LXP Industrial (LXP) Wynik finansowy za I kwartał 2026 r. – Transkrypcja rozmowy o wynikach

Źródło obrazu: The Motley Fool.

DATA

Środa, 29 kwietnia 2026 r., godz. 8:30 czasu wschodniego

UCZESTNICY ROZMOWY

- Przewodniczący i Dyrektor Generalny — T. Wilson Eglin

- Dyrektor Finansowy — Nathan Brunner

- Dyrektor ds. Inwestycji — Brendan Mullinix

- Wiceprezes Zarządu i Dyrektor ds. Zarządzania Aktywami — James Dudley

- Relacje Inwestorskie — Heather Gentry

Potrzebujesz cytatu od analityka Motley Fool? Napisz na adres [email protected]

Pełna transkrypcja rozmowy konferencyjnej

Heather Gentry: Dziękuję, operatorze. Witamy na rozmowie konferencyjnej i transmisji internetowej dotyczącej wyników finansowych LXP Industrial Trust za pierwszy kwartał 2026 roku. Informacja o wynikach została rozesłana dziś rano, a zarówno informacja, jak i kwartalny suplement są dostępne na naszej stronie internetowej w sekcji Inwestorzy i zostaną złożone w SEC w formie Formularza 8-K. Niektóre stwierdzenia przedstawione podczas tej rozmowy konferencyjnej dotyczące przyszłych wydarzeń i oczekiwanych wyników mogą stanowić stwierdzenia dotyczące przyszłości w rozumieniu Private Securities Litigation Reform Act z 1995 roku. LXP uważa, że te stwierdzenia opierają się na rozsądnych założeniach.

Jednakże, pewne czynniki i ryzyka, w tym te zawarte w dzisiejszym komunikacie prasowym o wynikach i te opisane w raportach, które LXP składa od czasu do czasu w SEC, mogą spowodować, że rzeczywiste wyniki LXP będą się istotnie różnić od tych wyrażonych lub sugerowanych w takich stwierdzeniach. Z wyjątkiem sytuacji wymaganych przez prawo, LXP nie podejmuje obowiązku aktualizacji żadnych stwierdzeń dotyczących przyszłości. W komunikacie prasowym o wynikach i kwartalnym pakiecie informacyjnym, LXP uzgodnił wszystkie nie-GAAP-owe wskaźniki finansowe z najbardziej bezpośrednio porównywalnymi wskaźnikami GAAP. Wszelkie odniesienia w tych dokumentach do skorygowanych FFO firmy oznaczają skorygowane fundusze z działalności operacyjnej firmy dostępne dla wszystkich posiadaczy akcji i jednostek w pełni rozwodnionym ujęciu.

Miary wyników operacyjnych poszczególnych inwestycji nie mają na celu przedstawiania liczbowej miary historycznych lub przyszłych wyników finansowych, pozycji finansowej lub przepływów pieniężnych LXP. Podczas dzisiejszej rozmowy Will Eglin, Przewodniczący i Dyrektor Generalny; oraz Nathan Brunner, Dyrektor Finansowy, przedstawią aktualizację biznesową i komentarz do wyników pierwszego kwartału. Brendan Mullinix, Dyrektor ds. Inwestycji; oraz James Dudley, Wiceprezes Zarządu i Dyrektor ds. Zarządzania Aktywami, będą dostępni do sesji pytań i odpowiedzi. Teraz oddaję głos Willowi.

T. Wilson Eglin: Dziękuję, Heather, i dzień dobry wszystkim. Po pomyślnym wdrożeniu naszych kluczowych inicjatyw strategicznych w 2025 roku, w tym wzmocnieniu bilansu, zwiększeniu obłożenia i rozwiązaniu problemu pustostanów w dużych obiektach. W tym roku skupiamy się głównie na tworzeniu wartości w naszym banku ziemi i adresowaniu naszych krótkoterminowych wygaśnięć i istniejących pustostanów. Do tej pory wynajęliśmy 3,2 miliona stóp kwadratowych nowych umów najmu i odnowień, z sukcesem zakończonym w naszym obiekcie o powierzchni 1,1 miliona stóp kwadratowych na rynku Greenville-Spartanburg. Dodatkowo, wynajęliśmy ponad 300 000 stóp kwadratowych pustostanów i przedłużyliśmy umowę najmu na obiekt o powierzchni 850 000 stóp kwadratowych w San Antonio na 10 lat.

