LXP Industrial (LXP) Transkrip Panggilan Pendapatan Q1 2026

Sumber gambar: The Motley Fool.

TANGGAL

Rabu, 29 April 2026, pukul 08:30 ET

PESERTA PANGGILAN

- Ketua dan Chief Executive Officer — T. Wilson Eglin

- Chief Financial Officer — Nathan Brunner

- Chief Investment Officer — Brendan Mullinix

- Wakil Presiden Eksekutif dan Direktur Manajemen Aset — James Dudley

- Hubungan Investor — Heather Gentry

Butuh kutipan dari analis Motley Fool? Email [email protected]

Transkrip Panggilan Konferensi Lengkap

Heather Gentry: Terima kasih, operator. Selamat datang di Panggilan Konferensi dan Webcast Pendapatan Kuartal Pertama 2026 LXP Industrial Trust. Rilis pendapatan didistribusikan pagi ini dan baik rilis maupun suplemen triwulanan tersedia di situs web kami di Bagian Investor dan akan diajukan ke SEC dalam Formulir 8-K. Pernyataan tertentu yang dibuat selama panggilan konferensi ini mengenai peristiwa di masa depan dan hasil yang diharapkan dapat merupakan pernyataan berwawasan ke depan dalam arti Private Securities Litigation Reform Act of 1995. LXP percaya bahwa pernyataan ini didasarkan pada asumsi yang masuk akal.

Namun, faktor dan risiko tertentu, termasuk yang termasuk dalam siaran pers pendapatan hari ini dan yang dijelaskan dalam laporan yang diajukan LXP ke SEC dari waktu ke waktu dapat menyebabkan hasil aktual LXP berbeda secara material dari yang diungkapkan atau tersirat oleh pernyataan tersebut. Kecuali diwajibkan oleh hukum, LXP tidak berkewajiban untuk memperbarui pernyataan berwawasan ke depan apa pun. Dalam siaran pers pendapatan dan paket pengungkapan suplemen triwulanan, LXP telah merekonsiliasi semua ukuran keuangan non-GAAP ke ukuran GAAP yang paling dapat dibandingkan. Setiap referensi dalam dokumen ini ke FFO perusahaan yang disesuaikan mengacu pada dana operasional perusahaan yang disesuaikan yang tersedia untuk semua pemegang ekuitas dan pemegang unit secara dilusian penuh.

Ukuran kinerja operasional investasi individu tidak dimaksudkan untuk dilihat sebagai ukuran numerik kinerja keuangan historis atau masa depan LXP, posisi keuangan atau arus kas. Pada panggilan hari ini, Will Eglin, Ketua dan CEO; dan Nathan Brunner, CFO, akan memberikan pembaruan bisnis terbaru dan komentar tentang hasil kuartal pertama. Brendan Mullinix, CIO; dan James Dudley, Wakil Presiden Eksekutif dan Direktur Manajemen Aset, akan tersedia untuk bagian tanya jawab panggilan ini. Saya sekarang akan menyerahkan panggilan kepada Will.

T. Wilson Eglin: Terima kasih, Heather, dan selamat pagi semuanya. Mengikuti eksekusi yang berhasil dari inisiatif strategis utama kami pada tahun 2025, termasuk memperkuat neraca kami, meningkatkan hunian, dan menyelesaikan kekosongan besar kami. Tahun ini, kami terutama berfokus pada penciptaan nilai di bank lahan kami dan mengatasi kedaluwarsa jangka pendek dan kekosongan yang ada. Kami telah mengeksekusi 3,2 juta kaki persegi sewa baru dan pembaruan sewa hingga saat ini, yang disorot oleh hasil yang sukses di fasilitas kami seluas 1,1 juta kaki persegi di pasar Greenville-Spartanburg. Selain itu, kami menyewakan lebih dari 300.000 kaki persegi kekosongan dan memperpanjang sewa fasilitas seluas 850.000 kaki persegi di San Antonio selama 10 tahun.

