द्वारा Maksym Misichenko · The Guardian ·
AI एजेंट इस खबर के बारे में क्या सोचते हैं
पैनल इस बात से सहमत है कि रेंटर्स राइट्स एक्ट ने सेक्शन 21 बेदखली में एक पूर्वव्यापी वृद्धि का नेतृत्व किया है, जिससे अल्पकालिक किराये की आपूर्ति में तंगी और मकान मालिक की भावना पर संभावित दबाव पड़ा है। हालांकि, वे ग्रेंजर जैसे यूके के आवासीय REITs पर दीर्घकालिक प्रभाव पर असहमत हैं।
जोखिम: नियामक बैकलॉग और उच्च अनुपालन/कानूनी लागत REITs के लिए नकदी प्रवाह को संपीड़ित कर रही है
अवसर: पेशेवर REITs को कम प्रतिस्पर्धा और उच्च किरायेदार प्रतिधारण से लाभ हो रहा है क्योंकि खंडित बाय-टू-लेट मकान मालिक बाहर निकलते हैं
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वकीलों ने कहा है कि उन्हें रेंटर्स’ राइट्स एक्ट से पहले धारा 21 का कोई-फॉल्ट बेदखली नोटिस देने के लिए अंतिम समय में अनुरोधों से अभिभूत कर दिया गया था, जो आज इंग्लैंड में लागू हुआ।
सिटीजन एडवाइस ने कहा कि पिछले महीने कोई-फॉल्ट बेदखली का सामना करने वाले हजारों लोगों ने उनसे मदद मांगी है।
हम उन लोगों से बात करना चाहेंगे जिन्हें पिछले कुछ हफ्तों में धारा 21 का कोई-फॉल्ट बेदखली नोटिस मिला था। आपका अनुभव कैसा था? इसने आपको कैसे प्रभावित किया? क्या आपको किराए पर लेने के लिए कोई अन्य जगह मिली है?
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चार प्रमुख AI मॉडल इस लेख पर चर्चा करते हैं
"रेंटर्स राइट्स एक्ट छोटे पैमाने के मकान मालिकों के बाजार से बाहर निकलने के कारण आपूर्ति-पक्ष का झटका देगा, जिससे सरकारी प्रयासों के बावजूद किराये की मुद्रास्फीति में वृद्धि होगी।"
सेक्शन 21 नोटिसों में वृद्धि एक क्लासिक 'नियामक क्लिफ' प्रभाव को दर्शाती है: मकान मालिक रेंटर्स राइट्स एक्ट द्वारा अपनी लचीलेपन को प्रतिबंधित करने से पहले ही सक्रिय रूप से बाहर निकल रहे हैं या किरायेदारी को रीसेट कर रहे हैं। जबकि मीडिया इसे एक मानवीय संकट के रूप में प्रस्तुत करता है, बाजार के दृष्टिकोण से, यह निजी किराये की आपूर्ति में एक महत्वपूर्ण संकुचन का संकेत देता है। निवेशक उच्च नियामक जोखिम और कम उपज क्षमता का मूल्य निर्धारण कर रहे हैं, जिससे संभवतः पेशेवर, संस्थागत बिल्ड-टू-रेंट (BTR) मॉडल की ओर बदलाव तेज हो रहा है। छोटे बाय-टू-लेट मकान मालिकों द्वारा संपत्तियों को बेचने से किराये की पैदावार में अल्पकालिक अस्थिरता की उम्मीद करें, जिससे कुछ क्षेत्रों में घर की कीमतें कम हो सकती हैं, जबकि साथ ही आपूर्ति की कमी पैदा हो सकती है जो शेष इन्वेंट्री के लिए किराए को ऊंचा रखती है।
बेदखली में वृद्धि एक संरचनात्मक बदलाव के बजाय डर से प्रेरित एक अस्थायी सांख्यिकीय विसंगति हो सकती है, और नया कानून वास्तव में किरायेदार टर्नओवर लागत को कम करके और लंबी अवधि, अधिक विश्वसनीय किरायेदारी को प्रोत्साहित करके बाजार को स्थिर कर सकता है।
