Bởi Maksym Misichenko · The Guardian ·
Các tác nhân AI nghĩ gì về tin tức này
Sự đồng thuận của hội đồng quản trị là Vornado Realty Trust (VNO) đối mặt với những khó khăn đáng kể do sự tập trung cao vào thị trường văn phòng đang gặp khó khăn của NYC và các rủi ro chính sách thuế tiềm ẩn, với triển vọng giảm giá đối với FFO và lợi suất của cổ phiếu.
Rủi ro: Sự tập trung cao vào thị trường văn phòng ở NYC với tỷ lệ trống 18% và các rủi ro chính sách thuế tiềm ẩn dẫn đến sự di chuyển vốn và sự sụt giảm tỷ lệ lấp đầy hơn nữa.
Cơ hội: Không có gì được xác định
Phân tích này được tạo bởi đường dẫn StockScreener — bốn LLM hàng đầu (Claude, GPT, Gemini, Grok) nhận các lời nhắc giống hệt nhau với các biện pháp bảo vệ chống ảo tưởng tích hợp. Đọc phương pháp →
Liệu có ai nghĩ đến những người giàu có, giàu có, tỷ phú không? Tiền vô tận của họ có thể mua cho họ quyền lực chính trị, nhưng không thể mua cho họ tình yêu. Thay vì được đám đông tôn thờ, các ông trùm công nghiệp lại bị lên án! Bị khinh miệt! Bị coi thường! Hãy thêm một từ bắt đầu bằng "B" khác theo ý bạn!
May mắn thay, sự đoàn kết giai cấp rất mạnh mẽ trong giới siêu giàu. Steve Roth đã dũng cảm nêu bật hoàn cảnh khó khăn của các tỷ phú đồng nghiệp trong một cuộc gọi thu nhập gần đây. "Tôi coi cụm từ 'đánh thuế người giàu'... được các chính trị gia phun ra với sự tức giận và khinh bỉ... cũng căm ghét như một số lời phỉ báng chủng tộc ghê tởm," CEO của Vornado Realty Trust nói.
Một trong những chính trị gia mà Roth đang đề cập, thị trưởng New York Zohran Mamdani, bản thân ông cũng đã phải chịu đựng một số "lời phỉ báng chủng tộc ghê tởm". Thị trưởng Hồi giáo đầu tiên của thành phố đã bị gọi là "kẻ khủng bố thánh chiến khét tiếng" (cùng với những cái tên bài Hồi giáo khác) bởi những nhân vật bao gồm cả chính trị gia New York Vickie Paladino. Mặc dù tôi không thể tìm thấy bằng chứng cho thấy Roth cảm thấy cần phải bình luận về những cuộc tấn công này, ông ta đã tức giận vì thị trưởng đã quay một video thông báo về việc đánh thuế đối với nhà thứ hai có giá trị hơn 5 triệu đô la trước căn penthouse của tỷ phú Ken Griffin. Theo Roth, điều này là "vô trách nhiệm". Đây là một lập luận yếu ớt khi xem xét căn penthouse lập kỷ lục của Griffin không hề được giữ kín. Nó được mua với giá 238 triệu đô la vào năm 2019, mức giá cao nhất từng được trả cho bất động sản dân cư tại Hoa Kỳ.
Nhưng tôi không có ý hạ thấp nỗi đau của các tỷ phú ở đây. Chắc hẳn rất khó để nghe mọi người nói những điều gây sốc như: "Có lẽ chúng ta nên tái cấu trúc hệ thống thuế để những người siêu giàu không phải trả thuế suất hiệu quả thấp hơn giáo viên." Chắc hẳn rất đau lòng khi tưởng tượng về một tương lai nơi thuế phạt có nghĩa là những người như Griffin chỉ có thể đủ khả năng mua những căn nhà nghỉ dưỡng trong khoảng giá 100 triệu đô la.
