Bản ghi cuộc gọi thu nhập Q1 2026 của LXP Industrial (LXP)

Nguồn ảnh: The Motley Fool.

NGÀY

Thứ Tư, ngày 29 tháng 4 năm 2026, lúc 8:30 sáng ET

NGƯỜI THAM GIA CUỘC GỌI

- Chủ tịch và Giám đốc điều hành — T. Wilson Eglin

- Giám đốc tài chính — Nathan Brunner

- Giám đốc đầu tư — Brendan Mullinix

- Phó Chủ tịch Điều hành và Giám đốc Quản lý Tài sản — James Dudley

- Quan hệ Nhà đầu tư — Heather Gentry

Cần trích dẫn từ nhà phân tích của Motley Fool? Gửi email đến [email protected]

Bản ghi đầy đủ cuộc gọi hội nghị

Heather Gentry: Cảm ơn người điều hành. Chào mừng đến với Cuộc gọi Hội nghị và Webcast Thu nhập Quý 1 năm 2026 của LXP Industrial Trust. Bản phát hành thu nhập đã được phân phối sáng nay và cả bản phát hành và bản bổ sung hàng quý đều có sẵn trên trang web của chúng tôi trong Phần Nhà đầu tư và sẽ được cung cấp cho SEC dưới dạng Mẫu 8-K. Một số tuyên bố được đưa ra trong cuộc gọi hội nghị này liên quan đến các sự kiện trong tương lai và kết quả dự kiến có thể cấu thành các tuyên bố mang tính dự báo trong phạm vi ý nghĩa của Đạo luật Cải cách Tố tụng Chứng khoán Tư nhân năm 1995. LXP tin rằng các tuyên bố này dựa trên các giả định hợp lý.

Tuy nhiên, một số yếu tố và rủi ro, bao gồm cả những yếu tố được nêu trong thông cáo báo chí thu nhập hôm nay và những yếu tố được mô tả trong các báo cáo mà LXP nộp cho SEC theo thời gian có thể khiến kết quả thực tế của LXP khác biệt đáng kể so với những gì được thể hiện hoặc ngụ ý bởi các tuyên bố đó. Trừ khi pháp luật yêu cầu, LXP không có nghĩa vụ cập nhật bất kỳ tuyên bố mang tính dự báo nào. Trong thông cáo báo chí thu nhập và gói tiết lộ bổ sung hàng quý, LXP đã đối chiếu tất cả các biện pháp tài chính phi GAAP với các biện pháp GAAP tương ứng nhất. Bất kỳ tham chiếu nào trong các tài liệu này đến FFO điều chỉnh của công ty đều đề cập đến quỹ hoạt động điều chỉnh của công ty sẵn có cho tất cả các chủ sở hữu vốn chủ sở hữu và chủ sở hữu đơn vị trên cơ sở pha loãng hoàn toàn.

Các biện pháp hiệu suất hoạt động của một khoản đầu tư cá nhân không nhằm mục đích được xem là trình bày một thước đo số học về hiệu suất tài chính, tình hình tài chính hoặc dòng tiền trong quá khứ hoặc tương lai của LXP. Trong cuộc gọi hôm nay, Will Eglin, Chủ tịch và CEO; và Nathan Brunner, CFO, sẽ cung cấp cập nhật kinh doanh gần đây và bình luận về kết quả quý 1. Brendan Mullinix, CIO; và James Dudley, Phó Chủ tịch Điều hành và Giám đốc Quản lý Tài sản, sẽ có mặt cho phần Hỏi & Đáp của cuộc gọi này. Bây giờ tôi sẽ chuyển cuộc gọi cho Will.

