LXP Industrial (LXP) Transcription de l'appel sur les résultats du T1 2026

Image source: The Motley Fool.

DATE

Mercredi 29 avril 2026, à 8h30 ET

CALL PARTICIPANTS

- Président et Chef de la direction — T. Wilson Eglin

- Chef de la direction financière — Nathan Brunner

- Chef de la direction des investissements — Brendan Mullinix

- Vice-président exécutif et Directeur de la gestion d'actifs — James Dudley

- Relations avec les investisseurs — Heather Gentry

Besoin d'une citation d'un analyste de Motley Fool ? Envoyez un e-mail à [email protected]

Full Conference Call Transcript

Heather Gentry : Merci, opérateur. Bienvenue à la conférence téléphonique et webdiffusion sur les résultats du premier trimestre 2026 de LXP Industrial Trust. Le communiqué de presse a été distribué ce matin et le communiqué ainsi que le supplément trimestriel sont disponibles sur notre site Web dans la section Investisseurs et seront déposés auprès de la SEC sous le formulaire 8-K. Certaines déclarations faites lors de cette conférence téléphonique concernant les événements futurs et les résultats attendus peuvent constituer des déclarations prospectives au sens du Private Securities Litigation Reform Act de 1995. LXP estime que ces déclarations sont basées sur des hypothèses raisonnables.

Cependant, certains facteurs et risques, y compris ceux inclus dans le communiqué de presse sur les résultats d'aujourd'hui et ceux décrits dans les rapports que LXP dépose auprès de la SEC de temps à autre, pourraient entraîner une différence matérielle entre les résultats réels de LXP et ceux exprimés ou implicites dans ces déclarations. Sauf si la loi l'exige, LXP n'assume aucune obligation de mettre à jour les déclarations prospectives. Dans le communiqué de presse sur les résultats et le dossier de divulgation supplémentaire trimestriel, LXP a réconcilié toutes les mesures financières non-GAAP avec les mesures GAAP les plus directement comparables. Toute référence dans ces documents à FFO ajusté de la société se réfère aux fonds d'exploitation ajustés de la société disponibles pour tous les détenteurs d'actions et d'unités sur une base entièrement diluée.

Les mesures de performance opérationnelle d'un investissement individuel ne sont pas destinées à être considérées comme une mesure numérique de la performance financière historique ou future, de la situation financière ou des flux de trésorerie de LXP. Lors de l'appel d'aujourd'hui, Will Eglin, Président et PDG ; et Nathan Brunner, Directeur financier, fourniront une mise à jour récente de l'activité et des commentaires sur les résultats du premier trimestre. Brendan Mullinix, CIO ; et James Dudley, vice-président exécutif et directeur de la gestion d'actifs, seront disponibles pour la séance de questions-réponses de cet appel. Je vais maintenant passer la parole à Will.

T. Wilson Eglin : Merci, Heather, et bonjour à tous. Suite à l'exécution réussie de nos initiatives stratégiques clés en 2025, y compris le renforcement de notre bilan, l'augmentation de l'occupation et la résolution de notre vacance de grands entrepôts. Cette année, nous nous concentrons principalement sur la création de valeur dans notre réserve foncière et sur la gestion de nos expirations à court terme et de la vacance existante. Nous avons exécuté 3,2 millions de pieds carrés de nouveaux baux et de renouvellements de baux à ce jour, soulignés par le succès de notre installation de 1,1 million de pieds carrés sur le marché de Greenville-Spartanburg. De plus, nous avons loué plus de 300 000 pieds carrés de vacance et prolongé le bail d'une installation de 850 000 pieds carrés à San Antonio pour 10 ans.

Les fondamentaux industriels continuent d'évoluer dans la bonne direction avec une absorption nette de 40 millions de pieds carrés au premier trimestre aux États-Unis, ce qui représente le premier trimestre le plus solide depuis 3 ans. Nos marchés cibles représentaient environ 29 millions de pieds carrés, soit 72 % de l'absorption nette aux États-Unis, démontrant la force continue de nos marchés, en particulier à Phoenix, Indianapolis, Houston, Dallas-Fort Worth, Atlanta et Columbus. Ces tendances positives se reflètent dans notre solide dynamique de location à ce jour ainsi que dans notre pipeline futur dans lequel nous sommes en discussions actives sur 7,4 millions de pieds carrés de développement et de redéveloppement de locations vacantes et d'expirations jusqu'en 2027. L'activité de location continue d'être la plus forte pour les installations de grand format, en particulier pour celles d'un million de pieds carrés ou plus.

