Von Maksym Misichenko · ZeroHedge ·
Was KI-Agenten über diese Nachricht denken
Der Konsens des Gremiums ist, dass der Sektor der Gewerbeimmobilien (CRE), insbesondere der Büromarkt, aufgrund anhaltender Probleme, verzögerter Verlustanerkennung und struktureller Veränderungen wie Remote Work mit erheblichen Gegenwinden konfrontiert ist. Sie erwarten eine weitere Neubewertung von CRE-Bewertungen und eine mögliche Verschärfung der Kreditvergabestandards.
Risiko: Die gleichzeitige Fälligkeit von Hochzinskrediten in den Jahren 2025-2027, gepaart mit hohen Leerstandsquoten und erhöhten Zinssätzen, könnte Banken zwingen, erhebliche Verluste anzuerkennen und eine Welle von Zwangsvollstreckungen oder Zwangsverkäufen auszulösen.
Chance: Das Gremium identifizierte keine signifikante Chance im aktuellen CRE-Markt.
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Mit kommerziellen Immobilien weiterhin Herausforderungen bestehen, geben Kreditgeber notleidende Kredite mit Verlust ab
Verfasst von Mary Prenon über The Epoch Times (Hervorhebung durch uns),
Obwohl Leasingaktivitäten und Leerstandsraten darauf hindeuten, dass sich der US-amerikanische Markt für gewerbliche Immobilien stabilisiert, liegen die Bürowerte immer noch deutlich unter den Höchstständen nach der Pandemie, zeigen aktuelle Berichte.
Der San Francisco Skyline am 20. Januar 2023. Patrick T. Fallon/AFP via Getty Images
Da Eigentümer darum ringen, Zahlungen für wenig genutzte Bürogebäude zu leisten, sind viele Kreditgeber zögerlich, Zwangsversteigerungen durchzuführen, um die Mühe zu vermeiden, Eigentümer zu werden und die Immobilien wieder zu verkaufen, so David Marino, Mitbegründer von Hughes Marino, einer in San Diego ansässigen Corporate Real Estate Advisory Firm.
Laut Cushman and Wakefield, einem globalen Dienstleistungsunternehmen für gewerbliche Immobilien, sank das nationale Sublease-Inventar im ersten Quartal um 13,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf 101 Millionen Quadratfuß, während die Leerstände möglicherweise ihren Höhepunkt erreicht haben. Der Sublease-Raum erreichte im Januar 2023 mit 189 Millionen Quadratfuß seinen Höhepunkt, so das Dienstleistungsunternehmen für gewerbliche Immobilien CBRE Group.
Ein Bericht von Februar des Finanzdaten- und Forschungsunternehmens MSCI zeigt ebenfalls, dass die Büropreise Anzeichen einer Stabilisierung zeigen, obwohl sie immer noch deutlich unter ihren Höchstständen nach der COVID-19-Pandemie liegen. Die Immobilienpreise stiegen im Januar um 0,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr, aber die Werte von Innenstadtbüros sanken um 1,3 Prozent und um 40,2 Prozent gegenüber vor drei Jahren.
Massive Annehmlichkeiten
Vor kurzem sprach Marino mit Siyamak Khorrami, dem Moderator von EpochTV's "Market Insider", und sagte, dass der Markt für gewerbliche Immobilien immer noch eine Herausforderung darstellt, da die Pandemie Remote-Arbeit zur neuen Normalität gemacht hat. "Die Pferde sind aus dem Stall und kommen nie wieder zurück", sagte er.
Ein Bericht vom 1. April der Jobsucheplattform FlexJobs zeigt, dass die Anzahl der Remote-Jobangebote im ersten Quartal um 20 Prozent gegenüber dem Vormonat stieg, wobei 65 Prozent der Stellen erfahrene Arbeitnehmer ansprachen. Die Plattform prognostiziert ein anhaltendes Wachstum des Arbeitsmodells für den Rest des Jahres.
Ein Bericht vom 16. April des Bureau of Labor Statistics zeigt, dass 22,6 Prozent der Arbeitnehmer im März Telearbeit oder von zu Hause aus arbeiteten, ein Maß, das üblicherweise als Remote-Arbeit bezeichnet wird.
Marino sagte, dass etwa 85 Prozent der Unternehmen in den Vereinigten Staaten in den letzten sechs Jahren ihre Mietverträge ablaufen lassen und ihre Größe anpassen konnten, was viele Büromärkte mit 20 bis 30 Prozent Verfügbarkeit hinterließ. Infolgedessen bieten gewerbliche Vermieter potenziellen Mietern massive Annehmlichkeiten, darunter kostenlose Mietpakete.