Podstawowe wskaźniki przemysłowe nadal zmierzają we właściwym kierunku, z absorpcją netto w USA w pierwszym kwartale wynoszącą około 40 milionów stóp kwadratowych, co stanowi najsilniejszy pierwszy kwartał od 3 lat. Nasze rynki docelowe stanowiły około 29 milionów stóp kwadratowych, czyli 72% absorpcji netto w USA, demonstrując ciągłą siłę na naszych rynkach, szczególnie w Phoenix, Indianapolis, Houston, Dallas-Fort Worth, Atlancie i Columbus. Te pozytywne trendy odzwierciedlają naszą silną dynamikę wynajmu od początku roku, a także nasz przyszły potok, w którym prowadzimy aktywne rozmowy dotyczące 7,4 miliona stóp kwadratowych rozwoju i przebudowy, pustostanów i wygaśnięć do 2027 roku. Aktywność wynajmu pozostaje najsilniejsza dla obiektów wielkoformatowych, zwłaszcza tych o powierzchni 1 miliona stóp kwadratowych lub więcej.

Obserwujemy również zwiększony popyt ze strony najemców związanych z centrami danych oraz dostawców produkcyjnych i przemysłu na naszych rynkach. Wolumen wynajmu w wysokości 1,8 miliona stóp kwadratowych w kwartale obejmował przedłużenie w naszym obiekcie o powierzchni 1,1 miliona stóp kwadratowych w Greenville-Spartanburg, co dodało znaczną wartość. Odnowiliśmy tę umowę najmu na kolejne 4 lata do 2031 roku, po początkowej 2-letniej umowie najmu podpisanej w maju 2025 roku. To przedłużenie zwiększyło początkową rentowność gotówkową na poziomie 8% dla projektu deweloperskiego, a nowy czynsz gotówkowy stanowi wzrost o 5% w stosunku do poprzedniego czynszu i 3% roczne podwyżki czynszu. Na pozostałych 700 000 stóp kwadratowych wynajętych w kwartale, osiągnęliśmy wzrost czynszu bazowego i gotówkowego odpowiednio o 34% i 24%.

Budowa naszego projektu deweloperskiego w Phoenix o powierzchni 1,2 miliona stóp kwadratowych, ogłoszonego na naszej ostatniej rozmowie kwartalnej, jest w toku. Od tego czasu pozostałe 2 miliony stóp kwadratowych w West Valley zostało wynajęte, co oznacza, że obecnie nie ma dostępnych budynków o powierzchni miliona stóp kwadratowych na rynku. Prowadzimy rozmowy z potencjalnym najemcą i jesteśmy w dobrej pozycji, jeśli zdecydują się na umowę najmu na rynku West Valley, biorąc pod uwagę ograniczone dostawy budynków o powierzchni miliona stóp kwadratowych. Oceniamy inne możliwości rozwoju w naszym banku ziemi, w tym w Columbus, gdzie posiadamy 69 akrów na naszych terenach Aetna, które mogą pomieścić 3 obiekty o łącznej powierzchni około 1,25 miliona stóp kwadratowych.

W ciągu ostatnich 12 miesięcy absorpcja netto na rynku Columbus wyniosła 10 milionów stóp kwadratowych, co spowodowało spadek pustostanów o ponad 300 punktów bazowych. Columbus pozostaje silnym rynkiem dystrybucyjnym ze zwiększonym popytem na produkty o różnych rozmiarach, szczególnie w segmencie wielkoformatowym, i odnotował napływ aktywności najemców, która wspiera centra danych i zaawansowane zakłady produkcyjne. W zakresie, w jakim będziemy realizować przyszłe projekty deweloperskie, zamierzamy finansować je poprzez oportunistyczne sprzedaże aktywów na naszych rynkach niestandardowych. Jak wcześniej zauważyliśmy, aktywność akwizycyjna będzie selektywna i będzie finansowana za pomocą transakcji wymiany 1031 w celu odroczenia zysków z dyspozycji.

