凯罗伊房地产（KRC）2026年第一季度财报电话会议记录

图片来源：The Motley Fool。

日期

2026年4月28日星期二下午1点（美东时间）

演讲嘉宾

- 总裁兼首席执行官 — Angela Aman

- 首席投资官 — Eliott Trencher

- 副总裁，租赁及业务发展 — Robert Paratte

- 高级副总裁，财务会计 — Jeffrey Kuehling

全球电话会议稿

Angela Aman: 感谢Doug的介绍，以及大家今天的参与。在过去几季度里，我们西岸市场的基本面显著改善。由于返office浪潮的加强，大型用户的空间优化举措已缓解，人工智能生态系统的兴起创造了大量新的业务机会和增长机会，所有这些因素共同推动了快速扩张的新公司和 established players alike 的空间需求复苏。我们投资组合内外的租户行为，以及我们经营的市场情况，显示出科技变革周围的积极动态：公司正在利用AI来提升自身增长和增强人才队伍，而不是仅仅通过自动化来降低成本。

在此背景下，我们团队的严格执行驱动了自2017年以来最好的第一季度租赁成果，总计约56.8万平方英尺，比去年同期翻了一倍多，使我们能够将全年平均占地率指导提高25个基点。在重要性方面，已签署但尚未开始租赁的合同，代表着未来几年要实现的合同年租金近7800万美元，提供了对未来增长的重要可见性。

让我概述一下各地区的亮点。在旧金山，人工智能创新生态系统的中心，市场状况持续紧缩。由于第一季度出租量超过300万平方英尺，比疫情前的季度平均水平高出10%，实现了连续第三个正向吸收率，使我们能够充分利用我们Bay Area投资组合覆盖的广泛需求。在旧金山CBD，我们South of Market (SoMa)子市场的资产表现突出。在201 Third处，租赁率从2024年年末的26%提高至本季度的80%以上。

我们成功吸引了广范围内不断成长的租户，包括较大的格式用户如Tubi和Harvey AI，以及各种规模较小的用户。大家可能还记得，去年2025年，Harvey AI在201 Third租赁了9.3万平方英尺，之后本季度又扩展了6.2万平方英尺，租赁于2026年4月执行，仅仅一个月后即可占用。

在一年内实现这一显著扩展，反映了我们正在看到许多快速扩张的AI公司令人印象深刻的成长轨迹，以及他们在房地产决策方面的严谨做法——他们只在业务需求驱动时才租赁空间。在此 backdrop 下，我们团队通过部署创意且严格的 spec suites 项目，成功在201 Third占据了过度市场份额，所有五个最近建成的 spec suites 在竣工时即租赁一空。我们也非常高兴，在其他核心Bay Area子市场，租赁活动持续火热。

在Downtown Redwood City的Crossing 900处，我们与当前的次租户在本季度签署了2.7万平方英尺的直接租赁，租金比原有现金租金提高了40%以上，凸显了对高品质、良好定位的空间需求。

在雷神威，Bellevue市场的强势持续，为我们近期收回的空间提供了良好的释放和租金提升机会。此外，上季度讨论的Denny Regrade子市场的势头加速，受益于我们最近重新定位的项目West 8th。

继去年 fourth 季度在West 8th签署了7.4万平方英尺的新租赁之后，我们高兴宣布，至今年第一季度已签署了额外的7.6万平方英尺的新租赁，包括一家来自General Motors的4.3万平方英尺租赁和一家来自SoFi的3.3万平方英尺租赁。

目前正在进行的租户谈判，使我们对未来管道有良好的可见性，反映了这一资产的实力和竞争力，尤其是在最近的装修和增强的 amenity 项目继续吸引租户，帮助该物业捕获不断增长的市场需求。

在洛杉矶，过去一年我们的投资组合租赁活动显著改善，追溯12个月的产出提高了约66%，反映了总体市场的持续缓慢改善以及我们在过去两年多里完成的重大投资组合 repositioning 工作。

在该区域的特别值得注意的是，Long Beach的Arrow正在加快参观活动，因当地市场开始经历国防和航空航天需求的复苏。在Culver City的Blackwelder，来自各种用户的活动加速，包括科技和AI公司。在Beverly Hills近期收购的Maple Plaza，来自金融服务和媒体娱乐部门的广泛需求持续强劲，尤其是超越我们最初的预期。

在生命科学领域，KOP2继续优于更广泛的South San Francisco市场，由于项目的专用生命科学空间和顶级 amenity 设施吸引了决策者，他们展现出比往年更高的执行意愿。在季度结束后，我们执行了一项3.8万平方英尺的租赁协议，与Olema Pharmaceuticals，使该项目租赁率达到49%。未来的管道仍然强劲，因为我们正在评估完成剩余租赁工作的机会，同时与几家大型格式用户接洽，包括KOP phase two中最引人注目的剩余整栋机会，特别是拥有 premium 视图和项目内最显著位置的剩余空间。

转至资本配置方面，在第一季度，我们继续通过出售非核心和非战略性资产，吸引了具有吸引力的资本定价。在长期目标上，我们旨在提高公司现金流的耐久性和增长性。期间，我们出售了两处办公楼，Kilroy Sabre Springs和Del Mar Tech Center，均位于圣迭洛，总计1.46亿美元。两处资产都受益于我们在各市场见到的来自业主用户的一致需求，推动了对高品质、良好定位的房地产的需求，实现了高效的执行。

