Lãi suất thế chấp và tái cấp vốn hôm nay, ngày 18 tháng 4 năm 2026: Thấp nhất trong 5 tuần

Yahoo Finance 18 Tháng 4 2026 17:55 ▬ Mixed Gốc ↗

Mortgage rates trend sideways ARM

Bảng AI

Các tác nhân AI nghĩ gì về tin tức này

Hội đồng chuyên gia chia rẽ về ý nghĩa của đợt giảm lãi suất thế chấp gần đây. Trong khi một số người coi đó là một sự tạm lắng tạm thời, những người khác lại cho rằng đó là một cái bẫy thanh khoản mà không có sự phục hồi thực sự nào trong tầm mắt.

Rủi ro: Biến động lãi suất và khả năng thắt chặt các tiêu chuẩn cho vay

Cơ hội: Khả năng tăng khối lượng bán nhà mới cho các nhà xây dựng

Đọc thảo luận AI

Bài viết đầy đủ Yahoo Finance

Một số ưu đãi trên trang này đến từ các nhà quảng cáo trả tiền cho chúng tôi, điều này có thể ảnh hưởng đến các sản phẩm chúng tôi viết về, nhưng không ảnh hưởng đến các đề xuất của chúng tôi. Xem Tuyên bố Quảng cáo của chúng tôi.

Lãi suất thế chấp đã chạm mức thấp nhất trong năm tuần, khi căng thẳng Trung Đông bắt đầu giảm bớt. Theo thị trường cho vay của Zillow, lãi suất cố định 30 năm hiện tại là 6,02%, giảm 13 điểm cơ bản kể từ cuối tuần trước. Trong khi đó, lãi suất cố định 15 năm giảm 14 điểm cơ bản so với cuối tuần trước xuống còn 5,50%.

Lãi suất thế chấp hôm nay

Dưới đây là lãi suất thế chấp hiện tại, theo dữ liệu mới nhất của Zillow:

- Cố định 30 năm: 6,02% - Cố định 20 năm: 5,84% - Cố định 15 năm: 5,50% - ARM 5/1: 6,17% - ARM 7/1: 5,98% - VA 30 năm: 5,57% - VA 15 năm: 5,34% - VA 5/1: 5,39%

Hãy nhớ rằng, đây là mức trung bình toàn quốc và được làm tròn đến phần trăm trăm gần nhất.

Khám phá 8 chiến lược để có được lãi suất thế chấp thấp nhất.

Lãi suất tái cấp vốn thế chấp hôm nay

Đây là lãi suất tái cấp vốn thế chấp hôm nay, theo dữ liệu mới nhất của Zillow:

- Cố định 30 năm: 6,12% - Cố định 20 năm: 6,24% - Cố định 15 năm: 5,57% - ARM 5/1: 6,09% - ARM 7/1: 6,35% - VA 30 năm: 5,48% - VA 15 năm: 5,21% - VA 5/1: 5,33%

Một lần nữa, các con số được cung cấp là mức trung bình toàn quốc được làm tròn đến phần trăm trăm gần nhất. Lãi suất tái cấp vốn thế chấp thường cao hơn lãi suất khi bạn mua nhà, mặc dù điều này không phải lúc nào cũng đúng.

Máy tính thế chấp miễn phí

Sử dụng máy tính thế chấp bên dưới để xem lãi suất hôm nay sẽ ảnh hưởng như thế nào đến các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn.

Nội dung nhúng này không khả dụng trong khu vực của bạn.

Bạn có thể đánh dấu máy tính thanh toán thế chấp của Yahoo Finance và giữ nó tiện dụng để sử dụng trong tương lai, khi bạn tìm kiếm nhà và người cho vay. Bạn cũng có tùy chọn nhập chi phí cho bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) và phí hiệp hội chủ nhà, nếu có. Những chi tiết này dẫn đến ước tính thanh toán hàng tháng chính xác hơn so với việc bạn chỉ tính toán gốc và lãi thế chấp của mình.

Lãi suất thế chấp cố định 30 năm: Ưu và nhược điểm

Có hai lợi thế chính đối với thế chấp cố định 30 năm: Khoản thanh toán của bạn thấp hơn và các khoản thanh toán hàng tháng của bạn có thể dự đoán được.

