Digital Realty Trust Q1 财报电话会议亮点

Digital Realty 报告 2026 年“开局创纪录”，预订量位居公司第二高季度，其中包括公司有史以来最大的夏洛特 200 兆瓦超大规模 AI 租赁以及创纪录的 0-1 兆瓦互联互通预订量，新租赁合同总额超过 7 亿美元（DLR 份额为 4.23 亿美元），新增客户 116 家。

核心 FFO 在第一季度升至 2.04 美元（同比增长 15%），管理层将 2026 年核心 FFO 指引上调了 0.10 美元至 8.00-8.10 美元区间，而同等资本现金 NOI 同比增长 7.9%（按不变汇率计算为 2.5%），尽管运营费用有所上升。

开发项目和积压订单大幅增加——在建 1.2 吉瓦（预租赁 61%）和创纪录的 18 亿美元积压订单（DLR 份额为 10 亿美元）——杠杆率降至 4.7 倍的多年低点，公司表示拥有约 100 亿美元的产能来支持超大规模开发，净资本支出指引为 35-40 亿美元，预计处置/合资企业资本为 5-10 亿美元。

将主导 2026 年的三大投资主题

Digital Realty Trust (NYSE:DLR) 报告了高管们所描述的 2026 年“开局创纪录”，这得益于互联互通为中心的数据中心和大型超大规模部署的强劲租赁。在公司 2026 年第一季度财报电话会议上，管理层强调了公司历史上预订量第二高的季度、创纪录的开发项目增加以及更高的全年核心 FFO 前景。

租赁亮点：互联互通创纪录，超大规模交易额达 200 兆瓦

投资者关系高级副总裁 Jordan Sadler 表示，公司实现了“有史以来预订量第二高的季度”，其中包括“公司有史以来最大的兆瓦租赁”，同时在 0-1 兆瓦及以上的互联互通领域也创下了季度新纪录。

利用 2026 年 AI 基础设施收益的这一高增长 ETF

总裁兼首席执行官 Andy Power 表示，随着客户应对“日益复杂的电力、性能和连接要求”，需求背景仍然强劲。他指出了包括“电力可用性、劳动力和供应链风险以及社区担忧”在内的限制因素，他表示这些因素正在扩大“理论需求与可部署容量”之间的差距。

Power 表示，在本季度，Digital Realty 签署了超过 7 亿美元的新租赁合同，按其份额计算为 4.23 亿美元。该公司在其 0-1 兆瓦及以上的互联互通产品类别中创造了 9800 万美元的租赁纪录，并新增了 116 个客户标识。Power 指出，0-1 兆瓦预订量中有 21% 是面向 AI 的需求。

赋能下一波增长的 5 只 AI 基础设施股票

在超大规模租赁方面，Power 表示，该公司已与夏洛特的一家“双 A 级超大规模公司”签署了有史以来最大的单笔租赁合同：一项 200 兆瓦的 AI 推理导向型部署。他称这是 Digital Realty 在该市场的首次超大规模部署，补充了公司在夏洛特市中心运营并正在扩建的连接中心。Power 还表示，Digital Realty 在本季度还在达拉斯、圣保罗和东京签署了 10 兆瓦以上的租赁合同。

积压订单和启动支持长期可见性

首席财务官 Matt Mercier 表示，第一季度签署的租赁合同按 100% 份额计算为 7.07 亿美元的年化租金，按 Digital Realty 份额计算为 4.23 亿美元。公司的总积压订单达到创纪录的 18 亿美元，按 Digital Realty 份额计算为 10 亿美元，本季度的启动量超过了 2.04 亿美元的新预订量。

Mercier 概述了公司看到的启动时间表：

5.44 亿美元的租赁合同计划“在今年相对均匀地”启动

2.47 亿美元计划于 2027 年启动

2.42 亿美元计划于 2028 年及以后启动

在被问及签署和启动之间的时间滞后问题时，Mercier 表示，这一变化主要是由公司创纪录的 200 兆瓦夏洛特租赁合同驱动的，该合同“刚刚开始”，并将“在下一年度至 2028 年的各个阶段交付”。

财务业绩：核心 FFO 上升；同等资本 NOI 受运营费用影响

Sadler 表示，Digital Realty 第一季度的核心 FFO 为每股 2.04 美元。Mercier 表示，每股 2.04 美元的核心 FFO 同比增长 15%，反映了租赁启动和“与我们战略性私人资本平台增长相关的费用收入增加”。

Mercier 还报告称，同等资本现金 NOI 同比增长 7.9%。按不变汇率计算，同等资本现金 NOI 上升了 2.5%，他主要将其归因于与去年同期相比的运营费用增长。

