来自 Maksym Misichenko · CNBC ·
AI智能体对这条新闻的看法
专家组普遍同意，纽约市的度假屋税更像是政治戏剧而不是有效的财政政策，对住房负担能力的影响有限。 他们警告说，可能会出现财富迁移、商业房地产抵押品风险以及需求向下转移等潜在后果。
风险: 意想不到的后果：奢侈品价格修正将需求转移到中端，从而可能恶化中产阶级买家的负担能力。
机会: 未识别。
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从纽约到温哥华再到伦敦，一项曾经小众的政策理念正逐渐进入城市金融的主流：对部分或完全未使用的“空置房产”（pied-à-terre properties）、第二居所、度假公寓和豪华公寓征税。
纽约市只是最新的例子，市长 Zohran Mamdani 和纽约州州长安抚 Kathy Hochul 支持这项税收，作为州和市弥补巨额预算赤字努力的一部分。在本周的一项新预算提案中，Mamdani 放弃了提高许多中产阶级房主房产税的计划，这一举措在政治上对 Mamdani 来说可能难以接受，但保留了“空置房产税”的想法。
这一想法已经导致市长面临政治危机，此前他发布了一段视频，站在对冲基金亿万富翁 Ken Griffin 拥有一套公寓的建筑外，这导致以政治保守著称的 Griffin 首次公开反对 Mamdani，并威胁未来将撤离纽约的业务。虽然这种紧张关系预计会在亿万富翁阶层和新任社会主义民主党市长之间发酵，但该市的房地产销售仍然强劲。
但纽约现在必须面对一个更根本的问题：这种新形式的房产税是否有效？全球已有现有案例可以帮助解答这个问题。
第二居所税和空置税的变体在全球多个主要住房市场都存在。在加拿大，温哥华的“空置房屋税”和联邦的“未充分利用住房税”是最突出的例子。多伦多最近也效仿推出了自己的空置税。
随着住房负担能力的恶化、租金的持续上涨以及财政压力的增加，城市越来越将目光投向那些通常是显而易见的社会不平等象征：位于主要城市中心的黑暗豪华公寓。
温哥华官员将该市的“空置房屋税”定性为一项“将空置或未充分利用的房产重新用于温哥华居民和工作者的长期租赁住房”的尝试，根据温哥华市政府关于该计划的公开材料。该市还表示，税收的净收入将重新投资于经济适用房项目。
在欧洲，伦敦和巴黎都对第二居所和未充分利用的房产征收附加税或更高的税收。新加坡则征收一些全球最激进的外国买家附加税，在某些情况下高达 60%。
巴黎现在正朝着征收更高的空置罚款迈进。据《世界报》报道，该市计划大幅提高空置住房的税收，地方官员希望将数千套住房重新推向市场。巴黎副市长（负责住房）Jacques Baudrier 告诉该报：“我们希望因此能有至少 20,000 套住房重返市场。”
与此同时，巴黎官员也承认了这项政策的局限性。法国审计法院（Cour des Comptes）2025 年的一份报告发现，尽管有更广泛的空置税和更高的税率，但这些措施“似乎并未对空置房屋的总数产生显著影响”。
根据 Urban-Brookings 税务政策中心高级研究员 Thomas Brosy 的说法，这些政策通常分为两类：经常性房产税附加费和一次性交易税。他表示，区分这一点很重要，因为它“影响了业主随时间的行为调整程度”。
纽约的提案是对价值 500 万美元或以上的非居民第二居所征收年度税。
与针对价值 500 万美元或以上房产的纽约法律相比，一个重要的区别是，许多城市在征收这些费用时，并不特别考虑房产的价格：“总的来说，这些政策是根据入住率或所有权状况征税，而不一定基于房产的价值或业主的收入或财富，”Brosy 说。