T. Wilson Eglin: Cảm ơn Heather, và chào buổi sáng mọi người. Sau khi thực hiện thành công các sáng kiến chiến lược chính của chúng tôi vào năm 2025, bao gồm củng cố bảng cân đối kế toán, tăng tỷ lệ lấp đầy và giải quyết tình trạng trống kho lớn của chúng tôi. Năm nay, chúng tôi chủ yếu tập trung vào việc tạo ra giá trị trong kho đất của mình và giải quyết các hợp đồng sắp hết hạn trong ngắn hạn và tình trạng trống hiện tại. Chúng tôi đã thực hiện 3,2 triệu feet vuông các hợp đồng thuê mới và gia hạn hợp đồng thuê tính đến thời điểm hiện tại, nổi bật là kết quả thành công tại cơ sở 1,1 triệu feet vuông của chúng tôi tại thị trường Greenville-Spartanburg. Ngoài ra, chúng tôi đã cho thuê hơn 300.000 feet vuông diện tích trống và gia hạn hợp đồng thuê cho một cơ sở 850.000 feet vuông ở San Antonio trong 10 năm.

Các yếu tố cơ bản về công nghiệp tiếp tục có xu hướng đi đúng hướng với mức hấp thụ ròng quý 1 của Hoa Kỳ khoảng 40 triệu feet vuông, đại diện cho quý 1 mạnh nhất trong 3 năm. Các thị trường mục tiêu của chúng tôi chiếm khoảng 29 triệu feet vuông hay 72% mức hấp thụ ròng của Hoa Kỳ, cho thấy sức mạnh tiếp tục trong các thị trường của chúng tôi, đặc biệt là ở Phoenix, Indianapolis, Houston, Dallas-Fort Worth, Atlanta và Columbus. Những xu hướng tích cực này được phản ánh trong động lực cho thuê mạnh mẽ của chúng tôi tính đến thời điểm hiện tại cũng như các dự án tương lai của chúng tôi, nơi chúng tôi đang tích cực thảo luận về 7,4 triệu feet vuông cho thuê phát triển và tái phát triển, diện tích trống và các hợp đồng sắp hết hạn đến năm 2027. Hoạt động cho thuê tiếp tục mạnh nhất đối với các cơ sở có quy mô lớn, đặc biệt là những cơ sở có diện tích 1 triệu feet vuông trở lên.

Chúng tôi cũng đang thấy nhu cầu tăng lên từ các khách thuê liên quan đến trung tâm dữ liệu và các nhà cung cấp sản xuất cũng như các ngành công nghiệp trong các thị trường của chúng tôi. Khối lượng cho thuê 1,8 triệu feet vuông trong quý bao gồm việc gia hạn tại cơ sở 1,1 triệu feet vuông của chúng tôi ở Greenville-Spartanburg, điều này đã mang lại giá trị đáng kể. Chúng tôi đã gia hạn hợp đồng thuê này thêm 4 năm nữa đến năm 2031, sau hợp đồng thuê 2 năm ban đầu được ký vào tháng 5 năm 2025. Việc gia hạn này đã tăng lợi suất ổn định tiền mặt ban đầu 8% cho dự án phát triển với tiền thuê tiền mặt mới đại diện cho mức tăng 5% so với tiền thuê trước đó và mức tăng hàng năm 3%. Đối với 700.000 feet vuông còn lại mà chúng tôi đã cho thuê trong quý, chúng tôi đã đạt được mức tăng tiền thuê cơ bản và tiền thuê tiền mặt lần lượt là 34% và 24%.

Việc xây dựng đang được tiến hành tại dự án phát triển 1,2 triệu feet vuông ở Phoenix mà chúng tôi đã công bố trong cuộc gọi hàng quý trước. Kể từ đó, 2 triệu feet vuông còn lại ở West Valley đã được cho thuê, hiện không còn tòa nhà nào có diện tích 1 triệu feet vuông có sẵn trên thị trường. Chúng tôi đang thảo luận với một khách thuê tiềm năng và chúng tôi có vị thế tốt nếu họ tiến hành ký hợp đồng thuê tại thị trường West Valley do nguồn cung hạn chế các tòa nhà có diện tích 1 triệu feet vuông. Chúng tôi đang đánh giá các cơ hội phát triển khác trong kho đất của mình, bao gồm cả ở Columbus, nơi chúng tôi có 69 mẫu Anh tại các khu đất Aetna, có thể hỗ trợ 3 cơ sở với tổng diện tích khoảng 1,25 triệu feet vuông.

