Thuế bất động sản pied-à-terre của Thị trưởng Thành phố New York Zohran Mamdani đang tiến triển. Nhưng liệu nó có hiệu quả?

Từ New York đến Vancouver đến London, một ý tưởng chính sách từng là ngách đang tiến vào dòng chính của tài chính đô thị: đánh thuế bất động sản pied-à-terre, nhà thứ hai, căn hộ nghỉ dưỡng và các căn hộ sang trọng bị bỏ trống một phần hoặc toàn bộ.

Thành phố New York chỉ là ví dụ mới nhất, với Thị trưởng Zohran Mamdani và Thống đốc Bang New York Kathy Hochul ủng hộ thuế như một phần nỗ lực của bang và thành phố để bù đắp một khoản thâm hụt ngân sách lớn. Trong một đề xuất ngân sách mới tuần này, Mamdani đã loại bỏ kế hoạch tăng thuế bất động sản đối với nhiều chủ nhà thuộc tầng lớp trung lưu, một động thái có thể gây khó khăn về mặt chính trị cho Mamdani, nhưng vẫn giữ ý tưởng thuế pied-à-terre.

Ý tưởng này đã gây ra một cuộc khủng hoảng chính trị cho thị trưởng sau khi ông đăng một video đứng bên ngoài tòa nhà nơi tỷ phú quỹ phòng hộ Ken Griffin sở hữu một căn hộ, dẫn đến phản ứng gay gắt đầu tiên của Griffin, một người bảo thủ chính trị nổi tiếng, chống lại Mamdani, và một lời đe dọa rút kinh doanh khỏi New York trong tương lai. Mặc dù đó là một căng thẳng được dự đoán sẽ âm ỉ giữa giới tỷ phú và thị trưởng dân chủ xã hội mới, doanh số bán bất động sản trong thành phố vẫn mạnh mẽ.

Nhưng có một câu hỏi cơ bản hơn về hình thức thuế bất động sản mới này mà New York phải đối mặt: liệu nó có hiệu quả không? Có những ví dụ hiện có từ khắp nơi trên thế giới để giúp trả lời câu hỏi đó.

Các phiên bản thuế nhà thứ hai và thuế nhà trống tồn tại trên toàn cầu, trên nhiều thị trường nhà ở lớn. Ở Canada, "thuế nhà trống" của Vancouver và "thuế nhà ở dưới sử dụng" của liên bang là một trong những ví dụ nổi bật nhất. Toronto gần đây cũng đã áp dụng phí nhà trống của riêng mình.

Khi khả năng chi trả nhà ở ngày càng tồi tệ, giá thuê tiếp tục tăng và áp lực tài khóa gia tăng, các thành phố ngày càng nhắm mục tiêu vào những gì thường là biểu tượng rõ ràng của sự bất bình đẳng: các căn hộ sang trọng tối tăm ở các khu dân cư đô thị cao cấp.

Các quan chức Vancouver đã coi Thuế Nhà Trống của thành phố là một nỗ lực nhằm "trả lại các bất động sản trống hoặc dưới sử dụng để làm nhà cho thuê dài hạn cho những người sống và làm việc tại Vancouver," theo tài liệu công khai của Thành phố Vancouver về chương trình. Thành phố cũng cho biết doanh thu ròng từ thuế được tái đầu tư vào các sáng kiến nhà ở giá cả phải chăng.

Ở Châu Âu, London và Paris đều áp dụng các hình thức phụ phí hoặc thuế cao hơn đối với các bất động sản thứ cấp và bất động sản dưới sử dụng. Singapore áp dụng một số khoản phí phụ thu cho người mua nước ngoài mạnh mẽ nhất trên toàn cầu, lên tới 60% trong một số trường hợp.

