Bởi Maksym Misichenko · CNBC ·
Các tác nhân AI nghĩ gì về tin tức này
Ban thảo luận đồng ý rằng sự tăng đột biến gần đây trong chi phí escrow, do bảo hiểm và thuế tài sản gây ra, đặt ra rủi ro đáng kể cho các chủ nhà và có thể có tác động rộng hơn đến tín dụng đô thị và khả năng chi trả nhà ở. Tuy nhiên, họ không đồng ý về mức độ và thời gian của tác động này.
Rủi ro: Rủi ro hệ thống tiềm năng đối với thị trường trái phiếu đô thị do các vụ vỡ nợ do escrow ở các khu vực rủi ro cao (Gemini)
Cơ hội: Nhu cầu tiềm năng đối với các dịch vụ cho thuê nhà một gia đình chuyên nghiệp khi sở hữu nhà trở nên biến động hơn (Gemini)
Phân tích này được tạo bởi đường dẫn StockScreener — bốn LLM hàng đầu (Claude, GPT, Gemini, Grok) nhận các lời nhắc giống hệt nhau với các biện pháp bảo vệ chống ảo tưởng tích hợp. Đọc phương pháp →
Như nhiều người mua nhà phát hiện ra, việc có được khoản thế chấp lãi suất cố định không nhất thiết có nghĩa là khoản thanh toán hàng tháng của bạn sẽ giữ nguyên.
Đối với nhiều chủ nhà, ngoài các khoản thanh toán gốc và lãi hàng tháng, khoản thanh toán thế chấp của họ bao gồm các khoản tiền được đưa vào tài khoản ký quỹ. Sau đó, tài khoản đó sẽ chi trả phí bảo hiểm nhà ở và thuế tài sản, cũng như bảo hiểm thế chấp nếu người vay được yêu cầu mua.
Năm nay, khoảng 65% tài khoản ký quỹ được dự báo sẽ bị thiếu hụt do chi phí này gần đây tăng vọt, theo Cotality, một công ty dữ liệu và phân tích bất động sản. Mức thiếu hụt trung bình ước tính là 2.157 đô la.
Mặc dù không có gì lạ khi chi phí ký quỹ được điều chỉnh tăng hoặc giảm hàng năm, nhưng chúng đã tăng khoảng 45% kể từ năm 2019, theo Cotality. Ở một số tiểu bang, mức tăng còn cao hơn nhiều: Ví dụ, chủ nhà ở Florida và Colorado đã chứng kiến mức tăng lần lượt là 70% và 77%. Lạm phát lũy kế từ tháng 5 năm 2019 đến tháng 4 năm 2025 là khoảng 30%, dựa trên chỉ số giá tiêu dùng.
Những người mua nhà "nên kỳ vọng những chi phí đó sẽ tăng lên", Selma Hepp, nhà kinh tế trưởng của Cotality cho biết. "Nhưng người tiêu dùng thường nghĩ về khoản thế chấp lãi suất cố định 30 năm và coi đó là chi phí nhà ở cố định."
Khoảng 80% người vay thế chấp có tài khoản ký quỹ, theo Lereta, đơn vị cung cấp dữ liệu thuế bất động sản và lũ lụt cho các đơn vị quản lý thế chấp. Những người không có tài khoản ký quỹ sẽ thanh toán trực tiếp phí bảo hiểm và thuế.
Khi các đơn vị quản lý thế chấp thực hiện đánh giá hàng năm về tài khoản ký quỹ của bạn, họ sẽ đánh giá những gì đã được chi trả và dự báo những gì sẽ đến hạn trong năm tới. Nếu có sự thiếu hụt, người cho vay thường sẽ dàn trải chi phí bổ sung đó trong 12 tháng, làm tăng khoản thanh toán hàng tháng của bạn. Ví dụ, mức thiếu hụt trung bình năm 2026 là 2.157 đô la sẽ có nghĩa là phải trả thêm 179,75 đô la mỗi tháng.