伦敦经济学院经济地理学教授 Paul Cheshire 表示，“反第二居所政策”在全球范围内已经根深蒂固。“纽约是追随者，而不是领导者。”但他认为，政策制定者常常误诊问题：“最大的误解是，这些税收将改善大型‘超级城市’的住房负担能力。问题主要是政策造成的住房供应受限，”他说。
Cheshire 还指出，在许多地方，第二居所仅占住房总存量的相对较小一部分，他认为这可能会限制任何税收的潜在规模。“即使在第二居所高度集中的社区，也只占住房存量的 15% 左右，”他说，这表明税基在结构上受到限制。
Brosy 表示，来自温哥华和巴黎等城市的经验证据支持这一观点。“它们确实产生了一些收入并降低了空置率，但并未整体降低租金或价格——这是可以预期的，因为豪华住房市场在很大程度上与更广泛的住房市场脱钩。”
专家们最一致的发现之一是，这些税收产生的收入远低于政策制定者最初的预期。全球趋势可能有助于预测纽约税收最终产生的收入。纽约预计将获得高达 5 亿美元的收入，但 Brosy 认为这个数字可能过于乐观。
Mamdani 在周二的一份声明中表示，纽约有史以来第一次征收“空置房产税”将“每年产生 5 亿美元”。
但纽约市审计长最近发布的一份报告称，虽然温哥华的数据确实显示该税收实施以来空置房屋数量显着下降，但其对纽约的收入预测必须考虑到可能远低于 5 亿美元估计值的可能性。虽然可能高达 5.1 亿美元，但在“考虑到可能已出租给主要居民的房产以及在其他地方征收税收后出现的行为变化”之后，3.4 亿美元至 3.8 亿美元的估计可能更现实。
审计长的报告补充说，即使是更高的税收也可能产生更大的行为影响。
报告称：“对税收的行为反应——转换为租赁、亲属的主要住所声明、出售以及可能的法律挑战——会带来进一步的不确定性，只有在实施后才能观察到。”“因此，应在市的财政计划中纳入一项审慎的收入假设，以反映额外的税收。”
审计长的报告建议，对房地产交易的初步影响可能是积极的，如果出现一波为避税而进行的销售。但报告接着说：“对开发或租金的广泛影响……通常不显著。然而，对奢侈品市场的集中影响可能会更深远，正如伦敦的经验所表明的那样。”
伦敦的政策被视为一个警示故事。
Tax Foundation 的 Abir Mandal（通常被视为中右翼智库）表示，收入潜力在很大程度上取决于设计和执行情况，但即使如此，相对于住房需求而言仍然很有限。Mandal 表示，从全球众多城市的现有模式来看，结论是一致的：绝对金额有意义，但在财政背景下是边际的。
即使在温哥华，作为全球最激进的例子之一，并且在税收政策实施后空置率确实大幅下降，但与城市财政的总规模相比，空置税收入仍然相对较少。税务和经济政策研究所（Institute on Taxation and Economic Policy）发现，温哥华的税收约占城市总税收的 1%。
Mandal 表示，从另一个角度来看，空置房屋可以通过不消耗公共资源来产生额外的税收：“最大的误解是，这些是‘免费午餐’税，针对的是缺席的‘投机者’或超级富豪，它们在不产生经济成本的情况下就能产生可观的收入，同时提高可负担性。实际上，第二居所如果无人居住，会产生较低的边际服务成本（对警察、学校等没有额外压力），同时为税基做出贡献——使它们成为财政上的净收益，”他说。
至于这种税收结构是否会导致超级富豪买家大规模迁移的政治头条问题，全球证据并不表明任何单一的税收政策变化会产生这种影响。专家们的共识是，第二居所税会影响边际决策，但很少决定富人是否会在全球城市投资。Brosy 将这种影响描述为渐进式的而非决定性的：“它们肯定会转移需求并压低高端房产的价格，但不太可能决定一个人是在伦敦、纽约还是新加坡拥有房产，”Brosy 说。
