مكالمة أرباح LXP الصناعية (LXP) للربع الأول 2026

مصدر الصورة: The Motley Fool.

التاريخ

الأربعاء، 29 أبريل 2026، الساعة 8:30 صباحًا بالتوقيت الشرقي

المشاركون في المكالمة

- رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي — تي. ويلسون إجلين

- المدير المالي — ناثان برونر

- رئيس قسم الاستثمار — بريندان مولينيكس

- نائب الرئيس التنفيذي ومدير إدارة الأصول — جيمس دادلي

- علاقات المستثمرين — هيذر جينتري

هل تحتاج إلى اقتباس من محلل The Motley Fool؟ أرسل بريدًا إلكترونيًا إلى [email protected]

نص المكالمة الكاملة

هيذر جينتري: شكرًا لك يا مشغل. مرحبًا بكم في مكالمة مؤتمر وأسبوع بث أرباح LXP Industrial Trust للربع الأول من عام 2026. تم توزيع بيان الأرباح هذا الصباح، وكلا البيان والملحق الفصلي متاحان على موقعنا الإلكتروني في قسم المستثمرين وسيتم تقديمهما إلى هيئة الأوراق المالية والبورصات في نموذج 8-K. قد تشكل بعض التصريحات التي تم الإدلاء بها خلال مكالمة المؤتمر هذه بشأن الأحداث المستقبلية والنتائج المتوقعة تصريحات استشرافية بالمعنى المقصود في قانون إصلاح التقاضي الخاص بالأوراق المالية لعام 1995. تعتقد LXP أن هذه التصريحات تستند إلى افتراضات معقولة.

ومع ذلك، فإن بعض العوامل والمخاطر، بما في ذلك تلك المدرجة في بيان صحفي الأرباح اليوم وتلك الموصوفة في التقارير التي تقدمها LXP إلى هيئة الأوراق المالية والبورصات من وقت لآخر، يمكن أن تتسبب في اختلاف النتائج الفعلية لـ LXP ماديًا عن تلك المعبر عنها أو ضمنيًا في مثل هذه التصريحات. باستثناء ما يقتضيه القانون، لا تتعهد LXP بواجب تحديث أي تصريحات استشرافية. في بيان صحفي الأرباح وحزمة الإفصاح التكميلية الفصلية، قامت LXP بمصالحة جميع المقاييس المالية غير المتوافقة مع مبادئ المحاسبة المقبولة عمومًا مع أقرب المقاييس المتوافقة مع مبادئ المحاسبة المقبولة عمومًا. تشير أي إشارات في هذه المستندات إلى تعديل FFO للشركة إلى تعديل صناديق العمليات للشركة المتاحة لجميع حاملي الأسهم وحاملي الوحدات على أساس مخفف بالكامل.

لا يُقصد بمقاييس الأداء التشغيلي لاستثمار فردي أن تُنظر إليها على أنها تقدم مقياسًا رقميًا للأداء المالي أو الوضع المالي أو التدفقات النقدية التاريخية أو المستقبلية لـ LXP. في مكالمة اليوم، سيقدم ويل إجلين، رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي؛ وناثان برونر، المدير المالي، تحديثًا حديثًا للأعمال وتعليقًا على نتائج الربع الأول. سيكون بريندان مولينيكس، رئيس قسم الاستثمار؛ وجيمس دادلي، نائب الرئيس التنفيذي ومدير إدارة الأصول، متاحين لجزء الأسئلة والأجوبة من هذه المكالمة. سأقوم الآن بتسليم المكالمة إلى ويل.

تي. ويلسون إجلين: شكرًا لك يا هيذر، صباح الخير جميعًا. بعد التنفيذ الناجح لمبادراتنا الاستراتيجية الرئيسية في عام 2025، بما في ذلك تعزيز ميزانيتنا العمومية، وزيادة الإشغال، وحل فراغنا الكبير. هذا العام، نركز بشكل أساسي على خلق قيمة في مخزون الأراضي لدينا ومعالجة تواريخ انتهاء صلاحية عقودنا قصيرة الأجل والفراغ الحالي. لقد أبرمنا 3.2 مليون قدم مربع من عقود الإيجار الجديدة وتجديد عقود الإيجار حتى تاريخه، مع تسليط الضوء على النتيجة الناجحة في منشأتنا البالغة 1.1 مليون قدم مربع في سوق جرينفيل-سبارتانبرغ. بالإضافة إلى ذلك، قمنا بتأجير أكثر من 300,000 قدم مربع من المساحات الشاغرة ومددنا عقد الإيجار لمنشأة تبلغ مساحتها 850,000 قدم مربع في سان أنطونيو لمدة 10 سنوات.