在回应有关导致运营费用升高的原因时，Mercier 表示，这“在很大程度上是由于去年同期较低的运营费用比较”，这主要是由维修和维护以及劳动力驱动的。他表示，公司预计这将在未来三个季度“趋于平稳”，并维持全年按不变汇率计算 4% 至 5% 的同等资本现金 NOI 增长指引。

Mercier 还谈到了地缘政治冲突下的能源风险，他表示，由于“约 90%”的公用事业费用由客户报销，公司直接经济风险有限。至于剩余部分，他表示大部分电力已通过套期保值锁定至 2026 年及以后，并且许多合同允许调整价格。

开发项目增加；土地储备扩大

Sadler 表示，开发项目环比增长超过 50% 至 1.2 吉瓦在建，该项目已预租赁 61%，平均预期收益率为 11.4%。Mercier 表示，公司本季度交付了 63 兆瓦的新产能，其中 84% 已预租赁，并启动了约 464 兆瓦的新产能，预租赁率接近 50%。

Mercier 表示，截至季度末，在建的总数据中心项目价值约 165 亿美元，比年底增长了 60% 以上，其中近 80% 位于美洲。他补充说，由于这些市场激活了数百兆瓦的开发项目，夏洛特和亚特兰大“超越”了达拉斯和芝加哥。

首席投资官 Greg Wright 讨论了公司的土地扩张，包括在大亚特兰大都会区的一块“超过 870 英亩”的连续地块。Wright 表示，公司仍在与公用事业公司就电力方案进行协商，并将稍后提供更多指导。Mercier 还提到了希尔斯伯勒的一块 30 英亩的土地，预计将支持 160 兆瓦的 IT 产能，这是此前宣布的 85 兆瓦资产组合的补充。

在被问及长期产能问题时，Power 表示，公司目前运营约 3 吉瓦，“另外 6 吉瓦是我们今天拥有的”，超出了运营基础，目前在建 1.2 吉瓦。

资本策略、杠杆率和更新的 2026 年指引

Mercier 表示，截至季度末，杠杆率降至 4.7 倍的债务与调整后 EBITDA 之比，他称之为多年来的低点，这得益于调整后 EBITDA 的增长和留存资本，因为 FFO 派息率降至 64%。他表示，公司于 3 月完成了 32.5 亿美元的美国超大规模数据中心基金，并表示 Digital Realty“拥有约 100 亿美元来支持超大规模数据中心开发和投资”，以及其 80 多亿美元的超大规模开发合资企业中的“大量增量干粉”。

Sadler 和 Mercier 表示，对于 2026 年，公司将每股核心 FFO 指引上调了 0.10 美元至 8.00-8.10 美元区间，Mercier 表示这反映了年初至今的执行情况好于预期，并意味着与 2025 年相比，中值增长 9%。Mercier 还表示，公司提高了现金续约息差预期至 6.5% 至 8.5%，并预计净资本支出（扣除合作伙伴出资后）为 35 亿至 40 亿美元。他还重申了对资本回收的预期，今年晚些时候将进行 5 亿至 10 亿美元的处置和合资企业资本。

在问答环节中，Power 和首席技术官 Chris Sharp 讨论了与 AI 相关的需求和数据中心设计变更。Power 表示，他认为 AI 与之前的超大规模用例在经济性上“没有显著差异”，并表示超大规模合同通常为 15 年，并带有“至少 3% 甚至可能更高”的上涨条款。Sharp 表示，需求已“从试点转化为生产”，并强调了公司“工作负载无关”的投资组合，包括密集的互联互通和靠近市区的地理位置，以支持面向推理的工作负载。

在结束语中，Power 表示，公司第一季度的业绩提高了长期增长的可见性，同时 Digital Realty 还扩展了在地中海和亚太地区的连接足迹，并增加了超大规模开发用地，“所有这些……同时将我们的杠杆率降至多年来的低点。”

关于 Digital Realty Trust (NYSE:DLR)

Digital Realty Trust, Inc (NYSE: DLR) 是一家房地产投资信托基金，拥有、收购和运营运营商中立的数据中心，并提供相关的托管和互联互通解决方案。该公司专注于支持云提供商、企业、网络运营商和内容公司的物理基础设施需求的大规模、任务关键型设施。Digital Realty 的产品旨在实现安全、可靠且高度可用的 IT 基础设施，并侧重于电力密度、冷却和物理安全。

Digital Realty 的产品组合包括批发数据中心空间、定制化定制设施和零售托管套件，并辅以互联互通服务，使客户能够与网络、云接入点和其他生态系统合作伙伴建立私有和公共连接。