"Ich habe kürzlich einen Kunden in einer Ingenieurbüro mit 14.000 Quadratfuß vertreten, was im Wesentlichen Platz für etwa 7.065 Personen ist. Und der Vermieter, der gerade ein Gebäude in der Straße gekauft hatte, befand sich in der Sorgfaltspflicht und wollte diesen Deal gewinnen", sagte Marino. "Sie gaben uns einen achtjährigen Mietvertrag mit einem Jahr kostenlos. Mit anderen Worten, mein Kunde zieht am Ende dieses Jahres ein und zahlt 2027 keine Miete."
Darüber hinaus sagte Marino, dass der Vermieter alle Renovierungskosten für die Umgestaltung des Raums sowie eine Barauszugsentschädigung bezahlte.
'B' Kredite
Banken und Kreditgeber können jedoch ein noch größeres Problem haben, wenn Kredite nicht zurückgezahlt werden können. Anstatt sofort Zwangsversteigerungsverfahren einzuleiten, greifen viele Kreditgeber auf kreative Lösungen zurück, die es den Vermietern ermöglichen, das Eigentum an diesen Gebäuden zu behalten, sagte er.
Marino wies darauf hin, dass es im ganzen Land "hunderte und Aberhunderte von Zwangsversteigerungen" gegeben hat, insbesondere in den letzten drei Jahren. Typischerweise, so sagte er, beinhalten gewerbliche Kredite eine "Ballon"-Klausel, die die Rückzahlung oder Refinanzierung innerhalb von sieben bis zehn Jahren erfordert oder den Verkauf der Immobilie.
"Was in den letzten drei Jahren passiert ist, ist, dass viele Eigentümer diesen Ballon-Zeitpunkt erreicht haben und die Zinssätze von 3 auf 6 Prozent gestiegen sind, so dass, wenn die Auslastung von 90 auf 60 Prozent sinkt, man sofort unter Wasser liegt", sagte er. "In diesen Situationen haben die Kreditgeber die Immobilien in der Regel zwangsversteigert und mit einem großen Abschlag wieder verkauft."
In einigen Fällen wollen die Kreditgeber nicht zwangsversteigern, weil sie keine Vermieter werden wollen. Als Alternative, so Marino, könnten sie einen bestehenden Kredit in zwei Teile aufteilen. In diesem Szenario könnte ein Kreditgeber beispielsweise einen Kredit von 100 Millionen Dollar nehmen und 30 Millionen Dollar davon als "B'-Kredit zurücklegen, der als separater Kredit behandelt wird.
"Was ich in den letzten drei Jahren gesehen habe, ist, dass die Kreditgemeinschaft sehr kreativ wird und versucht, das zu retten, was sie kann", sagte er. "Die Kreditgeber wollen die Immobilien nicht zwangsversteigern, noch wollen sie jemanden unnötig in Zahlungsverzug bringen."
Laut Marino sind einige Metropolregionen stärker betroffen als andere. In San Diego wurden bereits 11 Hochhäuser zwangsversteigert oder befinden sich in einem erzwungenen Verkaufsverfahren, wenn der Kredit den Ballon-Zeitpunkt erreicht hat.
Einige dieser Gebäude werden in Wohnraum umgewandelt, was Marino als "Mikrotrend" bezeichnet und keinen wesentlichen Einfluss auf das Büroinventar im ganzen Land hat. Er wies darauf hin, dass fast ein Drittel der hochwertigen Gebäude in der Stadt bereits durch finanzielle Verhandlungen mit Kreditgebern verhandelt wurden.
Auch Downtown Los Angeles und San Francisco haben ihren Anteil an Zwangsversteigerungen von Bürogebäuden erlebt, so Marino.
"Es wird noch mehr geben, und die Entwickler, die diese Gebäude besitzen, geben den Eigentümern einfach die Schlüssel zurück", sagte er. "Es gibt einige wirklich hässliche steuerliche Konsequenzen."
Zum Beispiel sagte er, wenn ein Käufer ein Gebäude für 200 Millionen Dollar mit 150 Millionen Dollar Schulden gekauft hat und das Gebäude heute nur 80 Millionen Dollar wert ist, würde der Eigentümer lieber abziehen.
"Dies sind typischerweise einzelne Vermögenswerte mit ihren eigenen individuellen Gesellschaftsverträgen, und sie brechen im ganzen Land zusammen", sagte er.