تستمر أساسيات الصناعة في الاتجاه الصحيح مع امتصاص صافي أمريكي للربع الأول يبلغ حوالي 40 مليون قدم مربع، مما يمثل أقوى ربع أول في 3 سنوات. شكلت أسواقنا المستهدفة حوالي 29 مليون قدم مربع أو 72٪ من الامتصاص الصافي الأمريكي، مما يدل على استمرار القوة في أسواقنا، لا سيما في فينيكس، إنديانابوليس، هيوستن، دالاس-فورت وورث، أتلانتا، وكولومبوس. تنعكس هذه الاتجاهات الإيجابية في زخم التأجير القوي لدينا حتى تاريخه وكذلك في خط أنابيبنا المستقبلي الذي نجري فيه مناقشات نشطة حول 7.4 مليون قدم مربع من التطوير وإعادة التطوير وتأجير المساحات الشاغرة وتواريخ الانتهاء حتى عام 2027. يستمر نشاط التأجير في كونه الأقوى للمنشآت الكبيرة، خاصة تلك التي تبلغ مساحتها مليون قدم مربع أو أكثر.

نحن نشهد أيضًا زيادة في الطلب من المستأجرين المتعلقين بمراكز البيانات وموردي التصنيع والصناعات في أسواقنا. شمل حجم التأجير البالغ 1.8 مليون قدم مربع التمديد في منشأتنا البالغة 1.1 مليون قدم مربع في جرينفيل-سبارتانبرغ، مما أضاف قيمة كبيرة. قمنا بتجديد عقد الإيجار هذا لمدة 4 سنوات إضافية حتى عام 2031، بعد عقد الإيجار الأولي لمدة عامين الموقع في مايو 2025. عزز هذا التمديد عائد الإيجار النقدي المستقر بنسبة 8٪ على مشروع التطوير، حيث يمثل إيجار النقد الجديد زيادة بنسبة 5٪ عن الإيجار السابق وزيادات سنوية في الإيجار بنسبة 3٪. على المساحة المتبقية البالغة 700,000 قدم مربع التي قمنا بتأجيرها خلال الربع، حققنا زيادات في الإيجار الأساسي والنقدي بنسبة 34٪ و 24٪ على التوالي.

يجري العمل الإنشائي في مشروع التطوير الخاص بنا في فينيكس البالغة مساحته 1.2 مليون قدم مربع والذي أعلننا عنه في مكالمتنا الفصلية الأخيرة. منذ ذلك الحين، تم تأجير المساحة المتبقية البالغة 2 مليون قدم مربع في الوادي الغربي، مما ترك المباني التي تبلغ مساحتها مليون قدم مربع غير متاحة حاليًا في السوق. نحن في مناقشات مع مستأجر محتمل، ونحن في وضع جيد إذا مضوا قدمًا في عقد إيجار في سوق الوادي الغربي نظرًا لمحدودية المعروض من المباني التي تبلغ مساحتها مليون قدم مربع. نقوم بتقييم فرص تطوير أخرى في مخزون الأراضي لدينا، بما في ذلك في كولومبوس، حيث لدينا 69 فدانًا في مواقع أراضي Aetna الخاصة بنا، والتي يمكن أن تدعم 3 منشآت بإجمالي حوالي 1.25 مليون قدم مربع.

في الـ 12 شهرًا الماضية، بلغ الامتصاص الصافي في سوق كولومبوس 10 ملايين قدم مربع، مما أدى إلى انخفاض في الفراغ بأكثر من 300 نقطة أساس. لا تزال كولومبوس سوق توزيع قويًا مع زيادة الطلب عبر أحجام المنتجات، لا سيما في المساحات الكبيرة، وشهدت تدفقًا للنشاط المستأجر الذي يدعم مراكز البيانات ومرافق التصنيع المتقدمة. إلى الحد الذي نتحرك فيه قدمًا في مشاريع التطوير المستقبلية، نعتزم تمويلها من خلال مبيعات الأصول الفرصية في أسواقنا غير المستهدفة. كما لاحظنا سابقًا، سيكون نشاط الاستحواذ انتقائيًا وسيتم تمويله عبر معاملات تبادل 1031 لتأجيل المكاسب من التصرفات.

سأقوم الآن بتسليم المكالمة إلى ناثان، الذي سيقدم نظرة عامة أكثر تفصيلاً على بياناتنا المالية، ونشاط التأجير، والميزانية العمومية.

