LXPインダストリアル (LXP) 2026年第1四半期決算電話会議トランスクリプト

画像ソース：The Motley Fool。

日付

2026年4月29日（水）午前8時30分（東部標準時）

通話参加者

- 会長兼最高経営責任者 — T. Wilson Eglin

- 最高財務責任者 — Nathan Brunner

- 最高投資責任者 — Brendan Mullinix

- 執行副社長兼資産管理ディレクター — James Dudley

- 投資家対応 — Heather Gentry

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会議通話全文トランスクリプト

Heather Gentry: オペレーター、ありがとうございます。LXP Industrial Trust 2026年第1四半期決算説明会およびウェブキャストへようこそ。決算リリースは本日午前中に配布され、リリースと四半期補足資料は当社のウェブサイトの投資家セクションで入手可能であり、SECにForm 8-Kとして提出されます。本説明会中に、将来の出来事および予想される結果に関してなされた特定の記述は、1995年証券訴訟改革法（Private Securities Litigation Reform Act of 1995）の意味における将来の見通しに関する記述を構成する可能性があります。LXPは、これらの記述が合理的な仮定に基づいていると信じています。

しかしながら、本日発表された決算プレスリリースに含まれるものや、LXPが随時SECに提出する報告書に記載されているものを含む特定の要因およびリスクにより、LXPの実際の結果は、かかる記述で表明または示唆されたものと大きく異なる可能性があります。法律で要求される場合を除き、LXPは将来の見通しに関する記述を更新する義務を負いません。決算プレスリリースおよび四半期補足開示パッケージにおいて、LXPはすべての非GAAP財務指標を最も直接的に比較可能なGAAP指標に照合しました。これらの文書における調整後会社FFOへの言及は、希薄化後株式数ベースで、すべてのエクイティホルダーおよびユニットホルダーが利用可能な調整後会社FFO（Funds From Operations）を指します。

個々の投資の事業運営実績指標は、LXPの過去または将来の財務実績、財務状況、またはキャッシュフローの数値的尺度を示すことを意図したものではありません。本日の電話会議では、会長兼CEOのWill Eglinと、CFOのNathan Brunnerが、最近の事業アップデートと第1四半期の結果に関するコメントを提供します。CIOのBrendan Mullinixと、執行副社長兼資産管理ディレクターのJames Dudleyが、本電話会議の質疑応答セッションで対応いたします。それでは、Willに交代します。

T. Wilson Eglin: Heather、ありがとうございます。皆さん、おはようございます。2025年にバランスシートの強化、稼働率の向上、大型空室の解消を含む主要な戦略的イニシアチブを成功裏に実行した後、今年は主に土地銀行の価値創造と、短期的な満期および既存の空室への対応に注力しています。今年に入ってから、320万平方フィートの新賃貸契約および賃貸契約更新を実行しました。特に、グリーンビル・スパータンバーグ市場にある110万平方フィートの施設での成功が際立っています。さらに、30万平方フィート超の空室を賃貸し、サンアントニオにある85万平方フィートの施設の賃貸契約を10年間延長しました。

工業用不動産のファンダメンタルズは引き続き正しい方向に進んでおり、第1四半期の米国の純吸収量は約4,000万平方フィートで、過去3年間で最も強い第1四半期となりました。当社のターゲット市場は、米国の純吸収量の約2,900万平方フィート、つまり72%を占めており、特にフェニックス、インディアナポリス、ヒューストン、ダラス・フォートワース、アトランタ、コロンバスの市場における継続的な強さを示しています。これらの好調なトレンドは、今年に入ってからの強力な賃貸活動の勢い、および2027年までの開発・再開発賃貸、空室、満期の740万平方フィートについて積極的に協議中の将来パイプラインに反映されています。賃貸活動は、特に100万平方フィート以上の大型施設で引き続き最も活発です。

また、当社の市場では、データセンター関連のテナントおよび製造業のサプライヤーや産業からの需要が増加していることも見て取れます。四半期の賃貸量は180万平方フィートに達し、グリーンビル・スパータンバーグの110万平方フィートの施設での賃貸契約延長が含まれており、かなりの価値が加わりました。当初2025年5月に締結された2年間の賃貸契約に続き、この賃貸契約を2031年までさらに4年間更新しました。この延長により、開発プロジェクトの当初のキャッシュ安定利回りが8%向上し、新しいキャッシュ賃料は以前の賃料から5%増加し、年率3%の賃料上昇となりました。四半期中に賃貸した残りの70万平方フィートでは、それぞれ34%および24%の基本賃料およびキャッシュベース賃料の増加を達成しました。