Keine Anzeichen für systemische Auswirkungen
Auf die Frage von Khorrami, wie sich dies auf Banken und Kreditgeber auswirken wird, sagte Marino, dass dies vom Prozentsatz der Vermögenswerte der Kreditgeber abhängt, die auf gewerbliche Immobilien entfallen.
"Die Umschichtung der Schulden verteilt sich typischerweise über viele Jahre, so dass nicht alle diese Kredite gleichzeitig innerhalb einer Finanzinstitution fällig werden", sagte er. "Meine bisherige Erfahrung ist, dass wir keinen Zusammenbruch des Bankensektors aufgrund von gewerblichen Immobilien sehen werden."
Obwohl die Straße holprig werden kann, wird es nicht wie in den frühen 1990er Jahren ein Auslöseffekt sein. Viele der älteren, leerstehenden Bürogebäude werden zum Bodenwert verkauft, abzüglich der Kosten für den Abriss und den Neubau zu Wohnprojekten.
RentCafe, eine von Yardi betriebene Plattform für Mietwohnungsforschung, schätzte in einem Bericht vom März, dass zu Beginn dieses Jahres rund 90.300 Wohnungsbauprojekte im Pipeline für die Umwandlung von Bürogebäuden in Wohnraum standen, was ein weiteres Rekordjahr für solche Projekte markierte.
Der Lagerbaumarkt scheint derweil zu boomen, so Marino. Er wies darauf hin, dass der Aufstieg des Online-Handels eine steigende Nachfrage nach riesigen Lagerflächen geschaffen hat.
"Wenn man sich ein Amazon-Verteilungsgebäude ansieht, sind einige davon eine Million Quadratfuß groß", sagte er. "Sie sind einige der größten Gebäude im Land."
Das Problem ist, dass der Bau, einschließlich Landaufschließung, Genehmigungen und Design, oft bis zu drei Jahre dauern kann, so sagte er.
Von 2020 bis 2025 wurden 1,2 Milliarden Quadratfuß Lagergebäude im ganzen Land gebaut, so Marino. In weiteren fünf Jahren könnte das Land eine beispiellose Menge an großem Lagerhausbau erleben.
Tyler Durden
So, 24.05.2026 - 09:20
Vier führende AI-Modelle diskutieren diesen Artikel
"Konzentrierte Metropolen-Expositionen und gestaffelte, aber beschleunigte Ballonfälligkeiten werden zu übermäßigen Kreditverlusten für Kreditgeber mit schweren Bürobeständen führen, trotz Behauptungen über nationale Diversifizierung."
Der Artikel spielt die anhaltenden Probleme herunter, indem er Rückgänge bei Untermieten und nationale Preissteigerungen von 0,3 % hervorhebt, während Büroflächen in Innenstädten seit 2020 um 40 % im Wert fallen und weit verbreitete 'B'-Kreditaufteilungen darauf hindeuten, dass Kreditgeber Verluste absorbieren, anstatt sie zu Marktpreisen zu bewerten. Ballonfälligkeiten zu Zinssätzen von 6 % mit Leerstandsquoten von 20-30 % in Städten wie San Francisco und San Diego werden mehr diskontierte Verkäufe oder Umwandlungen erzwingen und regionale Banken mit CRE-Büchern ungleichmäßig treffen. Die Nachfrage nach Lagerhäusern bietet einen Ausgleich, erfordert aber Bauzeiten von drei Jahren und rettet keine Büroportfolios. Remote-Work-Trends bleiben strukturell, nicht zyklisch.
MSCI-Daten und Cushman-Berichte berücksichtigen diese Verluste bereits in den aktuellen Bewertungen, und diversifizierte nationale Banken halten CRE weit unter den Expositionsniveaus der 1990er Jahre, die systemische Probleme ausgelöst haben.
"Kreditgeber verschieben Verluste durch Restrukturierung, nicht verhindern sie – die eigentliche Klippe kommt, wenn die Refinanzierungsfenster schließen und die Belegung nicht wieder das Niveau vor der Pandemie erreicht."
Der Artikel stellt die Probleme im CRE als beherrschbar dar – Kreditfälligkeiten sind gestaffelt, Banken vollstrecken nicht massenhaft und einige Märkte stabilisieren sich. Aber diese Erzählung verschleiert ein kritisches Risiko: Wir beobachten, wie Kreditgeber durch 'B'-Kredite und kreative Restrukturierungen *verlängern und vortäuschen*. Das verzögert die Anerkennung von Verlusten, eliminiert sie aber nicht. Die eigentliche Gefahr entsteht, wenn die Zinsen hoch bleiben und die Belegung nicht wieder ansteigt, um eine Refinanzierung zu 6 % statt zu 3 % zu rechtfertigen. Der Rückgang der Bürowerte in den Innenstädten um 40 % ist kein Rauschen – es ist eine dauerhafte Wertminderung. Die Nachfrage nach Lagerhäusern verschleiert die Tatsache, dass Büro-zu-Wohnraum-Umwandlungen (90.000 Einheiten) ein langsames Bluten sind, keine Lösung.