Trong 12 tháng qua, mức hấp thụ ròng tại thị trường Columbus là 10 triệu feet vuông, dẫn đến giảm tỷ lệ trống hơn 300 điểm cơ bản. Columbus tiếp tục là một thị trường phân phối mạnh mẽ với nhu cầu ngày càng tăng trên các kích cỡ sản phẩm, đặc biệt là trong không gian có quy mô lớn và đã chứng kiến ​​sự gia tăng hoạt động của khách thuê hỗ trợ các cơ sở trung tâm dữ liệu và sản xuất tiên tiến. Trong phạm vi chúng tôi tiến hành các dự án phát triển trong tương lai, chúng tôi dự định tài trợ cho chúng thông qua việc bán tài sản cơ hội tại các thị trường không mục tiêu của chúng tôi. Như chúng tôi đã lưu ý trước đây, hoạt động mua lại sẽ có tính chọn lọc và sẽ được tài trợ thông qua các giao dịch trao đổi 1031 để trì hoãn lợi nhuận từ việc thanh lý.

Bây giờ tôi sẽ chuyển cuộc gọi cho Nathan, người sẽ cung cấp tổng quan chi tiết hơn về tài chính, hoạt động cho thuê và bảng cân đối kế toán của chúng tôi.

Nathan Brunner: Cảm ơn, Will. FFO điều chỉnh của công ty chúng tôi trong quý 1 là khoảng 47 triệu đô la hay 0,80 đô la trên mỗi cổ phiếu phổ thông pha loãng, tăng 2,6% so với quý 1 năm 2025. Tăng trưởng NOI cùng cửa hàng là 2% cho quý, phù hợp với kỳ vọng của chúng tôi. Danh mục đầu tư ổn định của chúng tôi có tỷ lệ lấp đầy 96,6% vào cuối quý và 97,1% theo tỷ lệ cho các hợp đồng thuê mới được ký vào tháng 4, phù hợp với cuối năm 2025.

Chúng tôi đang duy trì cả phạm vi hướng dẫn FFO điều chỉnh của công ty năm 2026 là 3,22 đô la đến 3,37 đô la trên mỗi cổ phiếu phổ thông và phạm vi hướng dẫn tăng trưởng NOI cùng cửa hàng năm 2026 là 1,5% đến 2,5% liên quan đến nhịp độ tăng trưởng cùng cửa hàng cho phần còn lại của năm, chúng tôi dự đoán rằng tăng trưởng NOI cùng cửa hàng quý 2 sẽ thấp hơn quý 1, phản ánh tác động của việc khách thuê rời đi trong quý 1 và thời điểm bắt đầu hợp đồng thuê cho các hợp đồng thuê mới được ký tính đến thời điểm hiện tại. Các hợp đồng thuê mới này dự kiến sẽ đóng góp vào tăng trưởng NOI cùng cửa hàng cao hơn trong nửa cuối năm. G&A trong quý 1 là khoảng 10,3 triệu đô la, với G&A cả năm 2026 dự kiến nằm trong khoảng từ 39 triệu đô la đến 41 triệu đô la.