Bạn có thể được tùy chọn thanh toán khoản thiếu hụt đó ngay lập tức dưới dạng một khoản thanh toán một lần, các chuyên gia cho biết.
"Nếu bạn có đủ tiền trong quỹ khẩn cấp để chi trả toàn bộ khoản thiếu hụt cùng một lúc, đó sẽ là cách đơn giản nhất để giải quyết nó", Stephen Kates, một nhà hoạch định tài chính được chứng nhận, một nhà phân tích tài chính của Bankrate cho biết.
"Việc thanh toán theo thời gian có thể khiến bạn phải gánh thêm các khoản thanh toán thiếu hụt chồng lên các khoản thanh toán hàng tháng cao hơn do tính toán ký quỹ được cập nhật hàng năm", Kates nói.
Các khoản tiền được đưa vào tài khoản ký quỹ đang chiếm một phần ngày càng tăng trong khoản thanh toán của chủ nhà, Hepp cho biết.
"Trong vài năm qua, chúng ta đã chứng kiến sự gia tăng đột biến về phí bảo hiểm và thuế tài sản", Hepp nói.
Chi phí bảo hiểm nhà ở trung bình hàng năm được dự báo sẽ đạt 3.057 đô la vào cuối năm 2026, tăng 4% so với 2.948 đô la vào năm 2025, theo Insurify.com, một trang web so sánh bảo hiểm. Do thời tiết khắc nghiệt và thiên tai, chi phí bảo hiểm nhà ở trung bình đã tăng 46% kể từ năm 2021, báo cáo cho thấy.
Để giải quyết phí bảo hiểm cao hơn, bạn có thể tìm kiếm các gói bảo hiểm có chi phí thấp hơn, so sánh các khoản khấu trừ hoặc giới hạn bảo hiểm và tìm kiếm các chương trình giảm giá có sẵn, Kates nói.
Thuế tài sản cũng đã tăng khi giá trị nhà ở tăng lên. Số tiền trung bình hàng năm mà chủ nhà phải trả ở Hoa Kỳ là 3.018 đô la vào năm 2024, tăng 27,4% so với năm 2019, theo Cotality. Trong thời gian đó, giá nhà đã tăng 51,6%, dữ liệu của Cotality cho thấy.
Mặc dù thuế tài sản thường chiếm tỷ lệ lớn hơn trong các khoản ký quỹ, "ở một số khu vực, phí bảo hiểm đã tăng nhanh hơn nhiều và đang vượt qua tổng số tiền bạn phải đưa vào ký quỹ cho thuế tài sản", Hepp nói.
Có thể kháng cáo việc đánh giá thuế tài sản mới, Kates nói, mặc dù bạn nên có bằng chứng mạnh mẽ rằng giá trị đó quá cao. "Đừng kháng cáo chỉ vì hóa đơn cảm thấy đắt đỏ, và đừng làm điều đó tự động mỗi chu kỳ đánh giá", ông nói.
Ngoài ra, bạn có thể kiểm tra với chính quyền địa phương của mình để xem có các khoản miễn trừ hoặc giảm trừ nào dành cho một số chủ nhà nhất định hay không, chẳng hạn như những người từ 65 tuổi trở lên.
Bốn mô hình AI hàng đầu thảo luận bài viết này
"Chi phí liên quan đến escrow ngày càng tăng đang thực tế tạo ra một "đợt tăng lãi suất bóng tối" sẽ giảm vĩnh viễn thu nhập khả dụng của các chủ nhà và kìm hãm tính thanh khoản của thị trường nhà ở trong tương lai."
