємося з орендарями, які знаходяться в парку або навколо нього, намагаючись з'ясувати, чи хочуть деякі з них розширитися. Отже, знову ж таки, хороша активність щодо цієї майбутньої вакантності та вакантності, яка у нас була в першому кварталі.

Тодд Томас: Гаразд. Це корисно. І просто наостанок, я думаю, 1,8 мільйона квадратних футів вакантних площ, ця можливість у портфелі, ви оцінюєте її приблизно в 0,32 долара на акцію. Чи є щось, що входить до прогнозу, пов'язане з орендою цих вакантних площ, що вплине на прогноз або включено до прогнозу цього року?

Брендан Маллінікс: Так. Тодд, можливо, я б сформулював це так: повертаючись до основних драйверів прогнозу. І вони практично не змінилися порівняно з нашим дзвінком про прибутки за 4 квартал. Це середня заповнюваність портфеля в середині діапазону становить близько 96,5%, що, по суті, відповідає тому, де ми закінчили 1 квартал, або трохи вище цього з деякою активністю, яку ми мали у квітні. На верхньому кінці прогнозу середня заповнюваність становитиме 97%, а на нижньому кінці – 96%.

Оператор: Наше наступне запитання надходить від Ентоні Паолоне з JPMorgan.

Ентоні Паолоне: Враховуючи коментарі щодо Колумбуса, яка ймовірність того, що ви розпочнете один або два проекти цього року?

Брендан Маллінікс: Це Брендан. Сьогодні нічого оголошувати, але, як зазначалося, фундаментальні показники в Колумбусі дуже позитивні сьогодні. Ми бачимо великий попит як з боку використання, пов'язаного з центрами обробки даних, так і з виробництва, а також з драйверів попиту, які існують на цьому [нерозбірливо] ринку вже деякий час. На даний момент,