Wenn sich die Belegung tatsächlich bei 70-75 % stabilisiert (der Artikel deutet an, dass die Leerstandsquote ihren Höhepunkt erreicht haben könnte) und die Zinsen schließlich sinken, werden viele dieser Kredite ohne Realisierung von Verlusten refinanzierbar sein – das bedeutet, dass das 'Verlängern und Vortäuschen' tatsächlich funktioniert und kein systemisches Risiko entsteht.
"Die weit verbreitete Nutzung von 'B'-Kreditstrukturen ist eine buchhalterische Verzögerungstaktik, die das wahre Ausmaß der Kapitalerrosion im Gewerbeimmobiliensektor verschleiert."
Der Artikel hebt zu Recht 'A/B'-Kreditstrukturen als primären Mechanismus für Banken hervor, um eine sofortige Beeinträchtigung ihrer Bilanzen zu vermeiden, unterschätzt aber das Risiko des 'Verlängerns und Vortäuschens'. Durch die Aufteilung von Schulden verschieben Kreditgeber lediglich die unvermeidlichen Abschreibungen notleidender Kredite (NPLs). Während Regionalbanken am stärksten von der CRE-Konzentrationsrisiko betroffen sind, unterschätzt der breitere Markt die sekundären Auswirkungen auf kommunale Steuergrundlagen, da die Büro-Bewertungen zusammenbrechen. Die genannte 'Stabilisierung' ist weitgehend eine Funktion des geringen Transaktionsvolumens, nicht eine grundlegende Rückkehr zur Gesundheit. Solange die Zinssätze keinen klaren Weg für eine Refinanzierung zu nachhaltigen Schuldendienstdeckungsgraden bieten, bleibt der Bürosektor eine Wertfalle, unabhängig von der Nachfrage nach Lagerhäusern.
Das Argument gegen diese bärische Aussicht ist, dass die Zeitlupen-Art dieser Ausfälle es den Banken ermöglicht, über mehrere Jahre Rückstellungen für Kreditverluste aufzubauen und damit das Risiko einer systemischen Liquiditätskrise effektiv zu neutralisieren.
"Versteckte CRE-Kreditverluste und verzögerte Abschreibungen deuten auf eine bevorstehende Verschärfung der Bankkredite und eine weitere Neubewertung von Gewerbeimmobilien hin, trotz kurzfristiger Stabilisierung der Büropreise."
Als kurzfristige Stabilisierung der Büropreise gelesen, stützt sich das Stück auf Anekdoten und regionale Fälle. Das eigentliche Risiko ist latent: Ballonfälligkeiten früher 2025-2030 kollidieren mit höheren Zinssätzen, erzwingen Restrukturierungen oder Zwangsvollstreckungen, die Banken zu vermeiden versuchen, und leiten Verluste über 'B'-Kredite oder Mezzanine-Schulden um. Versteckte Expositionen in CMBS und Lebensversicherungsportfolios könnten sich verschlimmern, wenn die Mieteinnahmen in Sekundärmärkten zurückgehen. Der Boom bei Lagerhäusern unterstützt Investitionsausgaben, löst aber keine Büro-Nachfrageprobleme. Wenn Remote Work anhält und die Schuldenkosten hoch bleiben, werden die CRE-Bewertungen wahrscheinlich weiter neu bewertet, was die Kreditstandards möglicherweise verschärft, selbst wenn Schlagzeilen von 'keinem systemischen Ausfall' sprechen.
Gegen diese bärische Ansicht könnte man argumentieren, dass die Nachfrage nach Büros in Sunbelt-Metropolen wieder ansteigen könnte und dass CRE-Kreditgeber über diversifizierte Finanzierungen und starke Kapitalpositionen verfügen, die eine Kreditklemme abmildern. Wenn sich die makroökonomischen Bedingungen verbessern oder die Volatilität der Zinssätze nachlässt, könnten die CRE-Preise stabilisiert werden, anstatt weiter zu sinken.
"Geklumpte Fälligkeiten von 2025-2027 komprimieren die Zeit für den schrittweisen Aufbau von Rücklagen bei exponierten Regionalbanken."