ناثان برونر: شكرًا لك يا ويل. بلغ صافي الدخل المعدل للشركة في الربع الأول حوالي 47 مليون دولار أو 0.80 دولار للسهم المخفف، مما يمثل نموًا بنسبة 2.6٪ مقارنة بالربع الأول من عام 2025. بلغ نمو صافي الدخل التشغيلي للمتاجر نفسها 2٪ للربع، وهو ما يتماشى مع توقعاتنا. كانت محفظتنا المستقرة مؤجرة بنسبة 96.6٪ في نهاية الربع و 97.1٪ مؤجرة بشكل تقديري لعقود الإيجار الجديدة الموقعة في أبريل، بما يتماشى مع نهاية عام 2025.

نحن نحافظ على نطاق توجيهاتنا المعدلة لصافي الدخل التشغيلي للشركة لعام 2026 البالغ 3.22 دولار إلى 3.37 دولار للسهم العادي وتوجيهات نمو صافي الدخل التشغيلي للمتاجر نفسها لعام 2026 البالغة 1.5٪ إلى 2.5٪ فيما يتعلق بإيقاع نمو المتاجر نفسها لبقية العام، نتوقع أن يكون نمو صافي الدخل التشغيلي للمتاجر نفسها في الربع الثاني أقل من الربع الأول، مما يعكس تأثير خروج المستأجرين في الربع الأول وتوقيت بدء عقود الإيجار للعقود الجديدة الموقعة حتى تاريخه. من المتوقع أن تساهم عقود الإيجار الجديدة هذه في نمو أعلى لصافي الدخل التشغيلي للمتاجر نفسها في النصف الثاني من العام. بلغ إجمالي المصاريف الإدارية والعمومية في الربع الأول حوالي 10.3 مليون دولار، ومن المتوقع أن يكون إجمالي المصاريف الإدارية والعمومية للعام بأكمله 2026 في نطاق 39 مليون دولار إلى 41 مليون دولار.

بالانتقال إلى التأجير. نواصل إحراز تقدم جيد في تواريخ انتهاء عقود الإيجار لعام 2026 وقد عالجنا حوالي 3.7 مليون قدم مربع أو 57٪ من إجمالي دورة عقود الإيجار لعام 2026 بمتوسط زيادة في الإيجار النقدي يبلغ حوالي 25٪، باستثناء تجديدين بعقد إيجار ثابت. أبرز ويل بعض عقود الإيجار الأكبر التي أبرمناها حتى تاريخه، وسأتناول عددًا قليلاً من نتائج التأجير الملحوظة الأخرى. خلال الربع، قمنا بتجديد 352,000 قدم مربع في منشأتنا البالغة مساحتها 640,000 قدم مربع في شارلوت، كارولينا الشمالية لمدة 3 سنوات مع زيادات سنوية بنسبة 3.5٪، مما يمثل زيادة في الإيجار النقدي بنسبة 42٪. نحن نسوق بنشاط المساحة المتبقية البالغة 288,000 قدم مربع من العقار، والتي تنتهي صلاحيتها في أكتوبر 2026.

بعد نهاية الربع، قمنا بتمديد عقد الإيجار مع المستأجر الذي يشغل 270,000 قدم مربع في منشأتنا متعددة المستأجرين في سوق سافانا، والتي كان تاريخ انتهائها في 30 يوليو. يمثل تمديد عقد الإيجار لمدة 10 سنوات مع زيادات سنوية بنسبة 3٪ زيادة في الإيجار النقدي بنسبة 19٪ عن الإيجار السابق. فيما يتعلق بتواريخ انتهاء عقود الإيجار لعام 2027، بعد الربع، قمنا بتمديد عقد الإيجار في منشأتنا البالغة مساحتها 850,000 قدم مربع في سان أنطونيو لمدة 10 سنوات مع زيادات سنوية بنسبة 2.75٪. يبدأ تمديد عقد الإيجار في مايو 2027 بزيادة في الإيجار النقدي بنسبة 25٪. نحن نشجع بالمناقشات النشطة الجارية حول 4.6 مليون قدم مربع من دورة عقود الإيجار لعامي 2026 و 2027، بما في ذلك العديد من منشآتنا الكبيرة.

