Lãi suất thế chấp và tái cấp vốn hôm nay, ngày 13 tháng 5 năm 2026: Lãi suất thông thường tăng trên diện rộng

Yahoo Finance 13 Tháng 5 2026 15:30 ▼ Bearish Gốc ↗

Mortgage rates and refinance trends ARM

Bảng AI

Các tác nhân AI nghĩ gì về tin tức này

Hội đồng quản trị đồng ý rằng sự gia tăng gần đây về lãi suất thế chấp, đặc biệt là sự đảo ngược lãi suất ARM cao hơn lãi suất cố định 30 năm, báo hiệu một triển vọng giảm giá đối với khả năng chi trả nhà ở và cổ phiếu nhà xây dựng như D.R. Horton (DHI) và Lennar (LEN). Họ cảnh báo rằng xu hướng này có thể tiếp tục bất kể chính sách chung của Fed hoặc khả năng lạm phát hạ nhiệt.

Rủi ro: Hiệu ứng 'khóa chặt' của chủ nhà với lãi suất thấp hơn miễn nhiễm với biến động, tạo ra sự tê liệt về phía cung khiến giá cả tăng cao, là rủi ro lớn nhất được hội đồng quản trị nêu ra.

Cơ hội: Không có cơ hội đáng kể nào được hội đồng quản trị xác định.

Đọc thảo luận AI

Bài viết đầy đủ Yahoo Finance

Một số ưu đãi trên trang này đến từ các nhà quảng cáo trả tiền cho chúng tôi, điều này có thể ảnh hưởng đến các sản phẩm chúng tôi viết về, nhưng không ảnh hưởng đến các đề xuất của chúng tôi. Xem Tuyên bố về Nhà quảng cáo của chúng tôi.

Tất cả các loại lãi suất thế chấp thông thường đều tăng hôm nay so với hôm qua, theo thị trường cho vay của Zillow.

Lãi suất cố định 30 năm đã tăng 7 điểm cơ bản lên 6,26%. Khoản vay cố định 20 năm đã tăng 16 điểm cơ bản lên 6,22%. Khoản vay cố định 15 năm đã tăng 11 điểm cơ bản lên 5,76%. Lãi suất ARM 5/1 đã tăng 17 điểm cơ bản lên 6,47%. Lãi suất ARM 7/1 đã tăng 13 điểm cơ bản lên 6,30%.

Các nhà cho vay này có lãi suất thế chấp thấp nhất

Lãi suất thế chấp hôm nay

Dưới đây là lãi suất thế chấp hiện tại cho Thứ Tư, ngày 13 tháng 5 năm 2026, theo dữ liệu mới nhất của Zillow:

- Cố định 30 năm: 6,26% - Cố định 20 năm: 6,22% - Cố định 15 năm: 5,76% - ARM 5/1: 6,47% - ARM 7/1: 6,30% - VA 30 năm: 5,65% - VA 15 năm: 5,23% - VA 5/1: 5,15%

Hãy nhớ rằng, đây là mức trung bình quốc gia và được làm tròn đến phần trăm trăm gần nhất.

Tìm hiểu về cách xác định lãi suất thế chấp

Lãi suất tái cấp vốn thế chấp hôm nay

Đây là lãi suất tái cấp vốn thế chấp hôm nay, theo dữ liệu mới nhất của Zillow:

- Cố định 30 năm: 6,23% - Cố định 20 năm: 6,24% - Cố định 15 năm: 5,66% - ARM 5/1: 6,12% - ARM 7/1: 5,94% - VA 30 năm: 5,60% - VA 15 năm: 5,21% - VA 5/1: 5,26%

Một lần nữa, các con số được cung cấp là mức trung bình quốc gia được làm tròn đến phần trăm trăm gần nhất. Lãi suất tái cấp vốn thế chấp thường cao hơn lãi suất khi bạn mua nhà, mặc dù điều này không phải lúc nào cũng đúng.

8 mẹo để có được lãi suất thế chấp thấp nhất

Sử dụng máy tính thế chấp của chúng tôi

Sử dụng máy tính thế chấp bên dưới để xem các mức lãi suất và số tiền vay khác nhau sẽ ảnh hưởng đến các khoản thanh toán hàng tháng của bạn như thế nào. Nó cũng cho thấy độ dài kỳ hạn đóng vai trò như thế nào.