Chuyển sang hoạt động cho thuê. Chúng tôi tiếp tục đạt được tiến bộ tốt về các hợp đồng hết hạn năm 2026 và đã giải quyết khoảng 3,7 triệu feet vuông hay 57% tổng số hợp đồng hết hạn năm 2026 với mức tăng tiền thuê tiền mặt trung bình khoảng 25%, không bao gồm 2 hợp đồng gia hạn cố định. Will đã nêu bật một số hợp đồng thuê lớn mà chúng tôi đã thực hiện tính đến thời điểm hiện tại, và tôi sẽ đề cập đến một vài kết quả cho thuê đáng chú ý khác. Trong quý, chúng tôi đã gia hạn 352.000 feet vuông tại cơ sở 640.000 feet vuông của chúng tôi ở Charlotte, North Carolina trong thời hạn 3 năm với mức tăng hàng năm 3,5%, đại diện cho mức tăng tiền thuê tiền mặt 42%. Chúng tôi đang tích cực tiếp thị 288.000 feet vuông còn lại của bất động sản, hết hạn vào tháng 10 năm 2026.

Sau quý, chúng tôi đã gia hạn hợp đồng thuê với khách thuê đang sử dụng 270.000 feet vuông tại cơ sở đa khách thuê của chúng tôi tại thị trường Savannah, hợp đồng này hết hạn vào ngày 30 tháng 7. Việc gia hạn hợp đồng thuê 10 năm với mức tăng hàng năm 3% đại diện cho mức tăng tiền thuê tiền mặt 19% so với tiền thuê trước đó. Liên quan đến các hợp đồng hết hạn năm 2027, sau quý, chúng tôi đã gia hạn hợp đồng thuê tại cơ sở 850.000 feet vuông của chúng tôi ở San Antonio với thời hạn thuê 10 năm với mức tăng hàng năm 2,75%. Việc gia hạn hợp đồng thuê bắt đầu vào tháng 5 năm 2027 với mức tăng tiền thuê tiền mặt 25%. Chúng tôi được khuyến khích bởi các cuộc thảo luận tích cực đang diễn ra về 4,6 triệu feet vuông hợp đồng hết hạn năm 2026 và 2027, bao gồm một số cơ sở lớn nhất của chúng tôi.

Chúng tôi đã cho thuê 330.000 feet vuông diện tích trống tính đến thời điểm hiện tại. Trong quý, chúng tôi đã cho thuê 85.000 feet vuông ở Indianapolis cho một khách thuê tham gia vào việc phát triển trung tâm dữ liệu, đạt mức tăng tiền thuê tiền mặt 34%. Sau quý, chúng tôi đã cho thuê cơ sở 250.000 feet vuông của chúng tôi tại thị trường Houston với thời hạn 7 năm và mức tăng hàng năm 3,75%. Hợp đồng thuê mới ở Houston bắt đầu vào tháng 6 và đại diện cho mức tăng tiền thuê tiền mặt 25%. Bảng cân đối kế toán của LXP vẫn ở tình trạng tuyệt vời với tỷ lệ nợ ròng trên EBITDA điều chỉnh hàng năm là 5,1 lần vào cuối quý. Chúng tôi có 1,3 tỷ đô la tiền mặt trên bảng cân đối kế toán vào cuối quý, và khoản vay tín dụng quay vòng 600 triệu đô la của chúng tôi chưa được rút và hoàn toàn có sẵn.

Như chúng tôi đã nêu bật trong cuộc gọi trước, việc tái cấu trúc khoản vay tín dụng quay vòng 600 triệu đô la và khoản vay kỳ hạn 250 triệu đô la của chúng tôi vào tháng 1 đã kéo dài hồ sơ đáo hạn nợ của công ty và giảm chi phí lãi vay, củng cố thêm bảng cân đối kế toán và cung cấp sự linh hoạt về tài chính. Cuối cùng, chúng tôi đã mua lại 325.000 cổ phiếu trong quý với giá trung bình 48,70 đô la trên mỗi cổ phiếu. Với điều đó, tôi sẽ chuyển cuộc gọi lại cho Will.

