Choice Properties Real Est Invstmnt Trst Q1 Conference téléphonique sur les résultats Faits saillants

Acquisition de First Capital : Choice et son partenaire KingSett ont convenu d'acheter First Capital REIT pour environ 9,4 milliards de dollars canadiens, Choice s'attendant à acquérir environ 5 milliards de dollars canadiens d'actifs de détail de First Capital et qualifiant l'opération d'opportunité stratégique rare pour renforcer son portefeuille.

Solidité opérationnelle : L'occupation du portefeuille est restée résiliente à 98,1 % (détail 97,9 %, industriel 98,6 %), avec des écarts de location moyens de 21,8 % entraînant une croissance du BN I de trésorerie du même actif de 3 %.

Finances et perspectives : Le FFO du T1 s'élevait à 196 millions de dollars canadiens (0,271 $/unité, +2,7 % en glissement annuel) et la VNI IFRS a augmenté à 14,53 $/unité ; en excluant l'opération First Capital, Choice a réitéré ses prévisions de croissance du BN I de trésorerie du même actif de 2 à 3 % et un FFO dilué/unité de 1,08 à 1,10 $ pour l'année.

Les dirigeants de Choice Properties Real Est Invstmnt Trst (TSE : CHP.UN) ont souligné l'occupation résiliente, les solides écarts de location et la croissance constante du BN I du même actif lors de la conférence téléphonique sur les résultats du premier trimestre 2026 du FPI, tout en revenant sur une acquisition « transformationnelle » récemment annoncée impliquant First Capital REIT.

Acquisition de First Capital présentée comme une opportunité rare et stratégique

Le président et chef de la direction, Rael Diamond, a commencé par revenir sur une transaction majeure annoncée deux semaines plus tôt. Le 16 avril, Choice Properties et son partenaire KingSett Capital ont convenu d'acquérir First Capital REIT pour environ 9,4 milliards de dollars canadiens. À la clôture, Diamond a déclaré que Choice s'attendait à acquérir environ 5 milliards de dollars canadiens d'actifs de détail de First Capital, KingSett acquérant les actifs restants.

« Les opportunités d'acquérir des actifs de cette qualité et de cette envergure sont extrêmement rares, en particulier ceux qui correspondent si étroitement à notre stratégie », a déclaré Diamond, ajoutant que l'acquisition « renforce davantage notre portefeuille et consolide Choice en tant que FPI leader au Canada ». La direction a déclaré qu'elle fournirait des mises à jour sur l'avancement de la transaction tout au long de l'année.

Occupation stable, les écarts de location stimulent la croissance du BN I du même actif

Diamond a déclaré que l'occupation du portefeuille au premier trimestre est restée « résiliente » à 98,1 %, soutenue par une « activité de renouvellement exceptionnelle » et des écarts de location moyens de 21,8 %, qui ont contribué à une croissance du BN I du même actif de 3 %. Il a déclaré que le FPI a connu une « activité saine dans le détail et l'industrie », tout en continuant à remplir les espaces de détail et à stimuler la croissance industrielle à une occupation quasi complète.

Dans le secteur du détail, Choice a signalé une occupation de 97,9 %, avec 364 000 pieds carrés de renouvellements et 97 000 pieds carrés de nouvelles locations effectuées au cours du trimestre. Les écarts de renouvellement dans le commerce de détail étaient de 17,2 %, menés par les régions de l'Atlantique et de l'Ontario, et la direction a noté que les résultats ont été influencés par un renouvellement. Diamond a déclaré que l'écart était « principalement dû à un renouvellement de 28 000 pieds carrés », décrit comme le premier renouvellement du marché en 15 ans pour ce locataire, qui payait des loyers inférieurs au marché. Hors de ce renouvellement, l'écart moyen dans le commerce de détail était de 13,2 %.

La rétention dans le commerce de détail était de 75,8 %, ce que Diamond a attribué en grande partie à la résiliation anticipée de deux magasins Toys « R » Us et à une résiliation stratégique distincte déjà remplie à des loyers plus élevés, totalisant environ 50 000 pieds carrés. En excluant ces résiliations, il a déclaré que la rétention aurait été d'environ 85 %. Diamond a ajouté que plus de la moitié des espaces libérés au cours du trimestre font déjà l'objet d'engagements dont l'entrée en vigueur est prévue plus tard cette année, et que Choice est en « discussions de location avancées » pour remplir les anciens locaux de Toys « R » Us.