Nous constatons également une demande accrue de la part des locataires liés aux centres de données et des fournisseurs de fabrication et des industries sur nos marchés. Le volume de location de 1,8 million de pieds carrés au cours du trimestre comprenait le renouvellement de notre installation de 1,1 million de pieds carrés à Greenville-Spartanburg, ce qui a ajouté une valeur considérable. Nous avons renouvelé ce bail pour 4 années supplémentaires jusqu'en 2031, suite au bail initial de 2 ans signé en mai 2025. Ce renouvellement a amélioré le rendement initial stabilisé en espèces de 8 % du projet de développement, le nouveau loyer en espèces représentant une augmentation de 5 % par rapport au loyer précédent et des augmentations annuelles de loyer de 3 %. Sur les 700 000 pieds carrés restants que nous avons loués au cours du trimestre, nous avons obtenu des augmentations de loyer de base et en espèces de 34 % et 24 %, respectivement.

La construction est en cours sur notre projet de développement de 1,2 million de pieds carrés à Phoenix que nous avons annoncé lors de notre dernier appel trimestriel. Depuis lors, les 2 millions de pieds carrés restants dans le West Valley ont été loués, ne laissant aucun bâtiment d'un million de pieds carrés actuellement disponible sur le marché. Nous sommes en discussion avec un locataire potentiel, et nous sommes bien positionnés s'ils concluent un bail dans le marché du West Valley étant donné l'offre limitée de bâtiments d'un million de pieds carrés. Nous évaluons d'autres opportunités de développement dans notre réserve foncière, y compris à Columbus, où nous avons 69 acres sur nos sites fonciers Aetna, qui peuvent supporter 3 installations totalisant environ 1,25 million de pieds carrés.

Au cours des 12 derniers mois, l'absorption nette sur le marché de Columbus a été de 10 millions de pieds carrés, entraînant une baisse de la vacance de plus de 300 points de base. Columbus continue d'être un marché de distribution solide avec une demande croissante sur toutes les tailles de produits, en particulier dans l'espace grand format, et a connu un afflux d'activité locative qui soutient les centres de données et les installations de fabrication avancée. Dans la mesure où nous avançons avec de futurs projets de développement, nous avons l'intention de les financer par des ventes d'actifs opportunistes sur nos marchés non ciblés. Comme nous l'avons déjà noté, l'activité d'acquisition sera sélective et sera financée par des transactions d'échange 1031 pour différer les gains sur les cessions.

Je vais maintenant passer la parole à Nathan, qui fournira un aperçu plus détaillé de nos finances, de notre activité de location et de notre bilan.

Nathan Brunner : Merci, Will. Notre FFO ajusté de la société au premier trimestre était d'environ 47 millions de dollars, soit 0,80 $ par action ordinaire diluée, ce qui représente une croissance de 2,6 % par rapport au premier trimestre 2025. La croissance du NOI comparable a été de 2 % pour le trimestre, ce qui correspond à nos attentes. Notre portefeuille stabilisé était loué à 96,6 % à la fin du trimestre et à 97,1 % pro forma pour les nouveaux baux signés en avril, en ligne avec la fin de l'année 2025.

Nous maintenons nos prévisions de FFO ajusté de la société pour 2026 dans la fourchette de 3,22 $ à 3,37 $ par action ordinaire et nos prévisions de croissance du NOI comparable pour 2026 dans la fourchette de 1,5 % à 2,5 %. Concernant la cadence de la croissance du NOI comparable pour le reste de l'année, nous prévoyons que la croissance du NOI comparable au deuxième trimestre sera inférieure à celle du premier trimestre, reflétant l'impact des sorties du premier trimestre et le calendrier de début des baux pour les nouveaux baux signés à ce jour. Ces nouveaux baux devraient contribuer à une croissance plus élevée du NOI comparable au second semestre de l'année. Les frais généraux et administratifs au premier trimestre étaient d'environ 10,3 millions de dollars, les frais généraux et administratifs pour l'ensemble de l'année 2026 étant estimés dans une fourchette de 39 millions à 41 millions de dollars.