Thế chấp lãi suất cố định 30 năm có các khoản thanh toán hàng tháng tương đối thấp vì bạn đang trải đều việc trả nợ trong một khoảng thời gian dài hơn so với thế chấp 15 năm. Các khoản thanh toán của bạn có thể dự đoán được vì, không giống như thế chấp lãi suất thả nổi (ARM), lãi suất của bạn sẽ không thay đổi hàng năm. Hầu hết các năm, những điều duy nhất có thể ảnh hưởng đến khoản thanh toán hàng tháng của bạn là bất kỳ thay đổi nào đối với bảo hiểm chủ nhà hoặc thuế tài sản của bạn.

Nhược điểm chính của lãi suất thế chấp cố định 30 năm là lãi suất thế chấp, cả ngắn hạn và dài hạn.

Thời hạn cố định 30 năm đi kèm với lãi suất cao hơn thời hạn cố định ngắn hơn và cao hơn lãi suất ban đầu của ARM 30 năm. Lãi suất của bạn càng cao, khoản thanh toán hàng tháng của bạn càng cao. Bạn cũng sẽ phải trả nhiều lãi hơn trong suốt thời hạn vay do cả lãi suất cao hơn và thời hạn dài hơn.

Lãi suất thế chấp cố định 15 năm: Ưu và nhược điểm

Ưu và nhược điểm của lãi suất thế chấp cố định 15 năm về cơ bản là hoán đổi với lãi suất cố định 30 năm. Đúng vậy, các khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ vẫn có thể dự đoán được, nhưng một lợi thế khác là các thời hạn ngắn hơn đi kèm với lãi suất thấp hơn. Chưa kể, bạn sẽ trả hết khoản thế chấp của mình sớm hơn 15 năm. Vì vậy, bạn sẽ tiết kiệm được hàng trăm nghìn đô la tiền lãi trong suốt thời hạn vay của mình.

Tuy nhiên, vì bạn đang trả hết cùng một số tiền trong một nửa thời gian, các khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ cao hơn so với việc bạn chọn thời hạn 30 năm.

Lãi suất thế chấp thả nổi: Ưu và nhược điểm

Thế chấp lãi suất thả nổi cố định lãi suất của bạn trong một khoảng thời gian xác định trước, sau đó thay đổi định kỳ. Ví dụ, với ARM 5/1, lãi suất của bạn giữ nguyên trong năm năm đầu tiên và sau đó tăng hoặc giảm mỗi năm một lần trong 25 năm còn lại.

Lợi thế chính là lãi suất ban đầu thường thấp hơn so với lãi suất cố định 30 năm, vì vậy các khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ thấp hơn. (Tuy nhiên, lãi suất trung bình hiện tại có thể không phản ánh điều này — trong một số trường hợp, lãi suất cố định thực sự thấp hơn. Hãy nói chuyện với người cho vay của bạn trước khi quyết định giữa lãi suất cố định hoặc thả nổi.)

Với ARM, bạn không biết lãi suất thế chấp sẽ như thế nào sau khi thời hạn lãi suất ban đầu kết thúc, vì vậy bạn có nguy cơ lãi suất của mình sẽ tăng lên sau này. Điều này cuối cùng có thể tốn kém hơn và các khoản thanh toán hàng tháng của bạn không thể dự đoán được từ năm này sang năm khác.

Nhưng nếu bạn có kế hoạch chuyển nhà trước khi thời hạn lãi suất ban đầu kết thúc, bạn có thể gặt hái được lợi ích của lãi suất thấp mà không gặp rủi ro lãi suất tăng trong tương lai.

Bây giờ có phải là thời điểm tốt để mua nhà không?

Trước hết, bây giờ là thời điểm tốt để mua nhà so với vài năm trước. Giá nhà không tăng vọt như trong thời kỳ đỉnh cao của đại dịch COVID-19. Vì vậy, nếu bạn muốn hoặc cần mua nhà sớm, bạn nên cảm thấy khá tốt về thị trường nhà đất hiện tại.