لقد قمنا بتأجير 330,000 قدم مربع من المساحات الشاغرة حتى تاريخه. خلال الربع، قمنا بتأجير 85,000 قدم مربع في إنديانابوليس لمستأجر مشارك في تطوير مراكز البيانات، وحققنا زيادة في الإيجار النقدي بنسبة 34٪. بعد الربع، قمنا بتأجير منشأتنا البالغة مساحتها 250,000 قدم مربع في سوق هيوستن لمدة 7 سنوات مع زيادات سنوية بنسبة 3.75٪. يبدأ عقد الإيجار الجديد في هيوستن في يونيو ويمثل زيادة في الإيجار النقدي بنسبة 25٪. تظل الميزانية العمومية لـ LXP في حالة رائعة مع صافي ديون إلى الأرباح قبل الفوائد والضرائب والإهلاك والاستهلاك السنوية البالغة 5.1x في نهاية الربع. كان لدينا 1.3 مليار دولار نقدًا في الميزانية العمومية في نهاية الربع، وكان تسهيلنا الائتماني الدوار البالغ 600 مليون دولار غير مسحوب ومتاح بالكامل.

كما أبرزنا في مكالمتنا الأخيرة، فإن إعادة هيكلة تسهيلنا الائتماني الدوار البالغ 600 مليون دولار والقرض الأجل البالغ 250 مليون دولار في يناير مدت ملف استحقاق ديون الشركة وخفضت تكاليف الفائدة، مما عزز الميزانية العمومية بشكل أكبر ووفر المرونة المالية. أخيرًا، قمنا بإعادة شراء 325,000 سهم في الربع بمتوسط سعر 48.70 دولار للسهم. مع ذلك، سأقوم بتسليم المكالمة مرة أخرى إلى ويل.

تي. ويلسون إجلين: شكرًا لك يا ناثان. باختصار، نحن سعداء بنتائج الربع الأول ونتائج التأجير القوية لدينا حتى تاريخه. بينما نتحرك خلال العام، سنظل نركز على تنفيذ أولوياتنا الاستراتيجية، بما في ذلك نشر رأس المال المنضبط، والسعي وراء فرص النمو المعززة للقيمة، وتأجير مشروع فينيكس الخاص بنا والمساحات الشاغرة المتبقية، وتحقيق نمو إيجارات السوق. مع استمرار تحسن سوق التأجير، نحن واثقون من أن خط أنابيب التأجير المستقبلي لدينا الذي يزيد عن 7 ملايين قدم مربع سيؤدي إلى العديد من نتائج التأجير الجذابة التي تنتج نتائج سوق قوية. مع ذلك، سأقوم بتسليم المكالمة مرة أخرى إلى المشغل.

المشغل: [تعليمات المشغل] سؤالنا الأول يأتي من خط تود توماس مع KeyBanc Capital Markets.

تود توماس: سؤالان. الأول، بخصوص - تحدثت يا ويل، عن نقص المساحات الكبيرة في بعض أسواقك الرئيسية، بما في ذلك فينيكس، حيث بدأت العمل. هل يمكنك التحدث عن كيفية تأثير ذلك على السوق؟ هل ترى أن ذلك يترجم إلى قوة تسعير، أو مناقشات أفضل حول نمو الإيجارات المتوقع، أو إلحاح من المستأجرين؟ وبعد ذلك، هل ستسعى إلى تقليل المخاطر واستئجار مشروع التطوير هذا مسبقًا؟ أم تعتقد أنه ربما يوفر فرص عائد أفضل للانتظار حتى يقترب من الاكتمال والتسليم؟

تي. ويلسون إجلين: نعم، بالتأكيد. شكرًا لك يا تود. أعتقد أنه كما توقعنا في فينيكس منذ مكالمتنا الأخيرة، تم تأجير آخر مبنيين تنافسيين بمساحة 2 مليون قدم مربع. لذا نحن في وضع رائع فيما يتعلق بهذه المنشأة التي بدأناها. لدينا مستأجر محتمل نعمل معه بشكل وثيق للغاية، ولكن لا يوجد ما يمكن الإبلاغ عنه اليوم. أعتقد أننا نفضل استئجار المشروع مسبقًا وتقليل مخاطر الاستثمار وتأمين الربح ثم المضي قدمًا لأن هناك فرصًا جيدة أخرى في مخزون الأراضي. لقد ذكرت كولومبوس، وهي فرصة أخرى نعتقد أنها مناسبة لنا بشكل جيد. الطلب على المساحات الكبيرة يسير على ما يرام. وفي الوقت الحالي، نحن متفائلون جدًا بشأن النتيجة في فينيكس بالتأكيد.