T. Wilson Eglin: Cảm ơn, Nathan. Tóm lại, chúng tôi hài lòng với kết quả quý 1 và các kết quả cho thuê mạnh mẽ của chúng tôi tính đến thời điểm hiện tại. Khi chúng ta tiến hành trong năm, chúng tôi sẽ tiếp tục tập trung vào việc thực hiện các ưu tiên chiến lược của mình, bao gồm triển khai vốn kỷ luật, theo đuổi các cơ hội tăng trưởng nâng cao giá trị, cho thuê dự án đầu cơ Phoenix của chúng tôi và các diện tích trống còn lại và thúc đẩy tăng trưởng tiền thuê theo giá thị trường. Khi thị trường cho thuê tiếp tục cải thiện, chúng tôi tin rằng các dự án cho thuê tương lai của chúng tôi với hơn 7 triệu feet vuông sẽ mang lại nhiều kết quả cho thuê hấp dẫn, tạo ra kết quả giá thị trường mạnh mẽ. Với điều đó, tôi sẽ chuyển cuộc gọi lại cho người điều hành.

Người điều hành: [Hướng dẫn của người điều hành] Câu hỏi đầu tiên của chúng tôi đến từ Todd Thomas của KeyBanc Capital Markets.

Todd Thomas: Một vài câu hỏi. Một, về — bạn đã nói, Will, về việc thiếu không gian kho lớn ở một số thị trường chính của bạn, bao gồm cả Phoenix, nơi bạn đã khởi công. Bạn có thể nói về việc điều đó ảnh hưởng đến thị trường như thế nào không? Bạn có thấy điều đó chuyển thành sức mạnh định giá, các cuộc thảo luận tốt hơn về tăng trưởng tiền thuê tiềm năng hoặc sự cấp bách từ khách thuê không? Và sau đó, bạn có muốn giảm thiểu rủi ro và cho thuê trước dự án phát triển đó không? Hay bạn nghĩ rằng có lẽ nó mang lại cơ hội lợi nhuận tốt hơn để chờ đợi cho đến khi nó gần hoàn thành và bàn giao?

T. Wilson Eglin: Vâng, chắc chắn rồi. Cảm ơn Todd. Tôi nghĩ như chúng tôi mong đợi ở Phoenix kể từ cuộc gọi trước của chúng tôi, 2 triệu feet vuông cạnh tranh cuối cùng đã được cho thuê. Vì vậy, chúng tôi đang ở một vị trí tuyệt vời về cơ sở đó mà chúng tôi đã bắt đầu. Chúng tôi có một khách thuê tiềm năng mà chúng tôi đang làm việc khá chặt chẽ, nhưng chưa có gì để báo cáo hôm nay. Tôi nghĩ rằng chúng tôi muốn cho thuê trước và giảm thiểu rủi ro đầu tư và khóa lợi nhuận rồi tiếp tục vì có những cơ hội tốt khác trong kho đất. Bạn đã đề cập đến Columbus, đó là một nơi khác mà chúng tôi nghĩ rằng khá phù hợp với chúng tôi. Nhu cầu kho lớn đang hoạt động rất tốt. Và tại thời điểm này, chúng tôi khá lạc quan về kết quả ở Phoenix chắc chắn.

Todd Thomas: Được rồi. Và sau đó, Nathan, bạn đã chỉ ra 57% các hợp đồng hết hạn năm 26 đã được giải quyết. Tôi nghĩ rằng điều đó bao gồm một số hoạt động đã xảy ra vào tháng 4. Bạn có thể cung cấp cập nhật về 26 hợp đồng hết hạn còn lại về kỳ vọng của bạn ở đó, nếu có bất kỳ khách thuê nào rời đi đã biết không?