Teraz oddam głos Nathanowi, który przedstawi bardziej szczegółowy przegląd naszych finansów, aktywności wynajmu i bilansu.

Nathan Brunner: Dziękuję, Will. Nasze skorygowane FFO firmy w pierwszym kwartale wyniosło około 47 milionów dolarów, czyli 0,80 dolara na akcję zwykłą rozwodnioną, co stanowi wzrost o 2,6% w porównaniu do pierwszego kwartału 2025 roku. Wzrost NOI z porównywalnych nieruchomości wyniósł 2% w kwartale, co było zgodne z naszymi oczekiwaniami. Nasze ustabilizowane portfolio było wynajęte w 96,6% na koniec kwartału i w 97,1% proforma dla nowych umów najmu podpisanych w kwietniu, zgodnie z końcem roku 2025.

Utrzymujemy nasz prognozowany zakres skorygowanego FFO firmy na rok 2026 w wysokości od 3,22 do 3,37 dolara na akcję zwykłą oraz prognozowany zakres wzrostu NOI z porównywalnych nieruchomości na rok 2026 w wysokości od 1,5% do 2,5%. Odnośnie dynamiki wzrostu NOI z porównywalnych nieruchomości na pozostałą część roku, przewidujemy, że wzrost NOI z porównywalnych nieruchomości w drugim kwartale będzie niższy niż w pierwszym kwartale, odzwierciedlając wpływ wyprowadzek w pierwszym kwartale i termin rozpoczęcia umów najmu dla nowych umów podpisanych od początku roku. Oczekuje się, że te nowe umowy najmu przyczynią się do wyższego wzrostu NOI z porównywalnych nieruchomości w drugiej połowie roku. G&A w pierwszym kwartale wyniosło około 10,3 miliona dolarów, a całoroczne G&A na rok 2026 oczekuje się w przedziale od 39 do 41 milionów dolarów.

Przechodząc do wynajmu. Kontynuujemy dobre postępy w zakresie wygaśnięć w 2026 roku i obsłużyliśmy około 3,7 miliona stóp kwadratowych, czyli 57% naszego całkowitego obrotu umów najmu w 2026 roku, ze średnim wzrostem czynszu gotówkowego wynoszącym około 25%, z wyłączeniem 2 odnowień ze stałą stawką. Will podkreślił niektóre z większych umów najmu, które zawarliśmy od początku roku, a ja wspomnę o kilku innych godnych uwagi wynikach wynajmu. W ciągu kwartału odnowiliśmy 352 000 stóp kwadratowych w naszym obiekcie o powierzchni 640 000 stóp kwadratowych w Charlotte w Północnej Karolinie na okres 3 lat z 3,5% rocznymi indeksacjami, co stanowi 42% wzrost czynszu gotówkowego. Aktywnie poszukujemy najemców na pozostałe 288 000 stóp kwadratowych nieruchomości, które wygasają w październiku 2026 roku.

Po zakończeniu kwartału przedłużyliśmy umowę najmu z najemcą zajmującym 270 000 stóp kwadratowych w naszym wielonajemnym obiekcie na rynku Savannah, którego umowa wygasała 30 lipca. 10-letnie przedłużenie umowy najmu z 3% rocznymi indeksacjami stanowi wzrost czynszu gotówkowego o 19% w stosunku do poprzedniego czynszu. W odniesieniu do wygaśnięć w 2027 roku, po zakończeniu kwartału przedłużyliśmy umowę najmu na nasz obiekt o powierzchni 850 000 stóp kwadratowych w San Antonio na okres 10 lat z 2,75% rocznymi indeksacjami. Przedłużenie umowy najmu rozpoczyna się w maju 2027 roku i wiąże się z 25% wzrostem czynszu gotówkowego. Jesteśmy zachęceni aktywnymi rozmowami dotyczącymi 4,6 miliona stóp kwadratowych obrotu umów najmu w latach 2026 i 2027, w tym kilku naszych większych obiektów.

