Thị trường nhà đất đóng băng

Thị trường nhà đất đóng băng

Được viết bởi Jeffrey Tucker qua The Epoch Times,

Lãi suất thế chấp cho khoản vay 30 năm vừa chạm mốc 7%, làm trầm trọng thêm các vấn đề về phía cầu. Tiền thế chấp cộng với bảo hiểm—biến một ngôi nhà nửa triệu đô la thành ngôi nhà 1,2 triệu đô la cộng với thuế bất động sản—trở nên không thể chi trả cho một tầng lớp người mua khác trong khi đã nằm ngoài tầm với của hầu hết mọi người.

Về phía cung, hàng triệu chủ sở hữu nhà hiện tại bị khóa vào các khoản thế chấp thời COVID với lãi suất 3% hoặc thấp hơn, điều này khiến chúng trở nên âm về mặt thực tế. Đó là một thỏa thuận tuyệt vời trừ khi bạn bán và sau đó phải mua lại. Dù sao đi nữa, việc bán cũng không có ý nghĩa, nhưng bạn vẫn phải trả thuế bất động sản ngày càng cao trên các định giá ngày càng cao.

Điều này đã tạo ra một vấn đề rõ ràng trong số liệu bán nhà mới tháng 1, giảm 18%, mức giảm lớn nhất trong 13 năm và tương đương với mức sụt giảm sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 bắt đầu từ thị trường nhà đất. Những gì đang xảy ra trong thời gian thực được gợi ý bởi các giai thoại. Mọi người không bán cũng không mua—trừ khi tất nhiên bạn có đủ tiền mặt.

Bức tranh được tạo ra là một mặt là sự giàu có ảo tưởng, mặt khác là những người thuê nhà bị thất vọng. Những chủ sở hữu hiện tại đang trả thuế bất động sản ngày càng cao trên giá trị nhà tăng lên nhưng niềm vui của họ đến từ việc nhìn thấy tài sản giấy tờ của họ tăng trên Zillow. Đó là khoản lãi chưa thực hiện, và việc hiện thực hóa nó phụ thuộc vào những người mua sẵn sàng và có lợi nhuận.

Nếu không, họ sẽ bị mắc kẹt. Chốt một giao dịch với giá thị trường là điều tuyệt vời nhưng việc chuyển đổi nó sang điều kiện sống mới chắc chắn sẽ khiến bạn ở trong một ngôi nhà nhỏ hơn hoặc một thị trường hoàn toàn khác, đòi hỏi phải di dời địa lý. Một ngôi nhà cần sửa chữa cũng không thực sự khả thi khi dường như gần như không thể tìm được nhà cung cấp dịch vụ có giá cả phải chăng và có năng lực trong những ngày này cộng với chi phí cao của tất cả các nguồn lực.

Đây lại là một thiệt hại tài sản thế chấp khác từ các lệnh phong tỏa và lãi suất bằng không. Những người sử dụng các khoản thanh toán kích thích để mua nhà đã nghĩ rằng họ đang có một thỏa thuận tuyệt vời. Theo một số cách, họ đã đúng, nhưng điều này bị giảm nhẹ bởi thuế bất động sản tăng và cảm giác bị mắc kẹt trong tình huống chủ nhà mà không có lối thoát hợp lý về mặt tài chính.

Đỉnh điểm mua hàng của năm 2020 được khớp với đáy bán hàng của năm 2026 gần như là hình ảnh phản chiếu.

Thị trường nhà đất có đặc điểm là thanh khoản không đồng đều. Điều này không xảy ra trên thị trường trứng, quần jean hay thịt bò. Một thị trường đóng băng là về nguồn cung dồi dào nhưng ít người bán hoặc người mua sẵn sàng. Giá niêm yết trở nên ảo tưởng vì chúng không được thể hiện trong giao dịch thực tế. Chúng chỉ là ước tính của các giao dịch, giống như một sản phẩm đắt tiền trên eBay mà không ai mua.

Mọi người lo lắng về sự lặp lại của năm 2008 với một vụ sụp đổ thị trường nhà đất. Điều đó không phải là không thể xảy ra, nhưng hoàn cảnh thì khác. Nếu người mua thực sự khan hiếm, và người bán bị khóa vào các hợp đồng thuận lợi của họ, áp lực giảm giá sẽ bị giảm bớt. Giá thuê đang giảm ngày nay nhưng giá nhà thì không. Một thị trường bị khóa khác với một thị trường đang sụp đổ.