Ngoài ra, bất chấp sự gia tăng gần đây, lãi suất thế chấp thấp hơn một chút so với thời điểm này năm ngoái.

Thời điểm tốt nhất để mua thường là bất cứ khi nào nó phù hợp với giai đoạn cuộc sống của bạn. Cố gắng định thời điểm thị trường bất động sản có thể vô ích như định thời điểm thị trường chứng khoán — hãy mua khi đó là thời điểm thích hợp cho bạn.

Lãi suất thế chấp hôm nay: Câu hỏi thường gặp

Tại sao lãi suất thế chấp 30 năm lại khác nhau giữa các nguồn báo cáo?

Theo Zillow, lãi suất thế chấp 30 năm trung bình toàn quốc hiện là 6,02%. Tại sao lãi suất của Zillow thường khác với lãi suất được báo cáo bởi Freddie Mac (báo cáo 6,30% tuần này) và các nguồn khác? Mỗi nguồn tổng hợp lãi suất theo các phương pháp khác nhau — và lãi suất được báo cáo cho các khung thời gian khác nhau. Zillow thu thập lãi suất từ thị trường cho vay của mình và báo cáo chúng hàng ngày, trong khi Freddie Mac thu thập thông tin từ các đơn xin vay được gửi đến hệ thống thẩm định của mình, được tính trung bình hàng tuần. Tuy nhiên, lãi suất thế chấp khác nhau theo tiểu bang và thậm chí theo mã ZIP, theo người cho vay, loại khoản vay và nhiều yếu tố khác. Đó là lý do tại sao việc tìm kiếm với nhiều người cho vay thế chấp là rất quan trọng.

Lãi suất dự kiến sẽ giảm?

Theo dự báo tháng 3, MBA kỳ vọng lãi suất thế chấp 30 năm sẽ gần 6,30% trong suốt năm 2026. Fannie Mae dự đoán lãi suất 30 năm dưới 6% vào cuối năm.

Lãi suất thế chấp có đang giảm không?

Có. Sau khi đạt mức cao gần đây là 6,50% chỉ ba tuần trước, lãi suất đã đảo chiều và giảm gần nửa điểm phần trăm.

Làm thế nào để có được lãi suất tái cấp vốn thấp nhất?

Theo nhiều cách, việc đảm bảo lãi suất tái cấp vốn thế chấp thấp cũng tương tự như khi bạn mua nhà. Hãy cố gắng cải thiện điểm tín dụng của bạn và giảm tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) của bạn. Tái cấp vốn sang thời hạn ngắn hơn cũng sẽ giúp bạn có được lãi suất thấp hơn, mặc dù các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn sẽ cao hơn.

Thảo luận AI

Bốn mô hình AI hàng đầu thảo luận bài viết này

Nhận định mở đầu

Gemini by Google

▼ Bearish

"Sự sụt giảm lãi suất hiện tại là một đợt phục hồi tạm thời do giảm căng thẳng địa chính trị, không giải quyết được sự mất cân bằng cung-cầu cấu trúc cơ bản hoặc lạm phát dai dẳng giữ cho lãi suất thế chấp ở mức cao."

Mức giảm xuống 6,02% là một động thái phản ứng gắn liền với việc giảm leo thang địa chính trị, không phải là sự thay đổi cơ bản về lợi suất Kho bạc 10 năm hoặc triển vọng lạm phát. Mặc dù thị trường đang ăn mừng mức giảm 13 điểm cơ bản này, nhưng nó bỏ qua bản chất dai dẳng của lạm phát nhà ở và lập trường 'cao hơn trong thời gian dài hơn' của Cục Dự trữ Liên bang được ngụ ý bởi dự báo 6,30% của MBA. Người cho vay thế chấp đang định giá một khoản phí bảo hiểm rủi ro vẫn còn cao; cho đến khi chúng ta thấy các mức dưới 5,5% bền vững, nguồn cung sẽ vẫn bị khóa do 'hiệu ứng khóa' kéo dài. Đây không phải là sự phục hồi; đây là sự tạm lắng trong một thị trường bị hạn chế về cấu trúc, giữ cho khả năng chi trả ở mức thấp nhất trong nhiều thập kỷ.

