Choice Properties Real Est Invstmnt Trst 第一季度财报电话会议亮点

First Capital 收购：Choice 及其合作伙伴 KingSett 同意以约 94 亿加元收购 First Capital REIT，Choice 预计将收购 First Capital 约 50 亿加元的零售资产，并称此次交易是一次难得的战略机会，可以加强其投资组合。

运营实力：投资组合入住率保持在 98.1%（零售 97.9%，工业 98.6%），平均租赁价差为 21.8%，推动同资产现金净营业收入增长 3%。

财务和前景：第一季度 FFO 为 1.96 亿加元（每单位 0.271 加元，同比增长 2.7%），IFRS 净资产价值升至每单位 14.53 加元；不包括 First Capital 交易，Choice 重申了全年同资产现金净营业收入增长 2-3% 和每单位稀释后 FFO 为 1.08-1.10 加元的指引。

Choice Properties Real Est Invstmnt Trst (TSE:CHP.UN) 的高管们在 REIT 的 2026 年第一季度财报电话会议上强调了入住率的韧性、强劲的租赁价差以及同资产净营业收入的稳健增长，同时还回顾了最近宣布的涉及 First Capital REIT 的“转型性”收购。

First Capital 收购被视为难得的战略机会

总裁兼首席执行官 Rael Diamond 首先回顾了两周前宣布的一项重大交易。4 月 16 日，Choice Properties 和合作伙伴 KingSett Capital 同意以约 94 亿加元收购 First Capital REIT。Diamond 表示，在交易完成时，Choice 预计将收购 First Capital 约 50 亿加元的零售资产，KingSett 将收购剩余资产。

Diamond 表示：“收购如此高质量和规模的资产的机会非常难得，尤其是那些与我们的战略高度契合的资产。”他补充说，此次收购“进一步加强了我们的投资组合，并巩固了 Choice 作为加拿大领先 REIT 的地位。”管理层表示，将在年内就交易进展提供最新信息。

入住率稳定，租赁价差推动同资产净营业收入增长

Diamond 表示，第一季度投资组合入住率保持“韧性”，为 98.1%，这得益于“出色的续租活动”和 21.8% 的平均租赁价差，为同资产净营业收入增长 3% 做出贡献。他表示，REIT 在零售和工业领域都看到了“健康的活动”，同时继续填补零售空间并以接近满负荷的入住率推动工业增长。

在零售领域，Choice 报告称入住率为 97.9%，本季度完成了 364,000 平方英尺的续租和 97,000 平方英尺的新租赁。零售续租价差为 17.2%，主要由大西洋和安大略地区领跑，管理层指出结果受到一次续租的影响。Diamond 表示，该价差“主要由 28,000 平方英尺的续租驱动”，据称这是该租户 15 年来首次市场续租，该租户此前支付的是低于市场租金。不包括此次续租，平均零售价差为 13.2%。

零售保留率为 75.8%，Diamond 将其主要归因于两家 Toys “R” Us 店铺的提前终止以及另一项已以更高租金填补的战略性终止，总计约 50,000 平方英尺。他表示，不包括这些终止，保留率约为 85%。Diamond 补充说，本季度腾出的空间有一半以上已经有预期于今年晚些时候开始的承诺交易，并且 Choice 正在进行“租赁洽谈”，以填补前 Toys “R” Us 店铺的空缺。

强调价值创造举措，包括 Bloor 和 Dundas 的重新定位

管理层还讨论了零售价值创造活动，包括 Bloor 和 Dundas 的重新开发相关重新定位。Diamond 表示，Loblaw 于 3 月份腾出了前 Zehrs 仓库的 90,000 平方英尺空间，Choice 正在重新定位该物业，引入新的 Shoppers Drug Mart 和 GoodLife，以及 Loblaw 在 No Frills 改造项目中的投资。

Diamond 表示，该举措预计将在 2027 年下半年稳定运营时产生约 200 万加元的增量净营业收入，并创造约 2500 万加元的总增量价值。他补充说，此次振兴不会引入影响长期重新开发计划的额外租赁负担。

在问答环节中，租赁和运营高级副总裁 David Muallim 表示，Bloor 和 Dundas 的提升是由新租户进入此前临时使用的空间所驱动的。“Loblaw essentially paid gross rent to use the space for storage on a temporary basis，”Muallim 表示，并补充说该空间已被 Shoppers 和 GoodLife 填补。

Muallim 还讨论了 Loblaw “right-sizing”交易的结构，表示新的第三方租户支付市场租金，并且来自 Loblaw 的终止付款“考虑了租赁成本以及 Loblaw 支付的在租金与新租户支付的市场租金之间的任何差额”。

工业领域接近满负荷，大多伦多地区大面积仓库供应趋紧

在工业领域，Diamond 表示季度末入住率为 98.6%。REIT 完成了 103,000 平方英尺的续租，价差为 46.2%，主要由阿尔伯塔省和海洋省份的投资组合驱动。工业保留率为 56.6%，Diamond 表示这主要是由于埃德蒙顿地区一项 73,000 平方英尺的未续租，Choice 无法满足租户的增长需求。