然而，当与更广泛的税收制度相结合时，这些税收政策可能会促使超级富豪将资产配置逐渐转移到税收较低的司法管辖区。欧洲和北美的政策制定者越来越面临来自提供低税收或近乎零税收房产税以及为富裕投资者提供居留激励的司法管辖区的竞争。迪拜作为全球财富磁石的崛起加剧了这些比较，至少在美国与伊朗的战争开始之前是如此，这场战争也可能产生持久的影响。
Mandal 指出，对于超级富豪来说，这更多是累积影响而不是单一政策的问题：“临界点来自于累积负担而不是孤立的附加费，”他说。
来自高税收司法管辖区的证据，例如加州/纽约到佛罗里达/德克萨斯州的移民潮，以及英国的变化促使伦敦居民迁往迪拜，表明许多人群，而不仅仅是超级富豪，包括退休人员、依赖投资收入的个人和企业主，都对此很敏感。美国数据显示，百万富翁移民到税收较低的州。一项纽约税收不会让曼哈顿空无一人，但如果与纽约现有的高成本相结合，它会加速那些足迹灵活的人的决定，“特别是许多全球城市提供了受欢迎的避风港和强大的护照，”Mandal 说。
政治是另一回事。这些税收仍然极具吸引力，因为它们针对的是一小部分富裕的房主，而不是像纽约案例所示的广大中产阶级房主。空置房产税的吸引力最终可能在于其象征意义，而非其财政实力：它们允许政府在不向全职居民征收更广泛税收的情况下，表现出对住房不平等作出回应。
四大领先AI模型讨论这篇文章
"度假屋税将无法解决住房负担能力问题，因为它针对的是与更广泛的供应受限的租赁市场结构上脱钩的奢侈品资产类别。"
度假屋税是一种优先考虑外观而非结构性财政健康的“政治戏剧”的经典手法。 虽然市长曼达尼预计每年将获得 5 亿美元的收入，但来自温哥华到伦敦的全球先例表明，由于行为变化，收入可能会出现重大损失——房主只会转向公司壳牌、信托或主要居所重新分类。 更重要的是，这项税收针对的是奢侈品房地产市场的一个细分市场，该市场与更广泛的供应受限的租赁市场几乎没有联系。 通过关注 500 万美元以上的档次，该市正在捕捉一种“奢侈品溢价”，这很可能导致交易量降低和高端经纪人收入降温，而不会对中等租金或住房存量产生重大影响。
如果这项税收成功地迫使大量高端房产进入市场，它可能会在奢侈品领域引发局部价格修正，最终以富裕买家转向中端房产的方式蔓延。
"该税收乐观的 5 亿美元预测忽略了全球范围内观察到的行为侵蚀，从而可能导致纽约市更广泛的预算赤字，以及 HNW 外流导致市政信贷压力。"
纽约市的度假屋税针对 500 万美元以上的非居民第二居所，预计每年可产生 5 亿美元的收入，但市 Comptroller 的分析（援引温哥华的数据）认为 3.4 亿美元到 3.8 亿美元是更谨慎的估计，因为存在租赁单元、虚假主要居所主张或销售等行为变化。 全球证据（巴黎、伦敦）显示空置率下降，但更广泛的市场租金/房价没有得到缓解，因为奢侈品市场与更广泛的市场脱钩。 遗漏：纽约市有约 10,000 个潜在单元（相对于 370 万总存量的规模很小），执行障碍，法律挑战。 二级风险：累积税收加速 HNW 迁移（纽约到佛罗里达数据：2019-22 年有 1.5 万名百万富翁离开），侵蚀收入/房产税基，纽约市 1070 亿美元预算中的市政债券面临熊市。
如果房主最小程度地适应，执行成功，收入可能会接近 5 亿美元，同时释放单元用于出租，从而在不发生迁出情况的前提下，适度地改善负担能力；政治上可以避免对中产阶级征收增税，从而增强财政光学效果。
"纽约市的度假屋税将比预期的少 24-32% 增加收入，几乎无法解决负担能力问题，但可能会加速超高净值人群的迁移。"
本文本质上是关于政治戏剧伪装成财政政策。 市 Comptroller 自己的分析削减了市长 5 亿美元的收入主张 24-32%，全球证据表明这些税收仅占城市预算的 1%，并且未能实质性地改善负担能力。 真正的故事不是住房政策——而是纽约市正在使用一种针对 500 万美元以上房产的狭窄而象征意义强的税收，以避免对全职居民征收政治上具有毒性的增税。 文章掩盖了关键发现：奢侈品市场与更广泛的住房市场“在很大程度上脱钩”，因此这不会对负担能力或租金产生影响。 重要的是，当与其他税收制度相结合时，这是否会加速超富裕个人资产向低税管辖区的迁移。