Initiatives de création de valeur soulignées, y compris le repositionnement de Bloor et Dundas

La direction a également discuté des activités de création de valeur dans le commerce de détail, y compris un repositionnement lié au redéveloppement à Bloor et Dundas. Diamond a déclaré que Loblaw avait libéré 90 000 pieds carrés d'espace d'entrepôt dans un ancien Zehrs en mars, et Choice repositionne la propriété pour introduire un nouveau Shoppers Drug Mart et un GoodLife aux côtés de l'investissement de Loblaw dans une conversion de No Frills.

Diamond a déclaré que l'initiative devrait générer environ 2 millions de dollars canadiens de BN I supplémentaire à la stabilisation au second semestre 2027 et créer environ 25 millions de dollars canadiens de valeur supplémentaire totale. Il a ajouté que la revitalisation n'introduit pas de charges de location supplémentaires qui affecteraient les plans de redéveloppement à plus long terme.

Lors de la séance de questions-réponses, le vice-président principal de la location et des opérations, David Muallim, a déclaré que l'augmentation à Bloor et Dundas est stimulée par de nouveaux locataires entrant dans un espace qui avait été utilisé temporairement. « Loblaw payait essentiellement un loyer brut pour utiliser l'espace de stockage temporairement », a déclaré Muallim, ajoutant qu'il a été rempli par Shoppers et GoodLife.

Muallim a également abordé la manière dont les transactions de « redimensionnement » de Loblaw sont structurées, affirmant que les nouveaux locataires tiers paient le loyer du marché et qu'un paiement de résiliation de Loblaw « prend en compte le coût de location et toute différence entre le loyer en place que Loblaw paie et le loyer du marché que le nouveau locataire paie ».

L'industrie reste quasi pleine, l'offre de grands entrepôts dans la RGT se resserre

Dans le secteur industriel, Diamond a déclaré que l'occupation à la fin du trimestre était de 98,6 %. Le FPI a réalisé 103 000 pieds carrés de renouvellements avec un écart de 46,2 %, principalement en raison des portefeuilles de l'Alberta et de l'Atlantique. La rétention industrielle était de 56,6 %, ce que Diamond a attribué en grande partie à un non-renouvellement de 73 000 pieds carrés à Edmonton où Choice n'a pas pu répondre aux exigences de croissance du locataire.

Choice a également réalisé 24 000 pieds carrés de nouvelles locations en Alberta et en Ontario à des loyers environ 40 % supérieurs aux taux moyens en place, a déclaré Diamond. Dans la région du Grand Toronto, il a souligné un resserrement de l'offre d'espaces industriels de grande taille et de haute qualité et a déclaré qu'à mesure que Choice avance dans la prochaine phase du Choice Caledon Business Park, le FPI s'attend à être « l'une des seules options disponibles » pour de nouveaux espaces de plus de 750 000 pieds carrés sur le marché l'année prochaine.

Muallim a déclaré aux analystes qu'étant donné la force du marché de détail, Choice anticipe « de solides écarts de location », mais s'attend à des écarts dans la « fourchette des faibles pourcentages à deux chiffres » pour les trimestres restants, notant que certains renouvellements sont liés à des taux fixes dans les baux plus anciens.

Le FFO augmente, la VNI progresse légèrement ; perspectives réitérées hors impact de l'acquisition

La directrice financière, Erin Johnston, a rapporté des fonds provenant des opérations du premier trimestre de 196 millions de dollars canadiens, soit 0,271 $ par unité diluée, en hausse de 2,7 % d'une année sur l'autre. Johnston a déclaré que l'augmentation était due à une croissance totale du BN I de trésorerie de 4,2 %, y compris les contributions de la croissance du même actif, des acquisitions nettes, du nouveau développement et des revenus de cession de baux plus élevés. Les facteurs compensatoires comprenaient une diminution des revenus de placement, une augmentation des frais d'intérêt dus au refinancement, une augmentation des frais généraux et administratifs et une diminution des revenus de commission.

Johnston a déclaré que les résultats comprenaient des éléments non récurrents, notamment environ 1,9 million de dollars canadiens de revenus de cession de baux supplémentaires par rapport à l'année précédente et 3,2 millions de dollars canadiens de revenus de placement inférieurs liés à la réduction de la distribution d'Allied. Hors de ces éléments, elle a déclaré que la croissance du FFO par unité était d'environ 3,5 %.

Les fonds des opérations ajustés étaient de 0,247 $ par unité, en baisse de 0,8 % par rapport à l'année précédente, car une augmentation des dépenses de capital d'entretien – décrite comme « largement liée au calendrier » – a compensé la croissance du FFO. Le ratio de distribution des AFFO était de 78 %.