Bạn có thể đánh dấu máy tính thanh toán thế chấp của Yahoo Finance và giữ nó để sử dụng trong tương lai, khi bạn mua nhà và tìm các nhà cho vay tốt nhất. Bạn thậm chí còn có tùy chọn nhập chi phí cho bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) và phí hiệp hội chủ nhà nếu những điều này áp dụng cho bạn. Những chi tiết này dẫn đến ước tính thanh toán hàng tháng chính xác hơn so với việc bạn chỉ tính toán gốc và lãi thế chấp của mình.

Lãi suất thế chấp cố định 30 năm

Có hai ưu điểm chính của thế chấp cố định 30 năm: Khoản thanh toán của bạn thấp hơn và các khoản thanh toán hàng tháng của bạn có thể dự đoán được.

Thế chấp lãi suất cố định 30 năm có các khoản thanh toán hàng tháng tương đối thấp vì bạn đang trải đều việc trả nợ trong một khoảng thời gian dài hơn so với, ví dụ, thế chấp 15 năm. Các khoản thanh toán của bạn có thể dự đoán được vì, không giống như thế chấp lãi suất điều chỉnh (ARM), lãi suất của bạn sẽ không thay đổi hàng năm. Hầu hết các năm, những điều duy nhất có thể ảnh hưởng đến khoản thanh toán hàng tháng của bạn là bất kỳ thay đổi nào đối với bảo hiểm chủ nhà hoặc thuế tài sản của bạn.

Nhược điểm chính của lãi suất thế chấp cố định 30 năm là lãi suất thế chấp, cả trong ngắn hạn và dài hạn.

Khoản vay kỳ hạn cố định 30 năm đi kèm với lãi suất cao hơn khoản vay lãi suất cố định kỳ hạn ngắn hơn. Bạn cũng sẽ phải trả nhiều lãi hơn trong suốt thời hạn vay do cả lãi suất cao hơn và thời hạn dài hơn.

Lãi suất thế chấp cố định 15 năm

Ưu và nhược điểm của lãi suất thế chấp cố định 15 năm về cơ bản được hoán đổi với lãi suất 30 năm. Đúng, các khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ vẫn có thể dự đoán được, nhưng một ưu điểm khác là các kỳ hạn ngắn hơn đi kèm với lãi suất thấp hơn. Chưa kể, bạn sẽ trả hết thế chấp sớm hơn 15 năm. Vì vậy, bạn sẽ tiết kiệm được hàng trăm nghìn đô la tiền lãi trong suốt thời hạn vay của mình.

Tuy nhiên, vì bạn đang trả hết cùng một số tiền trong một nửa thời gian, các khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ cao hơn so với việc bạn chọn kỳ hạn 30 năm.

Bạn nên vay thế chấp 15 năm hay 30 năm?

Lãi suất thế chấp điều chỉnh

Thế chấp lãi suất điều chỉnh cố định lãi suất của bạn trong một khoảng thời gian xác định trước, sau đó điều chỉnh định kỳ. Ví dụ, với ARM 5/1, lãi suất của bạn giữ nguyên trong 5 năm đầu tiên và sau đó tăng hoặc giảm mỗi năm một lần trong 25 năm còn lại.

Ưu điểm chính là lãi suất ban đầu thường thấp hơn so với bạn nhận được với lãi suất cố định 30 năm, vì vậy các khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ thấp hơn. (Tuy nhiên, lãi suất trung bình hiện tại không phản ánh điều này — trên thực tế, lãi suất cố định thấp hơn, theo dữ liệu của Zillow. Hãy nói chuyện với người cho vay của bạn trước khi quyết định giữa lãi suất cố định hoặc điều chỉnh.)

Với ARM, bạn không biết lãi suất thế chấp sẽ như thế nào sau khi thời gian lãi suất giới thiệu kết thúc, vì vậy bạn có nguy cơ lãi suất của mình sẽ tăng lên sau này. Điều này cuối cùng có thể tốn kém hơn và các khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ không thể dự đoán được hàng năm.

Nhưng nếu bạn dự định chuyển nhà trước khi thời gian lãi suất giới thiệu kết thúc, bạn có thể gặt hái được lợi ích của lãi suất thấp mà không gặp rủi ro lãi suất tăng trong tương lai.

Tìm hiểu thêm về sự khác biệt giữa thế chấp lãi suất điều chỉnh và lãi suất cố định

Lãi suất thế chấp hôm nay: Câu hỏi thường gặp

Lãi suất thế chấp 30 năm hiện tại là bao nhiêu?

Lãi suất thế chấp 30 năm trung bình quốc gia hiện là 6,26%, theo dữ liệu tổng hợp từ thị trường cho vay của Zillow. Nhưng hãy nhớ rằng mức trung bình có thể thay đổi tùy thuộc vào nơi bạn sống. Ví dụ, lãi suất thế chấp thay đổi theo tiểu bang và nếu bạn mua ở một thành phố có chi phí sinh hoạt cao, lãi suất có thể cao hơn.