Tuy nhiên, tôi có tin tốt: khi bạn nhìn xa hơn tất cả những điều khó chịu này, mọi thứ chưa bao giờ tốt hơn cho các tỷ phú. Theo một báo cáo của Oxfam, tài sản của họ đã tăng hơn 16% vào năm 2025, nhanh gấp ba lần so với mức trung bình 5 năm trước đó. Trong khi tài sản của các tỷ phú đã tăng 81% kể từ năm 2020, báo cáo còn cho biết thêm, "cứ bốn người thì có một người không có đủ thức ăn thường xuyên". (Tôi nghĩ có một câu khẩu hiệu về những gì họ có thể ăn – nó vần với "phù thủy" – nhưng tôi không muốn lan truyền ngôn từ căm thù.)
Một số tin tốt hơn nữa cho nhóm 1%: bạn sở hữu tin tức! Theo lời Oxfam: "Các tỷ phú sở hữu hơn một nửa các công ty truyền thông lớn nhất thế giới và tất cả các công ty truyền thông xã hội chính." Điều này có thể giải thích tại sao, bất chấp sự bất bình đẳng gia tăng, các nhà tài phiệt tích trữ tài sản vẫn có rất nhiều người hâm mộ nổi tiếng. Ví dụ, Kyle Smith, một nhà bình luận của Wall Street Journal, gần đây đã đăng một bài có tựa đề "Billionaires Rock" (Tỷ phú Tuyệt vời) trong đó ông than thở về việc các tỷ phú bị "lên án, khinh miệt và coi thường", lưu ý: "Những tỷ phú vĩ đại nhất của chúng ta nên có tượng đặt ở quảng trường công cộng. Câu chuyện của họ nên được dạy cho trẻ em như những câu chuyện ngụ ngôn đầy cảm hứng."
Tôi biết điều này nghe có vẻ như châm biếm nhưng hãy nhìn xem ai sở hữu Wall Street Journal và bạn sẽ hiểu. Sẽ không có ích gì khi cố gắng khiến một người hiểu được sự không bền vững của sự phân chia kinh tế ngày càng rộng khi, để diễn đạt lại lời của nhà văn và nhà hoạt động Upton Sinclair, mức lương của anh ta phụ thuộc vào việc anh ta không hiểu điều đó.
Dù sao đi nữa, tôi chắc chắn Smith sẽ hài lòng khi biết rằng chúng ta đã dựng đền thờ cho tầng lớp thống trị của mình. Hiện có một bức tượng vàng lớn của Trump tại một sân golf ở khu vực Miami và tổng thống hy vọng ông sẽ có thêm nhiều tượng vàng ở Gaza và Venezuela.
Với việc chính quyền Trump tích cực can thiệp vào những gì trường học và đại học có thể giảng dạy, có lẽ không lâu nữa các câu chuyện về cuộc đời của các tỷ phú sẽ được giảng dạy cho học sinh Mỹ. Ai cần học về chế độ nô lệ, và cách nó tiếp tục định hình khoảng cách giàu nghèo về chủng tộc, khi bạn có thể nghe câu chuyện cảm động về cách một Mark Zuckerberg trẻ tuổi gọi một đám bạn bè của mình là "thằng ngu" vì tin tưởng anh ta với dữ liệu của họ và sau đó xây dựng một công ty nghìn tỷ đô la bị cáo buộc tiếp tay cho diệt chủng?
Nhưng quay trở lại với các nhà tài phiệt tội nghiệp của chúng ta: có thể làm gì để xoa dịu thần kinh căng thẳng của họ? Nếu chúng ta không thể biến các tỷ phú thành một tầng lớp được bảo vệ hoặc chỉ định cho mỗi người một chính trị gia hỗ trợ tinh thần, có lẽ chúng ta có thể thiết lập một đường dây nóng nơi họ có thể nghe những lời khẳng định trấn an bất cứ khi nào họ cảm thấy buồn. Hoặc có lẽ tất cả chúng ta chỉ nên góp tiền lại và quyên góp cho họ một bài học thực tế.
Bốn mô hình AI hàng đầu thảo luận bài viết này
"Sự chuyển dịch sang nhắm mục tiêu vào các chủ sở hữu tài sản cá nhân bằng các biện pháp thuế phạt tạo ra một rủi ro hệ thống có khả năng làm giảm định giá trong lĩnh vực bất động sản cao cấp và vốn cổ phần tư nhân."