Do tej pory wynajęliśmy 330 000 stóp kwadratowych pustostanów. W ciągu kwartału wynajęliśmy 85 000 stóp kwadratowych w Indianapolis najemcy zajmującemu się rozwojem centrów danych, osiągając 34% wzrost czynszu gotówkowego. Po zakończeniu kwartału wynajęliśmy nasz obiekt o powierzchni 250 000 stóp kwadratowych na rynku Houston na okres 7 lat z 3,75% rocznymi indeksacjami. Nowa umowa najmu w Houston rozpoczyna się w czerwcu i stanowi 25% wzrost czynszu gotówkowego. Bilans LXP pozostaje w doskonałym stanie, z zadłużeniem netto do rocznego skorygowanego EBITDA na poziomie 5,1x na koniec kwartału. Na koniec kwartału posiadaliśmy 1,3 miliarda dolarów gotówki w bilansie, a nasza linia kredytowa w wysokości 600 milionów dolarów była niewykorzystana i w pełni dostępna.

Jak podkreśliliśmy na naszej ostatniej rozmowie, przekształcenie naszej linii kredytowej w wysokości 600 milionów dolarów i pożyczki terminowej w wysokości 250 milionów dolarów w styczniu przedłużyło profil zapadalności zadłużenia firmy i obniżyło koszty odsetek, dodatkowo wzmacniając bilans i zapewniając elastyczność finansową. Na koniec, w kwartale odkupiliśmy 325 000 akcji po średniej cenie 48,70 dolarów za akcję. Tym samym oddaję głos operatorowi.

T. Wilson Eglin: Dziękuję, Nathan. Podsumowując, jesteśmy zadowoleni z wyników pierwszego kwartału i naszych silnych wyników wynajmu od początku roku. W miarę upływu roku będziemy nadal skupiać się na realizacji naszych priorytetów strategicznych, w tym na zdyscyplinowanym wdrażaniu kapitału, poszukiwaniu możliwości wzrostu zwiększających wartość, wynajmie naszego projektu spekulacyjnego w Phoenix i pozostałych pustostanów oraz napędzaniu wzrostu czynszów rynkowych. W miarę poprawy rynku wynajmu, jesteśmy przekonani, że nasz przyszły potok wynajmu o powierzchni ponad 7 milionów stóp kwadratowych zaowocuje licznymi atrakcyjnymi wynikami wynajmu, które przyniosą silne wyniki rynkowe. Tym samym oddaję głos operatorowi.

Operator: [Instrukcje operatora] Nasze pierwsze pytanie pochodzi od Todda Thomasa z KeyBanc Capital Markets.

Todd Thomas: Kilka pytań. Po pierwsze, o... Will, mówiłeś o braku dużych obiektów w niektórych z twoich głównych rynków, w tym w Phoenix, gdzie rozpoczęliście budowę. Czy możesz powiedzieć, jak to wpływa na rynek? Czy widzicie, że przekłada się to na siłę cenową, lepsze rozmowy dotyczące potencjalnego wzrostu czynszów lub pilności ze strony najemców? A następnie, czy chcielibyście zminimalizować ryzyko i wynająć ten projekt deweloperski z wyprzedzeniem? Czy uważasz, że raczej daje to lepsze możliwości zwrotu, aby poczekać, aż będzie bliżej ukończenia i oddania?

T. Wilson Eglin: Tak, oczywiście. Dziękuję, Todd. Myślę, że zgodnie z naszymi oczekiwaniami w Phoenix od naszej ostatniej rozmowy, ostatnie 2 miliony stóp kwadratowych konkurencyjnych budynków zostały wynajęte. Jesteśmy więc w świetnej pozycji w odniesieniu do tego obiektu, który rozpoczęliśmy. Mamy potencjalnego najemcę, z którym dość blisko współpracujemy, ale nic do zgłoszenia dzisiaj. Myślę, że wolelibyśmy wynająć z wyprzedzeniem i zminimalizować ryzyko inwestycji, zablokować zysk, a następnie przejść dalej, ponieważ istnieją inne dobre możliwości w banku ziemi. Wspomniałeś o Columbus, to kolejny, który naszym zdaniem dobrze się dla nas układa. Popyt na duże obiekty jest bardzo dobry. I w tej chwili jesteśmy bardzo optymistyczni co do wyniku w Phoenix, na pewno.