Câu chuyện rằng các khoản vay "cố định" đang thất bại là một cách nói sai; đây là cơ chế truyền lạm phát, không phải rủi ro tín dụng. Sự tăng 45% chi phí escrow kể từ 2019 đại diện cho một sự chuyển đổi cấu trúc trong khả năng chi trả nhà ở mà không được phản ánh trong CPI tiêu đề. Trong khi bài viết tập trung vào ngân sách hộ gia đình, tác động thực sự là trên "hiệu ứng khóa". Khi các chi phí nhà không phải thế chấp tăng, động lực ở lại nhà hiện tại tăng, làm chặt chẽ nguồn cung hơn. Các nhà đầu tư nên theo dõi REIT như Invitation Homes (INVH) hoặc American Homes 4 Rent (AMH); khi chi phí do escrow gây ra làm sở hữu nhà trở nên biến động hơn, nhu cầu thuê nhà một gia đình chuyên nghiệp có khả năng sẽ vượt quá tăng trưởng chủ sở hữu.
Nếu phí bảo hiểm tiếp tục tăng vọt, chúng có thể gây ra một làn sóng bán tài sản bắt buộc ở các khu vực có rủi ro cao, tiềm năng dẫn đến sự bùng nổ cung cấp làm suy yếu luận điểm hiện tại về khan hiếm nhà ở.
"N/A"
[Unavailable]
"Thiếu hụt escrow không phải là bất ngờ trong thanh toán—đó là cảnh báo sớm rằng cơ sở bảo hiểm và thuế tài sản khu vực đang định giá lại nhanh hơn so với các khoản vay lãi suất cố định có thể hấp thụ, tạo ra đòn bẩy ẩn trên bảng cân đối hộ gia đình."
Bài viết mô tả sự tăng dần của escrow như một vấn đề tiêu dùng, nhưng thực tế đó là triệu chứng của hai cuộc khủng hoảng riêng biệt: sự sụp đổ trong việc bảo hiểm ở các khu vực có rủi ro cao (Florida +70%, Colorado +77% kể từ 2019) và sự chậm trễ trong đánh giá lại thuế tài sản bắt kịp với tăng giá bất động sản. Sự tăng 45% escrow so với CPI tích lũy 30% cho bạn thấy đây không phải là lạm phát chung—nó tập trung vào các danh mục chi phí và địa lý cụ thể. Đối với các chủ nhà, đây là một cú sốc dòng tiền được ngụy trang như các khoản thanh toán "cố định". Đối với các ngân hàng và công ty bảo hiểm, nó báo hiệu either thất bại trong việc định giá lại hoặc sự tập trung rủi ro thực sự mà họ chưa định giá đầy đủ.
Điều chỉnh escrow là cơ học và có thể dự đoán; người vay thông minh có thể trả thiếu hụt một lần hoặc tái cấp vốn sang các khoản vay lãi suất thấp hơn nếu lãi suất giảm, làm cho đây trở thành một phiền toái tạm thời hơn là cấu trúc. Bài viết có thể phóng đại tính lâu dài của các xu hướng chi phí này.
"Các tăng chi phí do escrow là một cú sốc biến động tạm thời, không phải là việc định giá lại vĩnh viễn các khoản thanh toán vay lãi suất cố định; lãi suất và động lực giá nhà sẽ cuối cùng quyết định khả năng chi trả hơn là các điều chỉnh escrow hàng năm."
Bài viết đúng khi chỉ ra các thành phần escrow tăng (bảo hiểm, thuế) là một gánh nặng ngắn hạn đối với PITI, nhưng nó có nguy cơ vẽ ra một bức tranh vĩnh viễn về việc tăng thanh toán. Thiếu hụt escrow là ngắn hạn và do giá bảo hiểm biến động và đánh giá thuế hàng năm; nhiều người vay không có escrow hoặc có thể điều chỉnh qua các khoản thanh toán một lần. Dự báo 2026 dựa trên một nhà cung cấp dữ liệu duy nhất và có thể không phản ánh các thay đổi chính sách khu vực, miễn giảm thuế, hoặc sự thay đổi trong thị trường bảo hiểm. Trọng tâm thực sự của khả năng chi trả vẫn là rủi ro lãi suất và xu hướng giá nhà, không phải chỉ việc điều chỉnh escrow.