Diamond 表示，Choice 在阿尔伯塔省和安大略省还完成了 24,000 平方英尺的新租赁，租金比平均在租金率高出约 40%。在大多伦多地区，他指出高质量、大面积工业空间的供应趋紧，并表示随着 Choice 推进 Choice Caledon Business Park 的下一阶段，REIT 预计将成为明年市场上超过 750,000 平方英尺新空间“仅有的几个选择之一”。

Muallim 告诉分析师，鉴于零售市场的强劲表现，Choice 预计将获得“强劲的租赁价差”，但预计剩余季度的价差将处于“低双位数范围”，并指出一些续租与旧租赁中的固定利率挂钩。

FFO 上升，NAV 小幅走高；前景重申（不含收购影响）

首席财务官 Erin Johnston 报告称，第一季度运营资金为 1.96 亿加元，即每稀释单位 0.271 加元，同比增长 2.7%。Johnston 表示，增长得益于总现金净营业收入增长 4.2%，包括同资产增长、净收购、新开发和租赁终止收入增加的贡献。抵消因素包括投资收入下降、再融资活动导致的利息支出增加、一般及行政费用增加以及费用收入减少。

Johnston 表示，业绩包括非经常性项目，其中包括与上一年相比约 190 万加元的增量租赁终止收入以及 320 万加元的与 Allied 分销减少相关的投资收入减少。她表示，不包括这些项目，每单位 FFO 增长约 3.5%。

调整后运营资金为每单位 0.247 加元，同比下降 0.8%，因为更高的维护资本支出（被描述为“主要与时间有关”）抵消了 FFO 的增长。调整后运营资金派息率为 78%。

同资产现金净营业收入同比增长 750 万加元，即 3%。零售同资产现金净营业收入增长 600 万加元（3.2%），工业增长 300 万加元（6.2%），混合用途/住宅下降约 150 万加元（15.4%），主要原因是前一年的房产税激励。

Choice 报告的 IFRS 净资产价值为每单位 14.53 加元，比年底增加了约 6700 万加元，即 0.7%。Johnston 表示，增长反映了运营的净贡献 5100 万加元和投资物业的净公允价值收益 6600 万加元，部分被 Choice 对 Allied Properties 投资的公允价值损失 4900 万加元所抵消，后者根据 IFRS 按期按市价计价。她表示，投资物业的公允价值收益“主要由我们的零售投资组合驱动”，包括安大略省、魁北克省和不列颠哥伦比亚省的资本化率调整，并得到外部评估和租赁结果的支持。

在杠杆和流动性方面，Johnston 表示 Choice 维持着“行业领先的资产负债表”，拥有约 16 亿加元的可用流动性和约 140 亿加元的未抵押物业。债务与 EBITDA 之比为 7 倍，与年底持平，她表示本季度没有重大的融资活动或债务到期。

Johnston 还详细介绍了开发项目：两个零售强化项目共计 22,000 平方英尺，综合收益率为 8.9%，包括安大略省 Renfrew 的 17,000 平方英尺 Shoppers Drug Mart（收益率为 7.5%）和渥太华一家快餐店租户的 5,000 平方英尺土地租赁（收益率为 42%）。

展望未来，Johnston 重申了 REIT 的前景，但不包括 First Capital 交易不确定的时间和财务影响。Choice 预计全年入住率稳定，同资产现金净营业收入增长 2% 至 3%，稀释后每单位 FFO 为 1.08 至 1.10 加元。她表示，由于收购相关利好因素的抵消、租赁终止收入的时间以及 Allied 分销的减少，预计未来两个季度的盈利增长将“略有放缓”，但她补充说，公司仍有望实现全年目标。

在回应分析师提问时，管理层表示 2026 年的租赁终止收入“主要与 Loblaw 的规模调整有关，与往年一致”，大部分预计在第三季度和第四季度。Muallim 表示，Choice 计划在 2026 年进行约四次 Loblaw 规模调整，并且根据地点不同，约 30,000 平方英尺的缩减是“相当标准的”。

Diamond 告诉分析师，除 First Capital 交易外，今年的收购活动预计将“非常少”，尽管 Choice 可能会在交易完成前进行“一些小幅调整”。关于 First Capital 投资组合的潜在协同效应，Johnston 表示初步的 FFO 指南包括扩大平台的增量成本，包括增加的公司人员和增量租赁团队，但 REIT“没有为平台相关的任何增量协同效应建模”。Diamond 补充说，Choice 将其视为“更像是一项资产交易”。

Diamond 最后表示，公司和投资组合“状况极佳”，公司预计将在今年夏天提供另一份更新。

关于 Choice Properties Real Est Invstmnt Trst (TSE:CHP.UN)

Choice Properties Real Estate Investment Trust 投资、管理和开发加拿大各地的零售和商业物业。该公司的投资组合主要包括以超市为核心的购物中心和独立的超市。这些物业主要位于安大略省和魁北克省，其次是阿尔伯塔省、新斯科舍省、不列颠哥伦比亚省和新不伦瑞克省。Choice Properties 的大部分收入来自向租户出租物业。该公司的主要租户，大型零售商 Loblaw Companies，贡献了绝大部分的总租金。