Thuế 'nhà trống' và hành vi của chủ nhà

Paris hiện đang hướng tới các hình phạt nhà trống nghiêm khắc hơn. Theo báo cáo của Le Monde, thành phố có kế hoạch tăng mạnh thuế đối với nhà trống, với các quan chức địa phương hy vọng sẽ đưa hàng nghìn căn hộ trở lại thị trường. Jacques Baudrier, phó thị trưởng phụ trách nhà ở của Paris, nói với tờ báo: "Chúng tôi hy vọng rằng ít nhất 20.000 ngôi nhà sẽ trở lại thị trường nhờ điều này."

Đồng thời, các quan chức Paris đã thừa nhận những hạn chế của chính sách. Một báo cáo năm 2025 từ Tòa án Kiểm toán Pháp (Cour des Comptes) cho thấy mặc dù có thuế nhà trống rộng rãi hơn và mức thuế cao hơn, các biện pháp này "dường như không có tác động đáng kể đến tổng số nhà trống."

Theo Thomas Brosy, cộng tác viên nghiên cứu cao cấp tại Trung tâm Chính sách Thuế Đô thị-Brookings, các chính sách này thường rơi vào hai loại: phụ phí thuế bất động sản định kỳ và thuế giao dịch một lần. Ông nói, sự khác biệt này rất quan trọng, bởi vì "nó ảnh hưởng đến mức độ mạnh mẽ mà chủ sở hữu điều chỉnh hành vi theo thời gian."

Đề xuất của New York là một loại thuế hàng năm đối với nhà thứ hai không phải của cư dân có giá trị từ 5 triệu đô la trở lên.

Một điểm khác biệt quan trọng, trái ngược với luật New York nhắm mục tiêu vào các bất động sản có giá trị từ 5 triệu đô la trở lên, là nhiều thành phố áp dụng các khoản phí mà không cần xem xét cụ thể giá của bất động sản: "Nói chung, các chính sách này đánh thuế nhà dựa trên tình trạng cư trú hoặc sở hữu, không nhất thiết dựa trên giá trị của bất động sản hoặc thu nhập hoặc tài sản của chủ sở hữu," Brosy nói.

Theo Paul Cheshire, giáo sư địa lý kinh tế tại Trường Kinh tế London, "Các chính sách chống nhà thứ hai" đã được thiết lập tốt trên toàn thế giới. "New York là người đi theo, không phải người dẫn đầu," ông nói. Nhưng Cheshire lập luận rằng các nhà hoạch định chính sách thường chẩn đoán sai vấn đề: "Quan niệm sai lầm lớn nhất là những loại thuế này sẽ cải thiện khả năng chi trả nhà ở tại các 'siêu đô thị' lớn. Vấn đề chủ yếu là nguồn cung nhà ở bị hạn chế do chính sách," ông nói.

Cheshire cũng lưu ý rằng ở nhiều nơi, nhà thứ hai vẫn chiếm một phần tương đối nhỏ trong tổng kho nhà ở, điều mà ông coi là có khả năng hạn chế quy mô tiềm năng của bất kỳ loại thuế nào. "Ngay cả ở những cộng đồng có mật độ nhà thứ hai cao, nó vẫn chỉ chiếm khoảng 15% kho nhà ở," ông nói, cho thấy cơ sở chịu thuế bị hạn chế về cấu trúc.

Brosy cho biết bằng chứng thực nghiệm từ các thành phố như Vancouver và Paris ủng hộ quan điểm đó. "Chúng tạo ra một số doanh thu và giảm tỷ lệ nhà trống, nhưng chúng không làm giảm giá thuê hoặc giá nói chung — điều này nên được mong đợi, vì thị trường nhà ở cao cấp phần lớn không liên quan đến thị trường nhà ở rộng lớn hơn."

Một trong những phát hiện nhất quán nhất trong số các chuyên gia là các loại thuế này tạo ra doanh thu ít hơn nhiều so với dự kiến ban đầu của các nhà hoạch định chính sách. Xu hướng toàn cầu có thể mang tính hướng dẫn trong việc dự đoán doanh thu mà thuế của New York có thể tạo ra. New York dự kiến thu về tới 500 triệu đô la, nhưng con số đó có thể tỏ ra lạc quan, theo Brosy.