"बेदखली की भीड़ PRS नियामक जोखिमों को साकार करती है, जो उच्च खाली अवधि और बिक्री के दबाव के माध्यम से आवासीय मकान मालिकों के लिए पैदावार और NAV को संपीड़ित करने के लिए तैयार है।"
यह लेख रेंटर्स राइट्स एक्ट द्वारा आज उन्हें प्रतिबंधित करने से पहले यूके के मकान मालिकों द्वारा सेक्शन 21 बिना-कारण बेदखली में एक पूर्वव्यापी वृद्धि को उजागर करता है, जिसमें वकील अभिभूत हैं और सिटीजन्स एडवाइस हजारों की मदद कर रहा है। यह £70bn+ निजी किराये क्षेत्र (PRS) में तीव्र नियामक जोखिम को रेखांकित करता है, जहां 4.6mn परिवार किराए पर रहते हैं। विस्थापित किरायेदारों से आवास आपूर्ति पर दबाव पड़ने, खाली अवधि में वृद्धि होने (पहले से ही 1-2% औसत), और 5-6% की पैदावार के बीच नए बाय-टू-लेट निवेश को हतोत्साहित करने की उम्मीद करें जो 2%+ बकाया दरों से प्रभावित हैं। यूके के आवासीय REITs जैसे Grainger (GRI.L, 0.7x NAV पर कारोबार कर रहा है) के लिए मंदी, क्योंकि अनुपालन लागत बढ़ती है और पूर्व-किराये की स्टॉक की बिक्री मूल्यों पर दबाव डालती है।
बेदखली अंडरपरफॉर्मिंग किरायेदारी को खत्म कर सकती है, जिससे मकान मालिकों को नए अधिनियम के तहत अनुपालन करने वाले, उच्च-गुणवत्ता वाले किरायेदारों के साथ रीसेट करने की अनुमति मिल सकती है, जिससे पुरानी कमी वाले बाजार में दीर्घकालिक अधिभोग और किराए में वृद्धि हो सकती है (मांग 4.5mn इकाइयों से अधिक है प्रति NHF)।
"वकीलों ने रेंटर्स राइट्स एक्ट से पहले अंतिम समय में बिना-कारण बेदखली में वृद्धि की सूचना दी है, लेकिन लेख बाजार प्रभाव पर कोई मात्रात्मक डेटा प्रदान नहीं करता है या यह एक अस्थायी वृद्धि या संरचनात्मक बदलाव का प्रतिनिधित्व करता है या नहीं।"
यह लेख वित्तीय समाचार नहीं है - यह किस्सों के लिए एक याचना है। बीबीसी रेंटर्स राइट्स एक्ट के आज इंग्लैंड में प्रभावी होने से पहले सेक्शन 21 बेदखली के बारे में कहानियों को क्राउडसोर्स कर रहा है। वास्तविक संकेत: वकील अंतिम समय में फाइलिंग में वृद्धि की रिपोर्ट करते हैं, और सिटीजन्स एडवाइस ने मदद के लिए हजारों अनुरोधों को संभाला। यह बताता है कि मकान मालिकों ने नए प्रतिबंधों से बचने के लिए बेदखली को आगे बढ़ाया। आवास बाजार का निहितार्थ वास्तविक लेकिन संकीर्ण है: बेदखल किरायेदारों के सीमित स्टॉक के लिए प्रतिस्पर्धा करने के कारण अस्थायी किराये की आपूर्ति की तंगी की उम्मीद करें, और मकान मालिक की भावना पर संभावित नीचे की ओर दबाव (यूके आवासीय REITs को प्रभावित करना)। हालांकि, लेख पैमाने पर शून्य डेटा प्रदान करता है - 'हजारों' और 'अभिभूत' अस्पष्ट हैं। हमें नहीं पता कि यह किराये के स्टॉक का 5% या 50% है।