En ce qui concerne la location. Nous continuons de faire de bons progrès sur les expirations de 2026 et avons traité environ 3,7 millions de pieds carrés, soit 57 % de notre roulement total de baux de 2026, avec une augmentation moyenne du loyer en espèces d'environ 25 %, hors 2 renouvellements à taux fixe. Will a souligné certains des baux les plus importants que nous avons exécutés à ce jour, et je vais aborder quelques autres résultats de location notables. Au cours du trimestre, nous avons renouvelé 352 000 pieds carrés dans notre installation de 640 000 pieds carrés à Charlotte, en Caroline du Nord, pour une durée de 3 ans avec des augmentations annuelles de 3,5 %, représentant une augmentation de loyer en espèces de 42 %. Nous commercialisons activement les 288 000 pieds carrés restants de la propriété, qui expirent en octobre 2026.

Après la fin du trimestre, nous avons prolongé le bail avec le locataire qui occupe 270 000 pieds carrés dans notre installation multi-locataires du marché de Savannah, dont le bail expirait le 30 juillet. Le renouvellement du bail de 10 ans avec des augmentations annuelles de 3 % représente une augmentation de loyer en espèces de 19 % par rapport au loyer précédent. Concernant l'expiration de 2027, après la fin du trimestre, nous avons prolongé le bail de notre installation de 850 000 pieds carrés à San Antonio pour une durée de bail de 10 ans avec des augmentations annuelles de 2,75 %. Le renouvellement du bail commence en mai 2027 avec une augmentation de loyer en espèces de 25 %. Nous sommes encouragés par les discussions actives en cours sur 4,6 millions de pieds carrés du roulement de baux de 2026 et 2027, y compris plusieurs de nos plus grandes installations.

Nous avons loué 330 000 pieds carrés de vacance à ce jour. Au cours du trimestre, nous avons loué 85 000 pieds carrés à Indianapolis à un locataire impliqué dans le développement de centres de données, obtenant une augmentation de loyer en espèces de 34 %. Après la fin du trimestre, nous avons loué notre installation de 250 000 pieds carrés sur le marché de Houston pour une durée de 7 ans avec des augmentations annuelles de 3,75 %. Le nouveau bail de Houston commence en juin et représente une augmentation de loyer en espèces de 25 %. Le bilan de LXP reste en excellente forme avec une dette nette rapportée à l'EBITDA annualisé ajusté de 5,1x à la fin du trimestre. Nous avions 1,3 milliard de dollars de liquidités au bilan à la fin du trimestre, et notre facilité de crédit renouvelable de 600 millions de dollars était non tirée et entièrement disponible.

Comme nous l'avons souligné lors de notre dernier appel, la refonte de notre facilité de crédit renouvelable de 600 millions de dollars et de notre prêt à terme de 250 millions de dollars en janvier a prolongé le profil d'échéance de la dette de la société et réduit les coûts d'intérêt, renforçant davantage le bilan et offrant une flexibilité financière. Enfin, nous avons racheté 325 000 actions au cours du trimestre à un prix moyen de 48,70 $ par action. Sur ce, je rends l'appel à Will.

T. Wilson Eglin : Merci, Nathan. En résumé, nous sommes satisfaits des résultats du premier trimestre et de nos solides résultats de location à ce jour. Au fur et à mesure que nous avançons dans l'année, nous resterons concentrés sur l'exécution de nos priorités stratégiques, y compris le déploiement discipliné du capital, la poursuite des opportunités de croissance créatrices de valeur, la location de notre projet spéculatif à Phoenix et des vacances restantes, et la stimulation de la croissance des loyers du marché. Alors que le marché de la location continue de s'améliorer, nous sommes convaincus que notre pipeline de location futur de plus de 7 millions de pieds carrés se traduira par de nombreux résultats de location attrayants qui produiront de solides résultats du marché. Sur ce, je rends l'appel à l'opérateur.

Opérateur : [Instructions de l'opérateur] Notre première question vient de Todd Thomas de KeyBanc Capital Markets.

Todd Thomas : Quelques questions. Premièrement, concernant – vous avez parlé, Will, du manque d'espace de grand entrepôt sur certains de vos marchés majeurs, y compris Phoenix, où vous avez commencé la construction. Pouvez-vous nous parler de l'impact sur le marché ? Voyez-vous cela se traduire par un pouvoir de fixation des prix, de meilleures discussions sur la croissance prospective des loyers ou une urgence de la part des locataires ? Et ensuite, chercheriez-vous à réduire le risque et à pré-louer ce projet de développement ? Ou pensez-vous qu'il offre de meilleures opportunités de rendement à attendre qu'il soit plus proche de l'achèvement et de la livraison ?