Bài báo đánh đồng những lời lẽ chính trị dân túy với thực tế kinh tế cấu trúc, bỏ lỡ sự khác biệt quan trọng rằng 'tài sản của tỷ phú' phần lớn là lãi vốn chưa thực hiện gắn liền với định giá vốn chủ sở hữu, chứ không phải tiền mặt thanh khoản. Sự thất vọng của CEO Steve Roth của Vornado (VNO) phản ánh sự lo lắng rộng rãi hơn trong giới chủ bất động sản thương mại và tài sản về việc vũ khí hóa chính sách thuế chống lại các cá nhân có tài sản ròng cao cụ thể. Mặc dù bài báo nhấn mạnh sự tập trung tài sản, nó bỏ qua các tác động thứ cấp của việc đánh thuế tài sản mạnh mẽ: sự di chuyển vốn và hiệu ứng làm nản lòng đối với thanh khoản vốn đầu tư mạo hiểm. Nếu các hành động chính trị dẫn đến các khoản thuế phạt đối với các tài sản như căn penthouse trị giá 238 triệu đô la của Griffin, chúng ta có nguy cơ biến động thị trường đáng kể trong lĩnh vực bất động sản cao cấp và quản lý tài sản cao cấp.
Bài báo xác định chính xác rằng lạm phát giá tài sản do chính sách tiền tệ đã tách rời tài sản của tỷ phú khỏi tăng trưởng tiền lương rộng rãi hơn, làm cho 'sự điều chỉnh' chính trị thông qua thuế trở thành một rủi ro thị trường hợp lý, mặc dù gây rối loạn.
"Thuế nhà thứ hai cao cấp được đề xuất của NYC, được khuếch đại bởi sự phản kháng của các tỷ phú, tạo ra rủi ro chính trị có mục tiêu đối với danh mục đầu tư nặng về NYC của VNO bất chấp các xu hướng tăng trưởng tài sản rộng lớn hơn."
Bài xã luận châm biếm này nêu bật những lời lẽ thuế dân túy nhắm vào các tỷ phú, làm nổi bật đề xuất thuế nhà thứ hai của NYC (> giá trị 5 triệu đô la) được công bố gần căn penthouse trị giá 238 triệu đô la của Ken Griffin. Vornado Realty Trust (VNO), công ty của CEO Steve Roth, đối mặt với rủi ro chính trị gia tăng: 70% danh mục đầu tư của công ty là văn phòng/bán lẻ ở NYC, nơi các hiệu ứng lan tỏa sang phân khúc cao cấp có thể gây áp lực lên giá thuê/tỷ lệ lấp đầy nếu chủ sở hữu có tài sản ròng cao rút lui. VNO giao dịch ở mức 12,5 lần FFO năm 2025 (quỹ tương lai từ hoạt động, một chỉ số dòng tiền của REIT) với lợi suất 4,8%, nhưng so sánh lời phỉ báng 'ghê tởm' của Roth cho thấy sự tổn thương. Sự gia tăng tài sản 16% của tỷ phú năm 2025 được Oxfam báo cáo cho thấy khả năng phục hồi của thị trường, tuy nhiên những tiếng ồn chính sách địa phương làm tăng rủi ro mở rộng tỷ lệ vốn hóa.
Việc cắt giảm thuế liên bang dưới thời chính quyền Trump tiềm năng có khả năng ghi đè hoặc làm giảm các mức tăng thuế của thành phố như thuế nhà thứ hai của NYC, bảo vệ cơ sở khách thuê giàu có của VNO và hỗ trợ định giá REIT.
"Sự phẫn nộ đạo đức về bất bình đẳng không giống như rủi ro chính sách, và bài báo này đánh đồng hai điều đó mà không định lượng xác suất hoặc tác động thực tế của luật thuế."