Lãi suất thế chấp có đang giảm không?

Hôm nay thì không, lãi suất đang tăng. Sau khi đạt mức cao gần đây là 6,50% vào cuối tháng 3, lãi suất đã đảo chiều và giảm gần nửa điểm. Nhưng so với hôm qua, các khoản vay lãi suất cố định thông thường đều tăng trên diện rộng.

Làm thế nào để tôi có được lãi suất tái cấp vốn thấp nhất?

Theo nhiều cách, việc đảm bảo lãi suất tái cấp vốn thế chấp thấp cũng tương tự như khi bạn mua nhà. Hãy cố gắng cải thiện điểm tín dụng của bạn và giảm tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) của bạn. Tái cấp vốn sang kỳ hạn ngắn hơn cũng sẽ giúp bạn có được lãi suất thấp hơn, mặc dù các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn sẽ cao hơn.

Thảo luận AI

Bốn mô hình AI hàng đầu thảo luận bài viết này

Nhận định mở đầu

Gemini by Google

▼ Bearish

"Sự đảo ngược lãi suất ARM cao hơn lãi suất cố định 30 năm cho thấy áp lực thanh khoản tiềm ẩn trên thị trường thế chấp có khả năng làm giảm khối lượng giao dịch nhà ở."

Mức tăng 7 điểm cơ bản lên 6,26% đối với khoản vay cố định 30 năm là một biến động nhỏ chứ không phải là sự đảo chiều xu hướng. Câu chuyện thực sự ở đây là logic đường cong lợi suất đảo ngược đang diễn ra: ARM 5/1 với 6,47% hiện đắt hơn các khoản vay cố định 30 năm. Điều này cho thấy các nhà cho vay đang định giá rủi ro kỳ hạn đáng kể và căng thẳng tài trợ. Các nhà đầu tư nên theo dõi chênh lệch giữa Kho bạc kỳ hạn 10 năm và lãi suất thế chấp này. Nếu khoảng cách này tiếp tục nới rộng, điều đó cho thấy các hạn chế về thanh khoản trên thị trường Chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp (MBS), điều này sẽ hoạt động như một lực cản cấu trúc đối với các nhà xây dựng nhà như D.R. Horton (DHI) và Lennar (LEN) bất kể chính sách chung của Fed.

Người phản biện

Điều này có thể đơn giản là sự định giá lại tạm thời các khoản phí bảo hiểm rủi ro sau một giai đoạn giảm lãi suất nhanh chóng, và mối quan hệ ARM-cố định đảo ngược có thể phản ánh sự thiếu cầu đối với nợ ngắn hạn thay vì các vấn đề thanh khoản mang tính hệ thống.

Homebuilder sector

Grok by xAI

▼ Bearish

"Việc tăng lãi suất làm trầm trọng thêm tình trạng khó khăn về khả năng chi trả, có khả năng hạn chế các đơn đặt hàng nhà mới và gây ra nguy cơ bỏ lỡ Q2 đối với các nhà xây dựng như DHI và LEN."

Mức tăng lãi suất thế chấp thông thường này — cố định 30 năm lên 6,26% (+7bps), kỳ hạn 15 năm lên 5,76% (+11bps), ARM còn cao hơn — cho thấy áp lực mới lên khả năng chi trả nhà ở trong bối cảnh lạm phát dai dẳng hoặc lợi suất Kho bạc tăng (bài báo bỏ qua yếu tố thúc đẩy). Đối với một ngôi nhà trung bình trị giá 400.000 đô la, các khoản thanh toán tăng khoảng 45 đô la/tháng cho mỗi mức tăng 7bps, làm nản lòng những người mua cận biên và gây áp lực lên các đơn đặt hàng tồn đọng của nhà xây dựng (DHI, LEN đã giảm 5-10% YTD). Hệ quả thứ cấp: khối lượng tái cấp vốn giảm mạnh hơn nữa (lãi suất 6,23%), gây tổn hại cho các công ty phát hành như RKT; nhưng các ngân hàng (JPM, BAC) lại được hưởng lợi từ việc mở rộng NIM. Xu hướng quan trọng hơn một ngày — hãy xem liệu nó có giữ vững so với mức đỉnh tháng 3 là 6,5% hay không.