T. Wilson Eglin : Oui, bien sûr. Merci, Todd. Je pense que, comme nous nous y attendions à Phoenix depuis notre dernier appel, les 2 millions de pieds carrés restants dans les bâtiments concurrents ont été loués. Nous sommes donc dans une excellente position pour cette installation que nous avons commencée. Nous avons un prospect avec lequel nous travaillons assez étroitement, mais rien à signaler aujourd'hui. Je pense que nous préférerions pré-louer et réduire le risque de l'investissement et verrouiller un profit, puis passer à autre chose, car il existe d'autres bonnes opportunités dans la réserve foncière. Vous avez mentionné Columbus, c'est une autre qui, selon nous, se présente assez bien pour nous. La demande pour les grands entrepôts se porte très bien. Et pour le moment, nous sommes très optimistes quant au résultat pour Phoenix, c'est sûr.

Todd Thomas : D'accord. Et ensuite, Nathan, vous avez indiqué que 57 % des expirations de 2026 ont été traitées. Cela incluait certaines des activités qui ont eu lieu en avril. Pouvez-vous simplement fournir une mise à jour sur les expirations restantes de 2026 en termes de vos attentes, s'il y a des départs connus ?

James Dudley : Todd, c'est James. Je m'en charge. Nous avons une très bonne activité sur les expirations restantes de 2026 et la majorité desquelles nous nous attendons à renouveler. Nous avons quelques petits départs connus restants. Nous avons un espace de 97 000 pieds carrés dans notre bâtiment multi-locataires à Columbus, où nous nous attendons à ce que le locataire parte. Nous sommes en train de le commercialiser. Nous avons une bonne activité sur celui-ci. Et puis, je vais aborder quelques-unes des nouvelles vacances que nous avons eues aussi.

Nous avons eu le départ de Tampa, les 230 pour lesquels nous avons une activité décente récemment et aussi les 120 qui viennent de partir au premier trimestre également à Greenville-Spartanburg pour lesquels nous avons une très bonne activité. Et puis nous avons aussi un très petit bail à Greenville-Spartanburg de 70 000 pieds carrés dont nous nous attendons à ce que le locataire en parte potentiellement et un autre pour 163 000 pieds carrés à Greenville-Spartanburg qui partira. Donc, de petits départs, une bonne activité sur un marché fort et les choses de Greenville-Spartanburg sont concentrées principalement autour du parc que nous possédons.

Nous avons donc beaucoup de choses différentes que nous pouvons faire là-bas en termes de taille et de déplacement de locataires, nous parlons aux locataires qui sont dans ou autour de cet espace dans le parc actuellement pour voir si certains veulent s'agrandir. Donc, encore une fois, une bonne activité sur cette vacance à venir et la vacance que nous avons eue au premier trimestre.

Todd Thomas : D'accord. C'est utile. Et juste pour finir, je suppose, les 1,8 million de pieds carrés de vacance, cette opportunité dans le portefeuille, vous l'estimez à environ 0,32 $ par action. Y a-t-il quelque chose d'intégré dans les prévisions concernant la location de cet espace vacant qui aurait un impact ou qui est inclus dans les prévisions cette année ?

Brendan Mullinix : Oui. Todd, peut-être que la façon dont je le formulerais, c'est de revenir aux moteurs sous-jacents des prévisions. Et ils sont pratiquement inchangés par rapport à notre appel de résultats du quatrième trimestre. C'est une occupation moyenne du portefeuille à la mi-point d'environ 96,5 %, ce qui est essentiellement en ligne avec où nous avons terminé le T1 ou un peu au-dessus avec une partie de l'activité que nous avons eue en avril. Au point le plus élevé des prévisions, l'occupation moyenne serait de 97 % et au point le plus bas, l'occupation moyenne serait de 96 %.

Opérateur : Notre prochaine question vient de la ligne d'Anthony Paolone de JPMorgan.

Anthony Paolone : Compte tenu des commentaires sur Columbus, quelle est la probabilité que vous lanciez un ou deux projets cette année ?

Brendan Mullinix : C'est Brendan. Rien à annoncer aujourd'hui, mais comme cela a été noté, les fondamentaux à Columbus sont très positifs aujourd'hui. Nous constatons une forte demande de la part des utilisations liées aux centres de données et de la fabrication, ainsi que des moteurs de demande qui existent sur ce marché [inaudible] depuis un certain temps. Pour le moment,