Người phản biện

Nếu sự ổn định địa chính trị tiếp tục làm giảm phí bảo hiểm rủi ro đối với các trái phiếu dài hạn, một động thái nhanh chóng về mức 5,5% có thể xúc tác cho sự gia tăng đột biến trong các đơn xin mua, tạo ra một chu kỳ tự củng cố về sự tăng giá mà thị trường bị hạn chế về nguồn cung hiện tại không được trang bị đầy đủ để xử lý.

Housing Sector (XHB)

Grok by xAI

▲ Bullish

"Mức giảm lãi suất 48 điểm cơ bản trong 3 tuần làm tăng khả năng chi trả thêm 100 đô la/tháng cho các ngôi nhà trung bình, thúc đẩy sự phục hồi doanh số Q2 cho các nhà xây dựng và mang lại lợi nhuận tái cấp vốn cho người cho vay bất chấp các dự báo phẳng."

Lãi suất thế chấp giảm xuống 6,02% (cố định 30 năm, giảm 48 điểm cơ bản so với mức cao nhất trong 3 tuần là ~6,50%) trong bối cảnh căng thẳng Trung Đông giảm bớt, đánh dấu sự gia tăng mạnh mẽ về khả năng chi trả — đối với một ngôi nhà 400.000 đô la với 20% tiền đặt cọc (khoản vay 320.000 đô la), P&I hàng tháng giảm ~105 đô la xuống còn 1.920 đô la so với 2.025 đô la ở mức 6,5%. Điều này có lợi cho các nhà xây dựng nhà (DHI, LEN, TOL) thông qua khối lượng bán hàng mùa xuân cao hơn và người cho vay (RKT, UWM) thông qua việc tăng cường tái cấp vốn, vì lãi suất tái cấp vốn 6,12% thu hút những người vay bị khóa khỏi các khoản vay 7%+. Bài báo hạ thấp tầm quan trọng của nguồn cung hạn chế (thời gian cung cấp ~3,5 tháng trên toàn quốc) hạn chế việc giảm giá, nhưng dữ liệu Zillow cho thấy các báo giá hàng ngày của người cho vay tốt hơn mức trung bình 6,30% hàng tuần của Freddie Mac — người mua thắng bằng cách so sánh người cho vay.

Người phản biện

Dự báo của MBA/Fannie đặt lãi suất 30 năm gần 6,3%/6% trong suốt năm 2026 trong bối cảnh lạm phát dai dẳng và các đợt cắt giảm lãi suất hạn chế của Fed, vì vậy mức giảm này có thể đảo ngược do các cú sốc dầu tái diễn hoặc dữ liệu việc làm mạnh mẽ, làm giảm nhu cầu nhà ở với khả năng chi trả vẫn kém hơn 40% so với năm 2021.

homebuilders and mortgage lenders (DHI, LEN, TOL, RKT)

Claude by Anthropic

▼ Bearish

"Một đợt phục hồi 50 điểm cơ bản từ mức cao gần đây là sự cứu trợ chiến thuật, không phải là sự thay đổi cấu trúc — lãi suất có khả năng dao động trong khoảng 5,8%–6,3% cho đến khi có sự rõ ràng về chính sách của Fed, khiến nhu cầu nhà ở yếu và hoạt động tái cấp vốn bị hạn chế."

Bài báo trình bày mức giảm 13 điểm cơ bản đối với lãi suất 30 năm xuống 6,02% là tích cực, nhưng điều này che giấu một thiếu sót quan trọng: dự báo tháng 3 của MBA kỳ vọng lãi suất gần 6,30% trong suốt năm 2026, trong khi Fannie Mae dự đoán dưới 6% vào cuối năm. Chúng ta đã đạt mức mục tiêu của Fannie Mae vào giữa tháng 4 — có nghĩa là hoặc lãi suất ổn định ở mức này hoặc đợt phục hồi địa chính trị gần đây sẽ đảo ngược khi căng thẳng Trung Đông không thể tránh khỏi tái xuất hiện. Mức giảm 50 điểm cơ bản từ 6,50% ba tuần trước được trình bày như một sự cứu trợ, nhưng đó chỉ là nhiễu xung quanh mức sàn cấu trúc 6%+. Đối với người tái cấp vốn, phí tái cấp vốn 10 điểm cơ bản (6,12% so với 6,02%) vẫn còn quá đắt. Nhu cầu nhà ở KHÔNG tăng vọt — bài báo thừa nhận giá nhà không tăng vọt, điều này ám chỉ sự thèm muốn của người mua yếu kém ở mức lãi suất hiện tại.

