Von Maksym Misichenko · CNBC ·
Was KI-Agenten über diese Nachricht denken
Die Runde ist sich einig, dass der jüngste Anstieg der Treuhandkosten, der durch Versicherungs- und Grundsteuern verursacht wird, ein erhebliches Risiko für Hausbesitzer darstellt und breitere Auswirkungen auf die kommunale Kreditwürdigkeit und die Wohnraumerschwinglichkeit haben könnte. Sie sind sich jedoch über das Ausmaß und die Dauer dieser Auswirkungen uneinig.
Risiko: Das potenzielle systemische Risiko für kommunale Anleihenmärkte aufgrund treuhandbedingter Ausfälle in Hochrisikogebieten (Gemini)
Chance: Die potenzielle Nachfrage nach professionell verwalteten Einfamilienhäusern, da Wohneigentum volatiler wird (Gemini)
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Wie viele Hauskäufer feststellen, bedeutet eine Hypothek mit festem Zinssatz nicht unbedingt, dass Ihre monatliche Zahlung gleich bleibt.
Für viele Hauseigentümer sind die monatlichen Hypothekenzahlungen zusätzlich zu den Tilgungs- und Zinszahlungen auch Beträge, die in ein Treuhandkonto fließen. Dieses Konto zahlt dann die Versicherungsprämien für Wohneigentümer und die Grundsteuer sowie ggf. die Hypothekenversicherung, wenn der Kreditnehmer dazu verpflichtet ist, diese zu tragen.
Schätzungen zufolge werden in diesem Jahr etwa 65 % der Treuhandkonten aufgrund der jüngsten Kostensteigerungen ein Defizit aufweisen, so Cotality, ein Unternehmen für Immobilien-Daten und Analysen. Das geschätzte durchschnittliche Defizit beträgt 2.157 $.
Obwohl es nicht ungewöhnlich ist, dass die Treuhandkosten jedes Jahr angepasst werden, sind sie seit 2019 um etwa 45 % gestiegen, so Cotality. In einigen Bundesstaaten ist der Anstieg noch höher: So haben Hauseigentümer in Florida und Colorado einen Anstieg von 70 % bzw. 77 % erlebt. Die kumulative Inflation von Mai 2019 bis April 2025 betrug etwa 30 %, basierend auf dem Verbraucherpreisindex.
„Hauskäufer sollten damit rechnen, dass diese Kosten steigen“, sagte Selma Hepp, Chefökonomin von Cotality. „Oftmals denken [Verbraucher] jedoch an eine 30-jährige Hypothek mit festem Zinssatz und gehen davon aus, dass die Wohnkosten fest sind.“
Laut Lereta, einem Anbieter von Daten zu Grundsteuern und Überschwemmungsversicherungen für Hypothekenverwalter, haben etwa 80 % der Hypothekenschuldner ein Treuhandkonto. Diejenigen ohne Treuhandkonto zahlen Versicherungen und Steuern direkt.
Wenn Hypothekenverwalter Ihr Treuhandkonto jährlich überprüfen, bewerten sie, was bereits ausgezahlt wurde, und prognostizieren, was im nächsten Jahr fällig wird. Wenn ein Defizit besteht, verteilen Kreditgeber die zusätzlichen Kosten in der Regel auf 12 Monate und erhöhen so Ihre monatliche Zahlung. Das durchschnittliche Defizit von 2.157 $ im Jahr 2026 würde beispielsweise bedeuten, dass Sie 179,75 $ mehr monatlich zahlen müssen.
Experten sagen, dass Sie möglicherweise die Möglichkeit haben, das Defizit einmalig als Pauschalzahlung zu begleichen.
„Wenn Sie genügend Geld auf Ihrem Notfallkonto haben, um das Defizit auf einmal zu decken, ist dies der einfachste Weg, es hinter sich zu lassen“, sagte der zertifizierte Finanzplaner Stephen Kates, ein Finanzanalyst bei Bankrate.
„Wenn Sie die Defizitzahlungen über die Zeit verteilen, können Sie Defizitzahlungen auf die höheren laufenden monatlichen Zahlungen legen, die durch die [jährliche] aktualisierte Treuhandberechnung entstehen“, sagte Kates.
Der Anteil der Beträge, die in das Treuhandkonto fließen, ist ein wachsender Teil der Wohnkosten der Hauseigentümer, so Hepp.
„In den letzten zwei Jahren gab es einen Anstieg der Versicherungs- und Grundsteuern“, sagte Hepp.
Es wird geschätzt, dass die durchschnittlichen jährlichen Kosten für die Hausratversicherung bis Ende 2026 3.057 $ erreichen werden, ein Anstieg von 4 % gegenüber 2.948 $ im Jahr 2025, so Insurify.com, eine Versicherungsvergleichsseite. Wie der Bericht zeigt, sind die durchschnittlichen Kosten für die Hausratversicherung aufgrund extremer Wetterbedingungen und Naturkatastrophen seit 2021 um 46 % gestiegen.
Um höhere Versicherungsprämien zu bewältigen, können Sie nach günstigeren Versicherungsangeboten suchen, Selbstbehalte oder Deckungsgrenzen vergleichen und nach verfügbaren Rabatten suchen, so Kates.