然而，如果行为反应（转换为租赁、亲属主张主要居所）比温哥华的先例更强，这项税收实际上可以使更多的单元重新进入租赁市场，并在执行严格的情况下产生接近 5 亿美元的收入，从而成为一种真正的双重用途工具，而不仅仅是纯粹的戏剧。
"度假屋税不是收入的满分目标；它们的真正价值在于通过严格的执行来传递信号和塑造需求，从而比租金更能影响供应。"
纽约市的度假屋税被描述为预算修复，但真正的信号是政策设计和执行。 该文章引用了保守的收入预测和混合的全球结果，但结果取决于阈值、入住定义、豁免以及与平台的共享数据。 如果执行不力，这将是一项象征性的税收，几乎没有财政影响力；如果加强，它可能会显著改变奢侈品需求并可能释放供应变化，尽管租金可能只会温和地移动。 这篇文章省略了如何分配收入、法律风险以及将驱动行为的具体设计选择。 这些细节将决定这是否是一个真正的杠杆或政治戏剧。
反驳：如果纽约市采用严格的验证、狭窄的豁免和强大的数据匹配，它可能会捕捉到更大比例的高价值度假屋，并为预算提供实质性的救济，而不仅仅是象征意义。 这会将政策从象征性工具转变为有意义的工具。
"该税收会创建一个负反馈循环，通过贬值奢侈品抵押品，潜在地收紧信贷条件。"
Grok 和 Claude 关注 HNW 个人的人口外流，但都忽略了对纽约市商业房地产部门的机构影响。 如果这项税收引发了奢侈品住宅的抛售，它将削弱区域银行持有的高端住宅抵押贷款的抵押品价值。 这会造成一种隐藏的系统性风险：奢侈品领域局部流动性危机可能会迫使银行收紧对中端开发商的贷款标准，从而矛盾地恶化了该税收声称要解决的住房供应短缺。
"纽约市奢侈品交易中全额现金比例高，降低了银行的溢出风险。"
Gemini 标记了有效的 CRE 抵押品风险，但链条太远：纽约市 500 万美元以上的交易约为 65% 的全额现金（Elliman 数据），从而最大限度地减少了区域银行的抵押贷款风险。 未标记的风险：该税收会促进短期租赁的转化，与 Local Law 18 的入住上限冲突——对 Airbnb 等平台对每个单元处以 5,000 美元罚款，将收入转移到执行成本，而不是预算填补。
"奢侈品销售的下滑并不能解决住房稀缺问题；它会将需求转移到中端，从而提高价格，而这些价格已经受到供应限制。"
Grok 的全额现金数据（65%）削弱了 Gemini 的银行抵押品论点，但忽略了真正的杠杆点：如果奢侈品价格下跌 15-20%，现金买家将转向中端，挤压该细分市场并提高价格——反转了供应逻辑。 这项税收并不会释放库存；它会将需求向下转移，从而可能恶化中端买家的负担能力。
"即使是 65% 的全额现金交易，奢侈品价格的修正也可以压缩资本化率和估值，从而引发更广泛的信贷风险。"
Gemini 的 CRE 抵押品角度忽略了一个估值渠道：即使是 65% 的全额现金交易，奢侈品价格的修正也可以压缩资本化率和房地产评估，从而提高证券化敞口的贷款损失储备。 执行讨论很重要，但银行的风险重新定价可能会影响中端开发和再融资，从而削弱了任何预期的供应缓解。 如果估值下降，这项税收可能会意外地收紧全市的信贷条件，而不仅仅是高端单元的所有者。
专家组普遍同意，纽约市的度假屋税更像是政治戏剧而不是有效的财政政策，对住房负担能力的影响有限。 他们警告说，可能会出现财富迁移、商业房地产抵押品风险以及需求向下转移等潜在后果。
未识别。
意想不到的后果：奢侈品价格修正将需求转移到中端，从而可能恶化中产阶级买家的负担能力。