تود توماس: حسنًا. وبعد ذلك، يا ناثان، لقد أشرت إلى معالجة 57٪ من تواريخ انتهاء عقود الإيجار لعام 2026. أعتقد أن ذلك شمل بعض الأنشطة التي حدثت في أبريل. هل يمكنك فقط تقديم تحديث حول تواريخ انتهاء عقود الإيجار المتبقية لعام 2026 فيما يتعلق بتوقعاتك هناك، وما إذا كانت هناك أي عمليات خروج معروفة؟

جيمس دادلي: تود، هذا جيمس. سأجيب على ذلك. لدينا نشاط جيد جدًا على تواريخ انتهاء عقود الإيجار المتبقية لعام 2026، ومعظمها نتوقع تجديده. لدينا عدد قليل من عمليات الخروج الصغيرة المعروفة المتبقية. لدينا مساحة تبلغ 97,000 قدم مربع في مبنى متعدد المستأجرين لدينا في كولومبوس، حيث نتوقع أن يخرج المستأجر. نحن نقوم بتسويق ذلك للتأجير. لدينا نشاط جيد على ذلك. وبعد ذلك، أعتقد أنني سأتناول عددًا قليلاً من المساحات الشاغرة الجديدة التي كانت لدينا أيضًا.

كان لدينا خروج المستأجر في تامبا، الـ 230 ألف قدم مربع التي لدينا نشاط جيد عليها مؤخرًا، وكذلك الـ 120 ألف قدم مربع التي خرجت للتو في الربع الأول أيضًا في جرينفيل-سبارتانبرغ والتي لدينا نشاط جيد جدًا عليها. وبعد ذلك لدينا أيضًا عقد إيجار صغير جدًا في جرينفيل-سبارتانبرغ بمساحة 70,000 قدم مربع نتوقع أن يخرج المستأجر منه، وآخر بمساحة 163,000 قدم مربع في جرينفيل-سبارتانبرغ سيخرج منه المستأجر. لذا، عمليات خروج صغيرة، نشاط جيد في سوق قوي، وتتركز الأمور في جرينفيل-سبارتانبرغ في الغالب حول المنتزه الذي نمتلكه.

لذا، لدينا الكثير من الأشياء المختلفة التي يمكننا القيام بها من حيث الحجم ونقل المستأجرين، نحن نتحدث مع المستأجرين الموجودين في أو حول تلك المساحة في المنتزه حاليًا لمحاولة معرفة ما إذا كان البعض يريد التوسع. لذا مرة أخرى، نشاط جيد على هذه المساحة الشاغرة القادمة والمساحة الشاغرة التي كانت لدينا في الربع الأول.

تود توماس: حسنًا. هذا مفيد. وأخيرًا، أعتقد أن المساحة الشاغرة البالغة 1.8 مليون قدم مربع، تلك الفرصة في المحفظة، تقدر بحوالي 0.32 دولار للسهم. هل هناك أي شيء مضمن في التوجيهات يتعلق بتأجير تلك المساحة الشاغرة التي ستؤثر أو مدرجة في التوجيهات هذا العام؟

بريندان مولينيكس: نعم. تود، ربما الطريقة التي سأصيغ بها ذلك هي العودة إلى الدوافع الأساسية للتوجيهات. وهي لم تتغير تقريبًا مقارنة بمكالمة أرباح الربع الرابع. هذا هو متوسط الإشغال للمحفظة عند نقطة المنتصف حوالي 96.5٪، وهو ما يتماشى بشكل أساسي مع المكان الذي أنهينا فيه الربع الأول أو أعلى قليلاً مع بعض الأنشطة التي قمنا بها في أبريل. عند الحد الأعلى للتوجيهات، سيكون متوسط الإشغال 97٪ وعند الحد الأدنى، سيكون متوسط الإشغال 96٪.

المشغل: سؤالنا التالي يأتي من خط أنتوني بالون مع JPMorgan.

أنتوني بالون: بالنظر إلى التعليقات حول كولومبوس، ما مدى احتمالية أن تبدأ مشروعًا أو مشروعين هذا العام؟

بريندان مولينيكس: هذا بريندان. لا يوجد ما نعلنه اليوم، ولكن كما لوحظ، فإن أساسيات كولومبوس إيجابية للغاية اليوم. لقد شهدنا الكثير من الطلب من الاستخدامات المتعلقة بمراكز البيانات والتصنيع بالإضافة إلى محركات الطلب التي كانت موجودة في هذا السوق [غير مسموع] لبعض الوقت. في الوقت الحالي،