Thật khó để nhìn thấy con đường thoát khỏi tình huống này nếu không có sự gia tăng lớn về nguồn cung và sự sụt giảm lãi suất thế chấp, cả hai đều dường như không có khả năng xảy ra sớm. Thật vậy, Trump đã đảo ngược cam kết tranh cử của mình về nhiều cổ phiếu nhà ở với lý do ông không muốn giảm giá trị tài sản cho các chủ sở hữu nhà hiện tại, phần lớn trong số đó là thế hệ Boomer.

Chủ đề này đặc biệt nhạy cảm trong văn hóa Mỹ. Điều này là do Hoa Kỳ là quốc gia đầu tiên thực sự đạt được lý tưởng về quyền sở hữu nhà ở rộng rãi và giá cả phải chăng cho tầng lớp trung lưu. Điều này bắt đầu sau Thế chiến II nhờ một phần vào các khoản khấu trừ thuế cho lãi vay thế chấp và các hình thức trợ cấp khác. Mục tiêu là xây dựng Giấc mơ Mỹ. Nó đã thành công.

Năm năm qua đã đưa ra một thách thức cơ bản đối với lý tưởng đó, vì những người trẻ tuổi không có khả năng mua nhà. Độ tuổi trung bình của những người mua nhà lần đầu từ năm 1950 đến những năm 1990 là 24–28 tuổi. Sau năm 2008, con số này bắt đầu tăng lên. Ngày nay, độ tuổi của những người mua nhà mới là 40 tuổi trở lên. Những con số đó đại diện cho sự tan vỡ của một phần quan trọng của Giấc mơ Mỹ.

Hy vọng của chính quyền Trump là tìm cách hồi sinh giấc mơ cũ thông qua lãi suất thế chấp thấp hơn và các lợi ích tài chính khác cho người mua lần đầu. Nhưng trên thực tế, vấn đề quá sâu sắc và cố hữu đến mức không thể khắc phục bằng những thay đổi chính sách nhỏ. Thêm vào đó, kể từ cuộc chiến với Iran, thị trường trái phiếu đã bị xáo trộn sâu sắc. Đường cong lợi suất đang dốc lên theo những cách khiến những người quan sát thị trường lo ngại.

Đó là một khoảng cách rõ ràng giữa một chính sách được hứa hẹn và kết quả thực tế. Nó càng minh họa rõ hơn việc chính phủ kiểm soát ít như thế nào đối với sự chênh lệch giá được điều chỉnh bởi các lực lượng thị trường thay vì các quan chức cơ quan hoặc các nhà lãnh đạo được bầu. Các khoản trợ cấp cho người mua cũng sẽ không hiệu quả: chúng nhanh chóng được tính vào nhu cầu thị trường và phản ánh trong giá cao hơn.

Số tiền đặt cọc trung bình cũng đã tăng lên. Mặc dù tỷ lệ phần trăm đặt cọc thường thấp hơn ngày nay so với những năm 1960, nhưng số tiền thực tế đã tăng gấp bốn lần. Điều này là do nhà ở đắt hơn nhiều theo điều kiện điều chỉnh lạm phát. Việc tiết kiệm để đặt cọc bây giờ mất nhiều thời gian hơn đáng kể so với thu nhập đối với nhiều hộ gia đình so với những năm 1960.

Những người trẻ tuổi, ngay cả những người may mắn tìm được công việc lương cao, cũng bị loại khỏi thị trường trong vòng 15 năm làm việc của họ. Nếu họ may mắn có được tiền từ gia đình, việc mua bằng tiền mặt vẫn là lựa chọn tốt nhất, ngay cả với khoản khấu trừ cho lãi suất tăng.

Đây là một đặc điểm quan trọng của sự mất tinh thần và tức giận mà các cử tri dưới 35 tuổi cảm thấy ngày nay, cùng với tình trạng bất an về việc làm ngày càng tăng, chi phí bảo hiểm y tế tăng (đôi khi còn cao hơn cả tiền thuê nhà), và lạm phát dai dẳng và gia tăng. Tôi thực sự khuyên tất cả các cuộc nói chuyện về Thời đại Hoàng kim nên tạm dừng cho đến khi những vấn đề nghiêm trọng này bắt đầu tự giải quyết. Điều đó sẽ không sớm xảy ra.

Tyler Durden
Thứ Tư, 25/03/2026 - 20:55