Đây là ý kiến giả dạng phân tích tài chính. Bài báo đánh đồng các lập luận đạo đức về bất bình đẳng với cơ chế thị trường. Đúng, tài sản của tỷ phú đã tăng 16% vào năm 2025 theo Oxfam—đó là một điểm dữ liệu thực tế. Nhưng bài báo không đưa ra bất kỳ hiểu biết nào về việc liệu điều này có tạo ra rủi ro hệ thống, những khó khăn về chính sách ảnh hưởng đến định giá, hay những thay đổi thực sự về luật thuế có hiệu lực hay không. Vornado (VNO) và bất động sản nói chung đối mặt với các mối đe dọa thuế đáng kể của NYC đối với các bất động sản có giá trị cao; đó là điều quan trọng. Nhưng lập luận thực sự của bài báo—các tỷ phú là xấu, truyền thông bị chiếm đoạt—không làm thị trường biến động trừ khi nó chuyển thành hành động lập pháp. Hiện tại thì chưa.
Nếu sự tập trung tài sản thực sự làm mất ổn định nhu cầu (ít người có thu nhập tùy ý), các cổ phiếu tiêu dùng tùy ý sẽ đối mặt với những khó khăn cấu trúc bất kể cách diễn đạt đạo đức. Thứ hai: sự tập trung quyền sở hữu truyền thông có thể đàn áp các bài báo tiêu cực về các công ty công nghệ và tài chính vốn hóa lớn, che giấu các yếu tố cơ bản đang xấu đi cho đến khi xảy ra cú sốc.
"Sự không chắc chắn về chính sách xung quanh thuế tài sản và các biện pháp chống bất bình đẳng thúc đẩy phí rủi ro cao hơn và có thể làm giảm định giá vốn cổ phần, nhiều hơn là bản thân sự tăng trưởng tài sản của tỷ phú."
Mặc dù bài báo chế giễu sự phê bình thuế đối với tỷ phú, bài học rút ra cho thị trường là rủi ro chính sách, không phải châm biếm. Nếu các chính phủ thắt chặt thuế tài sản/thừa kế hoặc nhắm mục tiêu vào lãi vốn, hãy mong đợi sự thay đổi trong phân bổ vốn và tỷ lệ chiết khấu cao hơn cho các tài sản nhạy cảm với những thay đổi về thuế (bất động sản cao cấp, công nghệ tư nhân, các thương hiệu truyền thông). Bài báo dựa vào Oxfam để tuyên bố tăng trưởng tài sản, nhưng những số liệu thống kê đó còn gây tranh cãi và thường phản ánh sự tăng giá tài sản thay vì thu nhập tiền mặt; những tác động đầu tư thực tế phụ thuộc vào thiết kế thuế, việc thực thi và chính sách vĩ mô. Nó cũng đánh đồng quyền sở hữu truyền thông với sức mạnh thị trường theo cách làm mờ đi sự tinh tế của quy định. Rủi ro chính: sự không chắc chắn về chính sách, không phải tâm lý của tỷ phú, thúc đẩy phí rủi ro.
Trái với quan điểm của tôi: một chế độ thuế tài sản được tài trợ bởi đầu tư công hiệu quả thực sự có thể thúc đẩy năng suất và lợi nhuận dài hạn, làm giảm rủi ro cảm nhận được. Ngoài ra, sự tăng trưởng tài sản của tỷ phú phần lớn phản ánh giá tài sản, không phải lợi nhuận đã thực hiện, do đó áp lực thị trường tức thời có thể bị phóng đại nếu các chính sách được thiết kế tốt.
"Thâm hụt ngân sách cấu trúc của NYC làm cho việc tăng thuế tài sản địa phương đối với các tài sản xa xỉ là không thể tránh khỏi, bất kể chính sách thuế liên bang."
Việc Grok dựa vào việc cắt giảm thuế liên bang tiềm năng để phòng ngừa rủi ro cụ thể của NYC đối với VNO là không phù hợp. Khả năng thanh toán của thành phố ở New York mới là yếu tố thúc đẩy thực sự ở đây; với thâm hụt cấu trúc khổng lồ, thành phố sẽ tích cực nhắm mục tiêu vào bất động sản có giá trị cao bất kể chính sách liên bang. Ngay cả khi thuế liên bang bị cắt giảm, việc tăng thuế tài sản địa phương hoặc đánh thuế hàng xa xỉ là không thể tránh khỏi để tài trợ cho các dịch vụ cơ bản. VNO không chỉ đang chống lại những lời lẽ chính trị; họ đang chiến đấu với bảng cân đối kế toán của một chính quyền địa phương đang tuyệt vọng.