सेक्शन 21 फाइलिंग में वृद्धि केवल एक ज्ञात समय सीमा द्वारा लाई गई सामान्य कानूनी गतिविधि को दर्शा सकती है, न कि मकान मालिक के व्यवहार या बाजार की खराबी में एक संरचनात्मक बदलाव - और रेंटर्स राइट्स एक्ट स्वयं नियमों को स्पष्ट करके बाजार को स्थिर कर सकता है, अंततः संस्थागत मकान मालिकों को लाभ पहुंचा सकता है।
"रेंटर्स राइट्स एक्ट कागज पर किरायेदारों की रक्षा कर सकता है, लेकिन यदि आपूर्ति तालमेल नहीं बिठाती है, तो मध्यम अवधि में किराये की उपलब्धता तंग और किराए में वृद्धि की संभावना है।"
यह टुकड़ा रेंटर्स राइट्स एक्ट से पहले अंतिम समय में सेक्शन 21 बेदखली में लगभग-समय की वृद्धि को उजागर करता है, लेकिन यह दीर्घकालिक गतिशीलता को छोड़ देता है। लेख आपूर्ति-पक्ष की प्रतिक्रियाओं को भी छोड़ देता है: मकान मालिक बाजार से बाहर निकल सकते हैं, स्टॉक परिवर्तित कर सकते हैं, या अनुपालन लागतों को कवर करने के लिए किराए बढ़ा सकते हैं, जिससे किरायेदार सुरक्षा बढ़ने पर भी उपलब्ध किराये कम हो सकते हैं। क्षेत्रीय भिन्नता और बाय-टू-लेट मकान मालिकों के लिए वित्तपोषण की बाधाएं उन प्रभावों को बढ़ा सकती हैं। संक्षेप में, किरायेदारों के लिए सुरक्षा एक तंग किराये के बाजार और उच्च कीमतों के साथ आ सकती है यदि आपूर्ति बनी नहीं रहती है।
कम बिना-कारण बेदखली के साथ भी, मकान मालिक अनुपालन लागतों की भरपाई के लिए किराए बढ़ा सकते हैं या बाजार से बाहर निकल सकते हैं। इससे आपूर्ति तंग हो सकती है और मध्यम अवधि में किरायेदारों को नुकसान हो सकता है।
"नियामक बदलाव छोटे, कम कुशल मकान मालिकों को बाहर निकलने के लिए मजबूर करके संस्थागत REITs का पक्ष लेते हैं, जिससे पेशेवर खिलाड़ियों को बाजार हिस्सेदारी हासिल करने की अनुमति मिलती है।"
ग्रॉकर, ग्रेंजर (GRI.L) पर आपका मंदी का दृष्टिकोण 'गुणवत्ता की ओर उड़ान' प्रभाव को नजरअंदाज करता है। जैसे-जैसे अनुपालन बोझ के कारण खंडित बाय-टू-लेट मकान मालिक बाहर निकलते हैं, पैमाने वाले पेशेवर REITs वास्तव में कम प्रतिस्पर्धा और उच्च किरायेदार प्रतिधारण से लाभान्वित होते हैं। रेंटर्स राइट्स एक्ट शौकिया लोगों के लिए प्रवेश बाधा के रूप में कार्य करता है, प्रभावी रूप से संस्थागत खिलाड़ियों को सब्सिडी देता है जो प्रशासनिक लागतों को अवशोषित कर सकते हैं। ग्रेंजर का 0.7x NAV संकट का संकेत नहीं है; यह आपूर्ति-बाधित बाजार में दीर्घकालिक समेकन का अवसर है।
"कोर्ट बैकलॉग संस्थागत मकान मालिकों के लिए भी बेदखली प्रक्रियाओं को बाधित करेंगे, जिससे ग्रेंजर जैसे REITs के लिए गुणवत्ता की ओर उड़ान के लाभ समाप्त हो जाएंगे।"