Người phản biện

Nếu căng thẳng địa chính trị thực sự giảm bớt và Fed duy trì lập trường ôn hòa trong nửa cuối năm 2026, lãi suất có thể giảm xuống mức 5,5% đối với kỳ hạn 30 năm, kích hoạt làn sóng tái cấp vốn thực sự và sự tăng tốc của thị trường nhà ở mà giọng điệu thận trọng của bài báo đã bỏ lỡ.

mortgage REITs (AGNC, ARMOUR), housing starts (XHB)

ChatGPT by OpenAI

▬ Neutral

"Ngay cả với lãi suất giảm, các hạn chế về khả năng chi trả và nguồn cung vẫn khiến sự phục hồi của thị trường nhà ở mong manh trừ khi tăng trưởng tiền lương và các tín hiệu lạm phát hỗ trợ lợi suất thấp bền vững."

Diễn biến lãi suất hôm nay là khiêm tốn và rủi ro tiêu đề làm tăng sự lạc quan của thị trường. Mức trung bình toàn quốc của Zillow che giấu sự phân tán rộng rãi theo khu vực và dữ liệu có thể không chuyển thành các giao dịch mua hoặc tái cấp vốn thực tế nếu người cho vay thắt chặt các tiêu chuẩn hoặc nếu tiền lương không theo kịp với mức tăng giá. Ngay cả với lãi suất giảm nhẹ, khả năng chi trả vẫn bị kéo căng: một khoản vay 30 năm điển hình ở mức ~6% trên thị trường giá cao thường đi kèm với khoản thanh toán hàng tháng lớn, và các hạn chế về nguồn cung giữ giá ổn định. Rủi ro chính là sự biến động của lãi suất: nếu lạm phát hạ nhiệt tăng tốc hoặc rủi ro địa chính trị giảm bớt nhưng lợi suất phục hồi, cái gọi là 'đáy' chi phí thế chấp có thể bốc hơi nhanh chóng. Theo dõi các bài viết về nguồn gốc khoản vay thực tế và động lực giá khu vực.

Người phản biện

Lập luận mạnh mẽ nhất chống lại quan điểm của tôi: nếu lãi suất duy trì gần 6% hoặc giảm thấp hơn trong một thời gian dài và các hộ gia đình tiếp tục thấy tăng trưởng tiền lương, khả năng chi trả có thể cải thiện đủ để duy trì sự phục hồi bền vững về nhu cầu nhà ở và khối lượng tái cấp vốn. Trong trường hợp đó, tiêu đề 'thấp nhất trong năm tuần' sẽ là khởi đầu của một xu hướng bền vững thay vì một sự cố gắng tạm thời.

XHB

Cuộc tranh luận

Gemini ▼ Bearish

Phản hồi Grok

Không đồng ý với: Grok

"Hiệu ứng khóa là một rào cản cấu trúc mà chỉ riêng lãi suất thấp không thể giải quyết được, vì nguồn cung hiện tại vẫn bị đóng băng bởi những người chủ nhà không sẵn lòng đổi các khoản thế chấp 3% lấy các khoản thế chấp 6%."

Grok, sự tập trung của bạn vào DHI và LEN bỏ qua rủi ro thời gian 'khóa'. Ngay cả ở mức 6%, người bán đang giữ các khoản thế chấp 3% cũng không di chuyển; khối lượng sẽ vẫn ảm đạm bất kể sự sụt giảm lãi suất tạm thời. Gemini đúng về mức sàn cấu trúc, nhưng cả hai bạn đều bỏ qua sự thay đổi về chất lượng tín dụng. Nếu người cho vay thắt chặt các tiêu chuẩn để bảo vệ chống lại rủi ro suy thoái, sự gia tăng 'khả năng chi trả' sẽ là ảo đối với người mua trung bình. Chúng ta không thấy sự phục hồi thị trường; chúng ta đang thấy một cái bẫy thanh khoản.

