冰封的楼市

冰封的楼市

由 Jeffrey Tucker 撰写，载于 The Epoch Times，

30年期抵押贷款利率刚刚达到7%，加剧了需求方面的困境。抵押贷款加上保险——这使得价值50万美元的房屋变成价值120万美元的房屋，外加房产税——对于另一类买家来说变得难以负担，而对大多数人来说，这本来就已遥不可及。

在供应方面，数百万现有房主被锁定在新冠疫情时代的3%或更低的抵押贷款中，这使得这些贷款的实际价值为负。除非你卖掉然后不得不重新购买，否则这是一个很好的交易。无论如何卖掉都没有意义，但你仍然要为不断升值的房产支付不断上涨的房产税。

这导致了一个问题，从1月份的新房销售数据中可以看出，新房销售下降了18%，这是13年来最大的降幅，与始于住房的2008年金融危机后的低迷时期相当。实时发生的情况可以通过轶事来推测。人们既不卖也不买——当然，除非你手头有充足的现金。

由此产生的局面一方面是虚幻的财富，另一方面是沮丧的租房者。现有业主为不断上涨的房屋估值支付不断上涨的房产税，但他们自己的快乐来自于查看他们在Zillow上不断增长的纸面财富。这是一种未实现的收益，而实现它取决于愿意且有利可图的买家。

否则，他们就被困住了。以市场价格完成一笔交易固然很好，但将其转化为新的生活条件肯定会让你住进更小的房子，或者完全进入另一个市场，需要地理上的搬迁。现在几乎不可能找到负担得起且有能力的供应商，加上所有资源的高成本，使得翻新房也变得不切实际。

这是封锁和零利率政策造成的又一个附带损害。那些用刺激支票购买房屋的人认为他们得到了一个很好的交易。在某些方面他们确实得到了，但不断上涨的房产税以及被困在一种在经济上没有理性逃脱途径的房主境况中的感觉，削弱了这一点。

2020年的购买高峰与2026年的销售低谷几乎是镜像般地匹配。

住房市场之所以与众不同，是因为它局部流动性差。这种情况不会发生在鸡蛋、牛仔裤或牛肉市场。冰封的市场意味着供应充足但愿意出售或购买的人很少。挂牌价格变得虚幻，因为它们没有体现在实际交易中。它们只是交易的估计，就像eBay上无人购买的高价商品一样。

人们担心2008年住房崩溃的重演。这并非不可能，但情况有所不同。如果真正的买家稀少，而卖家又被锁定在有利可图的合同中，那么价格的下行压力就会因此减小。如今租金正在下跌，但房价却并非如此。一个被锁定的市场与一个崩溃的市场是不同的。

除非供应量大幅增加，抵押贷款利率大幅下降，否则很难看到出路，而这两者似乎都不太可能很快发生。事实上，特朗普已经推翻了他关于增加住房供应的竞选承诺，理由是他不想降低现有房主的房产价值，而现有房主大多是婴儿潮一代。

这个话题在美国文化中尤为敏感。这是因为美国是第一个真正实现中产阶级广泛负担得起住房理想的国家。这始于二战后，部分归功于抵押贷款利息的税收减免和其他形式的补贴。目标是构建美国梦。它奏效了。

过去五年为这一理想带来了根本性的挑战，因为年轻人根本没有能力负担得起房子。1950年至1990年间，首次购房者的平均年龄为24-28岁。2008年后，这一数字开始攀升。如今，新购房者的平均年龄为40岁及以上。这些数字代表了美国梦一个重要部分的破灭。

特朗普政府的希望是通过降低抵押贷款利率和其他财政优惠措施来帮助首次购房者重振旧梦。但事实上，这个问题根深蒂固，过于深层，无法通过小的政策调整来解决。此外，自伊朗战争以来，债券市场一直受到严重干扰。收益率曲线正在陡峭化，这让市场观察者感到不安。

这是承诺的政策与实际结果之间明显的差距。它进一步说明了政府对由市场力量而非官员或民选领导人决定的价格差的控制力有多么微弱。买家补贴也无济于事：这些补贴很快就会被纳入市场需求并反映在更高的价格中。

平均首付款也在上升。虽然今天的首付比例通常低于20世纪60年代，但实际美元金额却增加了四倍。这是因为通胀调整后的房价要贵得多。与1960年相比，现在许多家庭的储蓄首付款所需的时间相对于收入而言要长得多。

年轻人，即使是那些幸运地找到高薪工作的人，也可能在长达15年的工作生涯中被市场拒之门外。如果他们幸运地获得了家庭资金的支持，那么现金购买仍然是迄今为止最好的选择，即使考虑到不断上涨的利率可以抵扣。

这是35岁以下选民今天感受到的士气低落和愤怒的一个重要特征，此外还有日益增长的工作不安全感、不断上涨的医疗保险费用（有时甚至高于租金）以及持续上涨的通货膨胀。我强烈建议将所有关于黄金时代的讨论暂时搁置，直到这些严重问题开始自行解决。这不会很快发生。

Tyler Durden
Wed, 03/25/2026 - 20:55