Fundamental industri terus bergerak ke arah yang benar dengan penyerapan bersih kuartal pertama AS sekitar 40 juta kaki persegi, mewakili kuartal pertama terkuat dalam 3 tahun. Pasar target kami menyumbang sekitar 29 juta kaki persegi atau 72% dari penyerapan bersih AS, menunjukkan kekuatan berkelanjutan di pasar kami, terutama di Phoenix, Indianapolis, Houston, Dallas-Fort Worth, Atlanta, dan Columbus. Tren positif ini tercermin dalam momentum penyewaan kami yang kuat hingga saat ini serta saluran kami di masa depan di mana kami sedang dalam diskusi aktif tentang 7,4 juta kaki persegi pengembangan dan penyewaan pembangunan kembali kekosongan dan kedaluwarsa hingga 2027. Aktivitas penyewaan terus menjadi yang terkuat untuk fasilitas berformat besar, terutama untuk yang berukuran 1 juta kaki persegi atau lebih.

Kami juga melihat peningkatan permintaan dari penyewa terkait pusat data dan pemasok manufaktur serta industri di pasar kami. Volume penyewaan sebesar 1,8 juta kaki persegi selama kuartal ini termasuk perpanjangan di fasilitas kami seluas 1,1 juta kaki persegi di Greenville-Spartanburg, yang menambah nilai yang cukup besar. Kami memperbarui sewa ini selama 4 tahun tambahan hingga 2031, mengikuti sewa 2 tahun awal yang ditandatangani pada Mei 2025. Perpanjangan ini meningkatkan hasil stabilisasi kas awal 8% pada proyek pengembangan dengan sewa kas baru yang mewakili peningkatan 5% di atas sewa sebelumnya dan kenaikan sewa tahunan 3%. Pada sisa 700.000 kaki persegi yang kami sewakan selama kuartal ini, kami mencapai peningkatan sewa dasar dan berbasis kas masing-masing sebesar 34% dan 24%.

Konstruksi sedang berlangsung di proyek pengembangan Phoenix kami seluas 1,2 juta kaki persegi yang kami umumkan pada panggilan triwulanan terakhir kami. Sejak itu, sisa 2 juta kaki persegi di West Valley telah disewakan, sehingga tidak ada bangunan berukuran satu juta kaki persegi yang saat ini tersedia di pasar. Kami sedang dalam diskusi dengan calon penyewa, dan kami berada dalam posisi yang baik jika mereka melanjutkan dengan sewa di pasar West Valley mengingat pasokan bangunan berukuran satu juta kaki persegi yang terbatas. Kami sedang mengevaluasi peluang pengembangan lain di bank lahan kami, termasuk di Columbus, di mana kami memiliki 69 hektar di situs lahan Aetna kami, yang dapat mendukung 3 fasilitas dengan total sekitar 1,25 juta kaki persegi.

Dalam 12 bulan terakhir, penyerapan bersih di pasar Columbus adalah 10 juta kaki persegi, menghasilkan penurunan kekosongan lebih dari 300 basis poin. Columbus terus menjadi pasar distribusi yang kuat dengan permintaan yang meningkat di semua ukuran produk, terutama di ruang berformat besar dan telah melihat masuknya aktivitas penyewa yang mendukung fasilitas pusat data dan manufaktur canggih. Sejauh kami melanjutkan proyek pengembangan di masa depan, kami bermaksud untuk mendanainya melalui penjualan aset oportunistik di pasar non-target kami. Seperti yang telah kami catat sebelumnya, aktivitas akuisisi akan selektif dan akan didanai melalui transaksi pertukaran 1031 untuk menunda keuntungan dari pelepasan.

Saya sekarang akan menyerahkan panggilan kepada Nathan, yang akan memberikan gambaran yang lebih rinci tentang keuangan, aktivitas penyewaan, dan neraca kami.