季度结束后，我们完成了两处好莱坞住宅资产的出售，Columbia Square Living和Jardine，总计[音频不清]亿美元，使年至今的营业性房地产出售额达到约3.5亿美元，超过我们最初的全年目标。住宅销售得益于我们为住宅投资组合实施的综合资产管理策略，实现了显著的利润扩张，导致较早时点的处置估值大幅提高。完成交易后，我们的住宅暴露仅剩One Paseo Living，我们将其视为核心长期持有的资产，因其与更广泛的One Paseo校园的零售和办公组件具有重要协同效应，我们继续实现创纪录的商业租金。

利用第一季度处置所得，我们机会地投资了近7300万美元的股票回购，平均价格为每股30.80美元。4月份，我们全额偿还了7月份到期的5000万美元私人配额票据。展望未来，我们将继续探索从现有投资组合中提取具有吸引力的资本，同时探索所有可用的再投资选择。在昨晚的发布中，我们还宣布成立了一家联合企业，开发一处位于Downtown Redwood City的 premier Class A 办公资产，一处几乎完全预租的项目，这是Kilroy Realty Corporation投资组合中最强的子市场之一。

这项复杂的交易经过长期筹划，需要我们平台、我们的合作伙伴和项目的主要租户之间进行大量努力和协调。1900 Broadway，拟建25万平方英尺的办公项目，位于Kilroy Realty Corporation成功的Crossing 900资产附近，后者自2015年交付以来一直处于100%出租状态。随着时间的推移，我们在Crossing 900不断实现租金增长，自2023年以来已释放超过8万平方英尺，现金租金增幅接近60%。

在联合企业成立的同时，我们与一家全球顶级律师行签署了20年租赁协议，租赁14.5万平方英尺，占建筑物的约60%，租金为我们投资组合历史上实现的最高租金。成交后，我们收到了来自广范围内高品质租户的强烈兴趣，期待着在项目推进过程中继续为大家带来更新。Eliott将在几分钟内介绍项目成本、预期回报和时间表，但我要指出的是，我们在这一项目中的几乎所有股本投资都通过目前正在签约的土地块出售得到了筹资。

在最后转场之前，我想提供一些关于Flower Mart项目的评论。正如Jeffrey将在几分钟内讨论的那样，我们修订了Flower Mart项目的费用资本化假设，以反映继续资本化直到今年底第四季度。如我们之前所述，我们正在与旧金山市政府合作，重新设计和想象Flower Mart项目，同时维护和建设我们现有的批准。除了寻求灵活性开发更广样态的使用， 我们还正在修订现有的发展协议，并创建一个特别使用区，以豁免某些规划代码要求，具体内容仍在讨论中。

城市一直是一个建设性和宝贵的合作伙伴，在这一过程中，提出了分析和记录变更的替代方法， 我们认为这最终将增加我们在Flower Mart项目中的长期灵活性和选择权，尽管替代审批过程需要额外的时间。我们现在预计整个过程将于第四季度底部完成，我们假设费用资本化将在那时停止。我们十分相信，我们正在Flower Mart项目所追求的道路，将为股东带来最佳结果，正如往常一样，我们将继续随着进程的推进提供更新。

总之，我要感谢Kilroy Realty Corporation的所有团队成员，在我们业务几乎每个方面，创造了忙碌且高效的季度。您的努力为所有利益相关者创造了有意义的值， 我为您的持续能量和热情表示感谢。Eliott？

Eliott Trencher: 谢谢Angela。过去几月里，资本市场继续显示出持续的动力，因买家认识到基本面的拐点和AI对市场影响的积极作用。因此，交易规模正在增加，资产品质正在提高。例如，旧金山的Transamerica Pyramid最近以每平方英尺1.05千美元的价格出售，创下了自2022年以来机构性房地产首次超过每平方英尺1千美元的成绩。Kilroy Realty Corporation继续保持活跃的卖家身份，期间我们完成了1.46亿美元的交易，包括之前宣布的Kilroy Sabre Springs 1.25亿美元和3月份售出的Del Mar Tech Center 2100万美元。

Del Mar Tech Center是圣迭洛Del Mar子市场的一处4万平方英尺的大楼，出售时大约50%出租，加权剩余租赁期为一年。我们仍然是Del Mar Heights子市场的最大房东，but出售这栋物业在经济上是有道理的。此外，上周，我们完成了两处好莱坞住宅塔楼的出售，[音频不清]。

众所周知，这些大楼是Kilroy Realty Corporation作为Columbia Square和On Vine项目的一部分开发的，校园的布局允许住宅与相邻的办公楼分开。鉴于办公室之间的缺乏协同效应，以及高品质公寓的需求深度，我们决定这些建筑物是好的销售标的。在市场推出之前，我们花时间确保操作和结构优化，以促进销售并最大化收益。年至今宣布的所有销售的平均 cap rate 处于十亿美元以下。

提醒大家的是，除了营业性房地产销售外，我们还有1.65亿美元的土地出售合同，大约一半预计于今年晚些时候或明年早些时候完成。我们继续评估其他出售或 repurposing 非战略性土地的机会。转至收购方面，正如Angela所述，我们完成了一家联合企业的开发，开发1900 Broadway项目，位于Downtown Redwood City，已预租约60%。1900 Broadway毗邻Downtown Redwood City的餐厅区，使其成为该区域内最步行便利和 amenity 设施完善的房地产之一，值得获得 premium 租金。

Kilroy Realty Corporation的独特优势来自于我们深厚的市场洞察力、牢固的本地关系和证明过的开发能力，这给我们的合作伙伴Lane Partners和我们的主要租户Cooley置信了我们能够完成这项交易。我们计划明年动工，Cooley预计将于2030年早些时候占用。项目总 anticipated 成本为3.3至3.5亿美元，其中我们的份额为97%。 Stabilized yields 预计将达到低至中等9%的范围。

在转交给下一位之前