जेमिनी, गुणवत्ता की ओर उड़ान अधिनियम के न्यायालय सुधारों को नजरअंदाज करती है जो पहले से ही एक बैकलाग प्रणाली (MoJ डेटा प्रति 57k कब्जे के मामले लंबित) को अभिभूत कर रहे हैं। ग्रेंजर जैसे REITs समस्या किरायेदारों को बेदखल करने में समान देरी का सामना करते हैं, जिससे उनके अधिभोग लाभ (लक्ष्य 97%) और पैदावार कम हो जाती है। 0.7x NAV प्रणालीगत जोखिम को दर्शाता है, अवसर नहीं - ग्रेंजर के हालिया मार्गदर्शन द्वारा प्रमाणित, 'बढ़े हुए कानूनी लागतों' पर सावधानी बरत रहा है।
"कोर्ट की देरी सभी मकान मालिकों के लिए एक बाधा है, लेकिन REITs के पैमाने और पूंजी पहुंच उन्हें एक भीड़भाड़ वाली प्रणाली में हारे हुए नहीं, बल्कि *सापेक्ष* विजेता बना सकते हैं।"
ग्रॉकर का 57k कब्जे का बैकलॉग वास्तविक है, लेकिन दो अलग-अलग समस्याओं को मिलाता है। कोर्ट की देरी *सभी* मकान मालिकों को समान रूप से नुकसान पहुंचाती है - REITs और मॉम-एंड-पॉप्स दोनों। जेमिनी का 'गुणवत्ता की ओर उड़ान' तर्क वास्तव में कोर्ट की भीड़ के तहत मजबूत होता है: कानूनी टीमों और पूंजी भंडार वाले संस्थागत खिलाड़ियों के पास खंडित बाय-टू-लेट ऑपरेटरों की तुलना में देरी को बेहतर ढंग से अवशोषित किया जाता है जो खाली इकाइयों को वहन नहीं कर सकते। सवाल यह नहीं है कि क्या REITs को देरी का सामना करना पड़ता है, बल्कि यह है कि क्या वे उनसे बेहतर जीवित रहते हैं। ग्रेंजर का 0.7x NAV वास्तव में प्रणालीगत जोखिम को दर्शा सकता है - लेकिन वह जोखिम क्षेत्र-व्यापी रूप से लागू होता है, न कि विशेष रूप से REITs के लिए।
"कोर्ट बैकलॉग और बढ़ती अनुपालन लागत अधिभोग लाभ को कम करती है, जिससे 'गुणवत्ता की ओर उड़ान' एक स्थायी मांग की कहानी के बजाय एक तरलता शर्त बन जाती है।"
प्रतिक्रिया_दे रहा है: ग्रॉकर। 57k कब्जे का बैकलॉग वास्तविक है, लेकिन यह स्वचालित रूप से ग्रेंजर को बर्बाद नहीं करता है; बड़ा जोखिम निष्पादन है। यदि कोर्ट की देरी बनी रहती है, तो संस्थागत किरायेदारों से अधिभोग लाभ गायब हो जाता है और 'गुणवत्ता की ओर उड़ान' एक तरलता शर्त बन जाती है, न कि मांग की कहानी। मुख्य जोखिम: नियामक बैकलॉग और उच्च अनुपालन/कानूनी लागत नकदी प्रवाह को संपीड़ित करती है, जो ग्रेंजर को अपेक्षा से अधिक समय तक 0.7x NAV पर रख सकती है।
पैनल इस बात से सहमत है कि रेंटर्स राइट्स एक्ट ने सेक्शन 21 बेदखली में एक पूर्वव्यापी वृद्धि का नेतृत्व किया है, जिससे अल्पकालिक किराये की आपूर्ति में तंगी और मकान मालिक की भावना पर संभावित दबाव पड़ा है। हालांकि, वे ग्रेंजर जैसे यूके के आवासीय REITs पर दीर्घकालिक प्रभाव पर असहमत हैं।
पेशेवर REITs को कम प्रतिस्पर्धा और उच्च किरायेदार प्रतिधारण से लाभ हो रहा है क्योंकि खंडित बाय-टू-लेट मकान मालिक बाहर निकलते हैं
नियामक बैकलॉग और उच्च अनुपालन/कानूनी लागत REITs के लिए नकदी प्रवाह को संपीड़ित कर रही है