Le BN I de trésorerie du même actif a augmenté de 7,5 millions de dollars canadiens, soit 3 %, d'une année sur l'autre. Le BN I de trésorerie du même actif dans le commerce de détail a augmenté de 6 millions de dollars canadiens (3,2 %), l'industrie a augmenté de 3 millions de dollars canadiens (6,2 %), et le mixte/résidentiel a diminué d'environ 1,5 million de dollars canadiens (15,4 %) principalement en raison d'une incitation à la taxe foncière de l'année précédente.

Choice a déclaré une valeur nette d'actif IFRS de 14,53 $ par unité, en hausse d'environ 67 millions de dollars canadiens, soit 0,7 %, par rapport à la fin de l'année. Johnston a déclaré que l'augmentation reflétait une contribution nette de 51 millions de dollars canadiens des opérations et un gain net de 66 millions de dollars canadiens sur la juste valeur des propriétés de placement, partiellement compensé par une perte de 49 millions de dollars canadiens sur la juste valeur de l'investissement de Choice dans Allied Properties, qui est évalué au marché chaque période selon les IFRS. Les gains sur la juste valeur des propriétés de placement étaient « principalement dus à notre portefeuille de détail », y compris des ajustements de taux de capitalisation en Ontario, au Québec et en Colombie-Britannique soutenus par des expertises externes et des résultats de location, a-t-elle déclaré.

Concernant l'endettement et la liquidité, Johnston a déclaré que Choice maintenait un « bilan de premier plan dans l'industrie », avec environ 1,6 milliard de dollars canadiens de liquidités disponibles et environ 14 milliards de dollars canadiens de propriétés non hypothéquées. La dette par rapport à l'EBITDA était de 7x, inchangée par rapport à la fin de l'année, et elle a déclaré qu'il n'y avait eu aucune activité de financement matérielle ni aucune échéance de dette au cours du trimestre.

Johnston a également détaillé les achèvements de développement : deux intensifications de détail totalisant 22 000 pieds carrés à un rendement combiné de 8,9 %, dont un Shoppers Drug Mart de 17 000 pieds carrés à Renfrew, en Ontario (rendement de 7,5 %) et un bail foncier de 5 000 pieds carrés à un locataire de restauration rapide à Ottawa (rendement de 42 %).

Pour l'avenir, Johnston a réitéré les perspectives du FPI en excluant le calendrier incertain et les impacts financiers de la transaction First Capital. Choice s'attend à une occupation stable, à une croissance du BN I de trésorerie du même actif de 2 % à 3 %, et à un FFO dilué par unité de 1,08 $ à 1,10 $ pour l'année. Elle a déclaré que la croissance des bénéfices devrait « modérer légèrement au cours des deux prochains trimestres » en raison de la comparaison avec la faveur liée aux acquisitions, du calendrier des revenus de cession de baux et de la réduction de la distribution d'Allied, mais a ajouté que l'entreprise reste sur la bonne voie pour ses perspectives annuelles.

En réponse aux questions des analystes, la direction a déclaré que les revenus de cession de baux en 2026 sont « principalement liés aux redimensionnements de Loblaws, conformément aux années précédentes », la majeure partie étant attendue aux T3 et T4. Muallim a déclaré que Choice prévoyait environ quatre emplacements de redimensionnement de Loblaw en 2026, et qu'une réduction d'environ 30 000 pieds carrés est « assez standard », selon le site.

Diamond a déclaré aux analystes que l'activité d'acquisition en dehors de l'opération First Capital devrait être « très légère » cette année, bien que Choice puisse faire « quelques petites ajustements » avant la clôture. Concernant les synergies potentielles liées au portefeuille First Capital, Johnston a déclaré que les prévisions initiales de FFO comprenaient des coûts supplémentaires pour adapter la plateforme, y compris du personnel supplémentaire et une équipe de location supplémentaire, mais que le FPI n'a « pas modélisé de synergies supplémentaires liées à la plateforme ». Diamond a ajouté que Choice considère cela « davantage comme une transaction d'actifs ».

Diamond a conclu en déclarant que l'entreprise et le portefeuille restent « en excellente forme », et que la société s'attend à fournir une autre mise à jour cet été.

À propos de Choice Properties Real Est Invstmnt Trst (TSE : CHP.UN)

Choice Properties Real Estate Investment Trust investit, gère et développe des propriétés de détail et commerciales à travers le Canada. Le portefeuille de la société se compose principalement de centres commerciaux ancrés par des supermarchés et des supermarchés autonomes. Les propriétés sont principalement situées en Ontario et au Québec, suivies par l'Alberta, la Nouvelle-Écosse, la Colombie-Britannique et le Nouveau-Brunswick. Choice Properties génère la majorité de ses revenus de la location de propriétés à ses locataires. Le principal locataire de la société, le détaillant de grande surface Loblaw Companies, contribue à la grande majorité du loyer total.