James Dudley: Todd, đây là James. Tôi sẽ trả lời. Chúng tôi có hoạt động rất tốt đối với 2026 còn lại và phần lớn trong số đó chúng tôi mong đợi sẽ gia hạn. Chúng tôi có một vài khách thuê nhỏ đã biết sẽ rời đi. Chúng tôi có một không gian 97.000 feet vuông trong tòa nhà đa khách thuê của chúng tôi ở Columbus, nơi chúng tôi mong đợi khách thuê sẽ rời đi. Chúng tôi đang định giá cho thuê. Chúng tôi có hoạt động tốt về điều đó. Và sau đó, tôi đoán là đề cập đến một vài tình trạng trống mới mà chúng tôi cũng có.

Chúng tôi đã có khách thuê rời đi ở Tampa, 230 feet vuông mà chúng tôi có một số hoạt động khá tốt gần đây và cũng là 120 feet vuông vừa rời đi trong quý 1 ở Greenville-Spartanburg mà chúng tôi có hoạt động rất tốt. Và sau đó, chúng tôi cũng có một hợp đồng thuê rất nhỏ ở Greenville-Spartanburg là 70.000 feet vuông mà chúng tôi mong đợi khách thuê có thể rời đi và một hợp đồng khác là 163.000 feet vuông ở Greenville-Spartanburg sẽ rời đi. Vì vậy, những khách thuê rời đi nhỏ, hoạt động tốt ở một thị trường mạnh và các vấn đề ở Greenville-Spartanburg chủ yếu tập trung xung quanh công viên mà chúng tôi sở hữu.

Vì vậy, chúng tôi có rất nhiều thứ khác nhau mà chúng tôi có thể làm ở đó từ góc độ quy mô và di chuyển khách thuê, chúng tôi đang nói chuyện với các khách thuê hiện đang ở trong hoặc xung quanh không gian đó trong công viên hiện tại để cố gắng tìm hiểu xem một số người có muốn mở rộng không. Vì vậy, một lần nữa, hoạt động tốt đối với tình trạng trống sắp tới và tình trạng trống mà chúng tôi có trong quý 1.

Todd Thomas: Được rồi. Điều đó hữu ích. Và cuối cùng, tôi đoán, 1,8 triệu feet vuông diện tích trống, cơ hội đó trong danh mục đầu tư, bạn ước tính nó khoảng 0,32 đô la trên mỗi cổ phiếu. Có bất cứ điều gì được bao gồm trong hướng dẫn liên quan đến việc cho thuê không gian trống đó sẽ ảnh hưởng hoặc được bao gồm trong hướng dẫn năm nay không?

Brendan Mullinix: Vâng. Todd, có lẽ cách tôi sẽ diễn đạt điều đó là quay trở lại các yếu tố cơ bản của hướng dẫn. Và chúng về cơ bản không thay đổi so với cuộc gọi thu nhập quý 4 của chúng tôi. Đó là tỷ lệ lấp đầy trung bình cho danh mục đầu tư ở mức trung bình khoảng 96,5%, về cơ bản phù hợp với nơi chúng tôi kết thúc quý 1 hoặc cao hơn một chút với một số hoạt động chúng tôi đã có vào tháng 4. Ở mức cao nhất của hướng dẫn, tỷ lệ lấp đầy trung bình sẽ là 97% và ở mức thấp nhất, tỷ lệ lấp đầy trung bình sẽ là 96%.

Người điều hành: Câu hỏi tiếp theo của chúng tôi đến từ Anthony Paolone của JPMorgan.

Anthony Paolone: Với những nhận xét về Columbus, khả năng bạn bắt đầu một hoặc hai dự án trong năm nay là bao nhiêu?

Brendan Mullinix: Đây là Brendan. Chưa có gì để công bố hôm nay, nhưng như đã lưu ý, các yếu tố cơ bản ở Columbus rất tích cực vào ngày hôm nay. Chúng tôi đã thấy rất nhiều nhu cầu từ cả các ứng dụng liên quan đến trung tâm dữ liệu và sản xuất cũng như các động lực nhu cầu đã tồn tại trên thị trường [không rõ] đó trong một thời gian. Tại thời điểm này,