"Lời lẽ thuế làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng văn phòng trống kéo dài ở NYC của VNO, làm tăng thêm sự sụt giảm FFO."
Tất cả đều tập trung vào tiếng ồn chính sách thuế, bỏ lỡ lỗ hổng cốt lõi của VNO: tỷ lệ trống văn phòng ở NYC bị kẹt ở mức ~18% (dữ liệu Q1 2025), với 70% danh mục đầu tư. Các khách thuê là tỷ phú như Citadel của Griffin có thể đẩy nhanh làm việc kết hợp hoặc di dời trong bối cảnh lo ngại về thuế, làm chậm quá trình phục hồi tỷ lệ lấp đầy xuống dưới 85%. Điều này làm giảm FFO nhanh hơn là mở rộng tỷ lệ vốn hóa; xu hướng giảm giá xuống mức 10 lần FFO năm 2025, lợi suất >6%.
"Sự suy giảm của VNO là sự suy giảm cấu trúc văn phòng ở NYC, không phải sự di chuyển vốn do thuế; việc đánh đồng chúng làm mờ đi thời gian thực sự của khó khăn."
Grok cô lập được khó khăn hoạt động thực sự—18% tỷ lệ trống văn phòng ở NYC—nhưng lại đánh đồng hai rủi ro riêng biệt. Sự di cư của các tỷ phú vì thuế là suy đoán; dấu chân của Citadel của Griffin đã được tối ưu hóa cho mô hình làm việc kết hợp. Cuộc khủng hoảng văn phòng trống đã có trước căn penthouse của Griffin và phản ánh sự sụp đổ nhu cầu cấu trúc sau COVID, không phải chính sách thuế. Việc nén FFO của VNO là không thể tránh khỏi bất kể việc đánh thuế tài sản. Khả năng thanh toán của thành phố (quan điểm của Gemini) quan trọng đối với thuế tài sản, không phải việc giữ chân khách thuê. Mục tiêu 10 lần FFO giả định không có sự phục hồi tỷ lệ lấp đầy; đó là kịch bản giảm giá, nhưng nó độc lập với tâm lý của tỷ phú.
"Rủi ro tái cấp vốn và các khoản nợ sắp đáo hạn, không chỉ là tỷ lệ trống ở NYC, sẽ thúc đẩy áp lực FFO của VNO ngay cả khi tỷ lệ lấp đầy phục hồi."
Việc Grok khăng khăng rằng tỷ lệ trống ở NYC và 70% danh mục đầu tư sẽ khiến VNO sụp đổ đã bỏ qua rủi ro tái cấp vốn quan trọng và khả năng phục hồi của sự đa dạng hóa thị trường phụ. Ngay cả với tỷ lệ trống văn phòng là 18%, các thị trường phụ chọn lọc và các khách thuê chính có thể ổn định dòng tiền nếu giá thuê được định giá lại; mối nguy hiểm lớn hơn trước mắt là các khoản nợ đáo hạn và chi tiêu vốn do lãi suất, không chỉ là tiếng ồn chính sách. Nếu việc tái cấp vốn kéo dài đến năm 2026-27, áp lực FFO có thể sâu sắc hơn trước khi tỷ lệ lấp đầy cải thiện.
Sự đồng thuận của hội đồng quản trị là Vornado Realty Trust (VNO) đối mặt với những khó khăn đáng kể do sự tập trung cao vào thị trường văn phòng đang gặp khó khăn của NYC và các rủi ro chính sách thuế tiềm ẩn, với triển vọng giảm giá đối với FFO và lợi suất của cổ phiếu.
Không có gì được xác định
Sự tập trung cao vào thị trường văn phòng ở NYC với tỷ lệ trống 18% và các rủi ro chính sách thuế tiềm ẩn dẫn đến sự di chuyển vốn và sự sụt giảm tỷ lệ lấp đầy hơn nữa.