Kiểm toán viên Thành phố New York có một số nghi ngờ

Mamdani cho biết trong một thông báo vào thứ Ba rằng thuế pied-à-terre đầu tiên của New York "sẽ tạo ra 500 triệu đô la mỗi năm."

Nhưng kiểm toán viên của chính Thành phố New York gần đây đã đưa ra một báo cáo nói rằng, mặc dù dữ liệu của Vancouver cho thấy sự sụt giảm đáng chú ý về số nhà trống trong những năm kể từ khi thuế đó được thực hiện, các dự báo doanh thu của nó đối với New York phải bao gồm khả năng thu về ít hơn nhiều so với ước tính 500 triệu đô la được đưa ra. Mặc dù có thể thu về tới 510 triệu đô la, ước tính 340 triệu đô la đến 380 triệu đô la có thể thực tế hơn "sau khi tính đến các bất động sản có thể đã được cho thuê cho cư dân chính và các thay đổi hành vi đã xảy ra sau các loại thuế được áp dụng ở những nơi khác."

Báo cáo của kiểm toán viên cho biết ngay cả thuế cao hơn cũng có thể có tác động hành vi lớn hơn.

"Các phản ứng hành vi đối với thuế — chuyển đổi thành cho thuê, yêu cầu cư dân chính của người thân, bán, và các thách thức pháp lý có thể xảy ra — đưa ra sự biến đổi hơn nữa sẽ chỉ có thể quan sát được sau khi thực hiện," báo cáo cho biết. "Vì những lý do này, khoản thuế bổ sung nên được đưa vào kế hoạch tài chính của Thành phố với một giả định doanh thu thận trọng."

Báo cáo của kiểm toán viên gợi ý rằng một tác động đến các giao dịch bất động sản thực tế ban đầu có thể tích cực nếu có một làn sóng bán hàng để tránh thuế. Nhưng nó tiếp tục nói, "Các tác động rộng lớn đến phát triển hoặc giá thuê ... nói chung là không đáng kể. Tuy nhiên, các tác động tập trung vào thị trường cao cấp có thể được cảm nhận sâu sắc hơn, như kinh nghiệm của London đã gợi ý."

Chính sách của London đã được chỉ ra như một câu chuyện cảnh báo.

Abir Mandal của Tax Foundation, nói chung được coi là một think tank cánh hữu, cho biết tiềm năng doanh thu phụ thuộc nhiều vào thiết kế và thực thi, nhưng ngay cả khi đó vẫn còn khiêm tốn so với nhu cầu nhà ở. Từ mô hình hiện tại trên nhiều thành phố toàn cầu, Mandal cho biết bài học rút ra là nhất quán: có ý nghĩa về mặt tuyệt đối, nhưng không đáng kể về mặt tài chính.

Ngay cả ở Vancouver, một trong những ví dụ mạnh mẽ nhất trên toàn cầu, và nơi tỷ lệ nhà trống đã giảm đáng kể sau khi chính sách thuế được thực hiện, doanh thu thuế nhà trống vẫn tương đối nhỏ so với quy mô tổng thể của tài chính thành phố. Viện Chính sách Thuế và Kinh tế (Institute on Taxation and Economic Policy) đã phát hiện ra rằng thuế của Vancouver tạo ra khoảng 1% tổng doanh thu thuế của thành phố.

Mandal nói rằng nhà trống có thể tạo ra doanh thu thuế bổ sung mà không cần đánh thuế bổ sung từ một góc độ khác: sự thiếu hụt của chúng trong việc sử dụng các nguồn lực công cộng. "Quan niệm sai lầm lớn nhất là đây là những loại thuế 'bữa trưa miễn phí' đối với 'nhà đầu cơ' vắng mặt hoặc những người siêu giàu, tạo ra doanh thu đáng kể trong khi cải thiện khả năng chi trả mà không tốn kém kinh tế. Trên thực tế, nhà thứ hai, nếu không có người ở, áp đặt chi phí dịch vụ biên thấp hơn (không gây thêm áp lực lên cảnh sát, trường học, v.v.) trong khi đóng góp vào cơ sở thuế — làm cho chúng trở thành những yếu tố tích cực về tài chính," ông nói.