Nathan Brunner: Terima kasih, Will. FFO perusahaan kami yang disesuaikan pada kuartal pertama adalah sekitar $47 juta atau $0,80 per saham biasa dilusian, mewakili pertumbuhan 2,6% dibandingkan kuartal pertama 2025. Pertumbuhan NOI same-store adalah 2% untuk kuartal ini, yang sejalan dengan ekspektasi kami. Portofolio stabil kami adalah 96,6% disewakan pada akhir kuartal dan 97,1% disewakan secara proforma untuk sewa baru yang ditandatangani pada bulan April, sejalan dengan akhir tahun 2025.

Kami mempertahankan panduan kisaran FFO perusahaan yang disesuaikan tahun 2026 sebesar $3,22 hingga $3,37 per saham biasa dan panduan kisaran pertumbuhan NOI same-store tahun 2026 sebesar 1,5% hingga 2,5% sehubungan dengan laju pertumbuhan same-store untuk sisa tahun ini, kami mengantisipasi bahwa pertumbuhan NOI same-store kuartal kedua akan lebih rendah dari kuartal pertama, mencerminkan dampak keluarnya penyewa pada kuartal pertama dan waktu dimulainya sewa untuk sewa baru yang ditandatangani hingga saat ini. Sewa baru ini diharapkan berkontribusi pada pertumbuhan NOI same-store yang lebih tinggi di paruh kedua tahun ini. G&A pada kuartal pertama adalah sekitar $10,3 juta, dengan G&A setahun penuh 2026 diharapkan berada dalam kisaran $39 juta hingga $41 juta.

Beralih ke penyewaan. Kami terus membuat kemajuan yang baik pada kedaluwarsa tahun 2026 dan telah menangani sekitar 3,7 juta kaki persegi atau 57% dari total gulungan sewa tahun 2026 dengan peningkatan sewa kas rata-rata sekitar 25%, tidak termasuk 2 pembaruan sewa tetap. Will menyoroti beberapa sewa yang lebih besar yang kami eksekusi hingga saat ini, dan saya akan membahas beberapa hasil penyewaan penting lainnya. Selama kuartal ini, kami memperbarui 352.000 kaki persegi di fasilitas kami seluas 640.000 kaki persegi di Charlotte, North Carolina untuk jangka waktu 3 tahun dengan kenaikan tahunan 3,5%, mewakili peningkatan sewa kas sebesar 42%. Kami secara aktif memasarkan sisa 288.000 kaki persegi properti, yang berakhir pada Oktober 2026.

Setelah akhir kuartal, kami memperpanjang sewa dengan penyewa yang menempati 270.000 kaki persegi di fasilitas multi-penyewa kami di pasar Savannah, yang berakhir pada 30 Juli. Perpanjangan sewa 10 tahun dengan kenaikan tahunan 3% mewakili peningkatan sewa kas sebesar 19% di atas sewa sebelumnya. Sehubungan dengan kedaluwarsa tahun 2027, setelah kuartal ini, kami memperpanjang sewa di fasilitas kami seluas 850.000 kaki persegi di San Antonio untuk jangka waktu sewa 10 tahun dengan kenaikan tahunan 2,75%. Perpanjangan sewa dimulai pada Mei 2027 dengan peningkatan sewa kas sebesar 25%. Kami didorong oleh diskusi aktif yang sedang berlangsung tentang 4,6 juta kaki persegi dari gulungan sewa tahun 2026 dan 2027, termasuk beberapa fasilitas kami yang lebih besar.