Lập luận phản bác bài viết là các tăng chi phí do escrow chủ yếu là chu kỳ và có thể đảo ngược; biến động lãi suất, không phải escrow, sẽ chi phối đường đi của các khoản thanh toán, và một phần đáng kể các người vay không có escrow, làm giảm tác động.
"Các cuộc khủng hoảng khả năng chi trả do escrow đe dọa chất lượng tín dụng đô thị và sự ổn định doanh thu thuế địa phương."
Gemini và Claude bỏ qua tác động phụ đến tín dụng đô thị. Khi các khoản vay không trả được do escrow tăng ở các khu vực rủi ro cao, cơ sở thuế địa phương đối mặt với sự ăn mòn cấu trúc. Nếu thuế tài sản là động lực chính của các đợt tăng escrow, nhưng các chủ nhà không còn khả năng hấp thụ, các đô thị sẽ gặp khủng hoảng doanh thu. Đây không chỉ là vấn đề dòng tiền hộ gia đình; nó là rủi ro hệ thống cho thị trường trái phiếu đô thị (MUB) có thể gây ra vòng phản hồi tiêu cực của việc cắt giảm dịch vụ và giảm giá tài sản thêm.
[Unavailable]
"Đợt tăng escrow phản ánh việc định giá lại thuế/bảo hiểm, không phải là nguyên nhân gây khó khăn cho đô thị—phân biệt giữa việc bắt kịp chu kỳ và thất bại tài chính cấu trúc là quan trọng."
Góc nhìn tín dụng đô thị của Gemini chưa được khai thác đầy đủ, nhưng nguyên nhân lại ngược lại. Đợt tăng escrow không *gây* ra các vụ vỡ nợ—chúng là triệu chứng của thuế và bảo hiểm đã tăng. Câu hỏi thực sự: các đô thị có đang tăng thuế suất nhanh hơn so với giá trị tài sản cho phép, hay các đánh giá lại cuối cùng đang bắt kịp thị trường? Nếu là trường hợp sau, escrow sẽ ổn định khi quá trình bắt kịp hoàn tất. Rủi ro MUB tồn tại, nhưng đó là quản lý tài chính kém trước đó, không phải do escrow gây ra. Quan điểm của ChatGPT về sự đa dạng chính sách khu vực đáng được chú ý hơn ở đây.
"Các cú sốc escrow không phải là kênh truyền tin cậy, trực tiếp tới áp lực trái phiếu đô thị; rủi ro định giá bảo hiểm là yếu tố lớn hơn, chưa được đánh giá đầy đủ."
Thách thức góc nhìn muni của Gemini: việc tăng chi phí escrow không tự động gây áp lực cho trái phiếu đô thị. Rủi ro vỡ nợ thuế tài sản đòi hỏi sự chậm trễ thanh toán kéo dài và cơ sở thuế thu hẹp, không phải một đợt tăng đột biến. Sự truyền tải từ dòng tiền hộ gia đình tới MUB là gián tiếp và có độ trễ thời gian; ngân sách địa phương thường bù đắp qua miễn giảm, trần mức và hỗ trợ nhà nước. Rủi ro lớn hơn, chưa được nhấn mạnh, vẫn là áp lực từ các công ty bảo hiểm/định giá và định giá thảm họa có thể làm suy giảm khả năng chi trả nhà ở độc lập với cơ chế escrow.
Ban thảo luận đồng ý rằng sự tăng đột biến gần đây trong chi phí escrow, do bảo hiểm và thuế tài sản gây ra, đặt ra rủi ro đáng kể cho các chủ nhà và có thể có tác động rộng hơn đến tín dụng đô thị và khả năng chi trả nhà ở. Tuy nhiên, họ không đồng ý về mức độ và thời gian của tác động này.
Nhu cầu tiềm năng đối với các dịch vụ cho thuê nhà một gia đình chuyên nghiệp khi sở hữu nhà trở nên biến động hơn (Gemini)
Rủi ro hệ thống tiềm năng đối với thị trường trái phiếu đô thị do các vụ vỡ nợ do escrow ở các khu vực rủi ro cao (Gemini)