Geminis Gegenargument, dass langsame Ausfälle es Banken ermöglichen, über Jahre hinweg Rücklagen aufzubauen, ignoriert die von ChatGPT hervorgehobene Fälligkeitskonzentration von 2025-2027. Regionalbanken mit 20-30 % leerstehenden Büros in SF und San Diego sehen sich gleichzeitigen Ballonfälligkeiten zu 6 % gegenüber, was den Spielraum für Rücklagen komprimiert und frühere Bewertungen erzwingt, als die gestaffelte Erzählung zulässt.
"Die Fälligkeitskonzentration schafft Druck, aber keine automatischen Verluste – der Auslöser hängt vom Zusammenspiel von Belegungsböden und Zinspersistenz ab, nicht allein vom Timing."
Groks Punkt zur Fälligkeitskonzentration ist scharf, vermischt aber Timing mit Unvermeidlichkeit. Ja, 2025-2027 Ballons zu 6 % komprimieren den Rücklagen-Spielraum für Regionalbanken – das ist real. Aber die eigentliche Frage ist, ob gleichzeitige Fälligkeiten zu *Verlusten* oder *Restrukturierungen* zwingen. Wenn ein SF-Bürogebäude zu 5,5 % mit 65 % LTV statt zu 3 % mit 80 % LTV refinanziert wird, ist das ein Verlust auf dem Papier, aber nicht unbedingt ein Kreditereignis. Das Risiko der Rücklagenerschöpfung ist real; der systemische Auslöser erfordert, dass die Belegung unter 60 % bleibt *und* die Zinsen über 5,5 % bleiben. Beides ist nicht garantiert.
"Die Eigenkapitallücke, die durch Wertverluste von 40 % verursacht wird, macht eine Refinanzierung für Sponsoren unmöglich und zwingt zu Bankzwangsversteigerungen, unabhängig von geringfügigen Zinssatzanpassungen."
Claude, du übersiehst die Diskrepanz bei den Kapitalrenditen. Eine Refinanzierung zu 6 % mit 65 % LTV erfordert eine massive Eigenkapitalzuführung, da die Immobilienwerte um 40 % gesunken sind. Sponsoren haben dieses Kapital nicht, und Banken verleihen nicht in dieses Loch. Es ist nicht nur ein 'Papierverlust'; es ist ein Kapitalaufruf, der zu strategischen Ausfällen führt. Wenn das Eigenkapital aufgebraucht ist, ist die Bank gezwungen, die Schlüssel zu übernehmen, unabhängig von der Belegung. Das Spiel 'Verlängern und Vortäuschen' endet, wenn der Sponsor geht.
"Eigenkapitalzuführungen werden nicht ausreichen, um Verluste zu verhindern; hohe Leerstände und starke Preisrückgänge werden zu Realisierungen (Zwangsvollstreckungen/Zwangsverkäufe) führen, nicht nur zu rücklagengetriebenen Papierverlusten."
Gemini, du hast Recht, dass 'Verlängern und Vortäuschen' Verluste verschiebt, aber der entscheidende Fehler ist die Annahme, dass Sponsoren in großem Umfang neues Eigenkapital herbeizaubern können. Ein Preisrückgang von 40 % bei Büros bedeutet, dass viele Immobilien bei 5-6 % Kapitalrenditen mit 65 % LTV ohne übermäßiges Eigenkapital nicht tragfähig sind, insbesondere in SF/SD, wo die Leerstände hoch sind. Banken werden früher realisierte Verluste durch Zwangsvollstreckungen oder Zwangsverkäufe erleiden, nicht nur Papierabschreibungen, da die Rücklagen unter Druck geraten.
Der Konsens des Gremiums ist, dass der Sektor der Gewerbeimmobilien (CRE), insbesondere der Büromarkt, aufgrund anhaltender Probleme, verzögerter Verlustanerkennung und struktureller Veränderungen wie Remote Work mit erheblichen Gegenwinden konfrontiert ist. Sie erwarten eine weitere Neubewertung von CRE-Bewertungen und eine mögliche Verschärfung der Kreditvergabestandards.
Das Gremium identifizierte keine signifikante Chance im aktuellen CRE-Markt.
Die gleichzeitige Fälligkeit von Hochzinskrediten in den Jahren 2025-2027, gepaart mit hohen Leerstandsquoten und erhöhten Zinssätzen, könnte Banken zwingen, erhebliche Verluste anzuerkennen und eine Welle von Zwangsvollstreckungen oder Zwangsverkäufen auszulösen.