昨四半期の電話会議で発表したフェニックスの開発プロジェクト（120万平方フィート）の建設が進行中です。それ以来、ウェストバレーの残りの200万平方フィートは賃貸され、現在市場には100万平方フィートの空きビルはありません。当社は潜在的なテナントと協議中であり、100万平方フィートのビルの供給が限られているウェストバレー市場において、彼らが賃貸契約を進めた場合、当社は有利な立場にあります。コロンバスを含む土地銀行内の他の開発機会を評価しており、コロンバスでは、Aetnaの土地サイトに69エーカーを保有しており、合計約125万平方フィートの3施設を収容できます。

過去12ヶ月間、コロンバス市場の純吸収量は1,000万平方フィートに達し、空室率は300ベーシスポイント以上低下しました。コロンバスは引き続き強力な流通市場であり、特に大型スペースの需要が増加しており、データセンターおよび先進製造施設をサポートするテナント活動の流入が見られます。将来の開発プロジェクトを進める場合、ターゲット市場外の資産売却の機会を通じて資金調達する予定です。以前にも述べたように、買収活動は慎重に行われ、処分による利益繰延のために1031交換取引を通じて資金調達されます。

それでは、財務、賃貸活動、およびバランスシートの詳細な概要を説明するNathanに交代します。

Nathan Brunner: ありがとう、Will。第1四半期の調整後会社FFOは約4,700万ドル、または希薄化後普通株1株あたり0.80ドルで、2025年第1四半期と比較して2.6%の成長となりました。同店NOI成長率は四半期で2%で、予想通りでした。当社の安定化ポートフォリオは、四半期末時点で96.6%が賃貸されており、4月に締結された新規賃貸契約を考慮したプロフォーマでは97.1%が賃貸されており、2025年末と同水準です。

2026年の調整後会社FFOガイダンス範囲である1株あたり3.22ドルから3.37ドル、および2026年の同店NOI成長率ガイダンス範囲である1.5%から2.5%を維持します。今年度後半の同店成長率の推移に関しては、第2四半期の同店NOI成長率は第1四半期よりも低くなると予想されます。これは、第1四半期の退去の影響と、今年度中に締結された新規賃貸契約の開始時期を反映したものです。これらの新規賃貸契約は、今年後半の同店NOI成長率の向上に貢献すると予想されます。第1四半期のG&Aは約1,030万ドルで、2026年度通期のG&Aは3,900万ドルから4,100万ドルの範囲になると予想されます。

賃貸について説明します。2026年の満期物件への対応は順調に進んでおり、総賃貸ロールの57%にあたる約370万平方フィートに対応済みです。平均キャッシュ賃料増加率は、固定賃料更新2件を除き、約25%です。Willは今年度中に締結されたいくつかの大型賃貸契約について言及しましたが、私はその他の注目すべき賃貸結果をいくつか紹介します。四半期中、ノースカロライナ州シャーロットにある64万平方フィートの施設の一部である35.2万平方フィートを、3.5%の年次昇給付きで3年間の契約で更新しました。これは、キャッシュ賃料の42%増加に相当します。当社は、2026年10月に満期を迎える同物件の残りの28.8万平方フィートを積極的にマーケティングしています。

四半期後、サバンナ市場にあるマルチテナント施設に入居しているテナントとの間で、7月30日に満期を迎える賃貸契約を延長しました。3%の年次昇給付きの10年間の賃貸契約延長は、以前の賃料から19%のキャッシュ賃料増加に相当します。2027年の満期に関して、四半期後、サンアントニオにある85万平方フィートの施設の賃貸契約を、2.75%の年次昇給付きの10年間の賃貸契約期間で延長しました。この賃貸契約延長は2027年5月に開始され、キャッシュ賃料は25%増加します。2026年および2027年の賃貸ロールの460万平方フィートについて進行中の活発な協議、特にいくつかの大型施設について、当社は前向きに捉えています。

今年に入ってから、空室面積33万平方フィートを賃貸しました。四半期中、インディアナポリスでデータセンター開発に関わるテナントに8.5万平方フィートを賃貸し、34%のキャッシュ賃料増加を達成しました。四半期後、ヒューストン市場にある25万平方フィートの施設を、3.75%の年次昇給付きで7年間の契約で賃貸しました。新しいヒューストンの賃貸契約は6月に開始され、キャッシュ賃料は25%増加します。LXPのバランスシートは引き続き良好な状態にあり、四半期末のネットデット対年換算調整後EBITDAは5.1倍でした。四半期末のバランスシートには13億ドルの現金があり、6億ドルの回転信用枠は未引当で全額利用可能でした。

前回の電話会議で強調したように、1月に6億ドルの回転信用枠と2億5,000万ドルのタームローンを再編成したことで、会社の負債満期プロファイルが延長され、金利コストが削減され、バランスシートがさらに強化され、財務上の柔軟性が向上しました。最後に、四半期中に325,000株を平均価格48.70ドルで買い戻しました。それでは、Willに交代します。