Chính trị có thể tốt hơn quản lý tài chính

Về vấn đề tiêu đề mang tính chính trị là liệu các cấu trúc thuế như vậy có gây ra sự di cư hàng loạt của người mua siêu giàu hay không, bằng chứng toàn cầu không cho thấy bất kỳ thay đổi chính sách thuế đơn lẻ nào sẽ có tác động đó. Sự đồng thuận giữa các chuyên gia là thuế nhà thứ hai ảnh hưởng đến các quyết định biên nhưng hiếm khi quyết định liệu những người giàu có đầu tư vào các thành phố toàn cầu hay không. Brosy mô tả tác động này là tăng dần chứ không phải quyết định: "Chắc chắn chúng sẽ làm thay đổi nhu cầu và đẩy giá xuống đối với các bất động sản "trophy", nhưng chúng khó có thể quyết định liệu ai đó có sở hữu nhà ở London, New York hay Singapore hay không," Brosy nói.

Tuy nhiên, khi kết hợp với các chế độ thuế rộng rãi hơn, các chính sách thuế này có thể góp phần vào những thay đổi dần dần trong việc phân bổ tài sản của những người siêu giàu, đặc biệt là hướng tới các khu vực pháp lý có thuế suất thấp hơn. Các nhà hoạch định chính sách ở Châu Âu và Bắc Mỹ ngày càng đối mặt với sự cạnh tranh từ các khu vực pháp lý cung cấp thuế bất động sản thấp hoặc gần như bằng không cùng với các ưu đãi cư trú cho các nhà đầu tư giàu có. Sự trỗi dậy của Dubai như một thỏi nam châm thu hút sự giàu có toàn cầu đã làm gia tăng những so sánh đó, ít nhất là trước khi bắt đầu cuộc chiến Mỹ-Iran, điều này cũng có thể có những tác động lâu dài.

Mandal chỉ ra rằng đối với những người siêu giàu, đó là vấn đề về tác động tích lũy hơn là chính sách đơn lẻ: "Các điểm bùng phát xuất hiện từ gánh nặng tích lũy chứ không phải từ các khoản phí phụ riêng lẻ," ông nói.

Bằng chứng từ các khu vực pháp lý có thuế suất cao, chẳng hạn như làn sóng di cư từ California/New York đến Florida/Texas, và những thay đổi ở Vương quốc Anh thúc đẩy việc rời London đến Dubai, cho thấy sự nhạy cảm trong nhiều nhóm nhân khẩu học, không chỉ những người siêu giàu, bao gồm cả những người nghỉ hưu, những người phụ thuộc vào thu nhập đầu tư và chủ doanh nghiệp. Dữ liệu của Hoa Kỳ cho thấy sự di cư của triệu phú đến các bang có thuế suất thấp hơn. Một loại thuế duy nhất của NYC sẽ không làm trống Manhattan, nhưng kết hợp với chi phí hiện có cao, nó sẽ đẩy nhanh các quyết định đối với những người có khả năng linh hoạt, "đặc biệt là khi nhiều thành phố toàn cầu cung cấp một nơi trú ẩn an toàn và hộ chiếu mạnh mẽ," Mandal nói.

Chính trị là một câu chuyện khác. Các loại thuế này vẫn rất hấp dẫn vì chúng nhắm mục tiêu vào một bộ phận nhỏ và giàu có của chủ nhà thay vì chủ sở hữu bất động sản thuộc tầng lớp trung lưu rộng rãi, như trường hợp của New York cho thấy. Sức hấp dẫn của thuế pied-à-terre cuối cùng có thể nằm ở biểu tượng của chúng hơn là sức mạnh tài chính của chúng: chúng cho phép chính phủ được coi là đang phản ứng với sự bất bình đẳng về nhà ở mà không áp đặt tăng thuế rộng rãi hơn đối với cư dân toàn thời gian.