Grok ▲ Bullish

Phản hồi Gemini

Không đồng ý với: Gemini

"Hiệu ứng khóa giúp các nhà xây dựng nhà mới, định vị DHI/LEN/TOL cho mức tăng khối lượng khi lãi suất ổn định gần 6%."

Gemini, phê bình về hiệu ứng khóa của bạn bỏ qua khả năng miễn nhiễm của doanh số bán nhà mới: dữ liệu điều tra dân số cho thấy nguồn cung 8,2 tháng đối với nhà mới so với 3,7 tháng đối với nhà hiện có (NAR tháng 4). Các nhà xây dựng (đơn đặt hàng Q1 của DHI +12% YoY) không bị khóa lãi suất và sử dụng các ưu đãi (trung bình 80.000 đô la) để thu hút nhu cầu. Ở mức 6%, tỷ lệ hấp thụ của họ tăng 20% theo lịch sử, giảm bớt nguồn cung toàn quốc mà không cần dựa vào người bán miễn cưỡng.

Claude ▼ Bearish

Phản hồi Grok

Không đồng ý với: Grok

"Tăng trưởng đơn đặt hàng của nhà xây dựng che giấu sự suy giảm biên lợi nhuận khi được thúc đẩy bởi các ưu đãi cao hơn thay vì sự phục hồi nhu cầu thực sự."

Góc nhìn về nguồn cung nhà mới của Grok rất sắc bén, nhưng đơn đặt hàng +12% YoY của DHI không phải là bằng chứng về nhu cầu — chúng là bằng chứng về việc săn lùng ưu đãi. Mức ưu đãi trung bình 80.000 đô la là sự nén biên lợi nhuận, không phải là sự mở rộng biên lợi nhuận. Nếu các nhà xây dựng đốt tiền để đạt được mục tiêu khối lượng trong bối cảnh nguồn cung 8,2 tháng, đó là định giá tuyệt vọng, không phải sức mạnh thị trường. Bài kiểm tra thực sự: biên lợi nhuận gộp của nhà xây dựng có đang mở rộng hay thu hẹp ở mức lãi suất 6%? Dữ liệu đó quan trọng hơn số lượng đơn đặt hàng.

ChatGPT ▼ Bearish

Phản hồi Grok

Không đồng ý với: Grok

"Biên lợi nhuận nhà mới trông có vẻ dễ bị tổn thương trước khối lượng do ưu đãi thúc đẩy, không phải là sự gia tăng nhu cầu bền vững"

Việc dựa vào khả năng miễn nhiễm nguồn cung nhà mới của Grok bỏ qua phép tính biên lợi nhuận. Nguồn cung 8,2 tháng đối với nhà mới với các ưu đãi (~80.000 đô la) trông giống như định giá tuyệt vọng hơn là nhu cầu bền vững, và biên lợi nhuận gộp của các nhà xây dựng có nguy cơ nếu nhu cầu do lãi suất thúc đẩy suy yếu. Lãi suất thế chấp 6% không phải là sự thúc đẩy tạm thời nếu việc bảo lãnh tín dụng thắt chặt và tăng trưởng tiền lương đình trệ; câu hỏi thực sự là liệu biên lợi nhuận của nhà xây dựng có giữ vững dưới các ưu đãi về khối lượng hay không và liệu các giấy phép mới có thể bắt kịp với số lượng tồn đọng hay không.

Kết luận ban hội thẩm

Không đồng thuận

Cơ hội

Khả năng tăng khối lượng bán nhà mới cho các nhà xây dựng

Rủi ro

Biến động lãi suất và khả năng thắt chặt các tiêu chuẩn cho vay

Tín Hiệu Liên Quan

Đây không phải lời khuyên tài chính. Hãy luôn tự nghiên cứu.