Todd Thomas: Rozumiem. A potem, Nathan, wspomniałeś, że 57% wygaśnięć w 2026 roku zostało obsłużonych. Obejmowało to pewną aktywność, która miała miejsce w kwietniu. Czy możesz po prostu podać aktualizację dotyczącą pozostałych wygaśnięć w 2026 roku w zakresie twoich oczekiwań, czy są jakieś znane wyprowadzki?

James Dudley: Todd, to James. Ja się tym zajmę. Mamy naprawdę dobrą aktywność w pozostałych wygaśnięciach w 2026 roku i większość z nich spodziewamy się odnowić. Mamy kilka małych znanych wyprowadzek, które pozostały. Mamy 97 000 stóp kwadratowych powierzchni w naszym wielonajemnym budynku w Columbus, z którego spodziewamy się wyprowadzki najemcy. Zaznaczamy to do wynajęcia. Mamy na to dobrą aktywność. A potem, myślę, że wspomnę też o kilku nowych pustostanach, które mieliśmy.

Mieliśmy wyprowadzkę z Tampy, 230 000 stóp kwadratowych, na które mamy ostatnio niezłą aktywność, a także 120 000 stóp kwadratowych, które właśnie się wyprowadziły w pierwszym kwartale w Greenville-Spartanburg, na które mamy naprawdę dobrą aktywność. A potem mamy również bardzo małą umowę najmu w Greenville-Spartanburg na 70 000 stóp kwadratowych, z której spodziewamy się, że najemca może się wyprowadzić, i kolejną na 163 000 stóp kwadratowych w Greenville-Spartanburg, która się wyprowadza. Więc małe wyprowadzki, dobra aktywność na silnym rynku, a rzeczy z Greenville-Spartanburg koncentrują się głównie wokół parku, który posiadamy.

Mamy więc wiele różnych rzeczy, które możemy zrobić pod względem rozmiaru i przemieszczania najemców, rozmawiamy z najemcami, którzy są obecnie w tym obszarze parku lub w jego pobliżu, próbując dowiedzieć się, czy niektórzy chcą się rozszerzyć. Więc ponownie, dobra aktywność w zakresie nadchodzących pustostanów i pustostanów, które mieliśmy w pierwszym kwartale.

Todd Thomas: Rozumiem. To pomocne. I na koniec, myślę, że 1,8 miliona stóp kwadratowych pustostanów, ta okazja w portfelu, szacujecie ją na około 0,32 dolara na akcję. Czy jest coś uwzględnionego w prognozie dotyczącej wynajmu tej pustej przestrzeni, co wpłynęłoby na prognozę lub jest w niej zawarte w tym roku?

Brendan Mullinix: Tak. Todd, może sposób, w jaki bym to ujął, to powrót do podstawowych czynników napędzających prognozę. I są one w zasadzie niezmienione w porównaniu do naszej rozmowy o wynikach z czwartego kwartału. To jest średnie obłożenie portfela na poziomie środkowym około 96,5%, co zasadniczo odpowiada poziomowi, na którym zakończyliśmy pierwszy kwartał, lub nieco powyżej tego, biorąc pod uwagę pewną aktywność, którą mieliśmy w kwietniu. Na górnym końcu prognozy średnie obłożenie wyniesie 97%, a na dolnym końcu 96%.

Operator: Nasze kolejne pytanie pochodzi od Anthony'ego Paolone'a z JPMorgan.

Anthony Paolone: Biorąc pod uwagę komentarze dotyczące Columbus, jakie jest prawdopodobieństwo, że rozpoczniecie projekt lub dwa w tym roku?

Brendan Mullinix: To Brendan. Nic do ogłoszenia dzisiaj, ale jak zauważono, podstawowe wskaźniki na rynku Columbus są dziś bardzo pozytywne. Obserwujemy duże zapotrzebowanie zarówno ze strony zastosowań związanych z centrami danych, jak i produkcji, a także od czynników popytu, które istnieją na tym rynku [niewyraźne] od pewnego czasu. W tej chwili,