T. Wilson Eglin: ありがとう、Nathan。要約すると、第1四半期の結果と今年度に入ってからの強力な賃貸実績に満足しています。今年を通して、規律ある資本配分、価値向上に資する成長機会の追求、フェニックスのスペキュレーションプロジェクトおよび残りの空室の賃貸、市場価格での賃料上昇の推進を含む戦略的優先事項の実行に引き続き注力していきます。賃貸市場が改善し続ける中、700万平方フィートを超える将来の賃貸パイプラインが、強力な市場価格での賃料上昇を生み出す数多くの魅力的な賃貸成果につながると確信しています。それでは、オペレーターに交代します。

Operator: [オペレーターの指示] 最初のご質問は、KeyBanc Capital MarketsのTodd Thomas様です。

Todd Thomas: いくつか質問があります。まず、Willさん、フェニックスを含む主要市場の一部で大型物件の空きがないことについてお話しされましたが、フェニックスでは着工されました。それが市場にどのような影響を与えているか教えていただけますか？それが価格決定力、将来の賃料上昇に関するより良い議論、またはテナントからの緊急性につながっているとお考えですか？また、開発プロジェクトのリスクを軽減し、事前賃貸を検討されますか？それとも、完成・引き渡しに近づくまで待つ方が、より良い収益機会が得られるとお考えですか？

T. Wilson Eglin: はい、もちろんです。ありがとうございます、Todd。フェニックスでは、前回の電話会議で予想した通り、競合する200万平方フィートのビルがすべて賃貸されました。したがって、着工したこの施設については、非常に有利な状況にあります。現在、非常に密接に協力している見込み客がいますが、現時点で報告することはありません。投資のリスクを軽減し、利益を確定してから次に進むために、事前賃貸をしたいと考えています。なぜなら、土地銀行には他にも良い機会があるからです。コロンバスについても言及されましたが、これも当社にとって非常に有利になると考えているもう一つの機会です。大型物件の需要は非常に好調です。そして現時点では、フェニックスの結果については間違いなく非常に楽観的です。

Todd Thomas: わかりました。次に、Nathanさん、26年の満期物件の57%に対応済みとのことですが、これには4月に発生した活動も含まれていると思います。残りの26年の満期物件について、既知の退去があるかどうかを含め、ご期待をお聞かせいただけますか？

James Dudley: Todd、Jamesです。私が担当します。2026年の残りの物件については非常に活発な活動があり、その大部分は更新されると予想しています。残っている既知の小規模な退去がいくつかあります。コロンバスのマルチテナントビルにある97,000平方フィートのスペースについて、テナントが退去すると予想しています。現在、そのスペースを賃貸中です。そちらについても活発な活動があります。また、新規の空室についてもいくつか触れますと、タンパの退去物件（23万平方フィート）については最近、かなりの活動があり、また、グリーンビル・スパータンバーグで第1四半期に退去した12万平方フィートの物件についても、非常に活発な活動があります。さらに、グリーンビル・スパータンバーグには7万平方フィートの非常に小規模な賃貸契約があり、テナントが退去する可能性があると予想しています。また、グリーンビル・スパータンバーグにはさらに16.3万平方フィートの物件があり、テナントが退去します。したがって、小規模な退去ですが、強力な市場での活発な活動があり、グリーンビル・スパータンバーグの物件は主に当社が所有するパーク内に集中しています。

そのため、規模の観点から、またテナントを移動させることから、様々なことができます。現在パーク内にいる、またはその近隣にいるテナントと話し合い、拡張を希望するテナントがいるかどうかを確認しています。したがって、今後の満期物件および第1四半期の空室物件については、引き続き活発な活動があります。

Todd Thomas: わかりました。参考になります。最後に、ポートフォリオ内の180万平方フィートの空き物件の機会は、1株あたり約0.32ドルと推定されています。この空きスペースの賃貸に関するガイダンスに、今年中に影響を与える、またはガイダンスに含まれるものはありますか？

Brendan Mullinix: はい、Todd。おそらく、ガイダンスの根底にある要因に戻って説明すると、Q4決算説明会からほとんど変更はありません。ポートフォリオの平均稼働率は、中間値で約96.5%で、これは第1四半期末の水準とほぼ同等か、4月の活動を考慮するとそれ以上です。ガイダンスの上限では、平均稼働率は97%、下限では96%となります。

Operator: 次のご質問は、JPMorganのAnthony Paolone様です。

Anthony Paolone: コロンバスに関するコメントを踏まえると、今年中に1つか2つのプロジェクトを開始する可能性はどのくらいですか？

Brendan Mullinix: Brendanです。現時点で発表できることはありませんが、指摘されているように、コロンバスのファンダメンタルズは現在非常に好調です。データセンター関連の用途と製造業の両方から多くの需要が見られ、また、この[聞き取れない]市場で長年存在している需要ドライバーもあります。現時点では、