Fannie Mae dự báo lãi suất thế chấp năm 2027 tăng mạnh

“Môi trường lãi suất duy trì ở mức 7,5% sẽ khiến hàng tồn kho bị đóng băng vĩnh viễn, buộc các nhà xây dựng nhà ở phải lựa chọn giữa việc biên lợi nhuận bị thu hẹp hoặc ngừng hoàn toàn việc khởi công dự án mới.”

Việc Fannie Mae điều chỉnh dự báo xuống 7,5% cho đến năm 2027 báo hiệu một giai đoạn 'lãi suất cao kéo dài' (higher-for-longer) về cơ bản đã chấm dứt câu chuyện về sự luân chuyển nhà ở. Trong khi thị trường tập trung vào khả năng chi trả, rủi ro thực sự là hiệu ứng 'khóa chặt' (lock-in) trở thành cấu trúc. Với những người sở hữu nhà hiện tại bị neo giữ ở mức lãi suất dưới 4%, nguồn cung sẽ duy trì ở mức thấp lịch sử, giữ giá ở mức cao giả tạo bất chấp nhu cầu sụt giảm. Đây không chỉ là một giai đoạn hạ nhiệt; đây là một cái bẫy thanh khoản. Hãy theo dõi iShares U.S. Home Construction ETF (ITB). Nếu các nhà xây dựng không thể chuyển hướng sang nguồn cung cấp cấp thấp hoặc các ưu đãi, biên lợi nhuận của họ sẽ bị thu hẹp khi chi phí nắm giữ các căn nhà chưa bán ảnh hưởng đến bảng cân đối kế toán của họ.

“Chế độ lãi suất thế chấp 7,5% vào năm 2027 ngụ ý số lượng nhà khởi công và khối lượng khoản vay giảm 25-35% so với mức hiện tại, tạo ra những trở ngại nghiêm trọng cho các đơn vị quản lý thế chấp và các nhà xây dựng trừ khi tăng trưởng kinh tế vẫn mạnh mẽ một cách bất ngờ.”

Việc Fannie Mae điều chỉnh tăng 70 điểm cơ bản đối với dự báo năm 2027 (7,5% so với 6,7% trước đó) cho thấy các nhà kinh tế kỳ vọng lạm phát kéo dài và lãi suất duy trì ở mức cao lâu hơn. Điều này quan trọng vì nhu cầu thế chấp bị suy giảm đã hiện rõ — doanh số bán nhà chờ xử lý giảm 8,5% so với cùng kỳ năm trước, điều kiện cho vay thắt chặt — và kịch bản lãi suất 7,5% sẽ làm giảm số lượng nhà khởi công, giảm khối lượng cho vay đối với các đơn vị dịch vụ thế chấp và gây áp lực lên biên lợi nhuận của các nhà xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, bài báo đã đánh đồng biến động của Kho bạc kỳ hạn 10 năm với dự báo lãi suất thế chấp mà không đề cập đến chênh lệch lãi suất: nếu Fed cuối cùng cắt giảm mạnh vào năm 2026-27 (kịch bản suy thoái), Kho bạc kỳ hạn 10 năm có thể giảm ngay cả khi chênh lệch lãi suất thế chấp mở rộng, khiến lãi suất thấp hơn dự báo của Fannie Mae. Dự báo cũng giả định không có vòng lặp phản hồi làm suy giảm nhu cầu buộc Fed phải nhượng bộ sớm hơn.

“Lãi suất thế chấp dự kiến ​​từ 7,4%–7,5% vào năm 2027 cho thấy áp lực kéo dài đối với hoạt động mua bán nhà và tái cấp vốn, tạo ra rủi ro giảm giá đáng kể đối với các cổ phiếu liên quan đến nhà đất.”

Dự báo lãi suất cao hơn của Fannie Mae củng cố một chế độ vay vốn đắt đỏ, điều này sẽ kìm hãm sự luân chuyển nhà ở và hoạt động cấp khoản vay mới cho đến năm 2026–27. Bài báo liên hệ điều này với lạm phát và các động thái của Fed, nhưng đánh giá thấp hai rủi ro: (1) khả năng chi trả có thể xấu đi hơn nữa nếu tiền lương đình trệ và giá cả duy trì ở mức cao, làm giảm hoạt động nhiều hơn giá cả; (2) những hạn chế về nguồn cung có thể ngăn giá giảm mạnh, tạo ra bối cảnh nhu cầu yếu ngay cả khi khối lượng giao dịch sụt giảm. Một góc nhìn còn thiếu là động lực lợi nhuận cho người cho vay và những người tham gia thị trường MBS trong bối cảnh hoạt động tái cấp vốn thấp, nơi biên lãi ròng có thể mở rộng ngay cả khi khối lượng cấp tín dụng sụp đổ. Dự báo cũng có thể sai nếu lạm phát hạ nhiệt và kỳ vọng lãi suất điều chỉnh giảm sớm hơn dự kiến.

“Lãi suất thế chấp duy trì ở mức 7,5% cho đến năm 2027 sẽ kéo dài tình trạng suy thoái doanh số bán nhà vượt xa kỳ vọng hiện tại.”

Việc Fannie Mae nâng lãi suất cho khoản vay cố định 30 năm lên 7,5% cho đến năm 2027, so với mức 6,7% trước đó, nhấn mạnh lạm phát dai dẳng và áp lực lên trái phiếu Kho bạc kỳ hạn 10 năm sẽ khiến nhu cầu vay mua nhà bị suy giảm. Doanh số bán nhà chờ xử lý đã giảm 8,5% YoY vào tháng 9; rủi ro lãi suất tăng thêm có thể khiến thị trường đóng băng sâu hơn, với cả tỷ lệ đủ điều kiện vay và khả năng chi trả đều xấu đi. Các nhà xây dựng nhà ở và người cho vay thế chấp phải đối mặt với áp lực về khối lượng kéo dài đến năm 2027, trong khi lượng hàng tồn kho nhà hiện có có thể vẫn khan hiếm nếu người bán từ chối niêm yết với mức giá này. Sự thay đổi chính sách gần đây của Fed làm tăng thêm một yếu tố, vì lãi suất thế chấp theo dõi kỳ vọng lạm phát tương lai nhiều hơn là bản thân lãi suất quỹ liên bang.