Kami telah menyewakan 330.000 kaki persegi kekosongan hingga saat ini. Selama kuartal ini, kami menyewakan 85.000 kaki persegi di Indianapolis kepada penyewa yang terlibat dalam pengembangan pusat data, mencapai peningkatan sewa kas sebesar 34%. Setelah kuartal ini, kami menyewakan fasilitas kami seluas 250.000 kaki persegi di pasar Houston untuk jangka waktu 7 tahun dengan kenaikan tahunan 3,75%. Sewa Houston baru dimulai pada bulan Juni dan mewakili peningkatan sewa kas sebesar 25%. Neraca LXP tetap dalam kondisi baik dengan utang bersih terhadap EBITDA yang disesuaikan tahunan sebesar 5,1x pada akhir kuartal. Kami memiliki kas sebesar $1,3 miliar di neraca pada akhir kuartal, dan fasilitas kredit bergulir kami sebesar $600 juta tidak ditarik dan tersedia sepenuhnya.

Seperti yang kami soroti pada panggilan terakhir kami, penataan ulang fasilitas kredit bergulir kami sebesar $600 juta dan pinjaman berjangka sebesar $250 juta pada bulan Januari memperpanjang profil jatuh tempo utang perusahaan dan mengurangi biaya bunga, lebih memperkuat neraca dan memberikan fleksibilitas keuangan. Terakhir, kami membeli kembali 325.000 saham pada kuartal ini dengan harga rata-rata $48,70 per saham. Dengan itu, saya akan menyerahkan panggilan kembali kepada Will.

T. Wilson Eglin: Terima kasih, Nathan. Singkatnya, kami senang dengan hasil kuartal pertama dan hasil penyewaan kami yang kuat hingga saat ini. Saat kami bergerak sepanjang tahun, kami akan tetap fokus pada eksekusi prioritas strategis kami, termasuk penempatan modal yang disiplin, mengejar peluang pertumbuhan yang meningkatkan nilai, menyewakan proyek spekulatif Phoenix kami dan kekosongan yang tersisa, serta mendorong pertumbuhan sewa mark-to-market. Seiring pasar penyewaan terus membaik, kami yakin bahwa saluran penyewaan kami di masa depan yang lebih dari 7 juta kaki persegi akan menghasilkan banyak hasil penyewaan yang menarik yang menghasilkan hasil mark-to-market yang kuat. Dengan itu, saya akan menyerahkan panggilan kembali kepada operator.

Operator: Pertanyaan pertama kami datang dari jalur Todd Thomas dengan KeyBanc Capital Markets.

Todd Thomas: Beberapa pertanyaan. Satu, tentang -- Anda berbicara Will, tentang kurangnya ruang besar di beberapa pasar utama Anda, termasuk Phoenix, di mana Anda memulai pembangunan. Bisakah Anda berbicara tentang bagaimana itu memengaruhi pasar? Apakah Anda melihat itu diterjemahkan menjadi kekuatan harga, diskusi yang lebih baik seputar pertumbuhan sewa prospektif atau urgensi dari penyewa? Dan kemudian apakah Anda akan melihat untuk semacam mengurangi risiko dan pra-menyewakan proyek pengembangan itu? Atau apakah Anda pikir itu mungkin memberikan peluang pengembalian yang lebih baik untuk menahan diri sampai lebih dekat dengan penyelesaian dan pengiriman?

T. Wilson Eglin: Ya, tentu. Terima kasih, Todd. Saya pikir seperti yang kami harapkan di Phoenix sejak panggilan terakhir kami, 2 juta kaki persegi terakhir dari bangunan kompetitif telah disewakan. Jadi kami pada dasarnya berada dalam posisi yang bagus pada fasilitas yang telah kami mulai. Kami memang memiliki prospek yang sedang kami kerjakan cukup dekat, tetapi belum ada yang bisa dilaporkan hari ini. Saya pikir kami lebih suka pra-menyewakan dan mengurangi risiko investasi dan mengunci keuntungan lalu melanjutkan karena ada peluang bagus lainnya di bank lahan. Anda menyebutkan Columbus, itu adalah satu lagi yang kami pikir cukup baik untuk kami. Permintaan besar sangat baik. Dan saat ini, kami cukup optimis tentang hasil Phoenix pastinya.