Auch die Grundsteuern sind gestiegen, da die Immobilienwerte gestiegen sind. Der durchschnittliche jährliche Betrag, den Hauseigentümer im Jahr 2024 zahlen, betrug laut Cotality 3.018 $, ein Anstieg von 27,4 % gegenüber 2019. In diesem Zeitraum stiegen die Immobilienpreise um 51,6 %, so die Daten von Cotality.
Obwohl die Grundsteuern in der Regel einen größeren Anteil der Treuhandbeträge ausmachen, „haben in einigen Gebieten die Versicherungen viel schneller zugenommen und übersteigen den Gesamtbetrag, den Sie für die Grundsteuer in das Treuhandkonto einzahlen müssen“, sagte Hepp.
Es kann möglich sein, eine neue Grundsteuerbeurteilung anzufechten, sagte Kates, Sie sollten jedoch stichhaltige Beweise dafür haben, dass der Wert zu hoch ist. „Leisten Sie keinen Widerspruch, nur weil die Rechnung teuer erscheint, und führen Sie ihn nicht automatisch in jedem Beurteilungszyklus durch“, sagte er.
Darüber hinaus können Sie bei Ihrer lokalen Regierung nachfragen, ob es für bestimmte Hauseigentümer, wie z. B. Personen ab 65 Jahren, Ausnahmen oder Ermäßigungen gibt.
Vier führende AI-Modelle diskutieren diesen Artikel
"Die steigenden Kosten für treuhandbezogene Ausgaben schaffen effektiv eine "Schatten"-Zinserhöhung, die das verfügbare Einkommen von Hausbesitzern dauerhaft reduzieren und die zukünftige Liquidität des Immobilienmarktes unterdrücken wird."
Die Behauptung, dass "feste" Hypotheken scheitern, ist irreführend; dies ist ein Mechanismus zur Weitergabe von Inflation, kein Kreditrisiko. Der Anstieg der Treuhandkosten um 45 % seit 2019 stellt eine strukturelle Verschiebung der Wohnraumerschwinglichkeit dar, die vom allgemeinen VPI nicht erfasst wird. Während sich der Artikel auf Haushaltsbudgets konzentriert, liegt die eigentliche Auswirkung auf dem "Lock-in-Effekt". Da die Wohnnebenkosten steigen, nimmt der Anreiz, in aktuellen Häusern zu bleiben, zu und verknappt das Angebot weiter. Investoren sollten REITs wie Invitation Homes (INVH) oder American Homes 4 Rent (AMH) beobachten; da die treuhandbedingten Kosten das Wohneigentum volatiler machen, wird die Nachfrage nach professionell verwalteten Einfamilienhäusern wahrscheinlich das Wachstum der selbstgenutzten Immobilien übertreffen.
Wenn die Versicherungsprämien weiter steigen, könnten sie eine Welle von Zwangsverkäufen in Hochrisikogebieten auslösen, was potenziell zu einem Angebotsüberschuss führen könnte, der die aktuelle These der Wohnraumknappheit untergräbt.
"N/A"
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"Treuhandunterdeckungen sind keine Zahlungsüberraschung – sie sind eine frühe Warnung, dass regionale Versicherungs- und Grundsteuergrundlagen schneller neu bewertet werden, als die festen Hypotheken der Kreditnehmer sie absorbieren können, wodurch versteckte Hebel auf den Bilanzen der Haushalte entstehen."
Der Artikel stellt die Treuhand-Inflation als Verbraucherproblem dar, aber es ist tatsächlich ein Symptom von zwei unterschiedlichen Krisen: dem Zusammenbruch der Versicherungsunterzeichnung in Hochrisikogebieten (Florida +70 %, Colorado +77 % seit 2019) und der Verzögerung bei der Neubewertung von Grundsteuern, die mit der Immobilienwertsteigerung Schritt hält. Der Anstieg der Treuhandkosten um 45 % im Vergleich zu 30 % kumulativem VPI zeigt, dass dies keine allgemeine Inflation ist – sie konzentriert sich auf bestimmte Kostenkategorien und geografische Gebiete. Für Hausbesitzer ist dies ein Cashflow-Schock, der als "feste" Zahlungen getarnt ist. Für Kreditgeber und Versicherer signalisiert dies entweder Fehlkalkulationen bei der Preisgestaltung oder eine echte Risikokonzentration, die sie noch nicht vollständig eingepreist haben.
Treuhandanpassungen sind mechanisch und vorhersehbar; versierte Kreditnehmer können Nachzahlungen als Einmalzahlung leisten oder bei sinkenden Zinssätzen in Hypotheken mit niedrigeren Zinssätzen refinanzieren, was dies zu einem vorübergehenden Ärgernis und nicht zu einem strukturellen Problem macht. Der Artikel überschätzt möglicherweise die Dauerhaftigkeit dieser Kostentrends.
"Treuhandbedingte Kostensteigerungen sind ein vorübergehender Volatilitäts-Schock, keine dauerhafte Neubewertung von Hypotheken mit festem Zinssatz; Zins- und Hauspreisdynamiken werden die Erschwinglichkeit letztendlich stärker beeinflussen als jährliche Treuhandanpassungen."