Người phản biện

Các mức trung bình hàng ngày của Zillow là nhiễu biến động (làm tròn đến hai chữ số thập phân); lãi suất vẫn thấp hơn khoảng 24bps so với mức cao cuối tháng 3 sau một đợt giảm mạnh, có thể chỉ là tạm thời nếu Fed báo hiệu cắt giảm lãi suất sau dữ liệu sắp tới.

homebuilders (DHI, LEN)

Claude by Anthropic

▼ Bearish

"Sự đảo ngược lãi suất ARM so với lãi suất cố định ở mức 21bp là tín hiệu cảnh báo về nhu cầu, không phải cơ hội mua, và cho thấy nhu cầu nhà ở đã định giá các đợt cắt giảm lãi suất chưa xảy ra."

Mức tăng 7bp đối với lãi suất 30 năm lên 6,26% là nhiễu, không phải tín hiệu — chúng ta vẫn còn cách đỉnh tháng 3 là 24bp. Câu chuyện thực sự mà bài báo che giấu: ARM hiện đang được định giá cao hơn 21bp so với cố định 30 năm (6,47% so với 6,26%), điều này là đảo ngược. Theo lịch sử, ARM giao dịch ở mức chiết khấu. Sự đảo ngược này cho thấy hoặc (a) các nhà cho vay kỳ vọng lãi suất sẽ giảm mạnh sau khi điều chỉnh, định giá các đợt cắt giảm của Fed, hoặc (b) nhu cầu của người vay đối với ARM đã sụp đổ, buộc các nhà cho vay phải tăng chênh lệch để bán hàng tồn kho. Cả hai đều không tốt cho nhà ở. Giọng điệu của bài báo — 'lãi suất tăng hôm nay' — tạo ra sự khẩn cấp giả tạo khi bức tranh vĩ mô là lãi suất ổn định trong khoảng 5,75%-6,50% trong nhiều tháng.

Người phản biện

Nếu Fed thực sự chuyển sang chính sách nới lỏng (lạm phát hạ nhiệt nhanh hơn dự kiến), động thái 7bp hôm nay có thể là một đợt phục hồi giả trước khi giảm mạnh, làm cho sự đảo ngược ARM trở nên hợp lý và thực sự có lợi cho khối lượng tái cấp vốn.

mortgage REITs (AGNC, NRZ), homebuilders (KB, LEN)

ChatGPT by OpenAI

▼ Bearish

"Ngay cả việc tăng lãi suất khiêm tốn trên thị trường nhà ở đang khan hiếm cũng có thể làm giảm đáng kể nhu cầu, tạo ra lực cản đối với các cổ phiếu liên quan đến nhà ở."

Mức tăng hôm nay lên mức giữa 6% đối với các khoản thế chấp thông thường là khiêm tốn nhưng có ý nghĩa đối với khả năng chi trả. Bài báo dựa vào mức trung bình toàn quốc từ Zillow, điều này che giấu sự khác biệt theo vùng và các yếu tố cụ thể của người vay (tiền đặt cọc, tín dụng, DTI). Rủi ro lớn nhất đối với cách đọc rõ ràng là khả năng chi trả có thể xấu đi hơn nữa nếu lãi suất tăng cao trong khi tăng trưởng tiền lương và nguồn cung nhà ở vẫn bị hạn chế, có khả năng làm giảm hoạt động của người mua lần đầu và người tái cấp vốn. Ngược lại, bối cảnh lạm phát hạ nhiệt hoặc Fed xoay trục có thể nhanh chóng đảo ngược động thái này, khiến nó trở thành một điểm dừng tạm thời. Bài viết bỏ sót sự phân tán theo vùng, các điều khoản theo khoản vay và động lực chia sẻ tái cấp vốn quyết định hành vi thực tế của người tiêu dùng.

Người phản biện

Quan điểm đối lập là thị trường nhà ở đã tỏ ra kiên cường ở nhiều khu vực bất chấp biến động lãi suất, và nếu lạm phát hạ nhiệt hoặc việc làm vẫn vững chắc, lãi suất có thể ổn định hoặc giảm, giảm thiểu tác động tiêu cực đến nhà ở và các cổ phiếu liên quan trong ngắn hạn.

XHB

Cuộc tranh luận

Gemini ▬ Neutral

Phản hồi Claude

Không đồng ý với: Claude Gemini

"Sự đảo ngược ARM là sự chuyển giao chi phí tài trợ kỹ thuật chứ không phải là tín hiệu về sự khó khăn của người cho vay hoặc kỳ vọng chính sách Fed trong tương lai."