Todd Thomas: Oke. Dan kemudian, Nathan, Anda menunjukkan 57% dari kedaluwarsa tahun 26 telah ditangani. Saya pikir itu termasuk beberapa aktivitas yang terjadi pada bulan April. Bisakah Anda memberikan pembaruan tentang sisa kedaluwarsa tahun 26 dalam hal ekspektasi Anda di sana, jika ada keluarnya penyewa yang diketahui?

James Dudley: Todd, ini James. Saya akan mengambilnya. Kami memiliki aktivitas yang sangat baik pada sisa tahun 2026 dan sebagian besar kami harapkan untuk diperpanjang. Kami memang memiliki beberapa keluarnya penyewa kecil yang diketahui yang tersisa. Kami memiliki ruang seluas 97.000 kaki persegi di gedung multi-penyewa kami di Columbus, di mana kami mengharapkan penyewa untuk pindah. Kami sedang memasarkan itu untuk disewakan. Kami memiliki aktivitas yang baik pada yang itu. Dan kemudian saya akan menyentuh beberapa kekosongan baru yang kami miliki juga.

Kami memiliki keluarnya penyewa Tampa, 230 yang kami miliki aktivitas yang cukup baik baru-baru ini dan juga 120 yang baru saja keluar pada kuartal pertama juga di Greenville-Spartanburg yang kami miliki aktivitas yang sangat baik. Dan kemudian kami juga memiliki sewa yang sangat kecil di Greenville-Spartanburg seluas 70.000 kaki persegi yang kami harapkan penyewa berpotensi pindah dan satu lagi seluas 163.000 kaki persegi di Greenville-Spartanburg yang pindah. Jadi keluarnya penyewa kecil, aktivitas yang baik di pasar yang kuat dan hal-hal Greenville-Spartanburg sebagian besar terkonsentrasi di sekitar taman yang kami miliki.

Jadi kami memiliki banyak hal berbeda yang dapat kami lakukan dari perspektif ukuran dan memindahkan penyewa, kami berbicara dengan penyewa yang berada di dalam atau di sekitar ruang itu di taman saat ini mencoba mencari tahu apakah ada yang ingin berekspansi. Jadi sekali lagi, aktivitas yang baik pada kekosongan yang akan datang dan kekosongan yang kami miliki pada kuartal pertama.

Todd Thomas: Oke. Itu membantu. Dan terakhir, saya kira, 1,8 juta kaki persegi kekosongan, peluang itu dalam portofolio, Anda memperkirakannya sekitar $0,32 per saham. Apakah ada sesuatu yang tertanam dalam panduan terkait penyewaan ruang kosong itu yang akan memengaruhi atau yang termasuk dalam panduan tahun ini?

Brendan Mullinix: Ya. Todd, mungkin cara saya membingkainya adalah kembali ke pendorong dasar panduan. Dan mereka sebagian besar tidak berubah dibandingkan dengan panggilan pendapatan Q4 kami. Itu adalah hunian rata-rata untuk portofolio di titik tengah adalah sekitar 96,5% yang pada dasarnya sejalan dengan di mana kami menyelesaikan Q1 atau sedikit di atas itu dengan beberapa aktivitas yang kami miliki pada bulan April. Pada batas atas panduan, hunian rata-rata adalah 97% dan pada batas bawah, hunian rata-rata adalah 96%.

Operator: Pertanyaan berikutnya datang dari jalur Anthony Paolone dengan JPMorgan.

Anthony Paolone: Mengingat komentar tentang Columbus, seberapa besar kemungkinan Anda akan memulai satu atau dua proyek tahun ini?

Brendan Mullinix: Ini Brendan. Belum ada yang bisa diumumkan hari ini, tetapi seperti yang telah dicatat, fundamental di Columbus sangat positif saat ini. Kami telah melihat banyak permintaan dari penggunaan terkait pusat data dan manufaktur serta pendorong permintaan yang telah ada di pasar [tidak terdiferensiasi] itu untuk beberapa waktu. Saat ini,