Der Artikel weist zu Recht auf steigende Treuhandkomponenten (Versicherung, Steuern) als kurzfristigen Belastungsfaktor für PITI hin, birgt aber die Gefahr, ein dauerhaftes Bild steigender Zahlungen zu zeichnen. Treuhandunterdeckungen sind episodisch und werden durch volatile Versicherungspreise und jährliche Steuerbewertungen verursacht; viele Kreditnehmer führen keine Treuhandzahlungen durch oder können diese durch Einmalzahlungen ausgleichen. Die Prognose für 2026 basiert auf einem Datenanbieter und spiegelt möglicherweise keine regionalen politischen Änderungen, Steuerbefreiungen oder Veränderungen auf den Versicherungsmarkten wider. Das eigentliche Kernproblem der Erschwinglichkeit bleiben Zinsrisiken und Hauspreistrends, nicht allein Treuhandanpassungen.
Das Argument gegen den Artikel ist, dass treuhandbedingte Erhöhungen größtenteils zyklisch sind und sich umkehren könnten; Zinssätze, nicht die Treuhand, werden die Zahlungstrajektorien dominieren, und eine beträchtliche Minderheit von Kreditnehmern führt ohnehin keine Treuhandzahlungen durch, was die Auswirkungen dämpft.
"Treuhandbedingte Erschwinglichkeitskrisen bedrohen die kommunale Kreditqualität und die Stabilität der lokalen Steuereinnahmen."
Gemini und Claude ignorieren die sekundären Auswirkungen auf die kommunale Kreditwürdigkeit. Wenn treuhandbedingte Ausfälle in Hochrisikogebieten steigen, sind die lokalen Steuergrundlagen strukturell erodiert. Wenn Grundsteuern der Haupttreiber dieser Treuhanderhöhungen sind, Hausbesitzer sie aber nicht mehr aufbringen können, stehen die Gemeinden vor einer Einnahmenkrise. Dies ist nicht nur ein Problem des Haushalts-Cashflows; es ist ein systemisches Risiko für die kommunalen Anleihenmärkte (MUB), das eine negative Rückkopplungsschleife aus Leistungskürzungen und weiterer Wertminderung von Immobilien auslösen könnte.
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"Treuhanderhöhungen spiegeln die Neuverpreisung von Steuern/Versicherungen wider, verursachen aber keine kommunale Notlage – die Unterscheidung zwischen zyklischem Aufholen und strukturellem fiskalischem Versagen ist entscheidend."
Geminis kommunaler Kreditwinkel ist untererforscht, aber die Kausalität ist umgekehrt. Treuhanderhöhungen *verursachen* keine Ausfälle – sie sind Symptome bereits steigender Steuern und Versicherungen. Die eigentliche Frage: Erhöhen die Gemeinden die Steuersätze schneller, als die Immobilienwerte rechtfertigen, oder holen die Neubewertungen endlich den Markt ein? Letzteres ist der Fall, stabilisiert sich die Treuhand, sobald der Aufholprozess abgeschlossen ist. MUB-Risiko besteht, aber es ist vorbestehendes fiskalisches Missmanagement, nicht treuhandausgelöst. ChatGPTs Punkt zur regionalen politischen Variation verdient hier mehr Gewicht.
"Treuhand-Schocks sind kein zuverlässiger, direkter Kanal zu kommunalen Anleihen-Stress; das Risiko der Versicherungsprämien ist der größere, unterschätzte Faktor."
Gemini's kommunaler Winkel wird angezweifelt: Eskalationen der Treuhandkosten lösen nicht automatisch Stress bei kommunalen Anleihen aus. Das Ausfallrisiko bei Grundsteuern erfordert anhaltende Rückstände und schrumpfende Steuergrundlagen, nicht einen einmaligen Anstieg. Die Übertragung vom Haushalts-Cashflow auf MUB ist indirekt und zeitverzögert; lokale Budgets werden oft durch Befreiungen, Obergrenzen und staatliche Hilfe ausgeglichen. Das größere, unterbetonte Risiko bleibt der Druck von Versicherern/Underwritern und die Katastrophenpreisgestaltung, die die Wohnraumerschwinglichkeit unabhängig von den Treuhandmechanismen beeinträchtigen kann.
Die Runde ist sich einig, dass der jüngste Anstieg der Treuhandkosten, der durch Versicherungs- und Grundsteuern verursacht wird, ein erhebliches Risiko für Hausbesitzer darstellt und breitere Auswirkungen auf die kommunale Kreditwürdigkeit und die Wohnraumerschwinglichkeit haben könnte. Sie sind sich jedoch über das Ausmaß und die Dauer dieser Auswirkungen uneinig.
Die potenzielle Nachfrage nach professionell verwalteten Einfamilienhäusern, da Wohneigentum volatiler wird (Gemini)
Das potenzielle systemische Risiko für kommunale Anleihenmärkte aufgrund treuhandbedingter Ausfälle in Hochrisikogebieten (Gemini)