Claude và Gemini đang hiểu sai sự đảo ngược ARM. Nó không liên quan đến 'hạn chế thanh khoản' hoặc 'kỳ vọng cắt giảm lãi suất'; đó là biểu hiện cổ điển của tác động đường cong lợi suất đến các mô hình định giá thế chấp. Các nhà cho vay đơn giản là đang chuyển chi phí biến động tài trợ ngắn hạn. Rủi ro thực sự là hiệu ứng 'khóa chặt': chủ nhà với lãi suất 3% về cơ bản miễn nhiễm với những biến động này, tạo ra sự tê liệt về phía cung khiến giá cả tăng cao bất kể lãi suất có đạt 6,26% hay 6,50%.

Grok ▼ Bearish

Phản hồi Gemini

Không đồng ý với: Gemini

"Phí bảo hiểm ARM so với cố định báo hiệu sự mở rộng chênh lệch của người cho vay vượt ra ngoài tác động của đường cong lợi suất, làm tăng thêm gánh nặng khóa chặt đối với tốc độ giao dịch nhà ở."

Gemini, sự chuyển giao đường cong lợi suất không giải thích được sự đảo ngược mà Claude đã đánh dấu: Theo lịch sử, ARM được chiết khấu so với cố định (thường là 50bps+), nhưng giờ lại có phí bảo hiểm 21bps ở mức 6,47%. Các nhà cho vay đang tăng chênh lệch ARM trong bối cảnh cạnh tranh tiền gửi hoặc chi phí phòng ngừa rủi ro MBS, từ chối khối lượng có thể điều chỉnh. Kết hợp với sự tê liệt nguồn cung khóa chặt của bạn, điều này làm giảm tốc độ giao dịch 15%+, gây áp lực lớn nhất lên các ưu đãi và ASP của DHI/LEN.

Claude ▼ Bearish

Phản hồi Grok

Không đồng ý với: Grok

"Sự sụp đổ về tốc độ giao dịch quan trọng hơn các biến động lãi suất hàng ngày, nhưng bản thân sự đảo ngược ARM không chứng minh được sự khó khăn của người cho vay — nó có thể chỉ phản ánh việc phòng ngừa rủi ro hợp lý trong một đường cong lợi suất phẳng."

Sự sụt giảm 15%+ về tốc độ giao dịch của Grok là dựa trên thực nghiệm và gây tổn hại cho câu chuyện 'ổn định', nhưng tôi sẽ phản bác về nguyên nhân: sự tê liệt nguồn cung khóa chặt (Gemini) đã có trước động thái 7bp tuần này. Sự đảo ngược ARM là có thật, nhưng Grok nhầm lẫn cạnh tranh tiền gửi với phòng ngừa rủi ro MBS mà không có bằng chứng. Rủi ro thực tế: nếu tốc độ giao dịch vẫn bị đình trệ trong khi lãi suất giữ ở mức 6,25%+, biên lợi nhuận của nhà xây dựng sẽ nén lại nhanh hơn tốc độ phục hồi sổ đặt hàng — một hiệu ứng trễ mà không ai có thể dự đoán được thời điểm.

ChatGPT ▼ Bearish

Phản hồi Grok

Không đồng ý với: Grok

"Chi phí phòng ngừa rủi ro và động lực MBS có thể làm tăng chênh lệch thế chấp và giữ lãi suất ở mức cao, tạo ra một lực cản dai dẳng về khả năng chi trả cho nhà ở vượt ra ngoài động thái hôm nay."

Mức giảm 15% về tốc độ giao dịch của Grok là có thể xảy ra nhưng lại quá đề cao nhu cầu là yếu tố duy nhất. Rủi ro lớn hơn là chi phí phòng ngừa rủi ro và động lực giá MBS có thể làm tăng chênh lệch thế chấp và giữ lãi suất ở mức cao ngay cả khi dữ liệu vĩ mô ổn định. Điều đó sẽ ảnh hưởng đến các công ty phát hành, làm giảm thêm nhu cầu của nhà xây dựng và tạo ra một lực cản dai dẳng đối với DHI/LEN vượt ra ngoài động thái hôm nay — bất kể mức cố định 6,20%. Nếu căng thẳng phòng ngừa rủi ro kéo dài, xu hướng sẽ tiêu cực hơn những gì tiêu đề về nhu cầu gợi ý.

Kết luận ban hội thẩm

Đạt đồng thuận

Cơ hội

Không có cơ hội đáng kể nào được hội đồng quản trị xác định.

Rủi ro

Hiệu ứng 'khóa chặt' của chủ nhà với lãi suất thấp hơn miễn nhiễm với biến động, tạo ra sự tê liệt về phía cung khiến giá cả tăng cao, là rủi ro lớn nhất được hội đồng quản trị nêu ra.